1с долевое строительство

Содержание

1С:Заказчик-застройщик. Модуль для 1С:ERP

1с долевое строительство

Управление инвестиционной деятельностью в строительстве

В данном разделе выполняется оценка успеха инвестиций в строительство через расчет основных показателей эффективности:

  • Приведенная стоимость (PV);
  • Чистая приведенная стоимость (NPV);
  • Окупаемость (РВ);
  • Дисконтированная окупаемость (DPB);
  • Внутренняя норма рентабельности (IRR);
  • Бухгалтерская норма прибыли (ARR).

В подсистему “Управление инвестиционной деятельностью в строительстве” включены формулы расчета данных показателей эффективности. В поставку конфигурации включены предопределенные модели бюджетов по инвестиционным проектам и портфелям проектов. Существует возможность в пользовательском режиме задать произвольные формулы расчета показателей эффективности.

“ERP Управление строительной организацией 2” позволяет рассчитывать измеряемые значения показателей успеха инвестиций:

  • CashFlow инвестиционного проекта;
  • Варианты расчета показателей эффективности с различными входными параметрами.

Эффективность вложения инвестиций в объект строительства оценивается по разным сценариям планирования и выбирается наиболее оптимальный из них. Выбранный сценарий назначается в качестве рабочего.

Подсистема “Учет аренды и управления эксплуатацией строящихся и построенных объектов недвижимости” обеспечивает:

  • ведение списка объектов недвижимости;
  • учет договоров по аренде недвижимости;
  • регистрация объемов потребления услуг переменной части арендной платы;
  • отражение реализации услуг по аренде недвижимости в учете;
  • ведение расчетов по договорам аренды.

Подсистема “Эксплуатация строящихся и построенных объектов” может быть дополнена функционалом решения “1С:Аренда и управление недвижимостью.

Модуль для 1С:ERP”, предназначенного для комплексной автоматизации процессов по ведению реестра объектов недвижимости, управлению договорами аренды и расчетами с арендаторами, управлению технической эксплуатацией объектов недвижимости.

Если предприятие управляет значительным фондом недвижимого имущества, то для автоматизации деятельности по управлению недвижимостью рекомендуется приобретение продукта “1С:Аренда и управление недвижимостью. Модуль для 1С:ERP”, который может интегрироваться в конфигурацию “ERP Управление строительной организацией 2” и обеспечивает существенное расширение возможностей раздела по эксплуатации недвижимости.

Конфигурация ” Аренда и управление недвижимостью. Модуль для 1С:ERP” позволяет управлять недвижимостью разных типов, в том числе торговыми центрами, офисами, выставочными площадями, складами и т.п. Обеспечивает решение задач бухгалтерского, управленческого, юридического и административного учета. Позволяет эффективно управлять недвижимостью.

Подсистема “Учет продаж недвижимости” обеспечивает:

  • ведение списка долей объектов строительства;
  • учет договоров долевого строительства;
  • хранение истории изменения параметров объектов недвижимости (площадей, количества помещений и т.п.);
  • регистрацию данных по обмерам БТИ;
  • регистрацию цен объектов недвижимости;
  • покупку доли объекта эксплуатации;
  • учет платежей по договорам, ведение расчетов с клиентами;
  • возможность расторжения сделки и закрытия всех расчетов с клиентом;
  • расторжение покупки доли.

Подсистема “Учет продаж недвижимости” может быть дополнена функционалом решения “1С:Риэлтор. Управление продажами недвижимости.

Модуль для 1С:ERP”, предназначенного для управленческого и бухгалтерского учета в компаниях, занимающихся сделками по купле-продаже объектов недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынках.

Если предприятие проводит существенное количество сделок по недвижимости, то для автоматизации процессов, связанных с продажей недвижимости, рекомендуется приобретение  продукта “1С:Риэлтор.

Управление продажами недвижимости.

Модуль для 1С:ERP”, который интегрируется в “ERP Управление строительной организацией 2” и обеспечивает существенное расширение возможностей раздела долевого строительства.

Конфигурация “Риэлтор. Управление продажами недвижимости.

Модуль для 1С:ERP” позволяет повысить эффективность подготовки и проведения сделок с недвижимостью. Функционал продукта позволяет эффективно управлять сделками как по реализации собственных объектов недвижимости (в строительных и девелоперских компаниях), так и по купле-продаже или аренде недвижимости, в которых компания выступает в роли посредника (риэлторские компании, агентства недвижимости).

Продукт обеспечивает комплексное управление сделками по недвижимости на всех этапах – от первичного обращения покупателя до подписания акта приема-передачи.

Позволяет вести базу данных по объектам недвижимости и условиям их реализации, содержит широкий набор характеристик объектов, обеспечивает публикацию объявлений по объектам на Интернет-порталах в автоматическом режиме.

Функционал решения позволяет заключать в рамках сделки договора различного вида, управлять расчетами по договорам, учитывать расходы и выполнять итоговую калькуляцию по сделкам.

Подсистема “Долевое строительство” обеспечивает:

  • Учет затрат и инвестиционного НДС, накопленного в ходе строительства объекта недвижимости c их последующим распределением на стоимость построенных объектов недвижимости;
  • Усовершенствован механизм распределения расходов в документе “Отражение прочих доходов и расходов”:
    • для ежемесячного распределения затрат по направлениям деятельности, которые относятся к распределяемым, согласно базы распределения установленной в документе “Установка базы распределение накладных расходов”;
    • для списания затрат со счета 20.02 на 08.33 по вводимому объекту эксплуатации в момент ввода объектов строительства в эксплуатацию.
  • Реализован механизм распределения НДС согласно учетной политике. Распределение НДС по всем счетам затрат происходит ежемесячно, исходя из плановых площадей по тем объектам строительства, которые не сданы, и фактических площадей по тем объектам строительства, которые введены в эксплуатацию;
  • Реализован механизм отнесения Направлений деятельности к распределяемым затратам, по которым отражаются общие затраты. Ежемесячно НДС и Расходы по данным направлениям деятельности должны быть распределены по нескольким направлениям деятельности пропорционально площадям объектов строительства по выбранному способу, согласно которому будут распределены затраты и НДС при сдаче объекта строительства в эксплуатацию;
  • Реализован механизм сдачи объекта строительства в эксплуатацию:
    • Закрытие затрат по сдаваемому объекту эксплуатации;
    • Расчет Экономии заказчика-Застройщика по объекту эксплуатации;
    • Формирование счет-фактур на услуги Заказчика-Застройщика.
    • Добавлена возможность формирования сводных счет-фактур дольщикам;
  • Контроль целевого использования денежных средств по объектам строительства. Для возможности отнесения денежных средств на определенный объект строительства добавлен соответствующий реквизит в ряде документов:
    • Заявка на расход денежных средств;
    • Ожидаемое поступление денежных средств;
    • Поступление безналичных денежных средств;
    • Списание безналичных денежных средств;
    • Приходный кассовый ордер;
    • Расходный кассовый ордер;
  • Реализован механизм отнесения определенных статей движения денежных средств к ФЗ №214;
  • Реализован документ “Ввод остатков ДС по объекту строительства” для учета денежных средств по объектам строительства, их ввода на первоначальную дату и корректировки остатков по статьям движений денежных средств;
  • Для анализа движения денежных средств по объектам строительства добавлен отчет “Прогноз платежей по объектам строительства”.

Источник: https://solutions.1C.ru/catalog/zzerp/features

Как застройщику работать со счетами эскроу | Единая информационная система жилищного строительства

1с долевое строительство

Реформа долевого строительства проходит в России с 1 июля 2017 года.

Государство помогает дольщикам защитить их деньги, а застройщикам — упростить работу с контролирующими органами на всех этапах строительства.

Застройщики публикуют информацию о себе и объектах строительства в открытом доступе в Единой информационной системе жилищного строительства, помогая сделать документооборот прозрачнее.

Что такое Единая информационная система жилищного строительства

часть реформы — государство запустило новый механизм финансирования строительства жилья. Раньше застройщики могли пользоваться деньгами дольщиков напрямую: деньги поступали сразу на расчетный счет девелопера. Такую схему работы пересмотрели из-за проблемы: если застройщик обанкротился, покупатели могли потерять свои деньги и квартиру.

Теперь девелоперы строят жилье на собственные и кредитные средства. Пока идет стройка, деньги дольщиков хранятся в банке — на счетах эскроу. Застройщик не сможет получить их, пока не введет объект в эксплуатацию. Так банки защищают дольщиков от банкротства строительной компании и недостроев.

п. 5 ст. 8 175-ФЗ

С 1 июля 2019 года новая схема расчетов через счета эскроу станет обязательной для всех, кто заключает договоры участия в долевом строительстве. Для девелоперов, которые уже работают с счетами эскроу, банк стал надежным источником финансирования. Темп стройки не зависит от продаж — банк кредитует их по заранее установленному графику.

Это банковский счет, на котором деньги компании или физического лица блокируются до наступления определенных условий. В случае с долевым строительством — деньги на счет вносит покупатель, а застройщик получает их только после успешной сдачи дома в эксплуатацию. Банк выступает как эскроу-агент — независимое третье лицо, которое не имеет своего интереса в сделке.

Схему работы с счетами эскроу давно практикуют при строительстве жилья на Западе. В России это работает так:

  1. После получения разрешения на строительство застройщик открывает специальный расчетный счет в банке.
  2. Застройщик подписывает с покупателем жилья договор участия в долевом строительстве.
  3. Покупатель, банк и застройщик заключают трехсторонний договор счета эскроу.
  4. Банк открывает покупателю счет эскроу.

  5. Застройщик вместе с дольщиком регистрируют договор участия в долевом строительстве в Росреестре.
  6. Покупатель вносит деньги на свой счет эскроу.
  7. Банк хранит деньги до выполнения условий договора участия в долевом
  8. Застройщик сдает дом в эксплуатацию.
  9. Банк переводит деньги со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика.

  10. Покупатель регистрирует собственность на квартиру в построенном доме.

Банк переведет деньги со счета эскроу покупателя на расчетный счет застройщика, когда будут выполнены условия договора участия в долевом строительстве.

Заключать договор счета эскроу покупатель может сразу, как подпишет договор участия в долевом строительстве с застройщиком. Но перевести деньги на счет эскроу дольщик сможет только после регистрации ДДУ в Росреестре.

В договоре счета эскроу прописывают основания передачи денег застройщику, цену и срок хранения средств на счете эскроу. Если застройщик к этому сроку выполнит условия договора участия в долевом строительстве, банк переведет деньги на расчетный счет застройщика. Условия нарушены — банк вернет деньги дольщику.

ст. 15.4—15.5 214-ФЗ

Дольщик может вернуть деньги со счета эскроу и раньше установленного срока. Например, если строительство остановится, дольщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве в суде. После вступления в силу судебного акта о расторжении договора участия в долевом строительстве договор счета эскроу прекращается, денежные средства со счета эскроу подлежат возврату покупателю жилья.

ст. 9 214-ФЗ Расторжение ДДУ

Схема работы с счетами эскроу защитит и от банкротства банка. Деньги дольщиков страхует Агентство по страхованию вкладов, этого требует закон. Если лицензию банка отзовут, деньги возместит Агентство — выплатит сумму, равную стоимости квартиры, но не более 10 млн рублей. Дальше застройщику и дольщику нужно заключить новый договор счета эскроу, но уже в другом банке.

п. 3 ст. 12.2 177-ФЗ

Чтобы заключить договор счета эскроу с покупателем, банку нужен заключенный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В договоре участия в долевом строительстве должно быть указано, что расчеты по договору — через перечисление денег на счет эскроу в этом банке.

Рекомендуем сравнить условия нескольких банков из перечня и оценить свои возможности: если собираетесь строить на собственные средства без кредитования, заключать договоры счета эскроу можно с любым банком.

По закону участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в банке, в котором застройщик получил финансирование строительства. После ввода дома в эксплуатацию деньгами с счетов эскроу банк погасит задолженность по кредитным договорам проектного финансирования.

Чтобы получить кредит на строительство, нужно собрать документы для конкретного банка. В двух соседних банках могут попросить разные пакеты документов — рекомендуем уточнить информацию перед визитом. Примерный список:

  • документ, подтверждающий право собственности на земельный участок (участок переходит в залог банку);
  • проектная документация;
  • разрешение на строительство;
  • технические условия на электроэнергию, воду, канализацию, газ;
  • расчет экономической доходности проекта.

Если строительство началось до 1 июля 2019 года, застройщики могут сдать объект без открытия счетов эскроу. Для этого проект должен соответствовать критериям готовности многоквартирного дома. Минстрой разработал критерии недавно — на момент написания статьи законопроект вынесен на общественное обсуждение, но кое-что уже известно.

Текст законопроекта

Есть и частные — более мягкие — критерии для отдельных групп застройщиков. В некоторых случаях девелопер может завершать строительство по старой схеме, если дом достроен только на 15%. Вот когда это возможно:

  • Если начатые объекты строят в рамках комплексного освоения территории, в том числе стандартное жилье по заказу местных властей;
  • Если в рамках проекта девелопер сносит ветхое или аварийное жилье;
  • Если девелопер строит социальную инфраструктуру.

Если же застройщик занимается проблемным объектом — достраивает дома обманутых дольщиков — или включен в перечень системообразующих организаций, он вправе закончить строительство без счетов эскроу, если проект готов хотя бы на 6%. Однако второй критерий готовности для застройщиков остается неизменным: минимум 10% квартир в доме к 1 июля должны быть проданы.

  • Новая схема расчетов со счетами эскроу с 1 июля 2019 года станет обязательной для всех, кто заключает договоры участия в долевом строительстве.
  • Застройщик и покупатель жилья заключают с банком договор счета эскроу. Банк выступает как эскроу-агент — независимое третье лицо, которое не имеет своего интереса в сделке.
  • Счет эскроу — счет дольщика в банке, на котором деньги хранятся до успешной сдачи дома в эксплуатацию. Если застройщик обанкротится, банк вернет деньги покупателю жилья.
  • Специальный счет застройщика и счет эскроу — разные счета. Счет эскроу банк открывает на имя покупателя. К этому моменту у застройщика должен быть специальный расчетный счет в том же банке.
  • Банк переведет деньги с эскроу-счета покупателя на расчетный счет застройщика, когда будут выполнены условия договора долевого участия в строительстве.
  • Счет эскроу можно открыть в любом банке из перечня Центрального банка Российской Федерации.
  • Срок хранения денег на счете эскроу не должен превышать 6 месяцев от даты сдачи дома в эксплуатацию, указанной в проектной декларации.

Источник: https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/%D0%BC%D0%B5%D0%B4%D0%B8%D0%B0/%D1%81%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%8C%D0%B8/2019/04/%D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D0%B7%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B9%D1%89%D0%B8%D0%BA%D1%83-%D1%80%D0%B0%D0%B1%D0%BE%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%8C-%D1%81%D0%BE-%D1%81%D1%87%D0%B5%D1%82%D0%B0%D0%BC%D0%B8-%D1%8D%D1%81%D0%BA%D1%80%D0%BE%D1%831

ЭЛАЙН: Управление долевым строительством

1с долевое строительство

Данная система позволит организовать работу отдела продаж по учету объектов строительства, а также в части учета договоров на долевое строительство и исполнения обязательств по этим договорам.

В разработанной системе можно регистрировать и распечатывать договоры, показывает занятость и характеристики квартир, определять график платежей с последующим отслеживанием движения денежных средств, формировать отчёты по занятости помещений, продажам квартир, статистики изменения цен и др.

Система позволяет строить многоуровневые квартирограммы с разбиением по типу помещения. Возможности платформы 1С:Предприятия 8 позволяют работать с программой удаленно, используя Веб-браузер, что делает приложение максимально комфортным и удобным в использовании.

Максимально комфортное использование программы также достигается благодаря интуитивно-понятному пользовательскому интерфейсу. 

Функционал системы позволит автоматизировать процессы:

• ведения справочной информации для договоров и объектов долевого строительства; 

• учет объектов долевого строительства;

• учет договоров на долевое строительство;

•учет договоров купли-продажи;

•учет движения денежных средств (оплаты договоров);

• формирование различной отчетности по договорам на долевое строительство

Основные возможности конфигурации

1. Учет объектов строительства

Блок предназначен для ведения учета объектов строительства по домам, подъездам, этажам, квартирам и непроизводственным помещениям. Для квартир указывается строительный номер, площадь (проектная/общая/площадь лоджий), количество комнат, стоимость. Для непроизводственных помещений – строительный номер, площадь, назначение (гараж, офис и т.п.), стоимость.

Непроизводственные помещения могут быть разбиты на более мелкие. В этом случае их строительный номер указывается через дробь, а каждое из получившихся помещений учитывается как отдельный объект строительства. При формировании квартирограмм (т.н.

«шахматок» квартир) система позволяет строить графическое отображение многоуровневых домов с возможностью объединения/разъединения отдельных помещений


2. Информация о покупателях

Ведение информации о покупателях – ФИО, дата рождения, адрес, телефоны, паспортные данные и т.д.

3. Учет состояния объектов строительства

Блок предназначен для учета состояния объектов строительства. Они могут быть:

– свободны

– забронированы без задатка и договора (срок 1-2 дня);

 – забронированы по специальному бронированию(например,резервирование ликвидных помещений “под себя”);

– куплены с договором;

 – куплены по предварительному соглашению. 

4. Учет договоров

В программе могут оформляться договора бронирования, участия в долевом строительстве и купли-продажи.

В них помимо свойств покупателей и помещений указываются условия и сроки действия.Применяются различные скидки и акции.

К договорам могут быть составлены дополнительные соглашения при изменении каких-либо пунктов.

Договор может быть расторгнут, тогда оформляется Соглашение о расторжении и помещение или квартира вновь становится свободным.

Также может быть создан Договор уступки права требования, когда право на помещение по договору переходит от одного контрагента к другому. Оговаривается сумма уступки, ставится отметка о согласованности данного договора с Застройщиком.

5. Формирование печатных форм договоров в формате MS Word

Для этого используется механизм шаблонов, составленных в MS Word по определенным правилам, что позволяет пользователям самостоятельно создавать такие шаблоны и управлять заполнением в них реквизитов из метаданных конфигурации.

6. Удобные отчеты

Возможность получения сводной информации в отчетах:

· продажи за период по объектам строительства

· список свободных квартир и помещений на дату

· реестр договоров за период (по объектам строительства)

· список объектов, находящихся на срочном бронировании, с указанием даты, когда срок бронирования истекает

 план поступлений/поступившие денежные средства и пр. 

7. Пользовательские интерфейсы

Для удобства работы в программе разработаны удобные пользовательские интерфейсы. Среди них:

· Мастер создания помещений, для автоматизированного создания помещений

· Рабочее место менеджера, для быстрого оформления документов и отслеживания оперативной информации о помещениях.

Посмотреть видео

Источник: http://www.1c-pa.ru/products/dolevoe_stroitelstvo/

Что такое ДДУ и на что обращать внимание при покупке квартиры у застройщика – Новостройки – Журнал Недвижимости

1с долевое строительство

Чем отличается ДДУ от ДКП или договора с ЖСК

ДКП — это договор купли-продажи, он тоже может использоваться при покупке жилья в новостройках. Но ДДУ заключается до ввода объекта в эксплуатацию, а ДКП — после, то есть когда дом уже построен, сдан, имеет адрес.

Есть и промежуточный формат — предварительный договор купли-продажи (ПДКП), который заключается между получением застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и выдачей ключей. «Это не покупка квартиры, а лишь намерение сторон совершить сделку в ближайшей перспективе.

Договор не предполагает ни регистрации договора (как при ДДУ), ни перехода права собственности (как при ДКП), и действует лишь до заключения основной сделки, — поясняет управляющий партнёр компании „Метриум“ Мария Литинецкая.

— Поэтому на сегодняшний день на столичном рынке массового сегмента 78% квартир всё-таки продаётся по договорам долевого участия».

ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы, — добровольное объединение пайщиков с целью строительства многоквартирного дома. Чтобы «купить» в нём квартиру, нужно заключить договор паенакопления и стать пайщиком.

ЖСК существуют на «добровольных» началах, поэтому такие объединения слабо регулируются законом, предполагается, что пайщики сами должны обо всём договориться: как выстроить отношения между членами, когда будет возведён дом, кто обязан (и обязан ли) устранять недочёты строительства, сколько будет стоить пай и т. д.

 Договор пайщика не регистрируется в Росреестре, и это может привести к мошенническим действиям: один и тот же пай продадут несколько раз.

«В настоящее время новые стройки по ЖСК запрещены в России, — рассказывает руководитель юридического департамента агентства недвижимости „Бон Тон“ Дмитрий Логинов. — Исключение составляют только обанкротившиеся проекты, ЖСК для отдельных категорий граждан (военных, учёных, правоохранителей и т. д.) и проекты ЖСК, реализация которых началась до введения запрета — до 1 июля 2018 года». 

Таким образом, если вы захотите купить квартиру в строящемся доме, почти наверняка покупка будет осуществлена по ДДУ. 

Преимущества и недостатки ДДУ

Преимущества ДДУ:

Дольщики хорошо защищены законом. Интересы дольщиков защищает федеральный закон (214-ФЗ) и закон о защите прав потребителей. «В первом предусмотрено право получить неустойку за задержку сроков передачи квартиры, а во втором — возможность претендовать на компенсацию морального вреда, причинённого дольщику из-за переноса сроков сдачи объекта», — поясняет Мария Литинецкая.

Договор регистрируется в Росреестре. ДДУ подлежит государственной регистрации, и повторно продать квартиру недобросовестный застройщик не сможет.

Все параметры чётко прописаны, за нарушение застройщик должен выплатить компенсацию. В договоре прописываются чёткие требования: стоимость квартиры, сроки передачи объекта дольщику и т. д. При нарушениях дольщики могут потребовать неустойку или даже вернуть свои деньги. Порядок такого возврата, а также возможность взыскания убытков определены федеральным законом.

Если что-то случится со стройкой, деньги вернут.

По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Это должно решить проблему обманутых дольщиков: если что-то пойдёт не так и стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.

Гарантийный срок. После сдачи в эксплуатацию квартиры, купленной по ДДУ, в течение пяти лет действует гарантия устранения строительных недоделок.

«Эта гарантия предусмотрена 7-й статьёй 214-ФЗ, поэтому она может быть даже не отражена в ДДУ, — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров „БЕСТ-Новострой“.

 — Но всё равно по закону застройщик обязан соблюсти гарантийные сроки: не менее 5 лет на сам объект (стены, кровлю и т. п.) и не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование (лифты, коммуникации и пр.)». 

Недостатки ДДУ:

Недостатки покупки по ДДУ связаны только с тем, что перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен. Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.

Как проверить застройщика

Прежде чем покупать квартиру в новостройке и, соответственно, заключать ДДУ, нужно проверить надёжность застройщика.

В первую очередь, у строительной компании должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на объект, документы на земельный участок (собственность или аренда).

Застройщик также обязан предложить покупку через эскроу-счёт либо, если он продаёт жильё по старой схеме, предъявить ЗОСК (заключение о соответствии критериям). Дело в том, что некоторые застройщики официально могут строить и продавать жильё по старым правилам (без эскроу-счетов).

Но только в том случае, если к 1 июля 2019 года дом уже был построен не менее чем на 30% или проданных в нём по ДДУ квартир было не менее 10% от его общей площади.

Подтверждает право застройщика на продолжение строительства объекта без привлечения эскроу-счетов специальная бумага — заключение о соответствии критериям (ЗОСК).

Важный показатель — деловая репутация застройщика. Чтобы получить о ней представление, нужно ознакомиться с портфелем реализованных компанией проектов, изучить, соблюдаются ли сроки ввода объектов в эксплуатацию, и т. д. Большой объём застройки и длительный опыт работы на рынке, как правило, говорят в пользу застройщика.

«Информация о застройщике и объекте строительства открыта и размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), — поясняет Дмитрий Логинов. — Там можно ознакомиться с проектной декларацией, документами на землю, разрешительной документацией. Также о застройщике можно получить информацию на сайте ФНС и в картотеке дел Арбитражного суда».

Репутацию застройщика также легко проверить через единую информационную систему жилищного строительства Наш.Дом.рф. Если у застройщика есть проблемные объекты, система это покажет.

Ещё один показатель — партнёрство застройщика с ведущими российскими банками.

«Если финансирование застройщику предоставляет авторитетная кредитная организация, то это служит гарантией успешной реализации проекта, — говорит Литинецкая.

— Обратите также внимание на банки, которые выдают ипотеку на квартиры в жилом комплексе: кредиторы тщательно изучают застройщика, поэтому сотрудничество, например, со Сбербанком, ВТБ, ДОМ.РФ, говорит в пользу проекта».

На что обращать внимание при заключении ДДУ

Как правило, ДДУ — типовой документ. Однако стоит проверить, чтобы в договоре были точно указаны ФИО, паспортные данные покупателя, цена квартиры, строительный адрес объекта и обозначение квартиры, приложен план помещения, прописана площадь, зафиксировано, как будут вестись расчёты, если после ввода дома площадь квартиры будет меньше или больше обозначенной. 

«Дольщику следует обратить внимание на формулировку обязательств застройщика по передаче квартиры: должен быть точно указан срок, например, III квартал 2021 года, — рекомендует Мария Литинецкая.

— Если девелопер обязуется выдать ключи в течение определённого количества дней после ввода объекта в эксплуатацию, но не прописывает конкретный срок, стоит насторожиться, ведь дом может и не получить разрешение на ввод от властей».

В ДДУ указывается также гарантийный срок (от пяти лет на конструкции и от трёх лет на коммуникации), а при покупке новостройки по новым правилам прописывается обязанность покупателя внести средства на эскроу-счёт, название и реквизиты банка, который выступает оператором таких счетов.

«Если квартиру покупают с отделкой от застройщика, то к ДДУ должно быть составлено приложение, в котором описывают вид отделки, перечень работ и материалов, — добавляет председатель совета директоров компании „Бест-Новострой“ Ирина Доброхотова. — Марку материалов при этом застройщик указывать не будет, но обязан обозначить тип, например, ламинат в качестве напольного покрытия, обои под покраску в качестве отделочного материала стен и т. д.». 

ДДУ и ипотека

Если квартиру в новостройке человек покупает в ипотеку, то составляются два разных договора: ДДУ и договор кредитования. При этом в ДДУ обязательно указывают, что оплата покупки происходит с привлечением заёмных средств.

«Сначала клиент подписывает договор кредитования, вносит средства первоначального взноса на открытый счёт, после чего и первоначальный взнос, и кредит перечисляются на счёт застройщика, — рассказывает Доброхотова.

— Клиент получает подписанное платёжное поручение и только потом подписывает ДДУ. Оба договора уходят на регистрацию, в ДДУ ставят штамп о наличии ипотеки в силу закона.

Средства списываются с ипотечного счёта клиента после регистрации ДДУ».

Если заёмщик окажется не в состоянии обслуживать кредит, застройщик обязан передать квартиру банку.

Переуступка прав по ДДУ

Переуступка прав подразумевает перепродажу строящейся квартиры до завершения стройки. То есть, по сути, это продажа не готовой квартиры, а только договора (ДДУ), по которому дольщик в будущем станет собственником жилья, это переуступка прав на квартиру другому лицу.

Для сделки по переуступке прав составляют специальное соглашение, и оформить это можно в любое время до подписания акта приёма-передачи квартиры (если после, то сделка уже будет проходить через договор купли-продажи).

Причём изменить или дополнить существующий ДДУ нельзя, новый дольщик полностью берёт на себя права и обязанности именно по этому договору.

Однако есть нюанс: в большинстве случаев дольщик не может переуступить права на квартиру без ведома застройщика.

«Чаще всего девелопер обязывает покупателя уведомлять о том, что тот уступает свои права. Часто такие сделки проходят через самого застройщика, и в некоторых случаях с покупателя взимается комиссия за переуступку, — поясняет Мария Литинецкая.

— Девелоперы делают это для того, чтобы избежать конкуренции с частными инвесторами.

Как правило, комиссию оплачивает сам покупатель, поэтому стоит иметь в виду, что к стоимости, указанной в объявлении, скорее всего, придётся прибавить ещё 1–2% от суммы сделки».

Застройщик нередко даёт положительное решение на переуступку только после того, как дольщик выплатит всю сумму долга. Если квартира приобреталась в ипотеку, то также потребуется согласие банка, выдавшего кредит. Если клиент попытается продать жильё без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.

Как получить квартиру по ДДУ, когда дом построен

После ввода дома в эксплуатацию застройщик отправляет дольщику письмо с уведомлением о необходимости принять квартиру. В ДДУ обычно обозначают, в какие сроки нужно прийти на приёмку квартиры. Чаще всего дольщик должен приступить к принятию квартиры (хотя бы записаться на приёмку) в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения (если в договоре не указан другой срок).

Если вовремя не принять квартиру, застройщик может оформить приёмку в одностороннем порядке, а дольщик лишится возможности найти в квартире недочёты и составить ведомость для их устранения, отмечает Ирина Доброхотова.

«Процесс передачи квартир и выдачи ключей в доме обычно длится несколько недель, поэтому дольщикам предлагаются даты и время на выбор, главное — отозваться на уведомление и согласовать с застройщиком дату осмотра и приёмки квартиры», — советует она.

Итак, в согласованный срок участник долевого строительства приезжает на осмотр объекта и проверяет его соответствие условиям договора. Для этого оформляется акт осмотра, в который дольщик вносит свои замечания. Если всё его устраивает, стороны составляют и подписывают акт приёма-передачи квартиры.

Если клиент выявил дефекты строительства, их необходимо указать в акте осмотра. И самое главное: до их устранения покупатель вправе не подписывать акт приёма-передачи квартиры и требовать повторно провести приёмку.

Впрочем, есть ещё один вариант — подписать передаточный акт с условием устранения недостатков в установленные сроки.

«В передаточном акте отражаются все характеристики объекта, — рассказывает генеральный директор компании „Миэль-Новостройки“ Ирина Шаталина. — Это проектные и фактические характеристики помещения (номер корпуса и помещения, общая площадь, этаж), строительный и почтовый адрес объекта и сведения о том, что покупка оплачена».

После того, как акт передачи квартиры подписан, покупатель может заняться оформлением квартиры в собственность. Нужно подать документы на регистрацию права собственности в регпалату или МФЦ. Это можно сделать как самостоятельно, так и через застройщика.

Что делать, если параметры квартиры не соответствуют ДДУ или есть расхождения?

Согласно статье 9 214-ФЗ, расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. «Если процент больше, то дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ, — говорит Мария Литинецкая.

— Если речь идёт о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчёт стоимости квартиры: за лишние метры придётся доплатить, а за „недостающие“ застройщик вернёт деньги.

Как правило, необходимость перерасчёта цены прописывается в ДДУ».

Кроме того, в ряде случаев дольщик может обратиться к закону «О защите прав потребителей». Согласно статье 29, при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе потребовать бесплатно их устранить, снизить цену или возместить расходы на устранение недостатков.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва.

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/chto-takoe-ddu-i-na-chto-obraschat-vnimanie-pri-pokupke-kvartiry-u-zastroyschika/

Долевое строительство 2021: как получить финансирование застройщику

1с долевое строительство

26.01.2021

Последние изменения в законодательстве предусматривают переход к новой модели взаимодействия между застройщиками и дольщиками — проектному финансированию строительства. Внесенные изменения делают банк гарантом того, что покупатели жилья получат свои квадратные метры. А для застройщиков нововведения добавили ряд сложностей.

Застройщики смогут продолжить привлекать деньги частных инвесторов, при этом все расчеты будут осуществляться по новой схеме. Деньги инвесторов будут перечисляться не напрямую на счета застройщиков, а на специальный эскроу-счет.

В 2021 году застройщики могут работать над проектом за счет собственных, кредитных или инвестиционных средств. В последнем случае инвесторы лишаются не могут досрочно забрать вложенные в проект деньги.

Как застройщикам вести бухгалтерский учёт в 2021 году

Переход к проектному финансированию строительства отразился на бухгалтерском учете — работа с эскроу-счетами отличается от бухгалтерского учета операций с обычными банковскими счетами. Счет открывается при приобретении недвижимости, акций, услуг и работ.

Долевое строительство в 2021 году на каждой стадии реализуется за счет собственных денежных средств или целевого кредита. Каждый собственник будущих квартир в доме размещает свои деньги на эскроу-счетах.

Средства перечисляются застройщику после завершения строительства, во время процесса воспользоваться деньгами, находящимися на счету, невозможно.

Напомним, что деньги на эскроу-счетах к активам не относятся, но нуждаются в отображении в бухгалтерской отчетности на забалансовом счете. Применяется счет 008 (полученные обеспечения обязательств и платежей). Сумма затрат застройщика на возведение собирается по дебету счета 08.

Проектное финансирование: требования к застройщикам 2021

Проектное финансирование строительства призвано укрепить существующий рынок недвижимости, оставив на нем только сильных игроков. Мелким игрокам скорее всего придётся уйти с рынка, поскольку им сложнее получить финансирование или кредит.

Чтобы получить разрешение на возведение объекта в рамках проектного финансирования, нужно соответствовать ряду требований:

  1. Компания должна иметь не менее 10% суммы от общей стоимости возводимого объекта по данным имеющейся проектной документации.
  2. Застройщик должен подтвердить наличие указанного объема средств на своем расчетном счете. В территориальный орган власти вместе с проектной декларацией нужно представить соответствующие подтверждающие документы.
  3. Застройщик не должен выпускать и выдавать никакие ценные бумаги, за исключением акций.
  4. У компании должны отсутствовать текущие просрочки по целевым займам и кредитам. Исключение — просрочки касаются текущего разрешения.
  5. Имущество застройщика на должно использоваться для исполнения обязательств перед третьими лицами.
  6. В арсенале компании должен быть хотя бы один успешно реализованный строительный проект площадью — не менее 5000 квадратных метров.
  7. Застройщик не должен заниматься никакими другими видами деятельности, кроме строительства.

Что нужно знать о кредитовании застройщиков в 2021 году

Кредитование застройщиков в 2021 году возможно при представлении следующих документов:

  • Бизнес-план. В обязательном порядке должен включать графики финансирования проекта, график сдачи площадей, прогнозные денежные потоки.
  • Документы, подтверждающие, что у застройщика есть собственный капитал для реализации проекта.
  • Правоустанавливающие документы на строительный участок.
  • Разрешительные и исходно-разрешительные документы, предусмотренные требованиями законодательства РФ.
  • Технические условия подключения строящегося объекта к коммуникационным линиям.
  • Документы о комплексном освоении территории.
  • Все договоры, которые заключаются в рамках реализации проекта (договоры подряда, договоры страхования и пр.).
  • Информация об основных участниках проекта.
  • Иные документы, характеризующие текущий строительный проект.

На что обращают внимание банки

Банкам важно исключить или минимально минимизировать риски утраты залога и ввода объекта в эксплуатацию.

Важны финансовые показатели проекта, отражённые в бизнес-плане. В частности:

  • динамика продаж квартир;
  • критерии устойчивости проекта;
  • окупаемость.

Среди частых причин отказа застройщикам в кредитовании чаще всего фигурируют:

  • отсутствие необходимого обеспечения по кредиту;
  • недостаточность собственных средств;
  • неполный пакет документов;
  • иски дольщиков по другим проектам застройщика.

Какие альтернативные модели финансирования строительства существуют

Застройщики активно ищут новые финансовые схемы привлечения денежных средств, более выгодные по сравнению с проектным финансированием.

Альтернативное финансирование допускается действующим законодательством. Например:

  • Возведение объекта за счет застройщика с целью последующей перепродажи квартир или собственного эксплуатирования площадей в хозяйственных целях. Речь идет о переуступке прав собственности, девелоперы выкупают у себя определенную часть квартир, чтобы не задействовать кредиты и не нарушать закон. Далее квартиры перепродаются по договору цессии, вырученные средства направляются на погашение кредита.
  • Кооперативная модель (ЖСК). Жилищные кооперативы — это некоммерческие организации (п. 3 ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации). Кооператив не имеет основной целью извлечения прибыли. По сути — это касса взаимопомощи. Члены ЖСК — пайщики собственными средствами участвуют в постройке многоквартирного дома. Все они имеют равные возможности и права. Помните об ограничениях: ЖСК не может строить несколько домов одновременно, а высота возводимого дома не может быть выше трёх этажей (ред. от 30.11.2011 ФЗ № 349, ред. от 13.07.2015 ФЗ № 236).

Есть и другие модели финансирования: создание простого товарищества (модель совместной деятельности), участи в уставных капиталах застройщиков («корпоративная» модель), строительство за счёт заказчика (агентская модель) и проектная модель финансирования.

Источник: https://www.fcaudit.ru/blog/dolevoe-stroitelstvo-2021-kak-poluchit-finansirovanie-zastroyshchiku/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.