Договор купли продажи квартиры заниженная стоимость

Содержание

Занижение стоимости в Договоре купли-продажи квартиры

Договор купли продажи квартиры заниженная стоимость

Последнее обновление: 30.10.2020

Некоторые владельцы квартир, продавая свою недвижимость, предлагают Покупателю занизить стоимость квартиры в Договоре купли-продажи (ДКП). Зачем им это нужно, и как на это реагировать Покупателю? Есть ли для него риск, связанный с заниженной ценой в договоре? И как это обычно решается на практике?

Тут ситуация из разряда «бабушка надвое сказала». Теоретически, для Покупателя некоторый риск есть.

А практически – на рынке недвижимости проходит много сделок с заниженной ценой квартир, и обычно, это не приводит ни к каким негативным последствиям для Покупателей.

Тем более, что есть способ, как можно купить квартиру с заниженной на бумаге стоимостью и при этом избежать риска.

А теперь подробнее и с примерами.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Зачем занижают стоимость квартиры в договоре?

Для чего вообще Продавец занижает в договоре стоимость квартиры?

Тут дело вот в чем. Налоговый кодекс позволяет собственникам продавать свое жилье, не уплачивая налог с полученного дохода, только если человек владел им 3 года и более (а в некоторых случаях – 5 лет, подробнее по ссылке).

Но некоторые нетерпеливые граждане продают свои квартиры, не дожидаясь, пока эти годы пройдут (например, получил наследство и сразу его продает, или вложился в новостройку на котловане и продает на завершающем этапе).

Тогда закон требует уплаты налога с продажи, а это немалые суммы, учитывая стоимость недвижимости (особенно, в Москве).

Вот народ и выкручивается как может, пытаясь избежать этого налога всякими законными и «почти законными» способами.

Из законных способов применяют налоговые вычеты при продаже квартир. Тут можно применить либо фиксированный вычет, либо вычет в размере понесенных расходов (подробнее – в Глоссарии по ссылке).

А «почти законный» способ – это и есть занижение (уменьшение) реальной стоимости квартиры на бумаге. То есть цена в Договоре купли-продажи (ДКП) указывается меньше, чем уплачивается по сделке на самом деле. А насколько меньше?

Вот тут уже надо знать, что является налогооблагаемой базой при продаже недвижимости.

Сделка купли-продажи квартиры. Перечень документов для регистрации в Росреестре – смотри в Глоссарии по ссылке.

За базу берется та сумма, которая оказалась больше – либо стоимость квартиры, указанная в договоре, либо 70% от кадастровой стоимости квартиры. Запоминаем этот факт!

Из этого следует, что занижать цену в Договоре купли-продажи для Продавца имеет смысл только до уровня = 0,7 Х кадастровая стоимость квартиры.

Так и происходит на практике! А в каких случаях Продавцу это может понадобиться?

Такое бывает, когда применение законных налоговых вычетов не приводит к обнулению налога с продажи квартиры, например:

  • Когда фиксированный вычет (см. ссылку выше) слишком мал, чтобы налог стал равен нулю;
  • Когда вычет в размере понесенных расходов не позволяет свести налог с продажи к нулю. Такое бывает когда затрат на покупку квартиры вообще не было (например, получил в наследство), или когда цена покупки значительно ниже цены продажи, а налог с этой разницы платить не хочется.

Вот тогда Продавца квартиры и посещает гениальная мысль – а почему бы не указать в договоре заниженную стоимость! Уменьшить ее до уровня 0,7 Х кадастровую стоимость, а потом еще и вычет применить. Тогда налог придется платить минимальный, или он вовсе будет равен нулю.

Все бы хорошо, но тут возникает мандраж у Покупателя: «А чем мне это грозит? Чем я рискую, если соглашусь?»

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости? Объективный ответ – смотри по ссылке.

В чем риск занижения стоимости квартиры в Договоре купли-продажи?

Многие риэлторы, не углубляясь в юридические тонкости, утверждают, что для Покупателя риск заниженной стоимости квартиры в Договоре купли-продажи сводится к следующим моментам:

Рассмотрим эти риски по порядку.

По первому пункту дело обстоит не совсем так. Если суд признает сделку недействительной, то применяется двусторонняя реституция – то есть каждой стороне возвращается все, что было получено по сделке. Поэтому в практике для защиты Покупателя от риска невозврата всей суммы, используется обычная расписка, которая также учитывается судом, как и Договор купли-продажи квартиры.

Можно потребовать от Продавца написать одну расписку о получении полной (реальной) суммы за проданную квартиру.

Или можно составить две расписки – одну на сумму, указанную в договоре (заниженную цену квартиры), другую – на остаток суммы (на разницу между реальной и заниженной стоимостью).

Этот остаток представляется как материальное обеспечение (гарантия) Продавца на случай расторжения Договора купли-продажи или признания его недействительным.

И такие расписки дают реальную защиту от риска Покупателя в случае, когда в договоре указывается заниженная стоимость квартиры. Судебная практика это подтверждает, вот конкретный пример:

Выдержки из определения суда апелляционной инстанции по гр. делу № 33-43371/17 от 20.10.2017 (Москва):

«…Кроме этого пояснил, что истцы приобрели квартиру у ответчика за 5 700 000 руб., вторая расписка на сумму 2 200 000 руб., выданная (- кем: ФИО ответчика -), является обеспечением договора на случай его расторжения или признания недействительным

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/zanizhenie-stoimosti-v-dogovore-kupli-prodazhi-kvartiry/

Риски при купле-продаже квартиры с занижением стоимости в договоре

Договор купли продажи квартиры заниженная стоимость

В стремлении снизить затраты на приобретение недвижимости стороны нередко указывают в договоре купли-продажи цену, которая существенно отличается от реальной.

Однако, несмотря на популярность данного действия среди населения и весомые плюсы в виде сокращения расходов на уплату подоходного налога нужно как следует обдумать, можно ли соглашаться или нет на такие условия, ведь риски сделки, когда хотят занизить стоимость квартиры в договоре покупки и продажи, также возрастают в разы.

Неотъемлемой частью процедуры купли-продажи недвижимости являются обязательства по выплате налога на доходы гражданина.

Размер подоходного налога напрямую зависит от указанной в договоре суммы.

При регистрации сделки сотрудники Росреестра передают данные о факте передачи права собственности в местное отделение Федеральной Налоговой Службы, которая и инициирует исчисление необходимой выплаты.

На основании данных статьи 220 Налогового Кодекса Российской Федерации налог на доходы в обязательном порядке исчисляется при совершении сделок с объектами недвижимости, находящимися в собственности менее трех лет, а если недвижимость была приобретена после 2016 года – менее 5 лет.

Расчёт суммы, которую гражданин обязан выплатить, производится так:

  • От общей стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре купли-продажи вычитается 1 млн рублей, которые согласно НК РФ не облагаются налогом.
  • Получившуюся сумму умножают на 13%. Эта сумма и будет указана в налоговой декларации гражданина как подлежащая выплате.

Таким образом, указанная в договоре купли-продажи заниженная сумма позволит избежать налоговых обязательств в том случае, если объект недвижимости находится в собственности гражданина менее 3 лет.

В каких случаях практикуется?

Чаще всего заниженная стоимость квартиры в договоре указывается в тех случаях, когда объект недвижимости находится в собственности менее трех лет и возникает необходимость в его продаже. Для того чтобы уклониться от налога продавец и просит указать меньшую сумму в договоре.

Наиболее часто занижают стоимость в следующих ситуациях:

  • После вступления в наследство.
  • При продаже квартир посредниками.
  • Если идет раздел имущества.
  • Если недвижимость приобретается для инвестирования свободных средств.

В такой же ситуации оказываются и собственники строящегося жилья после сдачи объекта. При переходе дома во вторичный жилой фонд автоматически поднимает рыночную стоимость квартиры.

Чем грозит покупателю?

Для покупателя ситуация, в которой реальная стоимость квартиры скрывается, является абсолютно невыгодной. Он не только ничего не выигрывает от занижения стоимости в договоре купли-продажи, но и теряет реальные деньги. Если продавец окажется недобросовестным, покупатель потеряет не только квартиру, но и часть уплаченных за нее средств.

Кроме того, гражданин не сможет в полной мере воспользоваться правом имущественного вычета, который составит 13% от указанной в договоре стоимости при условии, что покупатель является налоговым резидентом РФ и не воспользовался правом на получение налогового вычета ранее.

В случае судебных разбирательств и возможного расторжения сделки покупатель также понесет убытки. Право собственности перейдет обратно продавцу, а покупатель получит назад свои деньги в том размере, в котором они были указаны в договоре купли-продажи.

В том случае, если в ходе судебных разбирательств покупатель предоставит суду данные о несоответствии стоимости квартиры, сделка будет признана незаконной.

Велика вероятность и мошеннических действий при занижении стоимости квартиры.

Например, после того как все расчеты будут произведены, другая сторона может заявить о том, что сделка была вынужденной, так как из-за возникновения форс-мажорных обстоятельств продавец был вынужден продать квартиру по цене, значительно уступающей рыночной. Сделка будет признана кабальной и может быть расторгнута, что опять же приведет к потере денег покупателем.

Возврат переданных продавцу средств, которые не были указаны в договоре, не гарантируется.

Последствия для продавца

Продавец квартиры, который хочет занизить стоимость, рискует гораздо меньше. Наиболее опасная ситуация для владельца квартиры – признание сделки ничтожной в результате обращения покупателя в суд.

За уклонение от выплаты подоходного налога и сокрытие доходов к недобросовестному гражданину может быть применено не только административное наказание в виде штрафа в размере 1/5 от невыплаченной суммы (статья 22 НК РФ), но и меры уголовной ответственности (статьи 198 и 199 УК РФ).

Оформление при заниженной цене

Для того чтобы зарегистрировать сделку составляются два отличающихся между собой договора купли-продажи. В одном из них указывается реальная стоимость, во втором – заниженная.

Для дальнейшей регистрации в Росреестр передается вариант с уменьшенной суммой, а на основании договора с реальной стоимостью объекта недвижимости стороны-участники сделки осуществляют взаиморасчеты.

Помните, что подобный вариант оформления сделки априори делает ее оспоримой, так как в этом случае имеет место нарушение законодательства РФ. Второй договор (с реальной суммой) является доказательством нарушения продавцом закона и уклонения от уплаты налогов.

Расписки при этом также оформляются в двойном экземпляре. В одной указывается заниженная стоимость согласно официальному договору купли-продажи, во втором – оставшаяся часть средств согласно второму (реальному) договору под видом неотделимых улучшений.

Когда действия попадут под определение незаконных?

Заключение договора купли-продажи квартиры с заниженной стоимостью будут определены как неправомерные в том случае, если по какой-либо причине покупатель обратится в судебную инстанцию с иском и документами, подтверждающими факт дополнительной передачи денег в счет покупки объекта недвижимости, указанного в договоре.

Виновным в незаконных действиях признается не только продавец, но и покупатель. Согласно законодательству РФ он обязан был знать о правилах совершения сделки, и их нарушение влечет за собой ответственность за укрывательство уклоняющегося от налогов гражданина, т. е. продавца.

Случай из практики

За консультацией к юристу обратилась молодая семья, два года назад купившая двухкомнатную квартиру на вторичном рынке. Стороны перед заключением сделки пришли к соглашению, и договор покупки и продажи был составлен в двух экземплярах, причем один из них – с заниженной стоимостью, где вместо 3,5 млн рублей была указана сумма в 985 тысяч рублей.

Соответственно, зарегистрирован в Росреестре был именно этот вариант документа. Второй договор купли-продажи был составлен с указанием полной стоимости объекта недвижимости, и все расчеты осуществлялись в соответствии с ним.

Спустя год в семье появился третий ребенок, и семья получила право участвовать в программе государственного субсидирования ипотеки. После обращения в Министерство строительства и сбора документов было принято решение о погашении указанной в договоре купли-продажи суммы, т. е. 985 тысяч рублей.

В погашении оставшейся части долга семье было отказано. Так как юридическую силу имеет только один договор, тот, который был зарегистрирован в Росреестре – решение, принятое Министерством строительства, абсолютно законно. Рассчитывать на компенсацию оставшейся задолженности семья не имеет права.

Можно ли соглашаться на покупку?

Принять решение о согласии на указание заниженной суммы в договоре купли-продажи квартиры можно только оценив все риски и возможные финансовые потери, которыми может обернуться такая сделка.

В случае возникновения непредвиденных обстоятельств, которые приведут к оспариванию сделки и реституции (возвращению к состоянию до сделки) покупатель рискует потерять ту сумму, которая будет уплачена продавцу сверх указанной в договоре стоимости.

Следует помнить также о финансовых убытках связанным с налоговым вычетом, так как вернуть 13% он сможет только с той суммы, которая была указана в договоре купли-продажи.

Однако существуют и плюсы – довольно часто продавцы, желающие указать в договоре заниженную стоимость, идут навстречу покупателю и предлагают весомую скидку. В том случае, если выгода от заключения такого договора превышает возможные риски для участников – сделка вполне возможна.

Реалии современного рынка недвижимости таковы, что сделки с заниженной стоимостью — неоспоримый факт, столкнуться с которым придется практически каждому человеку, который хочет купить или продать квартиру.

В некоторых случаях это может быть выгодно как продавцу, так и покупателю, но соглашаясь на такую сделку важно тщательно оценить вероятные риски.

В противном случае обе стороны могут понести существенные финансовые потери.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/dkp-kvartiry/zanizhenie-stoimosti.html

Заниженная стоимость в договоре купли-продажи квартиры

Договор купли продажи квартиры заниженная стоимость

«Добрый день, Татьяна Васильевна. Меня зовут Денис. Мне необходима юридическая консультация. Дело вот в чём: я присмотрел себе 1 комнатную квартиру на вторичном рынке, в которой абсолютно всё меня устраивает.

Предложение действительно интересное во всех отношениях: и по цене, и по планировке, и по удачному расположению объекта рядом с метро. Но продавец выдвигает дополнительное принципиальное условие – продажа квартиры будет происходить по схеме с неполной стоимостью в договоре.

Хозяин обосновывает свою позицию, тем, что жильё он получил в результате безвозмездной сделки по наследству совсем недавно и в собственности недвижимое имущество у него менее 3-х лет, а платить полностью налоги 13% с суммы в 8.5 млн рублей, он не собирается. Кадастровая стоимость объекта примерно 7.3 млн рублей.

Минимально возможная 70% налогооблагаемая ставка при этом по предварительным подсчётам в рублёвом эквиваленте составляет примерно 5.1 млн. Однако, собственнику эта цифра кажется по видимому слишком большой, даже налоговый вычет в 1 млн рублей его не спасает, и он предлагает занизить стоимость квартиры в договоре до 3.5 млн.

рублей. Уверен, что не только мне эта сумма за ликвидную квартиру в Москве кажется ничтожно малой и неправдоподобной.

Я, если честно, не совсем понимаю степень риска для себя в данном положении, да и как быть со второй частью платежа – как правильно оформить разницу, которая вне контракта? Что вы посоветуете как профессиональный участник рынка недвижимости в данной ситуации? Стоит ли соглашаться на такие сомнительные условия и чем  грозит занижение цены в ДКП сторонам сделки? Заранее благодарю за ответ»

Хороший вопрос. Что могу сказать по этому поводу. Описанная выше ситуация, к сожалению, характерна для современного рынка вторичной недвижимости.

С одной стороны незадачливый хозяин жилья со свежей собственностью на недвижимое имущество, который не внемлет ничьим здравым советам, с другой – озадаченные потенциальные покупатели, которые не знают с какого лучше боку подступиться к объекту: как говорится, и хочется и колется.

В данном конкретном случае, существует большая доля вероятности того, что сомнительная операция попадёт на карандаш Росфинмониторингу или Федеральной службе налоговой полиции, в результате проверки и по представлению которых сделка может быть либо приостановлена, либо в судебном порядке признана притворной, а деньги на счетах заморозятся на неопределённый срок до выяснения всех истинных обстоятельств.

Именно поэтому для всех участников процесса важно осознавать, что все сделки купли-продажи недвижимости рассматриваются налоговым ведомством через призму 70% порога от кадастровой стоимости.

Указывать цену в договоре ниже этой планки нет никакого смысла.

Даже, если рыночная стоимость объекта значительно ниже государственной, налог всё равно будет начисляться исходя из минимальной базовой ставки налогообложения в размере 70% от кадастровой стоимости недвижимости.

Зачем продавцы недвижимости занижают цену в ДКП?

На рынке вторичной городской недвижимости существует стереотип, что абсолютно все продавцы, которые  занижают стоимость в договоре, делают это с одной лишь с целью, чтобы не платить налоги с продажи квартиры. Однако, это не совсем верно. На самом деле истинные мотивы скрывать белую выручку несколько иные и их намного больше.

Например, при разделе имущества близких родственников и бывших супругов – есть смысл указать цену существенно ниже рыночной, чтобы не делиться вовсе или делиться с заинтересованными лицами, но уже значительно меньшей долей денежных средств.

Кроме того, собственники недвижимого имущества освобождаются от уплаты налогов при продаже лишь при соблюдении строго определённых законом условиях:

  • по истечению 3-х лет с момента возникновения права в результате безвозмездной сделки (наследство, дарение, приватизация)
  • по истечению 3-х лет с момента перехода права собственности в результате сделки купли-продажи (с поправками на 2020 год, если это единственная собственность гражданина)
  • по истечению 5-лет с момента регистрации права собственности на объект в результате возмездной операции по ДДУ, ДКП и т.д (при наличии в собственности других объектов)

И в том случае, если продавцы не подпадают под эти категории, то при реализации недвижимости (квартир, комнат, долей, земельных участков, домов и дач) они естественным образом задумываются о том, как существенно уменьшить налоговое бремя и стремятся это сделать, как им кажется, одним единственно возможным способом – указать неполную стоимость в соглашении об отчуждении, напрочь забывая при этом и о других допустимых инструментах. Например, таких как  – снижение кадастровой стоимости объекта. Но это уже совсем другая история…

Схема сделки купли-продажи жилья с неполной стоимостью в соглашении

Алгоритм реализации подобного рода сделки выглядит следующим образом: при подписании договора купли-продажи квартиры непосредственными участниками процесса, получение продавцом денежных средств от покупателя подтверждается расписками, которые оформляются при личном присутствии приобретателя и по строго установленному образцу:

  • Первая расписка пишется на сумму указанную в официальном договоре
  • Вторая расписка пишется на разницу от фактической стоимости и цены, указанной в основном соглашении

После этого, все деньги (и первая, и вторая часть) закладываются в заранее арендованную банковскую депозитарную ячейку, условием доступа к которой будет являться договор с отметками Россреестра о регистрации перехода права собственности на объект. Ключ от хранилища при этом остаётся у покупателя.

После успешного завершения процедуры регистрации возникновения права собственности на квартиру, участники сделки встречаются в банке и обмениваются ключом от сейфа и расписками.

На заключительном этапе купли-продажи, жильё передаётся новому собственнику с подписанием соответствующего акта, в котором также фиксируется отсутствие каких-либо взаимных материальных претензий.

Неполная стоимость при ипотеке

Если ещё несколько лет назад трудно было даже чисто гипотетически себе представить проведение ипотечной сделки с неполной стоимостью в договоре, то в наше время такая процедура становится делом вполне обыденным. Законы рынка и ничего более – есть спрос, значит, будет и предложение. Банки чутко реагируют на тенденции рынка и быстро подстраиваются под чаяния клиентов.

В кредитно-финансовой среде механизм одобрения заёмщиков и объектов на таких условиях отлажен как часы и подобного рода сделки (с занижением) десятками и сотнями ежедневно успешно проводятся по всей стране. Вторая часть, которая идёт мимо основного официального договора купли-продажи, проводится по документам как выдача кредита «на неотделимые улучшения и ремонт в квартире».

Новостройки по заниженной в договоре цене  – обычное дело

Большинство объектов в новостройках после получения ключей и сдачи дома в эксплуатацию реализуется физлицами по схеме с заниженной стоимостью в договоре. Оценки аналитиков и экспертов отрасли по объему таких сделок в процентном отношении разняться – одни говорят о 90%, другие о 70%.

Мой опыт подсказывает, что в принципе цифры действительно очень близкие к истине.

При подборе новостройки, куда ни позвони, представители или собственники везде говорят одну и ту же стандартную фразу: «У нас будет неполная стоимость в ДКП! Обсудите этот скользкий момент со своим клиентом, готов ли он пойти на такие условия?» Как показывает практика, суммы в соглашениях при этом зачастую фигурируют ровно те, за которые продавцы в своё время (несколькими годами ранее) покупали квартиры у застройщика по ДДУ на стадии котлована, потому что налог в этом в случае начисляется с прибыли – с разницы продажи и покупки, а если эти цифры равны, то и отчислять фискалам ничего не придётся.

Реализовать без лишних вопросов сделку по схеме с заниженной ценой в ДКП в новостройках действительно намного проще, потому как для этого созданы практически идеальные условия.

В момент постановки многоквартирного жилого дома на кадастровый учёт, за основу государственной оценки и стоимости берутся те данные, которые указаны в договорах застройщика. Но с каждым годом кадастровая стоимость новостройки будет только расти и стремительно приближаться к рыночной.

Поэтому текущий отчётный период (сразу же после сдачи дома и оформления собственности) – наиболее выгодный момент для продажи продукта инвестирования на первичном рынке.

Факторы риска при покупке квартиры за неполную стоимость в договоре

В случае расторжения сделки в судебном порядке по инициативе одной из сторон (или по требованию контролирующих и надзорных государственных органов), покупателю будет возвращена ровно та сумма денежных средств, которая указана в официальном договоре купли-продажи квартиры.

Расписки на второй финансовый транш, по факту имеющие полную юридическую силу, на практике судебными инстанциями принимаются во внимание при рассмотрении дела лишь в том случае, когда составлены по всем нормам и правилам оформления гражданско-правовых соглашений в простой письменной форме.

Иными словами, покупатель сильно рискует остаться без значительной части своих кровных денег в результате одной лишь неточности, оплошности (опечатки), халатности консультанта или же своей собственной безграмотности и самонадеянности.

Именно по этой причине на сделке расписки продавцы иногда переписывают по 10-12 раз, пока не добьются эталонного образца.

Кроме того, в тот момент, когда покупатель согласился пойти на сделку с неполной стоимостью в ДКП, это означает, что он вступил в преступный сговор с продавцом.

В результате нарушения норм права наступает обоюдоострая юридическая ответственность, предусмотренная соответствующими статьями законодательства, которая в зависимости от степени вины/ущерба, причинённому бюджету и казне, может быть как административной, так и уголовной.

В чём заключаются риски продавца?

Деяние продавца при проведении сделки с заниженной ценой в ДКП согласно закону квалифицируется как налоговое преступление. Ответственность за уклонение от уплаты налогов и сборов регламентируется нормами права 198 и 199 УК РФ. Санкция по статьям предусматривает следующие виды наказаний:

  • Штраф в размере от 100 до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы/иного дохода осужденного за период от 1 до 2-х лет
  • Арест на срок до 6 месяцев или лишение свободы на срок до 2 лет с лишением права занимать определённые должности или заниматься определённой деятельностью на срок до 3-х лет или без такового.
  • При уклонении от уплаты налогов, совершённое группой лиц по предварительному сговору в особо/крупных размерах (от 15/45 млн и выше), суд может наложить штраф от 200 до 500 тысяч рублей, наказать принудительными работами на срок до 5 лет, либо лишить свободы на срок до 6 лет.

Юридическая помощь и услуги риэлтора

Как опытный высококвалифицированный специалист в сфере оборота вторичной городской и загородной недвижимости, готова сопроводить сделку любой степени сложности, в том числе и с неполной стоимостью в договоре купли-продажи.

Дерзайте, но помните, что инструмент занижения требует от исполнителя ювелирных настроек, в умелых руках – это уникальная возможность для существенной экономии семейного бюджета, а при кустарной реализации – это ни что иное, как бомба с часовым механизмом.

В случае возникновения любых вопросов – за консультацией, разъяснениями и услугами обращайтесь, буду рада помочь.

Всегда ваша – Татьяна Мамонтова частный риэлтор-юрист, работаю по Москве и Московской области

Источник: https://agent112.ru/stati/nepolnaya-stoimost-v-dogovore-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Риски при занижении стоимости квартиры покупателя и продавца

Договор купли продажи квартиры заниженная стоимость

Занижение стоимости квартиры в договоре несет риски и это частое явление на рынке вторичной недвижимости. Подобные сделки несут сторонам не только выгоду, но и опасности. Прибыль от таких действий значительно ниже, чем потенциальные негативные последствия.

Наверное, ни для кого не секрет, что сделки, в которых практикуется, заниженная стоимость в договоре купли-продажи, в целях избежания налогообложения продавцом у нас не редкость.

Даже думаю, что это является настолько обычный практикой, что многие даже уже не обращают на это внимание. А все таки стоит задуматься как покупателю,так и продавцу о всевозможных рисках и негативных последствиях.

Правильный образец денежной расписки за квартиру

Риски при занижении стоимости квартиры

Как проходит такая сделка, обычно на практике пишутся 2 расписки, одна расписка пишется на сумму, указанную в договоре купли-продаже, а вторая расписка на оставшуюся сумму под видом неотделимых улучшений .

Но вариантов существует множество, если честно я этим никогда не занималась, и не хочу вдаваться в подробности и объяснять различные серые схемы, поскольку статья пишется, что бы обезопасить вас, а не научить всевозможным вариантам сокрытия от налогов .

Хочу сразу сказать, что в таком случае сделка считается незаконной, поскольку стоимость является существенным условием договора, и если она указана неверно, то получается договор составлен с нарушением закона и может быть такой договор признан в суде недействительным, так же данный договор в суде может быть признан притворным.

Также могут признать сделку кабальной, т.е. у продавца будет отличная возможность вернуть жилье обратно, воспользовавшись тем, что он продал по заниженной стоимости поскольку находился в сложной жизненной ситуации, например нужны были деньги на лекарства, а потом понял, что продал единственное жилье решил вернуть обратно.

Покупатель конечно в суде начнет защищаться и показывать две расписки, в таком случае продавец тоже будет сильно рисковать, во первых у налоговой будут основания подать иск о возмещении налогов, и будут основания привлечь продавца к уголовной ответственности за уклонения от уплаты налогов.

Заниженная стоимость в договоре купли-продажи: риски покупателя

1. в случае признания такой сделки недействительной, то по закону покупателю продавец должен будет возместить стоимость , которая указана в в договоре;

2. покупатель получит вычет только с суммы указанной в договоре КПД, а не с реальной суммы;

3. сделку в суде могут признать недействительной по следующим основаниям:

  • не соответствующей закону
  • притворной
  • кабальной (т.е. совершенной путем обмана и при стечении тяжелых обстоятельств)

Заниженная стоимость в договоре при продаже: риски продавца

  1. гражданско правовая ответственность по иску налоговой инспекции в связи с сокрытием уплаты налогов
  2. занижая сумму может потерять потенциальных покупателей
  3. уголовное наказание за неуплату налогов

Пример из практики
Ко мне на консультацию обратилась женщина,пояснив что купила квартиру, в договоре указала заниженную стоимость — до 1 млн, договор с 1 млн они зарегистрировали в росреестре, так же они подписали второй договор купли-продажи на полную сумму.

Она является многодетной семьей и подпадает под программу погашения ипотеки по рождению 3 ребенка. Потом она обратилась в Министерство строительства,что бы ей погасили всю реальную сумму долга по ипотеке и показала подписанный договор на полную сумму. У нее потребовали договор купли-продажи который она отдавала в Росреестр (тот, что с суммой миллион).

В результате погасили только сумму, указанную в договоре купли-продажи с 1 млн, который был отдан на регистрацию перехода права собственности. Она спросила у меня может ли вернуть всю сумму долга, пояснив, что есть также подписанный договор на реальную сумму, который имеет должен иметь юридическую силу.

Но два договора не могут иметь юридическую силу, лишь только тот, который был отдан на регистрацию перехода права собственности в Росреестр. Поэтому решение о возмещении ей долга по ипотеке с 1 млн. рублей законно. В итоге, возместили только 1 миллион! Она очень расстроилась, поскольку по незнанию потеряла несколько миллионов!

НО лучше вообще не доводить до судебных споров, считаю даже при удовлетворении иска, в случае признании сделки недействительной, о присуждении покупателю суммы стоимости квартиры, не факт, что покупатель будет ждать этих денег много, много лет .

Так как в данном случае законы очень гуманные, если нет денег у должника то никаких денег от него вы не увидите, так как санкций никаких нет за невыплаты сумм иска, и заставить его работать ни один закон не сможет.

Так что если суд признает сделку недействительной, считай что покупатель останется и без жилья и без денег. В данной ситуации больше рискует покупатель. Как бы это не било по карману продавца я настаиваю проводить всю стоимость в договоре купли-продажи.

Ведь есть варианты при которых продавец не будет платить налог.

Например, в большинстве случаев, продавец продав жилье сразу покупает себе еще квартиру, а по закону если в одном календарном году продавец продает и сразу же покупает себе жилье за одну и ту же сумму налог платить не будет, в данном случае будет взаимозачет. Самое главное нужно успеть продать в одном году квартиру, и в этом же постараться успеть купить себе жилье.

Так что не надо бояться, всегда можно найти законные пути решения, и спать будете спокойно! Заниженная стоимость в договоре купли-продажи может оказаться очень невыгодной для вас в последствии.

Занижение стоимости квартиры при ипотеке риски покупателя

Данные процессы широко распространены, потому возможна реализация разных инвестиционных схем. Банки проверяют только платежеспособных заемщиков, не исследуя цель кредита.

В финучреждение подается заявление на ипотеку, включающее еще один кредит на ремонт/реконструкцию целевого объекта. Договор имеет два пункта. Как правило, такие заявки одобряются, но предполагают:

  • увеличение объема первоначального взноса;
  • повышенный годовой процент;
  • дополнительную комиссию.

Занижение влечет дополнительные юридические и финансовые сложности для покупателя.

В любом случае, чтобы вы не чувствовали себя один на один в подобной ситуации — обращайтесь к нам, всегда поможем найти самый безопасный способ как для продавца, так и для покупателя.

Напоминаю, что моя страничка для ваших вопросов здесь!

Успехов вам!

Источник: https://www.HabRealty.ru/yurist/zanizhennaya-stoimost-dogovore-kupli-prodazhi.html

Занижение цены в договоре купли-продажи недвижимости. Чем грозит?

Договор купли продажи квартиры заниженная стоимость

аключение договора купли-продажи недвижимости в жизни большинства людей становится самой крупной по сумме сделкой, которую они проводят. При этом возникает необходимость выплатить налог, а тот выражается в процентном соотношении от общей суммы. Не стоит забывать о вознаграждении нотариусу.

Экономить при оформлении договора купли-продажи квартиры пытаются многие

Одним словом, возникает довольно много сопутствующих трат. Неудивительно, что большинство желает сэкономить. И одна из сторон может предложить другой искусственно занизить сумму в договоре. Это довольно популярный способ уменьшения налогов. К тому же если вознаграждение нотариусу тоже привязано к сумме, то этот специалист получит меньше средств.

Также некоторые лица не хотят показывать весь объём появившихся у них денег. Одни пытаются спасти средства от кредиторов, другие руководствуются иными соображениями. В любом случае это довольно распространённая схема. И она опасна тем, что оборачивается против участников.

Все риски можно разделить на 3 условные группы:

  • риски, угрожающие в первую очередь продавцу;
  • проблемы, с которыми может столкнуться при использовании такой схемы покупатель;
  • универсальные проблемы, угрожающие любой из сторон.

Чем искусственное занижение цены опасно для продавца?

При такой договорённости довольно много проблем возникает с передачей средств, поскольку это не подкрепляется договором. Поэтому многие покупатели предлагают сначала передать ту сумму, которая обозначена в соглашении, заключить сделку, а потом уже отдать оставшуюся часть.

Как нетрудно догадаться, если владелец согласится на такую схему, то он рискует не увидеть всех средств. То есть получит исключительно ту сумму, которая и была обозначена в договоре.

При этом если соглашение составлено грамотно, то опротестовать его не удастся.

И поскольку занижение цены с целью ухода от уплаты налогов является правонарушением, то сослаться на такую устную договорённость не выйдет.

Даже если будет подписан на момент выявления проблем исключительно предварительный договор, например, о намерении заключить основной позднее, вторая сторона тоже способна доставить серьёзные проблемы.

Она может настаивать на соблюдении договорённостей и на реальном заключении такого договора по заниженным ценам. При этом отказывающейся стороной выступит продавец.

Следовательно, ему потребуется возвращать аванс и выплачивать компенсацию.

А доказать ущемление своих интересов покупатель в такой ситуации сможет без особого труда. Например, на основании того, что он уже выстроил планы с учётом покупки подобной квартиры по такой цене, а сейчас сделка срывается. И у него на данный момент нет возможности приобрести подобное имущество в рамках соответствующего бюджета (что легко доказывается даже поверхностным анализом рынка).

Безусловно, отстоять свои права можно. Однако для продавца это может оказаться откровенно хлопотно.

К тому же в процессе вскроется попытка уплаты меньшего по объёму вознаграждения нотариусу и другим специалистам.

И поскольку сделка при начале конфликта срывается, то собственнику снова нужно будет искать покупателей. Однако теперь специалисты могут отказаться с ним сотрудничать и даже максимально затруднить продажу.

Проблемы для покупателя

Заключение сделки купли-продажи недвижимости с заниженной ценой для покупателя тоже чревато большими проблемами, хотя вначале может показаться, что он ничем не рискует. Однако это далеко не так.

Занижение цены в договоре купли-продажи чревато серьёзными проблемами

Покупатель может стать жертвой мошеннической схемы, которая выражается в следующем:

  • Сначала с ним договариваются о заключении договора купли-продажи.
  • Он передаёт средства, соглашение заключается.
  • Дальше продавец его опротестовывает. Для этого может использоваться любое основание, в том числе и то, о котором даже внимательный покупатель мог и не знать. Например, представитель продавца заявляет о его недееспособности, которая была установлена не так давно. Или же выясняется, что при покупке квартиры изначально применялся материнский капитал, бывший владелец не планирует выделять доли детям. В таком случае опротестовать сделку могут уже несовершеннолетние (или от их имени).
  • Следующий этап — это отмена договора, возврат денег. Однако вернут вам в таком случае именно ту сумму, которая и указана в соглашении. Причём и её будут отдавать с зарплаты, то есть на протяжении значительного периода, когда эти средства по сути частично обесценятся. При этом у вас не будет ни денег, ни недвижимости.

Занижение цены при проведении сделки может быть также способом привлечь внимание покупателя, заставить его согласиться на сомнительную сделку. Из-за желания сэкономить многие забывают об осторожности и начинают игнорировать даже очевидные признаки обмана.

Одним словом, для покупателя такой вариант тоже будет рискованным. Однако довольно большое количество проблем может возникнуть у всех участников подобной сделки.

Что угрожает при занижении цены как покупателю, так и продавцу?

Необходимо отметить, что в современной России (и не только) занижение суммы сделки при покупке-продаже квартиры чревато целым рядом проблем, о которых стороны могут даже не подозревать. Но их нужно принимать во внимание.

Лучше всё, включая реальную сумму, фиксировать в договоре

Претензии со стороны налоговой

Для начала необходимо отметить, что уход от налогов — это проблемы с ФНС РФ, если о занижении суммы станет известно.

А такая информация может поступить от любого участника сделки, от риэлтора, если он узнает или заподозрит, от нотариуса.

Кроме того, налоговая инспекция способна самостоятельно заподозрить уход от налогов, если сумма будет низкой. Особенно тщательно проверяются все сделки, в которых участвуют юридические лица или ИП.

Вероятные последствия:

  • опротестование сделки в судебном порядке;
  • неопределённый на какое-то время статус квартиры;
  • серьёзный штраф;
  • доначисление налогов;
  • проведение глубокой проверки по ИП или же компании;
  • тщательный контроль деятельности всех участников и связанных с ними лиц;
  • конфликт с риэлтором и нотариусом;
  • репутационные потери (например, сразу после окончания всех разбирательств будет трудно продать квартиру, потому что такая недвижимость может уже начать отпугивать потенциальных владельцев).

Также учтите, что последствия напрямую зависят от того, какую сумму вы в итоге окажетесь должны налоговой. Если она будет очень большой, возникает опасность возбуждения уголовного дела. К тому же при серьёзных нарушениях ФНС РФ может заблокировать счета.

Риск опротестования сделки кредиторами

Нередко продажа квартиры происходит с целью закрыть все долги. Однако необходимо учитывать, что кредиторы очень внимательно следят за проведением таких сделок. И если сумма окажется ниже рыночной, неизбежно возникнут вопросы. Появляется довольно высокий риск того, что сделка будет оспорена, а новый владелец лишится своей собственности.

В этом случае при заниженной официально сумме совершения сделки покупатель получает возможность вернуть только те средства, которые зафиксированы в договоре. Доказать, что было отдано в действительно гораздо больше, получается редко. При этом покупатель пополняет список кредиторов. И вероятность того, что он увидит хотя бы какие-то средства, откровенно мала.

Безопасность при оформлении договора купли-продажи недвижимости должна быть на первом месте

Что же касается продавца, то к нему возникает ещё больше вопросов, что может осложнить процедуру проведения банкротства. Для списания должник должен демонстрировать добросовестное поведение.

Если же он пытается реализовать имущество по явно заниженной цене, то арбитраж может это растрактовать как попытку уйти от ответственности и избежать уплаты долгов.

Следовательно, начнутся проблемы со списанием имеющихся долгов.

И в любом случае у всех участников будет масса организационных сложностей. Просто сделки купли-продажи не получится: придётся отстаивать свои права, обращаться в разные инстанции, доказывать законность собственных действий. Участнику сделки лучше самостостоятельно доказывать, что он выполнил все требования к проведению такой сделки, учитывал в деталях все нюансы.

Проблемы с обоснованием средств и подозрения в отмывании денег

Есть ещё один немаловажный аспект, о котором стороны такой сделки редко задумываются. Во-первых, у продавца появится на руках большая сумма денег, чем должна быть. Это может вызвать вопросы по поводу источника финансирования.

В современном мире нельзя взять и просто положить деньги на банковский счёт. А если точнее, то непосредственно положить можно. Проблемы впоследствии возникнут с тем, чтобы их оттуда достать.

У продавца могут запросить подтверждение законности происхождения денег.

Попытка уйти от налогов при заключении договора купли-продажи квартиры чревата

Однако поскольку у него на руках — только договор с указанной там меньшей суммой, обоснования банку собственник предоставить не сможет. В итоге есть риск, что с возможностью распоряжаться деньгами возникнут проблемы.

Особенно актуально последнее для тех, кто планирует открыть счёт в другой стране. В Европе вопрос отмывания денег и контроля за движением средств — очень болезненный. И там к таким моментам относятся предельно внимательно.

Во-вторых, проблемы могут появиться и у покупателя. Чтобы рассчитаться с продавцом так, чтобы этого никто не заметил, придётся использовать наличность. А для этого нужно будет снимать довольно крупную сумму.

Однако в настоящем к обналичиванию большинство банков в России относятся подозрительно. Особенно много проблем может возникнуть у покупателя, если он занимает руководящую должность в компании, является ИП или же учредителем фирмы.

Риск блокировки счетов до прояснения экономического смысла такой операции тоже есть.

Репутационные риски

Необходимо отметить, что если занижение цены сделки приведёт к проблемам с налоговой или же к аресту счетов из-за претензий со стороны банков, это также способно негативно повлиять на бизнес. Может пострадать репутация предпринимателя.

Заниженная цена большинству довольно очевидна, поскольку всегда можно изучить выборку объявлений по конкретным характеристикам и посмотреть на реальное положение дел на рынке.

Соответственно, многие могут сделать выводы о том, что сделка — сомнительная, вызывающая большое количество вопросов.

Стоит отметить, что любые подозрения в уклонении от уплаты налогов — это проблемы не только для самого предпринимателя, но и для связанных с ним контрагентов.

Если налоговая решит, что сделка вызывает вопросы, то она может начать проверять всех, кто в последний отчётный период осуществлял какие-то операции с конкретным ИП или же с определённой компанией, в которой, например, может работать на руководящей должности продавец.

А лучший способ отпугнуть контрагентов и подвести к мысли о том, что сотрудничество с вами невыгодно — это впутать посторонние организации или ИП в проблемы с налоговой. О таких возможных последствиях занижения цены мало кто думает, однако не стоит забывать, что они вполне реальны.

Вероятность опротестования сделки со стороны органов опеки и попечительства

Если в реализуемой квартире прописаны несовершеннолетние, возникает риск, что в сделку с заниженной ценой вмешаются органы опеки и попечительства.

Они могут решить, что на указанную сумму нельзя приобрести квартиру, позволяющую совершенно спокойно прописать на новой жилплощади детей.

При этом не стоит забывать, что новая недвижимость не должна серьёзно ухудшать качество жизни несовершеннолетних. То есть продать квартиру в элитном районе и купить в промзоне не получится.

На основании всего перечисленного довольно легко сделать вывод о том, что при занижении суммы органы опеки и попечительства придут к выводу, что сделка ущемляет интересы несовершеннолетних. Поэтому они способны запретить продажу такой квартиры.

Естественно, если указать реальную сумму, то вероятность добиться разрешения на проведение сделки намного выше. Однако если уже один раз был дан запрет на сделку, то после этого разобраться с органами опеки и попечительства будет на порядок сложнее.

Занижение цены квартиры при заключении договора купли-продажи многим ошибочно кажется отличной идеей. Никому не хочется переплачивать налоги, а также отдавать серьёзную сумму нотариусу и риэлтору. Однако стоит учесть, что подобное соглашение чревато серьёзными проблемами. Причём последствия могут наступить и через какое-то время, когда все стороны уже успеют забыть о своей экономии.

Поэтому занижать сумму, обозначенную в договоре, не стоит. Такое решение способно обернуться потерями, которые нельзя сопоставить с сэкономленными средствами.

Другие статьи:

Источник: https://retail-realty.ru/articles/item/zanizhenie-ceny-v-dogovore-kuple-prodazhi-nedvizhimosti-chem-ugrozhaet

Занижение стоимости квартиры: чем рискуют покупатель и продавец

Договор купли продажи квартиры заниженная стоимость

Практика занижения стоимости квартир или машин при их продаже началась ещё в далёкие 90-е годы. Однако такие сделки имеют серьёзные риски, пренебрегать которыми означает подвергать себя опасности получить куда более неприятные последствия — от полной потери средств до уголовного преследования. При этом пострадать может как продавец, так и покупатель.

Более свободно себя чувствует продавец: ему кажется, что раз квартира или машина проданы, деньги по сделке получены, то ему ничего не грозит — в самом деле, не станет же покупатель стучать на него в налоговую.

Однако налоговая всё равно вскоре может узнать правду. Например, когда покупатель придёт в налоговую инспекцию за налоговым вычетом. Так случилось с москвичом Максимом — он продал свою квартиру по заниженной в договоре цене.

А покупатель без какой-либо задней мысли обратился в инспекцию за своими законными 13% из бюджета, представив налоговой службе весь пакет документов, включая и расписку Максима о получении полной суммы по сделке. Инспектор удивился расхождению стоимости квартиры в договоре и расписке и попросил написать объяснительную.

Налоговый вычет покупателю-то в итоге одобрили, а Максим вскоре получил от ФНС квитанцию с требованием доплатить налоги плюс штраф 20% от неуплаченной добровольно суммы и пени.

Кстати, налоговые органы не обязаны запрашивать объяснение у участников сделки, а могут включить свои требования в ежегодное извещение об уплате налогов. И у продавца будет два варианта: или заплатить то, что требует налоговая, или попытаться оспорить претензии через суд, доказывая, что цена сделки была справедливой.

Похожие риски для продавца возникают и в случае, если покупатель для приобретения квартиры воспользовался ипотечным кредитом. Банки, выдавая кредит на покупку квартиры, допускают “занижение”, прописывая полную сумму в кредитном договоре и обозначая её как затраты “на неотделимые улучшения”.

Само собой, для банка, который берёт квартиру в залог, никаких дополнительных рисков это не создаёт, нет правовых последствий и для покупателя, а вот данные о продавце и о сумме сделки через Росфинмониторинг поступают в налоговую службу.

Если инспекторы установят, что сделка была не рыночной, вполне могут доначислить продавцу налог, пени и наложить штраф.

Даже если занижением не заинтересовались налоговики, существует риск, что переданная сверх договора денежная сумма будет взыскана покупателем обратно.

Такое право требования возникает у него в соответствии со статьёй 1102 Гражданского кодекса РФ “Обязанность возвратить неосновательное обогащение”. И практика по таким судебным делам существует.

Ведь юридически покупатель обязан оплатить только сумму, указанную в договоре купли-продажи.

Покупатель при занижении тоже может пострадать. Во-первых, очевидно, что налоговый вычет будет рассчитываться от той суммы, которая указана в договоре, а не от реально уплаченной покупателю. А во-вторых, в период регистрации недвижимости продавец имеет право подать в Росреестр заявление об отказе от сделки.

Опасная сделка. Когда продажа квартиры светит штрафом в 18 млн рублей

К сожалению, есть достаточно ушлые продавцы, которые на такой операции пытаются получить прибыль. Ведь формально, согласно ст. 398 ГК РФ, продавец обязан вернуть деньги, если они были уплачены ему до регистрации, однако в этом случае возврату подлежит только сумма, указанная в договоре.

В-третьих, занижение цены квартиры в договоре купли-продажи может привести к тому, что уже совершённая сделка будет оспорена. И сделает это совсем не продавец.

Согласно закону, если в течение трёх лет после продажи квартиры её продавец будет признан банкротом, то конкурсный управляющий имеет право оспорить уже совершённую сделку и вернуть квартиру в конкурсную массу на том основании, что на момент сделки её стоимость не соответствовала рыночной (определение Верховного суда РФ по делу № А11-7472/2015), и доказать это ему будет достаточно просто. Как правило, суду представляют копию оспариваемого договора и выписки об аналогичных сделках в аналогичное время. Из этих документов разница будет видна сразу. Аналогичные ситуации могут возникнуть и у покупателей автотранспортных средств. Только при сделках купли-продажи автомобилей добавляются случаи, когда машина может оказаться в залоге, под арестом или в розыске. И тогда вернуть от продавца что-либо, кроме суммы, указанной в договоре, не получится никак.

И четвёртый риск — в случае если стоимость квартиры в договоре значительно ниже кадастровой, разницу налоговики могут счесть доходом покупателя и потребовать заплатить 13% в бюджет.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.