Договор с агентством недвижимости на покупку квартиры

Содержание

«Я решил работать с риэлтором. Что мне надо знать о договоре с ним?»

Договор с агентством недвижимости на покупку квартиры

Вот мой краткий ответ на вопрос в заголовке:

1. Вы работаете с конкретным человеком, а не с компанией

Хотя договор в случае, если выбрали агентство недвижимости, будете заключать с юридическим лицом.

Поэтому оцениваете человека, его способности продавать себя, компанию и комиссию. Умение торговаться. Как ведет себя в переговорах, как отвечает на каверзные вопросы. Делайте тест-драив своего будущего агента, прежде чем подписать договор на оказание услуг.

2. Читайте вначале раздел «Обязанности клиента», «Штрафы» и «Порядок расторжения договора»

Прежде чем обсуждать цену продажи или покупки, срок договора, внимательно изучите все, что касается ваших обязательств, ваших возможных штрафов и как, в каком порядке вы можете расторгнуть договор с агентством или частным маклером. Это те пункты договора, в которых вас может ждать мина замедленного действия.
Что будет если риэлтор не выполнит свою работу в нудный вам срок? Можете ли вы разорвать договор в любой момент и что вам надо при этом заплатить?

Помните – вы работаете с агентом, а не со всем агентством недвижимости

3. Задавайте 140% своих вопросов

Любые вопросы, даже самые дурацкие и очевидные на ваш взгляд, должны быть озвучены вами в беседе с риэлтором. Не думайте, что что-то знаете только потому, что «это и так очевидно, что спрашивать!». Вас ждут множество неприятны открытий.

Добивайтесь полных ответов от агентов. По договору, по условиям работы и прочим вещам. Вы платите деньги, вы нанимаете работника. Вам должен быть понятен любой аспект вашей совместной работы.

4. Как, когда и после каких результатов вы должны будете перечислять деньги агентству недвижимости

Получить 100% свое комиссии ДО регистрации перехода права собственности на квартиру, которую вы продавали или покупали – желание 99% риэлторов страны.

Но устроит ли вас это? Помните, мотивация агента обратно пропорциональна сумме уже полученных им комиссионных.

Если вы платите предоплату, в договоре с агентством обязательно должно быть указано, в какие сроки вы получите эту предоплату обратно, если риэлтор не сделает получит результат, прописанный в договоре, вовремя.

«Фактические понесенные расходы» – любимый термин риэлторов для того, чтобы отнять у вас ваши деньги.

Будьте внимательны – если это есть в договоре, то пропишите, что сумма фактически понесенных расходов должны бать ограничена определённой суммой.

Или компания или частный маклер должен согласовывать с вами каждый раз будущие расходы. Иначе вы просто оплатите агентству и его работникам красивую жизнь.

Задавайте любые вопросы риэлтору до подписания договора. Потом может быть поздно

До 1 июля 2021 агентства недвижимости могут не использовать онлайн кассу, поэтому вы по закону перечислять деньги на расчетный счет компании или ИП. Уточните, компенсируют вам комиссию за перевод на расчетный счет.

Передавать деньги наличными? Ваше право идти на такой риск. Я не рекомендую этот способ, ибо он противоречит закону

5. Не ведитесь на страхование профессиональной ответственности

Красивые цифры в страховом полисе, что висит в переговорной агентства недвижимости – чистый маркетинг. Вся правда скрыта в договоре страхования, который вам вряд и дадут почитать.

Подробнее о том, почему это лишь маркетинг я писал еще 2 года назад здесь

6. Срок, цена продажи или покупки и каким способом продлевается договор – в приоритете

Да, размер комиссионных тоже важен. Но это вы и так знаете.

А вот срок договора, цена продажи или покупки вами квартиры – предмет хороших переговоров с агентом. Вот тут вы можете посмотреть, как работает ваш будущий риэлтор. Как он аргументирует свою позицию, как убеждает вас в своей точки зрения.

У вас должны быть своя цена и свой срок, который вы определили до прихода в агентство недвижимости. Тогда вам легче будет отстаивать свою позицию в важнейших показателях для вас и будущей работы риэлтора

И вишенка на торте – автоматическое продление. Очень любят многие риэлторы включать пункт об автоматическом продлении, если вы не выразили свое желание закончить отношение в конце срока договора за 30 дней до срока в письменно виде в трех экземплярах.

Читайте внимательно каждое слово в договоре сейчас. Оно может стать важным после

Такие препятствия лучше избегать.

И никаких автоматических продлений за исключением случаев, когда срок окончания договора пришелся на день, когда вы уже внесли ли получил аванса и скоро сделка.

Тогда срок договора между вами и риэлтором продляется до даты подписания акта приема-передачи квартиры (а не до регистрации сделки в Росреестре).

В общем и целом, если вы решились работать с риэлтором, удвойте свое внимание и бдительность при подписании договора оказания услуг. «Чтобы потом не было мучительно больно» за потерянное время и даже деньги.

––––––––––––––––––––––––––-

Вы можете отблагодарить меня за материалы канала, если желаете. Заранее спасибо!

Подписывайтесь на канал«Риэлтор не нужен!»! Жмите «Нравится и комментируйте. Отвечу на все конструктивные комментарии и замечания.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/no_realtor/ia-reshil-rabotat-s-rieltorom-chto-mne-nado-znat-o-dogovore-s-nim-5f00862e31eb8e75ee851f89

Договор с агентством недвижимости: 10 основных требований

Договор с агентством недвижимости на покупку квартиры

Ежедневно тысячи людей обращаются в агентства недвижимости и заключают с ними договоры на оказание услуг. При этом большинство граждан смутно понимает, какие условия должен содержать договор. Эта статья на 74Недвижимость поможет вам быть во всеоружии при переговорах с агентством недвижимости.

Каждый этап сделки по приобретению недвижимости состоит из множества операций, эффективность которых определяется профессионализмом сотрудников риелторской фирмы. Самое главное, чтобы все действия, совершаемые от вашего имени, соответствовали заключенному договору.

Успех сделки во многом зависит от профессионализма вашего риелтора. Человек, который впервые покупает или продает квартиру, не всегда понимает, какой объем работы нужно проделать, чтобы его мечта стала реальностью.

Договор позволяет избежать этой проблемы: в нем прописывается, за что вы платите и какие именно действия совершает риелтор.

Если вы готовы доверить решение жилищных проблем риелторам, необходимо подписать договор об оказании услуг. Это документ может многое рассказать вам о добросовестности фирмы.

Если риелтор предложит работать без оформления договора, будьте осторожны: между вами и фирмой нет никаких обязательств и никакой ответственности.

В риелторских фирмах используются как стандартные формы договоров, так и произвольные договоры, которые могут содержать условия, ущемляющие ваши права. Но все же не стоит торопиться с подписанием договора. Обязательно изучите предложенный вам проект договора дома, а лучше всего показать его юристу.

Что же должен содержать договор в обязательном порядке?

  1. Перечень услуг агентства в рамках договора.
  2. Стоимость вознаграждения агентства.
  3. Срок действия договора.
  4. Стоимость объекта недвижимости.
  5. Реквизиты сторон.
  6. Опись документов.

  7. Кто и какие собирает справки.
  8. Ответственность агентства.
  9. Ответственность клиента.
  10. О расторжении договора.

  Где бесплатно составить договор купли-продажи квартиры?

Рассмотрим подробнее каждый из пунктов.

1. Договор должен содержать конкретный перечень услуг агентства

В договоре с риелторской фирмой необходимо четко прописать предмет договора, т.е. какие именно услуги предоставляет вам организация.

Как правило риелторские фирмы оказывают разнообразные услуги:

  • подбор вариантов квартир;
  • проверка комплекта правоустанавливающих документов, представленных продавцом;
  • изучение «истории» квартиры по всем собственникам;
  • сбор необходимых справок и документов;
  • подготовка и заключение предварительного договора купли-продажи или договора аванса (задатка) и контроль его соблюдения;
  • проведение сделки купли-продажи (подготовка и заключение договора купли-продажи);
  • подача документов на государственную регистрацию сделки и получение свидетельства о праве собственности;
  • присутствие в качестве свидетеля при внесении денег в банковскую ячейку и передаче денег продавцу;
  • оформление акта приема-передачи квартиры;
  • контроль передачи жилья новому собственнику и некоторые другие действия.

В предмете договора обязательно должна быть формулировка о покупке или продаже квартиры, а не «об оказании риелторских, консультационных или информационных услуг». В последнем случае есть вероятность оплатить видимость бурной деятельности риелтора, а не результат в виде заключенной сделки.

Максимальный набор услуг включает: полное сопровождение сделки, начиная с подбора вариантов и заканчивая государственной регистрацией, а затем передачи квартиры от продавца покупателю.

Минимальный пакет услуг состоит в проверке юридической чистоты квартиры, которую клиент выбрал сам (от этой услуги отказываться не рекомендую, поскольку самостоятельно вы не сможете провести такую проверку), и оформление сделки.

Настаивайте, чтобы услуги, которые будет оказывать вам агентство, были подробно изложены в договоре.

2. Договор должен содержать стоимость вознаграждения агентства

В договоре должен быть определен конкретный размер вознаграждения агентства в виде твердой суммы (фиксированной цены) или процента стоимости квартиры и перечисленных расходов по сделке:

  • на рекламу квартиры;
  • по подготовке необходимых для заключения сделки документов;
  • по заключению сделки (аренда банковской ячейки, оплата государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи).

В последнее время многие агентства снизили размер своей комиссии. Если еще год назад 3-процентная комиссия считалась чуть ли не демпингом, то теперь этот размер становится стандартом. Многие устанавливают фиксированную цену в размере 30 тысяч рублей за один объект недвижимости.

Фиксированная оплата — это одинаковая цена одинаковых видов работ; она не зависит от реальной стоимости приобретаемой или продаваемой недвижимости.

Некоторые считают, что такая сделка самая выгодная, ведь технологии продажи квартиры за 2 млн. рублей или же за 8 млн. рублей принципиально не различаются.

Поэтому цена услуг зависит только от того, какую работу предстоит выполнить риелторам: будет ли это продажа или покупка жилья либо юридическое сопровождение готового варианта.

  Как зарегистрировать пристройку к коттеджу?

Основное преимущество сделки по фиксированной цене заключается в том, что сумма вознаграждения фирмы не зависит от стоимости жилья. Это установлено в договоре.

Многие агентства скрывают свои комиссионные, а каждой из сторон (продавцу и покупателю) говорят, что работают почти бесплатно и стоимость своих услуг возьмут с другой стороны. Это приводит к тому, что договор с агентством, в котором четко не прописана стоимость услуг, дает возможность риелтору получить очень неплохое вознаграждение с обеих сторон.

Обратите внимание: если стоимость услуг агентства указана, большинство агентств не берет деньги с продавца, пока недвижимость не продана. С покупателями дело обстоит по-разному: некоторые риелторы берут деньги только при покупке жилья, некоторые — за предложение и показ нескольких объектов.

3. Договор должен содержать срок действия

В договоре с агентством обязательно должен быть указан срок, достаточный для продажи недвижимости, а также условия продления этого срока. Обычно на совершение типовой сделки требуется около 2-х месяцев.

4. В договоре должна быть оговорена стоимость недвижимости

При оформлении договора нужно обратить внимание на цену недвижимости. В документе должны быть ясно отражены две суммы: та, которую риелтор обязуется выплатить вам, и та, за которую он собирается продать квартиру.

Часто в договорах указывается только одна цена. Чем это грозит в будущем? Ваша квартира может выставляться по завышенной цене, из-за чего вы будете долго ее продавать или не продадите вовсе.

Но когда срок договора закончится, вам придется снизить цену, поскольку продать квартиру за большую сумму не удалось, поэтому требуйте, чтобы в договоре была указана продажная цена квартиры, а заодно включите пункт о вашем праве отказаться от договора, если вы обнаружите, что риелтор превысил эту цену.

При подписании договора с риелтором, четко оговорите минимальную стоимость недвижимости, ниже которой вы не готовы продавать жилье.

  Куда обращаться за наследством

5. Реквизиты сторон

В договоре должны быть указаны реквизиты риелторского агентства и ваши паспортные данные (без этих данных договор недействителен).

6. Приложение к договору – опись документов

Если вы оставляете на ответственное хранение в агентстве документы,  следует составить опись этих документов, а также конкретизировать ответственность риелторов в случае повреждения или утраты документов (этот пункт оберегает вас от мошеннических действий с вашими документами) по вине агентства недвижимости.

7. Кто собирает справки?

Необходимо указать, какие справки понадобятся для сделки и кто их будет собирать.

8. Ответственность агентства недвижимости

В договоре должна быть указана мера ответственности риелторской фирмы за совершаемые действия.

Если сделка в разгаре, но вас что-то насторожило в действиях риелтора, вы можете обратиться за консультацией к юристам или в другие агентства. Таким образом вы проверите своего агента и предотвратите возможную спорную ситуацию или конфликт.

9. Ответственность клиента

Любой договор является двухсторонней сделкой. Поэтому каждая из сторон имеет свои права и обязанности по договору и должна их соблюдать.

За нарушение условий договора ответственность несут как агентство, так и клиент. Пределы ответственности клиента могут быть указаны в договоре, это естественно.

Главное убедитесь, что ваша ответственность указана в разумных пределах за конкретные нарушения.

10. Порядок расторжения договора

В договоре с агентством должно быть четко описаны условия расторжения договора (допустим, впоследствии вы передумаете и решите продавать жилье самостоятельно).

P.S. Открою один секрет – вы не обязаны подписывать договор в том виде в каком вам его навязывают. Вы можете попросить агентство исключить или изменить те условия, которые вас не устраивают. Если агентство дорожит своей репутацией, оно пойдет вам на встречу. Также вы можете составить протокол разногласий к тем пунктам договора, которые желаете изменить.

Источник: http://74nedvizhimost.ru/news/dogovor-s-agentstvom-nedvizhimosti-10-osnovnyx-trebovanij.html

Договор с риелтором на продажу/куплю квартиры

Договор с агентством недвижимости на покупку квартиры

Договор с риелтором является договором возмездного оказания услуг. Поэтому к условиям такого договора применяются общие положения о данном виде договора, предусмотренные статьей 779 Гражданского кодекса РФ. Каких-либо особых требований к договору на оказание риелторских услуг (договору с риелтором на продажу или куплю квартиры) законодательством РФ не предусмотрено.

Условия договора с риелтором

В договор с риелтором на оказание риелторских услуг рекомендуется включить следующие разделы (кроме преамбулы):

  1. предмет договора;
  2. права и обязанности Исполнителя;
  3. права и обязанности Заказчика;
  4. стоимость услуг и порядок расчетов;
  5. порядок расторжения договора;
  6. ответственность сторон;
  7. сроки исполнения обязательств по договору.

В преамбулу договора включаются наименования сторон договора. Как правило, это – Заказчик, являющийся заказчиком риелторских услуг, и Исполнитель — лицо, которое оказывает эти услуги.

1. Предмет договора
Предмет договора — это раздел, содержащий существенное (ключевое) условие договора, определяющий действия, которые должен осуществить риелтор в целях покупки/продажи квартиры, и результат этих действий.

2. Права и обязанности Исполнителя
В обязанности Исполнителя могут входить:

  1. поиск покупателей/продавцов квартир в соответствии с требованиями Заказчика;
  2. организация осмотров квартир потенциальными покупателями или Заказчиком;
  3. проведение переговоров;
  4. анализ правоустанавливающих документов на квартиру;
  5. формирование комплекта документов на приобретаемую/продаваему квартиру;
  6. подготовка сделки, организация взаиморасчетов между продавцом и покупателем;
  7. проведение государственной регистрации перехода прав собственности на квартиру;
  8. подготовка и передача Заказчику полного пакета документов на покупаемую квартиру.

3. Права и обязанности Заказчика

К обязанностям Заказчика, отраженным в договоре, могут относиться:

  1. предоставление Исполнителю документов на квартиру;
  2. обеспечение возможности осмотров продаваемой квартиры потенциальными покупателями (в случае если Заказчик продает квартиру);
  3. явка для ознакомления с подобранными вариантами квартир (если Заказчик хочет купить квартиру);
  4. организацию и обеспечение присутствия всех лиц, принимающих участие в сделке, для ее оформления и регистрации;
  5. подписание акта оказанных услуг по договору с риелтором;
  6. осуществление оплаты за оказанные услуги в соответствии с условиями договора.

4. Стоимость услуг и порядок расчетов

Условие об обязанности оплаты оказанных услуг является существенным условием договора. Поэтому это условие об оплате и порядке расчетов обязательно должно присутствовать.

Оплата услуг риелтора может устанавливаться в виде твердой суммы или в процентном выражении к стоимости покупаемой (или продаваемой) квартиры.

Кроме того, стоимость услуг Исполнителя может состоять из двух частей — фиксированной и переменной.

В этом случае оплата фиксированной части производится независимо от того, купил или продал Заказчик квартиру по итогам оказания услуг риелтором, а оплата переменной части производится только при условии покупки или продажи квартиры.

В договоре с риелтором желательно определить стоимость услуг на всех этапах исполнения договора и моменты их оплаты. А также рекомендуется описать порядок проведения расчетов, например, в привязке к конкретным событиям (например, оплата только после подписания акта оказанных услуг).

5. Порядок расторжения договора

Обе стороны вправе расторгнуть договор по взаимному согласию либо по основаниям, установленным действующим законодательством.

  • Заказчик вправе в любое время отказаться от исполнения договора при условии оплаты Исполнителю фактически понесенных им расходов. В этом случае договор будет считаться расторгнутым с момента возмещения Исполнителю понесенных им расходов.
  • Исполнитель может отказаться от исполнения своих обязательств по договору, но лишь при условии полного возмещения Заказчику убытков. Объем убытков в этом случае никак не ограничен.

6. Ответственность сторон
В данном разделе рекомендуется предусмотреть ответственность как Исполнителя, так и Заказчика.

В частности, надо предусмотреть ответственность Исполнителя за сохранность полученных от Заказчика документов. В частности, надо предусмотреть обязанность восстановления Исполнителем утерянных или утраченных документов за свой счет, если это произошло по его вине.

Заказчик может нести ответственность за нарушение сроков оплаты оказанных услуг, например, в виде выплаты Исполнителю установленной договором неустойки.

7. Сроки исполнения обязательств по договору

В договоре с риелтором необходимо указать срок действия договора. Стороны договора могут предусмотреть возможность продления договора на определенный срок при отсутствии возражения сторон. В договор можно включить условия о других сроках, связанный с исполнении обязательств по договору. Например, можно установить срок уведомления о возражениях по продлению срока оказания услуг и т.п.

Расторжение договора с риелтором

Расторжение договора на оказание риелторских услуг может быть произведено как по взаимному согласию сторон, так и в одностороннем порядке любой их сторон, т.е. как Заказчиком, так и Исполнителем. Эта норма работает независимо от того, включено ли условие о расторжении в текст договора. Никаких уважительных причин, необходимый для отказа от исполнения договора и его расторжения нет.

Заказчик вправе отказаться от исполнения договора и расторгнуть договор при условии оплаты Исполнителю фактически понесенных им расходов. Эта норма установлена п. 1 ст. 782 ГК РФ.

Обращаем внимание на то, что речь идет именно о фактически понесенных Исполнителем расходах, которые он должен подтвердить документально.

При этом расходы, понесенные Исполнителем, могут быть оплачены Заказчиком как до отказа от исполнения договора, так и после отказа.

Исполнитель также может отказаться от исполнения своих обязательств по договору и здесь тоже требуется особых условий. Но это возможно лишь при условии полного возмещения Заказчику убытков. Обратим внимание, что здесь речь идет именно об убытках, а не о фактически понесенных расходах.

Это означает, что объем убытков никак не ограничен и Заказчик может отнести к убыткам все свои потери, которые имели место в связи с договором и действиями риелтора. Но надо понимать, что в случае отказа риелтора от добровольного возмещения убытков Заказчику придется обращаться в суд.

Договор с риелтором на продажу квартиры: образец

В интернете можно найти большое количество образцов договоров с риелтором на продажу недвижимости (квартиры). О том, какой из образцов взять за основу, решать вам.

Мы предлагаем образец договора, который тоже можно использовать для подготовки или сверки с договором, предложенным вам риелтором или риелторской компанией.

Источник: https://lawrecom.ru/dogovor-s-rieltorom-na-prodazhu-kuplyu-kvartiry/

Договор с риэлтором на продажу квартиры: образец, как правильно заключить и расторгнуть сделку на покупку жилья – Блог JCat.Недвижимость

Договор с агентством недвижимости на покупку квартиры

Заключение договора дает уверенность в сотрудничестве с риэлтором. JCat.Недвижимость расскажет, как продавцу или покупателю квартиры оформить соглашение с агентом по недвижимости. 

Сотрудничество с риэлтором — это оптимальный вариант в решении любых вопросов, которые касаются продажи, покупки, сдачи в аренду или съема недвижимости. Поиски агента могут растянуться на несколько недель и даже месяцев.

Хороший риэлтор не только предложит выгодные условия, но и обеспечит юридическую чистоту сделки. Письменное соглашение о сотрудничестве между сторонами — это гарантия надежности специалиста и безопасности для клиента.

Как составить договор на оказание риэлторских услуг, чтобы не упустить важные детали? Подробности в нашей статье.

Для чего нужен договор?

Первый вопрос, который возникает в процессе планирования операций с недвижимостью, связан с услугами риэлтора. Услуги агента по недвижимости в процентном значении составляют от 2 до 6%.

На первый взгляд кажется, что это не очень много. Но в пересчете от стоимости недвижимости выходит вполне приличная сумма, с которой не хочется расставаться просто так.

Поэтому важно подстраховать себя с помощью подкрепления условий сотрудничества не только на словах. 

Письменный договор может стать гарантией возмещения убытков в случае непредвиденных обстоятельств. Не исключено, что риэлтор предложит сотрудничество вне рамок агентства — без договора, но за меньшую сумму.

Соглашаться на это стоит только при полной уверенности в порядочности специалиста, иначе можно попасть в неприятную ситуацию или даже стать жертвой мошенников.

Поэтому для тех, кто не хочет рисковать, остается только один вариант — подписание соответствующих бумаг. 

Какие документы нужны для договора?

Чтобы юридически грамотно составить договор с риэлтором, сторонам нужно предоставить соответствующий пакет документов. 

Клиенту достаточно будет принести на встречу с риэлтором:

  • копию свидетельства о праве собственности на объект;
  • согласие других собственников на отчуждение;
  • письменное согласие органов опеки и попечительства — если на жилплощади прописан несовершеннолетний;
  • справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • копию паспорта;
  • копию идентификационного кода (ИНН).

Риэлтор же должен предоставить:

  • копию риэлторской лицензии;
  • доверенность агентства — если специалист работает от имени компании;
  • паспорт.

Если сотрудничество с риэлтором происходит через агентство, то, как правило, в компании уже существует форма типового договора.

В него вносятся соответствующие данные агента и клиента, а также информация об объекте недвижимости.

Частные риэлторы, которые работают от своего имени, тоже обычно предлагают типовую форму документа, но при желании заказчик может привлечь юристов для составления уникального договора.

Документ о сотрудничестве между риэлтором и заказчиком должен соответствовать требованиям Ст. 779–782 Гражданского кодекса РФ и закона «О защите прав потребителей». Как и любое соглашение, он должен содержать:

  • дату составления документа;
  • предмет договора;
  • описание недвижимого объекта;
  • права и обязанности сторон — суть работы риэлтора, необходимые для этого данные от заказчика;
  • сроки исполнения работ и порядок их сдачи;
  • условия оплаты работы — размер ставки или комиссионных, способ и время оплаты;
  • ответственность риэлтора за проведенную сделку;
  • сроки действия;
  • условия расторжения соглашения.

Обязанности сторон

Самая важная информация в соглашении — обязательства заказчика и исполнителя.

Договор с риэлтором на продажу квартиры подразумевает, что заказчик обязан:

  • предоставить все необходимые документы на недвижимость;
  • оказывать содействие на всех этапах поиска покупателей и заключения договора;
  • своевременно оплатить работу агента;
  • подписать акт выполненных работ в случае, если исполнитель подготовит данный документ. 

Договор с риэлтором на покупку квартиры включает в себя такие обязательства заказчика:

  • предоставить максимально подробную информацию об ожидаемой недвижимости;
  • являться на просмотры вариантов, которые подобрал агент;
  • своевременно оплатить работу риэлтора;
  • подписать акт выполненных работ в случае, если исполнитель подготовит данный документ. 

Риэлтор обязуется:

  • обеспечить рекламную кампанию;
  • подобрать потенциальных покупателей или продавцов;
  • организовать просмотры;
  • проверить документы на недвижимость;
  • организовать сделку.

Порядок оформления договора

Стороны оформляют договор в простой письменной форме без нотариального удостоверения. Но при желании хотя бы одной из сторон можно обратиться к нотариусу для подписания соглашения. Документ скрепляют подписями клиент риэлтерского агентства и руководитель агентства недвижимости или сам риэлтор, если он оказывает услуги вне рамок компании.

Важно как можно внимательнее прочитать договор: подписывать без ознакомления соглашение нельзя даже в случае максимального доверия к риэлтору. Клиент всегда может попросить взять договор для ознакомления на несколько дней — серьезное агентство не будет препятствовать этому. 

Можно ли расторгнуть договор с риэлтором?

Как и любое соглашение, от подписанного договора с риэлтором можно отказаться в любой момент. Но важно помнить, что в этом случае заказчик обязан возместить все траты агента, которые возникли в процессе исполнения условий договора. Это требования Статьи 782 Гражданского кодекса РФ.

Когда можно расторгнуть договор? На самом деле, по собственному желанию клиент может отказаться от услуг риэлтора по любым личным причинам. Но на практике таких поводов обычно два:

  • проблемы с выполнением условий договора;
  • несоблюдение указанных сроков.

Если заказчик инициирует разрыв отношений, он обязан оплатить работу, которую риэлтор уже успел выполнить. Например, если агент уже нашел клиента, покупатель или продавец будет вынужден оплатить 30% от суммы услуг, а за подготовку договора купли-продажи — 5% от стоимости работы риэлтора, указанной в договоре.

Важно помнить, что в таком случае заказчик должен оплатить только расходы агента, но никак не штрафы — это считается незаконным.

По взаимному согласию стороны вправе расторгнуть договор в любое время. 

Ответственность сторон

Еще одна причина внимательно прочитать договор — это часть про ответственность риэлтора в случае невыполнения его условий. В типовой форме соглашения от агентства его там может просто не быть.

По требованию клиента в компании должны согласиться на исправление договора и внесение соответствующих пунктов.

Если же на такую просьбу представители агентства или сам риэлтор ответили отказом, это весомый повод задуматься о смене агента по недвижимости. 

Часто риэлторы аргументируют отсутствие этих пунктов в договоре тем, что заказчик всегда может досрочно завершить действие договора.

Но за срыв сделки по вине агента по недвижимости продавец или покупатель не должен терять задаток или аванс, что неизбежно произойдет, если договор будет расторгнут по инициативе заказчика.

Поэтому юристы рекомендуют указать пункт про компенсацию ущерба на случай нарушения выполнения условий соглашения агентством или лично риэлтором. 

Но меры ответственности должны касаться и заказчика: он обязан компенсировать потери в случае несоблюдения сроков оплаты услуг, досрочного расторжения договора и других нарушений обязательств.

Например, в типовой форме соглашения большинства агентств при задержке сроков оплаты заказчик обязуется оплатить пеню в размере 0,1–0,2% от суммы за каждый просроченный день. 

«Подводные камни» 

В реалиях агентств недвижимости часто возникает ситуация, что клиент либо соглашается на подписание типового договора фирмы, либо идет искать другого исполнителя. Чтобы не тратить свое время и нервы, заказчику лучше так и поступить: найти риэлтора, который предложит договор, составленный по всем правилам. 

На что стоит обратить внимание в первую очередь:

  • точность сроков выполнения обязательств;
  • отсутствие пункта о дополнительных расходах при непредвиденных обстоятельствах;
  • адекватные условия расторжения договора — отсутствие штрафов для заказчика.

Если в договоре есть информация о запрете общения с покупателем до момента заключения сделки, это явный признак нечестной работы агентства.

Договор — это не простая формальность

Часто заказчики относятся к подписанию договора недостаточно ответственно, считая этот момент простой формальностью. Но обсуждение условий работы и обещания на словах не могут стать гарантией выполнения риэлтором своих обязательств.

Поэтому важно подстраховать себя и оформить грамотное соглашение даже в случае, если продавать квартиру или искать подходящий вариант жилья берется проверенный агент, которого посоветовали близкие друзья или родственники. Настоящего специалиста не смутит желание подтвердить деловые отношения подписями бумаг: такие действия только вызовут уважение у хорошего риэлтора и станут началом плодотворного сотрудничества.

Подача объявлений на 200+ сайтов в один клик

Источник: https://www.JCat.ru/realty/blog/dogovor-s-rieltorom-na-prodazhu-kvartiry/

Договор с риэлтором на покупку квартиры (образец)

Договор с агентством недвижимости на покупку квартиры

» Купля-продажа квартиры » Договор с риэлтором на покупку квартиры

4 065 просмотров

Несмотря на обилие предложений покупки-продажи недвижимости на различных платформах, зачастую процедура приобретения новой квартиры сильно затягивается из-за того, что подходящего жилья просто нет. Проблему могут решить агентства недвижимости, имеющие собственную базу данных, в которой, как доказывает практика, вариантов жилья значительно больше, чем в открытых источниках.

Нужен ли договор с риэлтором

Любое агентство недвижимости будет работать с клиентом только после заключения соответствующего договора. То же самое можно сказать и о нормальных частных риэлторах. Таким образом, договор на обслуживание (может называться и по-другому) – это обязательный документ.

Более того, если риэлтор или агентство предлагают сотрудничать без заключения договора – это плохой признак. Скорее всего – это мошенники, которые на самом деле не собираются ничего делать. Они возьмут с клиента аванс за обслуживание и, в лучшем случае, будут имитировать бурную деятельность. В худшем – перестанут реагировать на звонки вообще.

Следует учитывать, что услуги агентства или риэлтора – платные. В среднем, клиенту это обойдется примерно в 5% от стоимости жилья. В то же время, нужно учитывать особенности работы риэлтора.

Значительная часть из них берет деньги не с покупателя, а с продавца, так как именно он является получателем солидной суммы и с большей вероятностью, чем покупатель, согласиться оплатить услуги компании.

Договор с риэлтором на покупку квартиры – это достаточно простой и стандартный документ, который не особо сложно составить. Более того, зачастую у агентства недвижимости или частного риэлтора уже есть подготовленная форма договора. То есть, клиенту не нужно ничего делать, кроме как подписать документ.

Очень важно внимательно изучить договор и, если какие-то пункты не устраивают – настаивать на их удалении или изменении. Если спорные пункты компания или человек отказываются убирать, то это должно наводить на подозрения.

Рассмотрим все основные пункты договора подробнее.

Информация о сторонах сделки

Это базовый раздел, который всегда размещается в самом начале договора.

Тут описывается, кто именно является заказчиком услуги (паспортные данные клиента, ФИО, адрес регистрации и так далее), а также кто будет услугу предоставлять.

Обычно, если договор заключается между физическим и юридическим лицом, от юридического лица указывается представитель, действующий на таком-то основании. Также вписываются данные агентства и информация о представителе.

Описание квартиры, которую планируется купить

Этот раздел обычно следует сразу после информации о сторонах сделки. Тут описывается недвижимость, которую планируется приобрести. Точность описания полностью зависит от клиента. Может быть как сказано, что нужно двухкомнатное жилье в таком-то районе города, так и достаточно детальное описание требуемой планировки, ремонта и других параметров, важных для покупателя.

В случае с продажей квартиры все значительно проще, в этом разделе просто описывается уже имеющееся жилье, которое планируется продавать: адрес, площадь, этажность, количество комнат и так далее.

Тут зачастую перечисляются те обязанности, которые должен выполнять риэлтор или агентство недвижимости:

Так как строгих требований к работе риэлторов в законодательстве нет, плохие агентства или риэлторы обычно останавливаются на поиске квартиры. Все остальное клиент должен делать сам. Нормальные компании или опытные риэлторы зачастую предлагают полный перечень всех услуг.

Далеко не всегда у агентства есть собственный юрист, потому проверка сторон и документов может производится очень поверхностно. Чтобы снизить вероятность возникновения серьезных проблем в будущем рекомендуется дополнительно обращаться за помощью к опытным юристам, которые уже направлено проверят все, что только возможно.

Очень важный пункт, отсутствие которого должно настораживать. Агентство или риэлтор обязаны указать, за какой срок они планируют найти жилье. Как правило, эта часть договора связана одновременно с расторжением договора и ответственностью за невыполнение обязательств.

Пример: Риэлтор указывает в договоре, что он будет искать квартиру для клиента в течение 1 месяца. Если за этот срок ничего подходящего не будет найдено, риэлтор возвращает ранее полученный аванс и расторгает договор по соглашению сторон (или в одностороннем порядке).

Данный пункт не всегда бывает включен в договор напрямую. Может быть и так, что в договоре указывается только отсылка на тарифы компании/риэлтора. В такой ситуации необходимо потребовать приложить распечатанные тарифы к договору в качестве обязательного дополнения и делать ссылку именно на это дополнение, а не все тарифы компании в принципе.

Это необходимо сделать для того, чтобы стоимость услуг компании не менялась в процессе обслуживания клиента.

Пример: Человек заключил договор с агентством недвижимости, в котором указывалось, что оплата услуг производится согласно тарифам фирмы, посмотреть которые можно на таком-то сайте.

В процессе обслуживания компания может с легкостью поменять информацию на сайте и тем самым существенно увеличить затраты клиента.

Причем все это будет сделано строго по договору и даже оспорить ничего не получится.

Еще один важный пункт. Обе стороны должны иметь возможность расторгнуть договор при тех или иных условиях. Обычно указывается только отсылка к срокам выполнения обязательств, однако могут быть и другие варианты. Например:

  • Риэлтор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке если клиент не внесет в указанный срок авансовый платеж.
  • Клиент имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке если риэлтор не выполняет свои обязательства (не предлагает варианты квартир, отказывается проверять документы продавца и так далее).

Ответственность за невыполнение обязательств

Данный пункт бывает не всегда, но он тоже очень важен. Тут указывается, какую ответственность несет та или другая сторона сделки за невыполнение своих обязательств.

Пример: Агентство недвижимости обязуется предоставлять клиенту на выбор по 3 квартиры каждую неделю. Если они этого не делают, то обязаны вернуть клиенту полученный авансовый платеж и дополнительно выплатить штраф в размере 50% от размера аванса.

На самом деле зачастую ответственность начинается и заканчивается расторжением договора и возвратом авансового платежа. Дополнительные штрафные санкции агентству не интересны.

Документы для заключения договора

При заключении договора потребуются определенные документы. Представленные ниже перечни не полные и могут дополняться в зависимости от ситуации.

От покупателя

От покупателя нужен только паспорт, да и он требуется только для того, чтобы можно было заключить договор на обслуживание. Иногда риэлторы также требуют подтверждение платежеспособности, например – выписку со счета в банке, однако это скорее исключение, чем правило.

От продавца

Клиент агентства или риэлтора, который планирует продавать жилье, помимо паспорта также обязан подготовить следующий пакет документов:

  • Выписка из ЕГРН – подтверждает факт наличия права собственности на квартиру.
  • Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, договор приватизации, дарения, завещания и так далее). Это также необходимо для подтверждения наличия права собственности на жилье. Кроме того, в некоторых случаях очень важно понимать, как и когда возникло такое право собственности.

Пример: Если квартира была получена в рамках приватизации, в ней вполне могут быть прописаны люди, имеющие пожизненное право проживания в квартире. И даже смена собственника не сможет ничего изменить. Проще говоря, есть риск приобрести квартиру, в которой уже живут какие-то посторонние лица и выселить их будет невозможно.

  • Выписка из домовой книги. Этот документ показывает, сколько людей прописано в данной квартире.
  • Техпаспорт. При помощи этого документа можно проверить соответствие планировки. Если она не будет совпадать, значит перепланировка производилась без разрешения соответствующих инстанций. Как следствие, может возникнуть риск того, что уже после покупки придется все переделывать, возвращая в стартовое состояние.
  • Справка из управляющей компании. В ней указывается, существует ли по данному жилью задолженность за коммунальные услуги.

От агентства недвижимости/риэлтора

Если риэлтор работает как частное лицо, то от него потребуется только паспорт. Если есть лицензия – она тоже нужна.

Лицензирование риэлторов носит добровольный характер. Как доказывает практика, обычно ее имеет не более 10% лиц, которые вообще занимаются такой деятельностью. С другой стороны, если лицензия есть – это хороший признак.

Если же работа будет вестись с юридическим лицом (агентством недвижимости), потребуется примерно такой набор документов:

  • Свидетельство о госрегистрации юрлица.
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговой.
  • Лицензия на занятие деятельностью.
  • Доверенность на представителя компании, который подписывает договор.

В качестве доверенности может выступать и другой документ. Например, устав, дающий право подписи только директору/владельцу или протокол собрания учредителей, на котором принято решение, что представлять компанию будет то или иное лицо.

Договор на обслуживание с риэлтором или агентством недвижимости не требует госрегистрации или нотариального заверения. В то же время, если заверить данный документ у нотариуса, это повысит надежность сделки и минимизирует возможные риски.

Такая услуга у нотариуса тоже платная: от 1-2 тысяч рублей и больше.

Скачать образец договора с риэлтором на покупку квартиры

Подводные камни в договоре

Не особо честные и ответственные риэлторы могут включать в договор различные пункты, которые в конечном итоге приведут к тому, что клиент заплатит значительно больше, чем планировал, а получит несоизмеримо больше. Рассмотрим самые важные моменты:

  • Срок действия договора. Он указывается обязательно. Если его нет, риэлтором может просто взять деньги и ничего не делать, все равно никаких ограничений по сроку у него нет.
  • Мелкий шрифт. Нормальная компания не будет составлять договор разными шрифтами. Если что-то написано мелко – это уже должно настораживать. В любом случае, именно таких пунктам договора нужно уделять особое внимание.
  • Общение со второй стороной. Некоторые компании прямо запрещают сторонам сделки общаться друг с другом до момента окончательного расчета и передачи права собственности. Это не законное требование, хотя и вполне понятное. Если стороны найдут общий язык, они могут просто исключить посредника-компанию из этой цепочки, тем самым сократив собственные затраты.
  • Эксклюзивные права на обслуживание. Многие фирмы или риэлторы запрещают клиенту обращаться в другие агентства и самостоятельно искать квартиры. Это тоже не особо законно, но в некоторых случаях допускается. Однако такое ограничение обязательно должно идти рука об руку с очень интересными и выгодными условиями обслуживания.

Пример: В обычной ситуации клиент должен заплатить компании 5% от стоимости жилья. В случае с эксклюзивным обслуживанием размер комиссии снижается до 2%.

Если предположить, что квартира стоит 4 миллиона рублей, то в первом случае человек заплатит 200 тысяч рублей, а во втором 80 тысяч рублей.

Экономия, при согласии на эксклюзивное обслуживание, составит 120 тысяч рублей, что очень существенно.

Договор с риэлтором может быть проблемным сам по себе, не говоря уже про сделку купли-продажи. Рекомендуется обращаться к опытным юристам, которые смогут сопровождать сделку на всем ее протяжении, начиная с заключения договоренностей с риэлтором и заканчивая оформлением права собственности. Специалисты на бесплатной консультации расскажут об основных спорных моментах, которые нужно учитывать, и они же будут отстаивать интересы клиента при дальнейшем сотрудничестве.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/dogovor-s-rieltorom-na-pokupku-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.