Гарантийный срок капитального ремонта многоквартирного дома

Содержание

Сроки капитального ремонта по ФЗ-188 Жилищный кодекс

Гарантийный срок капитального ремонта многоквартирного дома

Требования к срокам проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме приведены в  ФЗ-188 Жилищный кодекс.

Выделим положения данного ФЗ, которые касаются непосредственно сроков проведения капремонта.

Статья 2. Обеспечение условий для осуществления права на жилище

Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:

61) организуют обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет взносов собственников помещений в таких домах на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников финансирования;

Статья 12. Полномочия органов государственной власти  Российской Федерации в области жилищных отношений

К полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:

101) методическое обеспечение установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

(Примечание портала buildingclub:  Согласно, приказу №427/пр от 04.08.2014 года «Об утверждении методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме». 

п. 2 данного приказа: При определении необходимости проведения капитального ремонта рекомендуется применять ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) и ВСН 53-86 (р).

Ознакомиться с нормативным сроком эксплуатации здания и частей здания до капитального ремонта согласно ВСН 58-88 (р).)

Статья 170. Фонд капитального ремонта и способы формирования данного фонда

41.

В случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме принято решение об определении размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт в размере минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и сроки проведения капитального ремонта общего имущества в таком доме определяются в соответствии с региональной программой капитального ремонта. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой капитального ремонта, при условии, что на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования.

42.

Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете может быть определен размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт в размере большем, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. В этом случае перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, утверждаемый решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, может быть дополнен услугами и (или) работами, не предусмотренными региональной программой капитального ремонта, а сроки проведения капитального ремонтамогут быть установлены более ранние, чем это предусмотрено региональной программой капитального ремонта.

Статья 189. Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме

    1. Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.
    2. Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе.
    3. Не менее чем за шесть месяцев (если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с региональной программой капитального ремонта, лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, либо региональный оператор (в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора) представляет таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта, в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации
    4. Собственники помещений в многоквартирном доме не позднее чем через три месяца с момента получения предложений, указанных в части 3 настоящей статьи (если более продолжительный срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации), обязаны рассмотреть указанные предложения и принять на общем собрании решение в соответствии с частью 5 настоящей статьи.
    5. В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:

1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

2) предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 190 настоящего Кодекса;

3) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

51. В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:

1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

2) предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

3) сроки проведения капитального ремонта;

4) источники финансирования капитального ремонта;

5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

6.

В случае, если в срок, указанный в части 4 настоящей статьи, собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме, орган местного самоуправления принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта, уведомив собственников помещений в этом многоквартирном доме о принятом решении, в том числе с использованием системы. В случае возникновения аварии, иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера решение по вопросам, предусмотренным пунктами 1 и 2 части 5 настоящей статьи, принимается в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. В указанном случае капитальный ремонт многоквартирного дома осуществляется без его включения в краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта и только в объеме, необходимом для ликвидации последствий, возникших вследствие аварии, иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера, за счет средств регионального оператора, определенных статьей 185 настоящего Кодекса и законом субъекта Российской Федерации в качестве денежных средств для обеспечения финансовой устойчивости деятельности регионального оператора, и учитывается при ежегодной актуализации региональной программы капитального ремонта.

    1. 7.В случае, если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме требуется оказание какого-либо вида услуг и (или) выполнение какого-либо вида работ, предусмотренных для этого многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня получения соответствующего уведомления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета. Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления. Решение о капитальном ремонте общего имущества в этом многоквартирном доме принимается в соответствии с частями 3 — 6 настоящей статьи. В случае, если владелец специального счета не перечислил средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в срок, установленный настоящей частью, региональный оператор, любой собственник помещения в многоквартирном доме, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете, с перечислением их на счет регионального оператора. Положения настоящей части не применяются в случае наличия непогашенных кредита и (или) займа, погашение которых осуществляется за счет средств, поступающих на соответствующий специальный счет.
    1.  8. В течение десяти дней с даты подписания акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме региональный оператор обязан передать лицу, осуществляющему управление этим многоквартирным домом, копии документов о проведенном капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме (в том числе копии проектной, сметной документации, договоров об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту, актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ) и иные документы, связанные с проведением капитального ремонта, за исключением финансовых документов.

ФЗ-188 Жилищный кодекс в редакции 2019 г.

Постановления Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 (в формате pdf и doc)

Источник: https://buildingclub.ru/sroki-kapitalnogo-remonta-po-fz-188-zhk/

Гарантии по капитальному ремонту

Гарантийный срок капитального ремонта многоквартирного дома

Гарантии на работы по капитальному ремонту на сегодняшний день составляют 5 лет с момента завершения всех работ и подписания акта сдачи-приемки дома с капремонта в эксплуатацию.

Обращаем ваше внимание, что до 30 июня 2015 года, согласно жилищному законодательству, гарантийный срок на выполненные работы составлял 3 года. С 30 июня 2015 года в Жилищный Кодекс были внесены изменения в части установления гарантии на выполненные работы по капремонту на срок 5 лет.

Именно с учетом этих изменений в законодательстве, вступивших в силу 30 июня 2015 года, специалисты Фонда стали вносить в новые договора с подрядными организациями корректировки по срокам гарантии на выполненные работы капремонта, чтобы привести их в соответствие.

Таким образом, по договорам, заключенным с подрядчиками после этой даты, то есть после 30 июня 2015 года, гарантийный срок составляет уже не 3 года, а 5 лет.

Согласно договору между Фондом и подрядной организацией, подрядчик гарантирует устранить за свой счет дефекты капитального ремонта, если они возникли в результате нарушения технологии производства работ (п. 1.1, п. 6.1.21, п. 9.1. договора). Обязанность подрядчика за несение гарантийных обязательств возникает после передачи дома из капитального ремонта в эксплуатацию организации, осуществляющей управление МКД.

Момент передачи фиксируется в акте сдачи-приемки выполненных работ по капитальному ремонту МКД, в котором подпись свою ставят:

  • лицо, уполномоченное от собственников дома на подписание советующих документов;
  • представители организации, осуществляющей управление МКД, которые и принимают дом к себе в дальнейшую эксплуатацию после капремонта;
  • подрядная организация, которая выполняла строительно-монтажные работы;
  • строительный контроль;
  • представители Регионального Фонда капитального ремонта МКД.

Отметим, что подрядчик не несет ответственности в период гарантийного срока за ущерб, причиненный Объекту третьими лицами или ненадлежащей эксплуатацией многоквартирного дома.

Какой же порядок действий собственников жилья при обнаружении недостатков после завершения капитального ремонта?

Первое, что нужно сделать собственникам жилья при обнаружении каких-либо дефектов после завершения ремонтных работ в доме – это обратиться с заявлением в свою управляющую компанию для составления первичного акта осмотра о выявленных недостатках в доме. (Постановление Правительства РФ № 354, п. 13,14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ № 491);

После получения от управляющей организации обратной связи и составления акта осмотра, в котором УК необходимо зафиксировать замечания и указать возможные причины их появления, собственникам или представителям управляющей организации нужно письменно обратиться в адрес Фонда, рассказать о возникшем недостатке после капитального ремонта, приложить фото, акты осмотра и т.д. Если же от управляющей компании нет обратной связи, то Вы также можете обратиться в адрес Фонда письменно с приложением фотографий выявленных замечаний.

Общий бланк для заявления можно посмотреть на официальном сайте Фонда в разделе «Собственника/Образцы документов и заявлений».

На время введенных ограничений на территории Свердловской области личный прием граждан не производится, поэтому письменное заявление можно направить как Почтой России по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бориса Ельцина, д. 3, офис 612, так и по электронной почте fkr66@mail.ru.

Если Вы проживаете не в Екатеринбурге, а в другом муниципальном образовании Свердловской области, то заявление можно направить также в адрес территориального Фонда капремонта МКД.

На основании обращения региональный оператор организует комиссионный выезд в составе представителей подрядной организации, организации строительного контроля, специалистов Фонда, управляющей компании и собственников жилья.

Комиссионный выезд необходим для выявления недостатков в период гарантийной эксплуатации МКД и фиксации замечаний в акте осмотра.

Если недостатки не являются следствием нарушения технологии производства работ, то случай не относится к гарантийному и обязанность по устранению данных замечаний у подрядной организации, которая выполняла строительно-монтажные работы отсутствуют.

Если причина проблемной ситуации в доме в ненадлежащем выполнении подрядной организацией работ по капитальному ремонту, то каков порядок действий?

В этом случае составляется Акт о выявленных в течение гарантийного срока недостатках с определением сроков их устранения подрядной организацией. Если работы, в рамках которых необходимо устранить замечания, не носят сезонный характер, то подрядной организации дается один месяц на их устранение.

Если подрядная организация не устраняет недостатки в сроки, указанные в Акте, то Фонд направляет в адрес подрядчика претензию с требованием устранить выявленные нарушения в установленный срок с предоставлением акта об устранении либо предоставить мотивированный отказ с приложением документов/ материалов, подтверждающих наличие оснований для отказа. Если подрядная организация не выполнила гарантийные обязательства, Фонд инициирует электронный аукцион для устранения недостатков силами 3-х лиц либо подает иск в суд, чтобы обязать подрядную организацию устранить выявленные недостатки.

Отметим, что далеко не всегда проблемы, возникающие в доме после капитального ремонта, связаны с некачественным выполнение работ.

Большая часть обращений от собственников по вопросу гарантии связана с ненадлежащей эксплуатацией со стороны управляющих компаний.

Поэтому в дополнении темы необходимо рассказать об обязанностях управляющей компании по содержанию и эксплуатации общедомового имущества.

Управляющая компания обязана:

  • осуществлять проверку кровли на отсутствие протечек;
  • выявлять деформации и повреждения несущих кровельных конструкций;
  • проверять состояние защитных бетонных плит и ограждений и других элементов на эксплуатируемых крышах;
  • проверять температурно-влажностный режим и воздухообмен на чердаке;
  • контролировать состояние оборудования или устройств, предотвращающих образование наледи и сосулек;
  • проверять и при необходимости производить очистку кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи, снега и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод;
  • при выявлении нарушений, приводящих к протечкам – выполнять незамедлительное их устранение. В остальных случаях – разрабатывать плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ;
  • обеспечивать исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода;
  • очищать крыши с наружным водоотводом от снега: не допускается накопление снега слоем более 30 см. При оттепелях снег следует сбрасывать при меньшей толщине.

Это только часть обязанностей управляющей компании по надлежащей эксплуатации общедомового имущества после капитального ремонта.

В завершении хотелось бы отметить: чтобы обеспечить качественное проведение капитального ремонта все участники должны профессионально выполнять свои обязательства: подрядчики проводить ремонтные работы с соблюдением все норм и правил, управляющие компании – контролировать и направлять представителей Фонда и подрядной организации на какие-либо проблемные места в доме, собственники – быть заинтересованными в ремонте и сигнализировать о проблемных моментах.

Источник: https://www.fkr66.ru/news/1155-garantii-po-kapitalnomu-remontu.html

О гарантийном сроке на многоквартирный дом и праве управляющей организации действовать от имени жителей

Гарантийный срок капитального ремонта многоквартирного дома

Организациям, управляющим новостройками, нередко приходится спорить с застройщиком об обязанности последнего проводить ремонт дома и сетей в период гарантийного срока на МКД.

В июле ВС РФ, разрешая очередной такой спор, сделал важные замечания относительно даты начала течения гарантии и права УО выступать от лица собственников по таким вопросам. Читайте подробности.

Опыт УК: как эффективно и качественно управлять новостройками

Уо представляет интересы собственников в рамках исполнения своих обязательств

В рамках дела № А40-217303/2016 о банкротстве застройщика в суд обратилась организация, в 2015 году приступившая к управлению одним из построенных компанией-банкротом многоквартирных домов в Москве.

При приёмке МКД в управление УО обнаружила многочисленные нарушения при строительстве и существенные недостатки, приведшие к ухудшению качества объекта.

Жители дома направляли застройщику претензии с требованием об устранении выявленных недостатков, но он на них не отреагировал.

В связи с этим УО обратилась в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов к компании-банкроту своего требования в размере 57,5 млн рублей.

Суд первой инстанции назначил строительно-техническую экспертизу дома.

Эксперты установили, что качество выполненных работ по строительству не соответствует требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации:

  • на вентилируемом фасаде нет герметичности примыкания элементов фасада из-за разрушения либо отсутствия уплотнительных резиновых прокладок;
  • нарушено производство работ по теплоизоляции фасада из-за отсутствия неразрывности слоя теплоизоляции;
  • нет теплоизоляционного слоя и герметичности стыков элементов системы вентиляции;
  • нет системы уравнивания потенциалов систем ХВС и ГВС;
  • засорены трубопроводы систем ХВС и ГВС;
  • нарушена гидроизоляция подземных этажей здания.

Суд первой инстанции, а за ним апелляционный и кассационный, признали требования УО обоснованными, поскольку претензии участниками строительства в адрес застройщика о наличии недостатков выполненных работ были заявлены в пределах гарантийного срока.

Срок суды исчисляли с момента ввода жилого дома в эксплуатацию. При этом обоснованность претензий к компании была подтверждена результатами экспертизы, которая и оценила стоимость устранения недостатков в 57,5 млн рублей.

Суды признали правомерными требования УО и отклонили возражения об отсутствии у неё полномочий действовать в интересах собственников квартир. Согласно п. 3.1.

30 договора управления, компания должна представлять интересы собственников, делает она это в рамках исполнения своих обязательств. При этом в случае, если недостатки не будут устранены, провести ремонт дома должна будет именно УО и за свой счёт.

Поэтому 57,5 млн рублей были включены в реестр требований кредиторов к застройщику.Что делать при смене застройщика во время строительства многоквартирного дома

Претензии к застройщику необходимо подать в течение гарантийного срока на МКД

Застройщик обратился в Верховный суд РФ, который рассмотрел два вопроса:

  1. Действительно ли УО могла выступать в суде от имени собственников помещений в МКД.

ВС РФ отметил, что отсутствие в доме ТСЖ не должно приводить к утрате гражданско-правовым сообществом, объединяющим собственников, права на предъявление исков, связанных с общим имуществом.

При этом заявление подобного рода исков всеми собственниками затруднительно и не отвечает требованиям процессуальной экономии.

Потенциальные издержки, которые будут сопровождать предъявление группового иска, могут быть несоразмерными объёму имущественных благ, полученных в результате восстановления нарушенного права.

Поэтому наиболее рациональным в условиях отсутствия ТСЖ является предоставление возможности заявлять подобные иски через представителя – управляющую организацию. В связи с этим выводы судов о наличии у УО полномочий действовать в интересах собственников помещений являются правомерными.

2. Поданы ли требования к застройщику в период течения гарантийного срока на новый МКД и его элементы.

Положениями ч. ч. 5, 5.1 ст. 7 № 214-ФЗ предусмотрено, что гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет, на технологическое и инженерное оборудование – три года.

По общему правилу он исчисляется с момента передачи участнику долевого строительства объекта, являвшегося предметом договора, например, квартиры.

При этом в отношении технологического и инженерного оборудования срок исчисляется со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства.

Между правовыми режимами этого оборудования и другого общедомового имущества нет разницы. Поэтому ВС РФ отметил, что по отношению к иному общедомовому имуществу, находящемуся в общей долевой собственности, гарантийный срок тоже начинается со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства и составляет пять лет.

Этого предыдущие суды не учли и ошибочно сослались на регулирование отношений из договора подряда – на гл. 37 ГК РФ. Необходимо же было применить нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ и положения гл. 30 ГК РФ.

Суды неправильно определили дату начала гарантийного срока – с даты выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Не установили день подписания первого документа о передаче МКД, как это нужно было сделать в соответствии со ст. 7 № 214-ФЗ.

Верховный суд РФ указал на ещё одну существенную ошибку. Суды определили, что срок гарантии на дом составляет пять лет, но не приняли во внимание, что ряд недостатков, указанных в экспертном заключении, относится к инженерному и технологическому оборудованию. Для такого оборудования гарантийный срок меньше – три года (ч. 5.1 ст. 7 № 214-ФЗ).

Помимо этого предыдущие инстанции не проверили, когда на самом деле были выявлены все недочёты в общедомовом имуществе. Исходя из этого ВС РФ отменил все принятые ранее решения и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.Вправе ли застройщик заключать прямые договоры в новостройках

На заметку

Вот основные моменты, которые нужно учитывать управляющим организациям перед обращением в суд с иском к застройщику:

  1. Управляющая компания должна представлять интересы собственников МКД в судах для исполнения своих обязательств.

  2. Чтобы суды признали правомерность требований УО к застройщику, ей необходимо сделать экспертизу, которая оценит стоимость устранения недостатков.
  3. Претензии к застройщику подаются в период действия гарантийного срока. задача для УО и судов – правильно его установить.

  4. Гарантийный срок на объект долевого строительства – пять лет, на технологическое и инженерное оборудование – три года.
  5. Срок гарантии исчисляется с момента передачи участнику долевого строительства объекта, являвшегося предметом договора.

  6. В отношении технологического и инженерного оборудования гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства.
  7. Для иного общедомового имущества, находящегося в общей долевой собственности, гарантийный срок начинается со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства и составляет пять лет.

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/11881-o-garantiynom-sroke-na-mkd-i-prave-uo-deystvovat-ot-imeni-zhiteley

Дом на гарантии, а отвечает управляющая компания?

Гарантийный срок капитального ремонта многоквартирного дома

  • жильцы смогут оценить перспективы жалоб в жилищные инспекции;
  • управляющие организации поймут, возможно ли предотвратить претензии органов жилищного надзора. Правда, от прочтения может взгрустнуться.

Управляющая организация оспаривала предписание ГЖИ Оренбургской области. Нарушение – щель между металлической облицовкой и стеной над квартирой.

Возражения организации сводились к тому, что нарушение допущено застройщиком, выявлено в период гарантийного срока, сама компания приняла меры для устранения нарушения.

После проверки жилищной инспекции она заказывала строительную экспертизу, которая показала, что конструкция швов не обеспечивает нормальную изоляцию, и это касается всего здания. Застройщику была направлена претензия.

Ещё управляющая организация обратилась в суд с иском к застройщику.

Судебные инстанции признали предписание законным:
«Суд не ставит под сомнение наличие недоделок при сдаче дома в эксплуатацию, однако полагает, что вне зависимости от исполнения или неисполнения застройщиком своих обязательств в части качества работ, до принятия решения о проведении капремонта и фактического устранения строительных недостатков отсутствуют правовые основания для освобождения заявителя от возложенных на него законом и договором и добровольно принятых им обязанностей по обслуживанию и содержанию многоквартирного дома, в том числе путём проведения текущего ремонта, и обеспечения безопасных и благоприятных условий проживания граждан».

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15.09.2020 по делу № А47-8215/2019

Для сравнения – дело из того же региона: жители пожаловались на плохую крышу, компания получила предписание и оспорила его в суде. Первая инстанция встала на сторону управляющей организации, апелляционная инстанция поддержала инспекцию, суд округа снова согласился с компанией, признав предписание незаконным.

Он принял во внимание заключение, составленное по результатам строительно-технической экспертизы крыши здания.

Согласно заключению выявленные жилищной инспекцией дефекты в кровле возникли не в результате ненадлежащего содержания управляющей организацией общедомового имущества, а являются строительными дефектами. Для устранения недостатков надо 340 тыс. руб.

, а с жителей на текущий ремонт за весь период собрано лишь 30 тыс. руб. Кроме того, дом является гарантийным, и управляющая организация уже обратилась в арбитражный суд с иском к застройщику об устранении недостатков.

«Заявителем принимались все необходимые меры для устранения выявленных недостатков – проводились неотложные работы, которые не устранили проблемы; вопрос об устранении строительных дефектов должен решаться между заказчиком и застройщиком в рамках гарантийных обязательств и не в рамках настоящего дела.

Кроме того, предписание является неисполнимым ввиду отсутствия у заявителя возможности увеличить тариф, взимаемый с собственников, и недостаточности средств на проведение ремонта кровли, требующей капремонта. Согласие и решение собственников на дополнительный сбор средств для такого ремонта отсутствуют».

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.10.2018 по делу № А17-2645/2018

Здесь организация судилась с инспекцией Ивановской области и традиционно указывала на то, что недостатки – сырой подвал, частичное отсутствие теплоизоляции на трубопроводах – возникли не по её вине, не из-за её действий и даже до того, как она приступила к управлению домом.

Суды отметили, что если недостатки возникли в результате действий застройщика или предыдущей управляющей организации, то разбираться с ними – право и обязанность текущей УО.

«Действующим законодательством обязанность по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества находящегося в управлении дома независимо от срока управления возложена именно на управляющую компанию», – добавил суд округа.

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22.06.2016 по делу № А17-8211/2015  

Более раннее дело из той же Ивановской области. Управляющую организацию обязали обеспечить работу вентиляционного канала в одной из квартир, отремонтировать слуховые окна, устранить трещину в асфальте у подъезда.

Управляющая организация говорила, что это должна делать не она, а застройщик – жилищно-строительный кооператив. Кроме того, собственники не поручали ей устранять дефекты, выявленные при эксплуатации дома, находящегося на гарантийном обслуживании, и не оплачивали работы.

Однако суд посчитал, что работы относятся к текущему ремонту:
«Вопреки аргументам заявителя спорные работы должны быть выполнены им независимо от наличия волеизъявления жильцов дома в целом или владельца отдельного помещения в частности, для того чтобы обеспечить содержание и техническое обслуживание дома на таком уровне, который гарантирует безопасность проживающих и сохранность жилого дома… Предписание позволяет заявителю устранить нарушения, как своими силами, так и посредством привлечения других лиц, в том числе застройщика».

Решение Арбитражного суда Ивановской области от 02.09.2020 по делу № А17-2055/2020

Более свежая из того же региона. Строительные недостатки привели к сырому подвалу, замачиванию грунта, образованию конденсата на строительных конструкциях. Управляющая организация получила предписание, после чего провела обследование.

Согласно акту экспертного обследования возникновение конденсата, замачивание грунтов в подвальных помещениях МКД «вызвано принятым недопустимым проектным решением в геологических условиях, не подтверждённых изысканиями, несоответствием качества общестроительных работ нормативным требованиям строительных норм и правил». С учётом гарантийного срока, высокой стоимости работ, управляющая организация решила устранить недостатки путём претензий и исков в отношении застройщика.

Проверяя исполнение первоначального предписания, жилищная инспекция не учла эту работу, выдала повторное предписание, где снова среди прочего указала на конденсат.

Однако в этот раз суд встал на сторону организации, указав, что своими действиями она частично исполнила первоначальное предписание, поэтому один из его пунктов (про выявление причин образование конденсата) был признан незаконным.

Второе требование инспекции – обеспечить предотвращение сырости и замачивание грунта подвального помещения МКД – оставлено в силе.

Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2018 по делу № А43-16515/2018

Оспаривалось предписание ГЖИ Нижегородской области, которое касалось плохой теплозащиты внешних стен. Управляющая организация настаивала на том, что предписание адресовано ненадлежащему лицу, поскольку нарушения должны быть устранены застройщиком.

Однако суд снова отклонил такие доводы:
«Наличие гарантийного срока для устранения недостатков, связанных с ненадлежащим качеством построенного дома, не освобождает управляющую компанию от обязанности по содержанию общего имущества, в том числе по принятию мер для устранения нарушений своими силами или посредством привлечения других лиц, в том числе застройщика в рамках его гарантийных обязательств».

Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2016 по делу № А43-21129/2015

Опять Нижегородская область, на этот раз были проблемы с герметизацией кровли.

Суд опять указал, что нахождение дома на гарантии застройщика не освобождает управляющую организацию от обязанности содержать общедомовое имущество, в том числе кровлю, в надлежащем состоянии, обеспечивающем комфортные и безопасные условия проживания.

Ссылки управляющей организации на переписку с застройщиком и акт осмотра суд отклонил, так как шевелиться управляющая организация стала только после проверки жилищной инспекции.

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2019 по делу N А72-9017/2019

Дело из Ульяновской области, где от управляющей организации требовалось отремонтировать ступени входных групп.

Отрицая свою вину, компания ссылалась на гарантийный срок и на то, собственники не утвердили работы по ремонту ступеней, а также игнорировали собрания, инициированные управляющей организацией для утверждения размера платы за текущий ремонт или формирования резерва на непредвиденные работы. Кроме того, компания ещё до проверки направляла застройщику претензию.

Суды всё равно оставили предписание органа жилищного надзора в силе, так как на момент проверки ступеньки не отремонтированы.

Уже после требований жилищной инспекции организация обратилась с иском к застройщику о выполнении гарантийного ремонта, дело закончилось мировым соглашением. Подача этого заявления на законность предписания никак не повлияла.

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2018 по делу № А55-20414/2017

Оставлено в силе предписание ГЖИ Самарской области, которая при проверке новостройки обнаружила неисправности гидроизоляции фундаментов, системы наружного водоотведения.

Управляющая организация безуспешно указывала, что неоднократно направляла застройщику претензии, вместе с ним они проводили обследование, составляли акт и график устранения недостатков, который застройщик не выполнил.

«Довод заявителя о том, что спорный дом находится на гарантийном обслуживании у застройщика и именно он обязан устранить выявленные нарушения, обоснованно отклонён судом первой инстанции, поскольку заявитель принял на себя обязательства по управлению домом и, соответственно, обязан обеспечить соблюдение требований законодательства по техническому содержанию общего имущества спорного жилого дома».

Последнюю цитату можно считать обобщённым мнением активных органов жилищного надзора и судов. Суды чаще всего отказывают управляющим организациям, которые пытаются оспорить предписания по строительным недостаткам. Выручить компанию может (но это не точно) только работа с застройщиком, причём эта работа должна быть реальной и заблаговременной, а не по факту проверок

Источник: https://GKHNews.ru/3995-dom-na-garantii-a-otvechaet-upravlyayushhaya-kompaniya/

Статья 182. Обязанности регионального оператора по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах

Гарантийный срок капитального ремонта многоквартирного дома

Статья 182. Обязанности регионального оператора по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах

1.

Региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального ремонта, за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета, за счет иных не запрещенных законом средств.

2. Региональный оператор в целях обеспечения оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме обязан:

1) в сроки, предусмотренные частью 3 статьи 189 настоящего Кодекса, подготовить и направить собственникам помещений в многоквартирном доме предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта;

2) обеспечить подготовку задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту и при необходимости подготовку проектной документации на проведение капитального ремонта, утвердить проектную документацию, нести ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов;

3) привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры, предусматривающие в том числе установление гарантийного срока на оказанные услуги и (или) выполненные работы продолжительностью не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, а также обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами;

4) контролировать качество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации;

Часть 2 дополнена пунктом 4.1 с 30 июля 2017 г. – Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 257-ФЗ

4.

1) обеспечить установление в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, фактов воспрепятствования проведению работ по капитальному ремонту, в том числе недопуска собственником, лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, либо лицом, выполняющим работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, подрядной организации к проведению таких работ;

5) осуществлять приемку оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе обеспечить создание соответствующих комиссий с участием представителей органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, ответственных за реализацию региональных программ капитального ремонта и (или) краткосрочных планов их реализации, и (или) органов местного самоуправления, лиц, осуществляющих управление данным многоквартирным домом, и представителей собственников помещений в многоквартирном доме;

6) в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, перечислять денежные средства фонда капитального ремонта на специальный счет или выплачивать собственникам помещений в многоквартирном доме денежные средства, соответствующие долям указанных собственников в фонде капитального ремонта;

7) аккумулировать взносы на капитальный ремонт, уплачиваемые собственниками помещений в многоквартирном доме;

8) вести учет средств, поступивших на счет регионального оператора в виде взносов на капитальный ремонт, отдельно в отношении средств каждого собственника помещений в многоквартирном доме, а также с соблюдением иных требований, установленных настоящим Кодексом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации;

9) представлять своими силами или силами третьих лиц собственнику платежные документы для уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме по адресу нахождения помещения в многоквартирном доме, за капитальный ремонт общего имущества в котором вносится взнос;

10) разместить на своем официальном сайте информацию о правах и об обязанностях собственников помещений в многоквартирном доме и регионального оператора, возникающих в связи с исполнением требований настоящего Кодекса, нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации, об организации проведения капитального ремонта, а также иные сведения, перечень которых определяется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства;

11) нести ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за качество оказанных услуг и (или) выполненных работ в течение не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе за несвоевременное и ненадлежащее устранение выявленных нарушений;

12) исполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

3.

К выполнению инженерных изысканий, подготовке проектной документации, осуществлению капитального ремонта объектов капитального строительства региональный оператор обязан привлечь индивидуального предпринимателя или юридическое лицо, являющихся членами соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.

4.

Законом субъекта Российской Федерации могут быть предусмотрены случаи, при которых функции технического заказчика услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут осуществляться органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) и (или) муниципальными бюджетными и казенными учреждениями (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе – государственными бюджетными и казенными учреждениями, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются муниципальными бюджетными и казенными учреждениями) на основании соответствующего договора, заключенного с региональным оператором.

5.

Привлечение региональным оператором, в частности в случае, предусмотренном частью 3 настоящей статьи, органами государственной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными, муниципальными бюджетными, казенными учреждениями подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме осуществляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

6. Региональный оператор перед собственниками помещений в многоквартирном доме, формирующими фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, несет ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором.

7. Возмещение региональному оператору средств, израсходованных на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в сумме, превышающей размер фонда капитального ремонта, осуществляется за счет последующих взносов на капитальный ремонт собственников помещений в этом многоквартирном доме.

Источник: https://base.garant.ru/12138291/92aac53b8daca11cbb548fe097eb3ed8/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.