Инвестор застройщик в одном лице

Девелопер и Застройщик – кто есть кто?

Инвестор застройщик в одном лице

Последнее обновление: 08.08.2018

В конце 90-х годов прошлого столетия на рынке недвижимости России появилось новое слово – «Девелопер», суть которого понимал только узкий круг посвященных.

Сейчас, конечно, это слово стало уже привычным, но тем не менее, не многие знают разницу между терминами «Девелопер», «Застройщик», «Инвестор», «Заказчик» и т.п., которые фигурируют в сленге риэлторов и строителей на первичном рынке, и встречаются в различных документах. Чем занимаются эти конторы, и чем они отличаются друг от друга?

Внесем ясность для простых смертных – кто есть кто.

Кто такой Девелопер, Застройщик, Заказчик в строительстве?

Застройщик – это тот, кто имеет зарегистрированные права на земельный участок, предназначенный под застройку. Т.е. тот, на кого оформлена земля в проекте строительства. Права на землю могут быть оформлены как в виде права собственности на участок, так и в виде права аренды.

На имя Застройщика оформляется Разрешение на строительство на данном участке.

Застройщик также выступает в проекте как Генеральный инвестор, или как соинвестор строительства (т.е. является собственником или сособственником проекта).

С июля 2018 г. законом введен официальный термин «специализированный застройщик».

Это означает, что теперь компания может называться Застройщиком только если ее основной и единственный вид деятельности – строительство.

До этого момента Застройщиками называли себя не только коммерческие структуры, но и различные научные, спортивные, учебные организации и учреждения, на чьей земле велось строительство.

По каким признакам определять надежность и устойчивость Застройщика – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Заказчик – это тот, кто занимается оформлением всей исходно-разрешительной документации для ведения проектирования и строительства. Это довольно большой пакет документов: от градостроительной и проектной документации, до разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, именно Заказчик обеспечивает всю «бумажную» (бюрократическую) работу по строительному проекту.

Кроме того, Заказчик обеспечивает технический надзор за ходом стройки.

Заказчик-Застройщик – это когда компания, являющаяся Застройщиком, имеет в своей структуре службу Заказчика. Довольно частое явление, особенно в крупных компаниях.

Технический Заказчик – это то же, что и Заказчик, но подчеркивается, что это наемная служба (организация), отдельная от структуры Застройщика.

Технический Заказчик нанимается Инвестором или Застройщиком для решения всех «бумажных вопросов» по строительному проекту.

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

Генпроектировщик – это тот, кто отвечает за разработку всей проектной документации в проекте строительства (проект здания, проект инженерных сетей, и т.п.). Генпроектировщика формально выбирает и нанимает Заказчик (Техзаказчик), на деньги Инвестора.

В свою очередь Генпроектировщик нанимает специализированных проектировщиков на разработку отдельных видов проектной документации в составе общего проекта строительства.

Генподрядчик – это тот, кто берет на себя ответственность за ведение всех строительных работ на площадке, от котлована до возведения крыши здания, и начинки его инженерными коммуникациями. Он отвечает за сроки и качество строительства перед Заказчиком.

Как правило, Генподрядчик подтягивает с рынка различных подрядчиков (субподрядчиков) на отдельные виды работ, и управляет ходом всего строительства.

Бывает, что Застройщик сам является и Заказчиком, и Генподрядчиком одновременно.

Что такое эскроу-счета в долевом строительстве? Чем они интересны дольщикам – смотри по ссылке.

Инвестор (или Генеральный инвестор) – это тот, кто обеспечивает финансирование строительного проекта.

Буквально – тот, кто вкладывает деньги в проект, и является собственником и основным выгодоприобретателем этого проекта.

Причем, деньги у Инвестора могут быть как собственные, так и привлеченные, например, взятые взаймы у банка (под %), или собранные с рынка у дольщиков/соинвесторов (без %).

Термин «генеральный» здесь означает, что именно он профинансировал запуск проекта, и именно на него возложена ответственность за бесперебойное финансирование всего строительства.

Инвестор может как привлекаться Застройщиком для финансирования строительства на его площадке, так и наоборот – Инвестор может сам выкупить площадку (стать Застройщиком), и нанять Технического Заказчика для ведения строительного проекта.

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно? И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

Девелопер недвижимости

В сфере недвижимости Девелопер – это довольно широкое и неформализованное понятие, то есть оно не присутствует в официальных строительных документах – согласованиях, разрешениях и т.п. Буквально, Девелопер – это тот, кто занимается развитием объектов недвижимости (от англ. develop – развивать).

Под развитием понимают любые действия, направленные на увеличение рыночной стоимости недвижимости, как то – ремонт, реконструкцию, изменение функционального назначения, но чаще всего – строительство.

Под недвижимостью понимается как здание, так и земельный участок, на котором Девелопер собирается что-то развивать/строить.

Девелопер – это также и тот, кто управляет денежными потоками (как своими, так и чужими) в строительном проекте.

На практике Девелоперами называют себя и Застройщики (мол, на моей же земле стройка идет), и Инвесторы (мол, на мои же деньги все строится), и Заказчики (мол, мы же всю документацию ведем).

Девелоперами также называют себя компании, не имеющие отношения ни к правам на землю, ни к финансированию стройки – это профессиональные Управляющие компании (так называемый — fee-developer), которые специализируются на организации всего процесса подготовки и ведения строительства, и сдачи объекта в эксплуатацию, за определенный гонорар. Такая компания нанимается Генеральным Инвестором, и может выполнять роль как Технического Заказчика, так и стороннего Управляющего над всеми участниками строительного процесса: Службой Заказчика, Генпроектировщиком, Генподрядчиком.

Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ? – см. в отдельной заметке по ссылке.

Для целей данного Ресурса, мы в тексте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ называем Девелопером того, кто привлекает деньги дольщиков, и является собственником/хозяином проекта строительства. Т.е. того, кто отвечает перед дольщиком за ход ведения строительства, и передачу ему построенной квартиры.

На рынке недвижимости, обычно, принято считать, что Девелопер и Застройщик – это одно и то же юридическое лицо. В нашей ИНСТРУКЦИИ мы будем придерживаться того же мнения.

Однако, для более точного понимания следует уточнить, что в крупных компаниях-холдингах Девелопером является головная структура холдинга (например, Группа компаний «АБВ»), а Застройщиками на местах выступают входящие в группу дочерние компании (например, «АБВ-Самара», «АБВ-Новосибирск», и т.п.).

Эта разница может иметь значение для Покупателя новостройки, т.к. договор он заключает именно с местной компанией-застройщиком, и все требования может предъявлять только к ней.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/developer-i-zastrojshhik/

Если заказчик-застройщик является инвестором — Audit-it.ru

Инвестор застройщик в одном лице

Дементьев А. Ю., генеральный директор ООО «Аудит – Эскорт»

Журнал “Учет в строительстве” № 3/2011

Нередко строительные организации совмещают функции участников. Например, заказчик-застройщик одновременно является инвестором. Каков в этом случае порядок принятия НДС к вычету? Давайте разбираться.

Совмещение функций при строительстве жилья

Рассмотрим практическую ситуацию. Организация совмещает функции одного из инвесторов и заказчика-застройщика при строительстве жилого комплекса для продажи с привлечением подрядных организаций без выполнения строительно-монтажных работ своими силами.

Счета-фактуры, полученные организацией от подрядчиков, хранятся в журнале учета полученных счетов-фактур без регистрации в книге покупок. Таким образом, заказчик-застройщик суммы НДС, предъявленные по работам, к вычету не принимает, а учитывает на счете 19 накопительно.

По окончании строительства объекта все виды площадей в нем распределяются между инвесторами. Но имеются счета-фактуры на предоплату в счет предстоящих работ, приобретаемых для использования одновременно в облагаемых и не облагаемых НДС операциях.

Вправе ли заказчик принять к вычету весь «авансовый» НДС, уплаченный в составе аванса?

Уточнение исходных данных

В самом описании ситуации есть противоречия и неясности. С одной стороны, комплекс строится для продажи, под которой понимаются заключаемые сделки купли-продажи. С другой стороны, площади распределяются между инвесторами.

Не уточнено, о каких конкретно облагаемых и необлагаемых операциях идет речь и в какой доле заказчик собирается принять к вычету авансовый НДС: весь по дому или весь, относящийся к своей доле помещений. Поэтому постараемся додумать вопрос исходя из имеющейся практики.

Итак, есть застройщик, который строит жилой комплекс подрядным способом с привлечением средств других инвесторов – юридических лиц по заключенным с ними договорам в рамках Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ.

Счета-фактуры, получаемые застройщиком от подрядчиков, хранятся в соответствующем журнале и не регистрируются в книге покупок. Эти суммы налога к вычету не принимаются, а накапливаются на счете 19. Имеются и счета-фактуры на перечисленные подрядчику авансы.

В строящемся доме есть как жилые, так и нежилые площади, будущая продажа которых по договорам купли-продажи как облагается (по нежилым), так и не облагается (по жилым) НДС. Такую продажу застройщик намеревается осуществить после окончания строительства исходя из доли площадей, которые будут оформлены им себе в собственность. Каков в этом случае порядок принятия к вычету «авансового» НДС?

Как зачесть НДС

Когда строительство объекта осуществляется застройщиком не только за счет собственных средств, но и за счет привлеченных инвестиций, принимать к вычету суммы налога, предъявленного подрядчиками как по сданным застройщику работам, так и по авансам, перечисленным подрядчикам, в процессе строительства достаточно проблематично.

Информации для расчета недостаточно

Дело в том, что налог к вычету должен принимать каждый инвестор в доле, относящейся к его доле объекта, которую он получит по завершении строительства от застройщика.

Значит, застройщик по определению не может принять к вычету всю сумму НДС, предъявленного подрядчиками, в том числе и налога с перечисленного ему аванса. Такое право у него возникает только по налогу, относимому к его доле площадей, которые останутся в его собственности по окончании строительства.

Но установить соотношение передаваемых и оставляемых для себя площадей и их стоимость в процессе строительства весьма сложно.

Для правильного расчета НДС, подлежащего вычету у застройщика, необходимы данные о стоимости строительства всего объекта, долей, передаваемых инвесторам, своей доли и стоимости (или площадях) жилых и нежилых помещений, подлежащих дальнейшей продаже. Согласитесь, что иметь такую информацию до окончания строительства невозможно.

Распределение НДС между инвесторами

После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, когда будет сформирована стоимость строительства и сведения, о которых речь шла выше, окажутся известны застройщику, сумм НДС с авансов, перечисленных подрядчикам, остаться не должно.

Ведь к этому времени работы от подрядчиков должны быть приняты и получены счета-фактуры на принятые объемы работ. Так что счета-фактуры на перечисленные подрядчикам авансы к этой дате потеряют свою актуальность. Останутся только счета-фактуры на принятые объемы работ.

Суммы налога, которые были предъявлены в процессе строительства, застройщик делит между инвесторами пропорционально стоимости строительства каждой передаваемой доли. Подлежащие передаче суммы передаются инвесторам путем выписки им сводных счетов-фактур с приложением копий входящих счетов-фактур, полученных от подрядчиков.

Сумма налога на добавленную стоимость, относящаяся к доле, оставшейся в распоряжении застройщика, распределяется им между жилыми и нежилыми помещениями пропорционально стоимости их строительства или пропорционально площадям.

Часть этого налога, относящаяся к жилым помещениям, включается в их стоимость, так как последующая продажа этих помещений не будет облагаться НДС. Часть налога, относящаяся к нежилым помещениям, принимается к налоговому вычету.

Важно запомнить

Не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения):

– реализация жилых домов, помещений, а также долей в них;

– передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир;

– услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве за исключением услуг, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения (ст. 149 Налогового кодекса РФ).

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/tax/a34/294445.html

Инвестор, девелопер, заказчик, застройщик – кто это и в чем разница

Инвестор застройщик в одном лице
08.11.2018

Далеко не каждый специалист, а тем более обычный человек знает, в чем разница между такими определениями, как “инвестор”, “девелопер”, “заказчик”, “застройщик” и подобными им, а ведь именно эти определения чаще всего фигурируют у строителей, риелторов в сопровождающей строительство документации и разница в этих понятиях есть. В чем же она?

Застройщик

Застройщиком является тот, у кого есть зарегистрированные права на участок земли, на котором в итоге будет строиться объект. Другими словами, застройщик – этот тот, на чье имя оформлен участок и/ил проект.

Права на этот участок оформляются чаще всего на основе прав аренды или прав собственности на этот участок.
На имя компании (лица) застройщика оформляются документы, разрешающие проведение работ на территории.

Застройщик может выступать в проекте соинвестором работ или главным инвестором, то есть быть единоличным владельцем будущего дома или входить в число собственников.

Начиная с июля 2018-го на законодательном уровне был введен такой термин, как специализированный застройщик”.

Этот термин говорит о том, что компания может быть застройщиком и называться так лишь в том случае, если главным и единственным видом ее деятельности является именно строительство.

До начала июля 2018 года застройщиками также могли быть коммерческие организации и структуры, а также учебные, спортивные и научные организации и компании, на территории которых производились строительные работы.

 Заказчики

Заказчики – это те, кто формирует заказ на строительство и берут на себя оформление  всей разрешительной документации утверждающей проект и разрешающей строительство.

Это очень обширный пакет документов, начиная от документации проекта и заканчивая письменными допусками на ввод строительного объекта в режим эксплуатирования. Заказчик занимается обеспечением всей бумажной работы, связанной с проектом.

Также заказчик занимается обеспечением технадзора за работами.

Также есть заказчик-застройщик”, который является застройщиком по отношению к объекту строительства, но одновременно является и заказчиком, тоесть сам пробивает землю под застройку и оформляет все документы разрешающие строительство. Обычно все крупные компании это заказчики-застройщики.

А вот Техзаказчик это как раз наоборот, такой заказчик, который является наемной компанией, работающей отдельно от застройщика, обязанностей которой сводятся к решению вопросов с бумагами.

Генеральный проектировщик – это компания, отвечающая за разработку любых документов на строящемся доме (это строительный проект, инженерные расчеты, проектированние коммуникаций и многое другое).

Наймом генерального проектировщика занимается технический заказчик, используя для этого финансы инвестора.

А уже генеральный проектировщик занимается наймом узкоспециализированных проектировщиков для разработки отдельных разновидностей документации в рамках общего строительного объекта.

Генеральный подрядчик – это та компания, которая берет ответственность за проведение работ на объекте, причем ответственность распространяется на все работы – от рытья котлована до проведения инженерных коммуникаций. Генеральный подрядчик отвечает за выполнение сроков и соблюдение качества строительных работ перед фирмой-заказчиком.

В большинстве случаев именно генподрядчик занимается тем, что подтягивает самых разных подрядчиков или субподрядчиков для того, чтобы они выполнили определенные виды строительных работ. Также генеральный подрядчик занимается контролем хода строительства в целом.

Нередко все выше и ниже перечисленные роли совмещаются в самых разнообразных комбинациях.

Инвестор

Инвестор (он же генеральный инвестор) – компания, занимающаяся финансированием проектов.

В буквальном смысле инвестор занимается вложением денежных средств в проект и является или главным выгодоприобретателем, или собственником строительного объекта.

Инвестор может использовать как собственные финансы, так и те деньги, которые были привлечены у банковской организации или были собраны у дольщиков или других соинвесторов.

Определение генерального инвестора говорит о том, что именно этот инвестор занимался финансированием запуск стройки и именно он ответственен за постоянное вложение денег на протяжении всех работ.

Инвестор может быть привлечен застройщиком или наоборот – инвестор имеет право выкупить стройплощадку и самостоятельно трансформироваться в компанию-застройщик, а также нанять техзаказчика для строительства.

Девелопер

В области строительства жилых и нежилых зданий девелопер относится к самым неформализованным и широким по разбросу значений определениям, поэтому девелопер не указывается в документации. Другими словами, девелопером является тот, кто ответственен за “развитие” объекта.

Под развитием объекта понимается все те действия, которые направлены на повышение стоимости объекта – начиная от ремонта и изменения назначения и заканчивая самим строительством (“развитию” в данном случае подлежит сам строительный участок).

Кроме того, девелопер занимается управлением и распределением денежного потока в рамках одного или нескольких строительных проектов.

Управлять он может как собственными финансами, так и привлеченными со стороны или взятыми в управление.

Но в действительности вы легко можете столкнуться с тем, что девелопером называет себя кто угодно при самых разных обстоятельствах:

  1. Застройщики (если стройка идет на земле девелопера).
  2. Инвесторы (если строительство производится на их деньги).
  3. Заказчики (если вся документация завязана на них)

Также существуют еще один распространенный вид фри-девелоперов – это управляющие компании.

особенность таких девелоперов в том, что они хоть и не имеют никакого отношения к финансированию и правам на земельный участок, но эти компании ответственны за весь цикл работ на объекте, то есть могут выполнять функции техзаказчика и управляющего, хоть и сама их управляющая компания могла быть нанята генеральным инвестором.

Девелоперами называют и те компании, которые занимаются привлечением финансов дольщиков и могут быть владельцами и собственниками строительного объекта. То есть девелопером может быть та компания, в компетенцию которой входит ответственность за качество работ перед покупателями.

Многие считают, что застройщик и девелопер – идентичные термины, но следует уточнить, что в больших компаниях девелоперы – это головная структура всего холдинга, а застройщики – это дочерние организации. Разница важна для покупателя, ведь договор нужно заключать именно с застройщиком, и именно к нему могут быть предъявлены требования.

Как видим без помощи юриста в этом всем очень сложно разобраться и тем более сложно определить к кому именно и по каким вопросам следует предъявлять претензии в случае если они возникли.

Источник: https://moszhilcentr.ru/news/125/investor-developer-zakazchik-zastroyshchik-kto-eto-i-v-chem-raznitsa

Чем отличается ДДУ от договора инвестирования, и каковы правовые последствия каждого из них

Инвестор застройщик в одном лице

Практически каждый потенциальный дольщик знает, что его отношения с фирмой-застройщиком при покупке жилья в строящемся доме должны быть оформлены документально. Скорее всего, большинство из будущих участников долевого строительства понимают, что этим документом должен быть договор.

Но вряд ли простому обывателю известно, что заключить можно либо договор долевого участия, либо договор инвестирования. И уж тем более, мало кому из них понятно, чем отличается договор инвестирования от договора долевого участия. А между тем, различия между ними довольно существенны. Особенно важны правовые последствия, возникающие после их заключения.

Причем, у каждого из названных видов договоров они индивидуальны.

Правоотношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ №214. Согласно этой норме, при покупке квартиры в строящемся доме в обязательном порядке должен быть заключен договор долевого участия (ДДУ). Анализируя ст.

4 указанного закона, можно раскрыть понятие того, что же является договором долевого участия.

Говоря простыми словами – это письменное соглашение между застройщиком и участником долевого строительства, по которому первый обязуется построить многоквартирный дом за счет средств второго.

Сам договор долевого участия становится легитимным и обретает юридическую силу только тогда, когда составлен в соответствии с определенными правилами и подчинен целому ряду условий. Основным из них является то, что заключенный договор подлежит обязательной государственной регистрации.

Такая процедура – своего рода «подушка безопасности» для дольщика.

Ведь только после ее прохождения документ считается заключенным, а, следовательно, одна из сторон – участник долевого строительства – в случае неисполнения обязательств другой стороной – застройщиком – может требовать восстановления нарушенных прав.

Более подробно о том, что такое ДДУ, всех тонкостях и нюансах, на которые стоит обратить внимание при его заключении, расписано в статье «Расшифровка и детали ДДУ».

ДДУ стоит отличать от предварительного договора долевого участия. Такой предварительный документ государственной регистрации не подлежит. Следовательно, он не имеет полной юридической силы. Его можно подписывать только как «черновой вариант» будущего договора долевого участия.

При этом в обязательном порядке нужно акцентировать свое внимание на том, чтобы в таком предварительном договоре присутствовал пункт о будущем составлении основного ДДУ. Причем с указанием срока, когда это будет сделано.

В ФЗ №214 нет ни слова о договоре инвестирования.

А между тем, до вступления в действие данной нормы, именно этот вид соглашения являлся основным при регулировании отношений между застройщиком и участником долевого строительства. Ведь дольщик – это, по сути, инвестор.

Но и в наши дни, когда основным документом-регулятором при участии в долевом строительстве все-таки является ДДУ, имеет место быть и подписание договора инвестирования.

Договор долевого инвестирования является отдельным самостоятельным видом договоров.

Правила и условия его составления и заключения координируются Законом РСФСР №148801 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ФЗ №39 «Об инвестиционной деятельности в РФ», а также ГК РФ.

По договору инвестирования построенный объект может быть передан не только тому, кто внес за него денежные средства, но и третьему лицу.

Наглядным примером тому может служить ситуация, в которой квартиру в строящемся доме по договору оплачивают родители, а передает ее застройщик уже указанным в договоре детям. Другими словами, родители, выступающие в качестве инвесторов, заключают договор, следят за его исполнением, несут на себе бремя всех рисков и обязательств. Дети же в этом случае будут являться только конечными получателями.

Интересно, что по одному приобретаемому объекту инвесторов может быть несколько. Равно как и один инвестор может сразу приобрести несколько квартир. Кроме денежных средств, расплатиться инвесторы могут либо другим имуществом, либо имущественными правами на что-либо.

Договор инвестирования не подлежит обязательной государственной регистрации. Свое действие он начинает уже с момента подписания его сторонами.

Инвестор, в итоге, может стать как собственником приобретаемого объекта в целом, так и только его доли (в ситуации, когда инвесторов несколько, а объект один и это прописано в договоре).

Казалось бы, ДДУ и договор инвестирования по своей сути схожи между собой. И в первом, и во втором случае ключевым является то, что одна сторона платит (инвестирует), а вторая – строит за счет этих средств.

Многие задаются вопросом, является ли участие в долевом строительстве инвестированием? И хотя под инвестированием понимается вложение средств с целью дохода, ответ на этот вопрос – скорее да, чем нет. Дольщик вносит свои средства, как правило, только для покупки строящейся недвижимости, не имея целью получить доход.

Но теоретически, если владелец захочет продать квартиру в уже построенном доме, ее цена будет гораздо выше той, которую он заплатил на стадии стройки. А потому сможет получить доход за счет этой разницы.

Подытоживая все вышесказанное, можно выделить основные моменты, отличающие ДДУ и договор инвестирования друг от друга.

  1. В ДДУ стороной-участником долевого строительства может быть только одно лицо. В договоре инвестирования позволительно быть инвесторами сразу нескольким субъектам (физ. и юр. лицам).
  2. По ДДУ расплатиться возможно исключительно денежными средствами. При заключении договора инвестирования в качестве оплаты могут выступать любое имущество или права на него.
  3. По ДДУ конечным получателем построенного жилья может быть только сам дольщик, оплативший его. По договору инвестирования владельцем достроенного и переданного объекта может быть как сам инвестор, как и любое третье указанное им лицо (или даже лица в распределенных долях).
  4. Дольщик, заключивший договор долевого участия, становится единственным собственником недвижимого объекта целиком. Инвесторам позволено распределить владение между собой и таким образом у одного объекта получается сразу несколько собственников. Они владеют им в оговоренных долях.
  5. Участник долевого строительства получает по каждому отдельному ДДУ один отдельный объект. При договоре инвестирования одним соглашением может быть предусмотрена покупка сразу нескольких объектов с последующим их использованием в коммерческой деятельности (например, с целью сдачи в аренду или перепродажи).
  6. ДДУ начинает свое действие только после государственной регистрации. В то время как для договора инвестирования такая процедура обязательной не является.
  7. При заключении ДДУ ответственность застройщика обозначена и самим договором, и законодателем (в частности, ФЗ №214). А вот при подписании договора инвестирования рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
  8. При ДДУ дополнительно заключается и регистрируется договор уступки, что при договоре инвестирования невозможно.

Есть еще одно отличие между договором долевого участия и договором инвестирования, на котором хочется заострить внимание отдельно. Речь идет о таком виде ответственности застройщика, как выплата неустойки.

Как уже было сказано ранее, на страже прав дольщика при заключении ДДУ стоит ФЗ №214. Именно он подробно регулирует вопрос взыскания неустойки с застройщика при нарушении обязательств последним. Подробнее об основаниях и самом процессе взыскания неустойки можно прочитать в статье сайта «Взыскание участником ДДУ неустойки с застройщика».

Теоретически, взыскать при необходимости неустойку по договору инвестирования также возможно. Но сделать это будет гораздо сложнее. Ведь в этом случае границы ответственности строительной фирмы, а, соответственно, и порядок взыскания неустойки, очерчены только самим соглашением.

Кроме того, даже если получится истребовать уплату неустойки, ее размер может быть меньше в разы, чем если бы она взыскивалась по ДДУ. Потому что расчет размеров выплат по договору инвестирования будет производиться только с учетом норм ГК.

В то время как по договору долевого участия исчисление суммы неустойки производится по правилам, прописанным законодателем в федеральном законе.

Ответ на вопрос, какой же из вышерассматриваемых договоров выбрать для заключения при покупке жилья в строящемся доме, зависит от поставленных целей и задач. В любом случае, в тонкостях различий данных видов соглашений может разобраться только юрист, имеющий специальные познания и богатый опыт в данной области.

Вполне возможен вариант, когда окажется, что для лица, которое собирается заключить ДДУ, будет правильнее и выгоднее выбрать договор инвестирования. Или наоборот. Поэтому не стоит спешить подписывать документы без консультации с профессионалом.

Юристы Общества защиты прав дольщиков помогут разобраться, что же выбрать в такой ситуации – ДДУ или договор инвестирования, разъяснят плюсы и минусы каждого из них.

Свяжитесь с нами через раздел сайта «Контакты» либо заполните форму обратной связи справа.

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/chem-otlichaetsya-dogovor-investirovaniya-ot-dogovora-dolevogo-uchastiya

Инвестор-застройщик: понятие и бухгалтерский учет

Инвестор застройщик в одном лице

“Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение”, 2018, N 3

Кто такой инвестор-застройщик? Каким образом и в какой момент отражаются операции на счетах бухгалтерского учета? Верно ли, что в случае привлечения соинвесторов организация может использовать агентский вариант учета доходов?

Определимся с понятиями

Для начала разберемся, кто такой инвестор-застройщик, о бухгалтерском учете операций у которого мы будем говорить дальше.

Действующее законодательство не содержит понятия “инвестор-застройщик”, но позволяет субъектам инвестиционной деятельности совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними (п. 6 ст. 4 Закона N 39-ФЗ ). Отсюда можно предположить, что инвестор-застройщик – это тот, кто совмещает функции инвестора и застройщика.

Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений”.

Согласно п. 2 ст.

4 Закона N 39-ФЗ инвесторы – физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности, которые осуществляют капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ.

Определение понятия “застройщик” можно найти в Законе об участии в долевом строительстве и в ГрК РФ. В рамках обозначенной темы необходимо обратиться к последнему, а именно п. 16 ст.

1 ГрК РФ: застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии “Росатом”, Государственная корпорация по космической деятельности “Роскосмос”, органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством РФ, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Для целей данной статьи мы сузим оба понятия и под инвесторами будем понимать лишь коммерческие организации, осуществляющие капвложения за счет собственных и заемных средств, а к числу застройщиков будем относить компании, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок, на котором осуществляется строительство. Таким образом, инвестор-застройщик – это коммерческая фирма, располагающая земельным участком и денежными средствами (включая заемные).

Может ли инвестор-застройщик выполнять СМР собственными силами (хотя бы частично, наряду с другими подрядчиками)? Вполне, ведь в Законе N 39-ФЗ говорится о возможности совмещения функций двух и более субъектов.

Поэтому организация может являться инвестором-застройщиком-подрядчиком. Соответственно, методом “от обратного” применительно к инвесторам-застройщикам можно говорить о том, что они не выполняют СМР.

Этот вывод не противоречит положениям ГрК РФ, определяющим застройщика как лицо, обеспечивающее строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Понятно, что обеспечение строительства и выполнение СМР – не одно и то же.

Инвестор-застройщик может самостоятельно заключать договоры с исполнителями (на выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, выполнение СМР) и, соответственно, контролировать весь процесс строительства либо может передать эти функции техническому заказчику (на это указано в последнем предложении п. 16 ст. 1 ГрК РФ).

К сведению.

Напомним, технический заказчик – юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности (п. 22 ст. 1 ГрК РФ).

Условимся, что ниже мы будем исходить из того, что инвестор-застройщик:

  • самостоятельно организует строительство (не привлекает техзаказчика), то есть заключает договоры с изыскателями, проектировщиками и генподрядной организацией, выдает задания и принимает результаты работ;
  • не приобретает оборудование и материалы, работы выполняются иждивением подрядчиков.

Цель осуществления капитальных вложений

Известно, что целью любой предпринимательской деятельности является извлечение прибыли.

Каким способом этой цели достигает инвестор-застройщик? Во-первых, готовый объект может быть предназначен для использования в деятельности самого инвестора-застройщика (для производства продукции, торговли). Во-вторых, объект можно продать.

Кроме того, существует такое понятие, как инвестиционная недвижимость, которая приносит доход в виде арендной платы или прироста своей стоимости. И инвестор-застройщик вполне может преследовать указанные цели.

Инвестиционная недвижимость – недвижимость (земля, или здание (либо часть здания), или и то и другое), удерживаемая (собственником или же арендатором на правах финансовой аренды) с целью получения арендных платежей, или с целью получения выгоды от прироста стоимости, или и того и другого, но не для:

а) использования в производстве или поставке товаров или услуг либо в административных целях;

б) продажи в ходе обычной деятельности.

Оказывает ли влияние цель строительства на бухгалтерский и налоговый учет организации? Конечно. Как минимум, будут использоваться разные счета для оприходования готового объекта.

Иными словами, учет и налогообложение определяются целым рядом конкретных обстоятельств. Ни в статье, ни даже в книге не получится учесть все возможные ситуации, можно говорить лишь об общих подходах к решению того или иного вопроса. Практикам учета следует помнить об этом и вносить свои корректировки.

Застройщик – единственный инвестор

Начнем с самого простого варианта: инвестор-застройщик строит здание только для себя и на собственные деньги, соинвесторы к реализации проекта не привлекались. Корреспонденции счетов для этого случая (без учета НДС) представлены в таблице.

операции

Дебет

Кредит

Перечислены авансы подрядчикам и исполнителям

60-2

51

Приняты к учету выполненные работы

08-3

60-1

Учтены затраты, непосредственно связанные со строительством объекта

08-3

23 (25, 26), 60

Отражен зачет авансовых платежей

60-1

60-2

Погашена задолженность перед подрядчиками и исполнителями

60-1

51

Объект принят в состав основных средств

01 (03)

08

К таким затратам могут относиться суммы арендной платы за земельный участок, на котором ведется строительство, расходы на содержание подразделения, организующего и контролирующего процесс строительства, и др.

Если инвестор-застройщик использует для финансирования строительства заемные денежные средства, корреспонденции счетов будут дополнены следующими проводками:

операции

Дебет

Кредит

Получены денежные средства по договору о предоставлении кредита или займа

51

66 (67)

Начислены проценты за пользование заемными денежными средствами

08 (91-2)

66 (67)

Погашена задолженность по долговым обязательствам и процентам

66 (67)

51

При выборе счета, на котором необходимо учитывать суммы начисленных процентов (08 либо 91-2), следует руководствоваться нормами ПБУ 15/2008 “Учет процентов по займам и кредитам” (проценты признаются прочими расходами, за исключением той части, которая подлежит включению в первоначальную стоимость инвестиционного актива).

Застройщик-инвестор + соинвесторы

Бывает, что коммерческие фирмы предоставляют денежные средства инвестору-застройщику не по договору займа, а в обмен на часть площадей в построенном объекте. В этом случае фирма будет выступать не заимодавцем, а соинвестором строительства, участвующим в финансировании наряду с инвестором-застройщиком.

Соинвестор лишь передает деньги и получает возможность контролировать их использование на цели, связанные со строительством, но не заключает договоры с подрядными организациями, не выдает им задания и не участвует в приемке работ, а также не ведет учет затрат на строительство.

Соинвесторов может быть несколько. Привлечение соинвесторов не препятствует застройщику-инвестору использовать заемные денежные средства.

Счет 86 – не для соинвестора!

Почему? Соинвестор предоставляет денежные средства на цели, связанные со строительством объекта. Несмотря на целевой характер денег, их поступление не следует отражать по кредиту счета 86 “Целевое финансирование”. Дело в том, что согласно Инструкции по применению Плана счетов:

  • счет 86 относится к разд. VII “Капитал”;
  • счета этого раздела предназначены для обобщения информации о состоянии и движении капитала организации.

Напомним, в разд. VII “Капитал” включены счета:

  • 80 “Уставный капитал”;
  • 81 “Собственные акции (доли)”;
  • 82 “Резервный капитал”;
  • 83 “Добавочный капитал”;
  • 84 “Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)”;
  • 86 “Целевое финансирование”.

Согласитесь, по меньшей мере нелогично включать в этот раздел чужие (не принадлежащие организации) денежные средства, получение которых влечет возникновение у инвестора-застройщика встречного обязательства (организовать строительство и передать соинвестору соответствующие площади).

Вывод о некорректности применения инвестором-застройщиком счета 86 следует и из описания данного счета. В частности, в Инструкции по применению Плана счетов указано: использование целевого финансирования отражается по дебету счета 86 “Целевое финансирование” в корреспонденции со счетами:

  • 20 “Основное производство” или 26 “Общехозяйственные расходы” – при направлении средств целевого финансирования на содержание некоммерческой организации;
  • 83 “Добавочный капитал” – при использовании средств целевого финансирования, полученного в виде инвестиционных средств;
  • 98 “Доходы будущих периодов” – при направлении коммерческой организацией бюджетных средств на финансирование расходов и т.п. Таким образом, счет 86 предназначен в основном для применения некоммерческими организациями, коммерческие фирмы используют его, как правило, для отражения поступлений бюджетных средств.

Какой же счет задействовать, чтобы отразить поступление денег от соинвестора? На практике нередко применяют счет 76. Вместе с тем с учетом того, что инвестор-застройщик оказывает соинвестору услуги, правильнее использовать счет 62. Таким образом, получение денежных средств от соинвестора будет отражено записью Дебет 51 Кредит 62 .

Отметим, что использование данного счета не должно приводить к автоматическому начислению “авансового” НДС.

Источник: https://WiseEconomist.ru/poleznoe/109116-investor-zastrojshhik-ponyatie-bukhgalterskij-uchet

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.