Как работать с риэлтором при продаже квартиры

Содержание

Принципы риэлторов по продаже недвижимост| Мастерская риэлтора

Как работать с риэлтором при продаже квартиры

Расскажу, как работают риэлторы по продаже жилья (квартиры, доли, земли, иной недвижимости), чтобы обеспечить минимум 2-3 сделки и 3-5 договоров в месяц, следовательно достаточный для достойной жизни доход. Работайте правильно с квартирами продавцов и добьетесь частых продаж, постоянный поток клиентов.

Узнайте, стоит ли работать риэлтором, все За и Против

Принцип работы риэлтора по продаже квартиры

Продавца найти проще, чем покупателя — он дает рекламу, обращается в агентство, выставляют объекты на продажу.

Ниже опишу, как должен работать риэлтор по продаже недвижимости в виде схемы, которая позволяет работать не только с продавцами, но и нарабатывать базу покупателей, которым можно продать услугу подбора жилья.

Смотрите что включают должностные обязанности риэлтора

Задача риэлтора:

  1. Заключить договор с продавцом;
  2. Стать эксклюзивным представителем на рынке недвижимости;
  3. Подавать рекламу на АН/себя.

По выставленным объявлениям звонит покупатель, которому вы продаете не услугу, а квартиру.

В результате, продав жилье — получаем от продавца вознаграждение

Принимая звонки покупателей, назначаете показы недвижимости. В телефонном разговоре максимально выясняете потребности покупателя. И даже если заранее знаете, что жилье может не подойти — ведете его на просмотр. Зачем?

Если покупателю не подошла квартира — прямо на встрече продаете свою услугу. Текущий вариант ему не подошел — предлагайте посмотреть другой, т.к. вы знаете его потребности и на этом показе выяснили дополнительные нюансы.

Важно уметь выявить потребности покупателя, чтобы заключить с ним договор подбора

Пошаговая работа риэлтора при продаже квартиры

Поиск продавца или как найти инфо о продаваемых квартирах:

  1. разместить объявление о покупке квартиры самостоятельно или через агентство (агентство бесплатно принимает заявки на продажу);
  2. расклейка, «семья купит квартиру»;
  3. распространять инфу о себе как о специалисте (бывшие сотрудники, друзья, друзья друзей, знакомые и проработать этот список) это не даст сиюсекундного результата, но это зерно;
  4. в газетах можно открыто рекламировать себя и свои объекты;
  5. в сети Интернет.

Ведите базу данных по продаваемым квартирам в Excel

Вариант №1

Как работает риэлтор по продаже недвижимости, если собственник звонит в агентство недвижимости сам

Звонят продавцы, благодаря рекламе и выставляют объекты на продажу. Во время телефонного звонка продавец знает, что вы посредник и дает вам всю информацию. Он обращается сам и проще идет на контакт. Его цель продать, а ваша — заключить договор по продаже квартиры.

Общаясь по телефону узнаете основные параметры продаваемого жилья. Уточняете, когда ему удобно показать объект. Продавец непременно спросит о цене квартиры. Вы уклончиво ответите, что для точной оценки необходимо посмотреть объект и только тогда вы точно скажете сколько стоит жилье.

Не обольщайтесь что на просмотре продавец согласится на эксклюзивную продажу недвижимости

Поэтому на просмотре ваша цель — знакомство с продавцом и квартирой. На первой встрече невозможно подписать договор. Вы должны получить инфу по квартире:

  • предмет — сама квартира;
  • юридические вопросы (на каком основании и кто владеет);
  • из-за чего продает квартиру (переезд, обмен на другое жильё).

Из практики: как риэлтору работать с ценой квартиры

Задача:

  • увидеть квартиру;
  • на основании каких документов продают;
  • мотивы продажи;
  • назначить следующую встречу, на которой презентуете продажу его квартиры и своей услуги.

Услугу продавать нельзя, потому что вы не знаете в чем он нуждается. Вы ему про договор, а он вам про продажу квартиры по заоблачной цене.

Можете поинтересоваться: «Вам будет интересно, если я проработаю рынок и аналоги, продаваемые рядом в этом районе, чтобы помочь сформировать цену на квартиру? Это в будущем поможет вам принимать решение по продаже жилья»

Договариваетесь о сроках, когда сможете эту информацию узнать и договориться о следующей встрече, когда поделитесь с ним всей этой информацией и проконсультируете по дальнейшей реализации его недвижимости. Уточняете, что это абсолютно бесплатно.

Из опыта: как работает агент по недвижимости без машины

Как проходит вторая встреча:

Приглашаете клиента в офис. Вы проработали под него рынок продаваемой квартиры, какие аналоги, чтобы аргументировано говорить о стоимости его квартиры.

И если человек покупает взамен другую квартиру или переезжает в другой регион и ему, например, необходимо обезопасить процесс перевода денег. Вы можете проконсультироваться с банками, как это организовать. Т.е. снабжаете его информацией по продаже квартиры и как этот вопрос вы решите за него более квалифицированно.

Когда вы поймете мотивы клиента, что ему надо и чем вы можете быть ему полезными, в каких услугах он нуждается — предлагайте ему эксклюзивный договор!

Два варианта реакции собственника:

  1. Согласится и подпишет;
  2. Клиент скажет, мне необходимо подумать. Поинтересуйтесь, над чем подумать, или какая ему ещё нужна информация. И постарайтесь ответить на этот вопрос.

Освойте основной алгоритм и этапы сделки риэлтора

Вариант №2

Как работают риэлторы по продаже квартиры, если прозванивают объявления собственников

Примерный перечень вопросов по телефону:

  • Вы продаете квартиру?
  • А какая цена на сегодняшний день?
  • А какое состояние? С ремонтом?

Более конкретные скрипты звонков читайте в других статьях. Главное, что вы должны понять — в конце каждого такого разговора вам нужно назначить встречу с собственником.

Далее делаем так же, как и в варианте №1. Когда говорят приходить с покупателем, берите с собой на просмотр других агентов, друзей, знакомых.

Не бойтесь предлагать услуги продавцу. Вы не предлагаете наркотики или оружие и только по факту получаете своё вознаграждение.

Договора должны быть качественными:

  • должны быть заключены с квартирами по рыночной цене;
  • с правильными адекватными продавцами.

Узнайте, как называется свидетельство о праве собственности

Что делает риэлтор, чтобы заработать?

Мы рассмотрим работу по услуге, которой должен заниматься риелтор, чтобы больше продавать, не совершать ошибок в работе с клиентами. Перечень:

  1. Поощрять бывших клиентов обращаться к нему, путем вознаграждения за приведенного клиента (об этом есть статья на сайте);
  2. Работает на репутацию первые 3-4 года (затем она работает на него);
  3. Делает то, что получается лучше всего, например, занимается только продажей или только подбором на вторичном рынке;
  4. Сделает показ, когда просит покупатель (в выходные и праздники), потому что часто самые вредные становятся клиентами и приносят деньги;
  5. Постарается сделать сделку выгодной обоим сторонам — купцу и продавцу;
  6. Не боится сложных сделок, а принимает их, как возможность учиться.

Надо знать: как быстро продавать недвижимость риэлтору

Источник: https://MainSeller.ru/rabotayut-rieltory-prodazhe-kvartiry.html

Основные уловки риелторов в 2020 году

Как работать с риэлтором при продаже квартиры

Типичные уловки риелторов, которые нужно учесть, решая купить квартиру (публикация неправдоподобных объявлений, заниженная цена, эффект контраста, показ жилья в темное время суток, тактика надежного помощника, продажа базы эксклюзивных вариантов и т.д.). Нюансы при внесении задатка и заключении договора с риелтором.

Покупка квартиры — практически самая распространенная сделка в сфере недвижимости, но не каждый потенциальный покупатель сможет ее провести самостоятельно.

Многие россияне предпочитают воспользоваться услугами риелтора, чтобы получить компетентную помощь в выборе и приобретении жилья.

Какими же уловками пользуются недобросовестные специалисты? Что учесть при внесении задатка (аванса) и заключении договора?

Популярные уловки риэлторов

Выбор и показ квартиры и покупка эксклюзивной базы квартир

Недобросовестные риэлтерские агентства предлагают купить эксклюзивную базу по продаже недвижимости. Зачастую такая уловка является лишь возможность дополнительного заработка на клиенте.

Стоимость услуг специалиста в этом случае будет выше, а сами предложения не факт, что будут лучше и соответствовать пожеланиям покупателя.

Эксклюзивная база квартир это фэйк – будьте внимательны при выборе агентства недвижимости и не доверяйте компаниям с сомнительной репутацией!

Самые распространенные уловки в 2020 году:

  • Размещение неправдоподобных объявлений. Позвонив по указанному телефону, можно услышать, что заинтересовавшая квартира уже продана. Риэлтор предлагает подыскать новый вариант. Скорее всего, такой квартиры и вовсе не существовало, а само объявление использовалось для привлечения потенциальных клиентов.
  • Фото и описания не соответствуют реальности. Один из самых распространенных видов обмана когда в объявлении размещены фото и описания одной квартиры, а в реальности предлагается совершенно другое жилье. Основная цель — привлечь клиента, а потом можно предлагать ему и другие варианты.
  • Заниженная цена. Слишком низкая цена квартиры должна сразу насторожить. Это может быть, как признаком проблемного жилья, так и уловкой, чтобы заманить клиента, а потом сообщить ему, что владелец решил вдруг повысить стоимость.
  • Не вся информация о квартире. При продаже недвижимости могут появиться различные нюансы. Например, окажется, что жилье продается по договоренности, не узаконена перепланировка, имеются проблемы с документами.
  • Подвезти клиента до объекта. Риелтор может предложить встретить клиента и довезти до объекта. Это может быть не обычной любезностью, а стремлением скрыть то, что жилье находится в таком месте, куда сложно добраться на общественном транспорте.
  • Показ в темное время суток. Не стоит соглашаться на показ квартиры в вечернее время. В разное время суток недвижимость может производить различное впечатление. Вечером легко скрыть дефекты, как в самом жилье, так и, например, плохое состояние подъезда, неблагополучное соседство дома (рядом свалка, кладбище и т.д.), перегруженность дорог, некрасивый вид из окна.
  • Эффект контраста. Продать квартиру можно и гораздо по более высокой стоимости, чем она заслуживает. Для этого многие риелторы играют на контрастах: сначала показывают совсем неприглядные варианты, а потом тот, который на их фоне произведет более приятное впечатление, несмотря на наличие недостатков.
  • Тактика надежного помощника. Сотрудник агентства недвижимости стремится заручиться доверием потенциального покупателя. Для этого он показывает различные варианты, указывая на мелкие недостатки каждого. Создается впечатление, что риелтор защищает интересы клиента, но на самом деле он стремится отвлечь внимание от действительно серьезных проблем с жильем.

Риелтор следит за реакцией потенциального покупателя. Если вдруг начинаются сомнения или клиент не спешит купить квартиру, в ход идут другие уловки. Самый распространенный способ давления — появление мнимых конкурентов. Сообщник может даже во время показа жилья позвонить и сказать, что соглашается купить недвижимость. Чтобы продажа квартиры прошла быстрее применяются и такие уловки, как предоставление скидки или, наоборот, уведомление, что вскоре она подорожает, поэтому нужно поспешить с покупкой.

Внесение задатка и заключение договора

Часто потенциального покупателя просят внести аванс за квартиру. Если сумма требуется символическая, обычно это значит, что клиента рассматривают лишь как запасной вариант на тот случай, если другой кандидат откажется от покупки.

Давать аванс нужно только продавцу (собственнику) недвижимости, а не его представителям или риелтору. Все финансовые операции нужно документально подтверждать.
Чтобы усыпить бдительность клиента, нередко используют красивые, но бесполезные документы.

В число таких уловок входят гарантийные письма, в которых якобы согласована стоимость квартиры.

Договор с агентством недвижимости или риелтором может предполагать и вовсе оказание только информационных услуг. Получается, что клиент платит только за информацию, которая может быть и вовсе неактуальной.

Перед тем, как заключить договор с риелтором или агентством, нужно внимательно прочесть документ, особенно пункты об обязанностях сторон, стоимости и условиях отказа от услуг.

Выводы

  • Без помощи риэлторских агентств можно приобрести жилье, но сложно. Поэтому рекомендую вам проверять самостоятельно информацию об агентстве недвижимости перед тем, как решаться на сделку, даже, если она привлекательна. В случае если вы проживаете в Москве, Владимире или Нижнем Новгороде смело могу порекомендовать вам АН “Владис”. По-настоящему надежное агентство с крутыми специалистами. Настоящие, а не фэйковые офисы. Работают с 2006 года! А еще эти ребята:
  • Лучшая брокерская организация на рынке ипотечного кредитования 2019г.
  • Лучшая брокерская компания на рынке продажи жилья 2019 (численностью сотрудников более 100 человек)
  • CREDO-2017 Лучшая региональная риэлторская организация на первичном рынке жилья
  • Имеют Сертификат Стратегического партнера ВТБ
  • Являются привлекательным работодателем 2019 года по версии портала Superjob

А еще спецы из Владиса сейчас работают онлайн, ипотечные брокеры ежедневно помогают подобрать самую выгодную ипотеку.

Еще раз повторюсь – покупка или продажа квартиры это всегда риск. Мой совет ни в коем случае не торопитесь при проверке документов и следуйте рекомендациям изложенным в этом блоге.

Если на любом из этапов сделки появляются сомнения в порядочности риэлтора или продавца/покупателя лучше прибегнуть к помощи юриста или отказаться от сомнительной сделки.

Выбирайте самое надежное агентство недвижимости!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/nedvizhimost_i_ipoteka/osnovnye-ulovki-rieltorov-v-2020-godu-5ea887047ec4dd6df469c1d5

Как продать квартиру через риэлтора: пошаговая инструкция

Как работать с риэлтором при продаже квартиры

Время чтения 5 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Владельцы продаваемых квартир в большинстве своем – люди, очень слабо разбирающиеся в особенностях рынка недвижимости. Этим и пользуются мошенники, предлагающие помощь в продаже, но на самом деле не выполняющие своих обязательств.

В этой статье мы не будем анализировать преимущества и недостатки работы с риэлтором. Вы узнаете, как продать квартиру через риэлтора (пошаговая инструкция), как правильно выбирать посредника, составлять договор и т.д.

Далее подробно описаны все этапы продажи жилья через посредника.

Поиск риэлтора

Обратите внимание на такие нюансы:

  • Номер лицензии. Если он входит в первые несколько сотен номеров, значит, посредник солидный и работает давно. Если же указан продолжительный опыт работы, а лицензия новая, это может означать, что у риэлтора уже отбирали лицензию из-за некачественной работы.
  • Продолжительность работы. Недобросовестному посреднику не получится надолго задержаться на рынке недвижимости. Дурная слава пойдет о нем быстро, и с ним никто не захочет работать.
  • Отзывы. Здесь на помощь придет интернет. На многочисленных сайтах люди оставляют позитивные или негативные отзывы о работе риэлторов. Если вы видите исключительно хвалебные отзывы в стиле «Все супер, спасибо», это должно насторожить. Для частных маклеров рекомендации по принципу «из рук в руки» даже более важны, чем для больших агентств недвижимости. В США, например, принято запрашивать у самого маклера отзывы людей, с которыми он работал.
  • Офис. Красивый чистый офис в хорошем районе – признак солидности, хотя и здесь есть исключения. Бывает, что риэлтор снимает прокуренную комнатку где-то на окраине, куда сложно даже добраться. Значит, он или не понимает важности офиса для клиентов, либо не заключает достаточно выгодных сделок.
  • Членство в риэлторских ассоциациях. Наличие сертификатов, наград. Это не обязательные, но весьма желательные условия.
  • Активность в интернете. Наличие сайта, блога, страниц в соцсетях с регулярно обновляемой информацией.
  • Личные впечатления. Если при общении с маклером вы видите, что он ведет себя навязчиво, старается побыстрее подписать договор и не желает отвечать на все интересующие вас вопросы, лучше поискать другого посредника. Добросовестный риэлтор всегда даст развернутую консультацию, поскольку скрывать ему нечего. Обычный телефонный звонок позволяет выяснить многое.
  • Сфера деятельности. Если вы собираетесь продавать квартиру в старой «брежневке», вам точно не нужен специалист в сфере коммерческой недвижимости или новостроек.

Личная встреча и объяснение ситуации

Пообщайтесь с маклером и подробно расскажите ему, какую квартиру желаете продать, сколько за нее получить и сколько времени отводите на поиск покупателя. Покажите риэлтору жилье, задайте все интересующие вас вопросы.

Если маклер ведет себя грубо, хамит, не желает отвечать на вопросы, лучше от такого сотрудничества отказаться. Вряд ли он сможет нормально общаться и с покупателями. Да и собственные нервы вам стоит поберечь.

Не стоит работать и с риэлтором, который не в состоянии объяснить все нюансы сделки, проявляет непрофессионализм, нерешительность.

Заключение договора

Сразу же стоит отметить, что некоторые маклеры предлагают работать без подписания договора. На такие предложения соглашаться нельзя. Все устные договоренности закрепляйте на бумаге.

Важные особенности подписания договора:

  1. Четко прописывайте предмет договора (продажа квартиры), сведения о регистрации юридического лица (риэлтора) и свои паспортные данные, указывайте дату и время составления.
  2. Описывайте квартиру так, чтобы не возникало недоразумений. Указывайте адрес, метраж.
  3. Попросите взять с собой незаполненный бланк на 1-2 дня и внимательно изучите его, чтобы не пришлось ничего подписывать в спешке. Если есть возможность, проконсультируйтесь с юристом, хорошо разбирающимся в жилищных вопросах.
  4. Укажите в договоре размер вознаграждения посредника. Обычно это 1-4% от суммы сделки, хотя тут многое зависит от города, самой недвижимости, загруженности маклера. Также можно договориться о вознаграждении в фиксированной сумме.
  5. Указывайте срок действия договора. В противном случае маклер может затягивать поиск покупателя, и формально это не будет считаться нарушением.
  6. Пропишите условия расторжения договора без штрафных санкций. Например, вы самостоятельно нашли покупателя и больше не нуждаетесь в услугах риэлтора. В таком случае он может потребовать компенсацию за уже проделанную работу.
  7. Перечислите все обязательства посредника. К примеру, маклер может сказать, что давать рекламу в газеты должен продавец, если обратное не указано в договоре. Подобные моменты являются спорными и должны быть четко расписаны в документе.

И помните, что клиент может вносить правки в стандартный договор, если посчитает это нужным.

Показ квартиры

Риэлтор будет находит потенциальных покупателей и демонстрировать им жилье. Здесь желательно ваше личное присутствие. Убедитесь, что маклер умеет рекламировать продаваемый товар и отстаивать предложенную цену.

Подготовка документов

Когда покупатель найден, он вносит аванс под расписку. После этого начинается сбор документов для оформления сделки. Это довольно хлопотное дело, поэтому лучше поручить его самому маклеру. Если будут какие-то юридические проблемы, профессионал лучше во всем разберется. То, что риэлтор берет на себя оформление пакета документов, также нужно указать в договоре.

Оформление сделки и получение денег

Здесь все довольно просто. Клиенту достаточно прочитать договор купли-продажи и поставить свою подпись. Для передачи денег обычно используется арендованная банковская ячейка.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-prodat-kvartiru-cherez-rieltora

Продажа квартиры через риэлтора, порядок действий

Как работать с риэлтором при продаже квартиры

    На московском рынке жилья продажа объектов происходит чаще всего через риэлтора. Чтобы самому удостовериться в этом, достаточно мельком просмотреть любую страницу наиболее обширной базы по недвижимости – сайт cian и увидеть от чьего имени подается объявление – от собственника или от риэлтора.   

  Данная ситуация вполне закономерна, поскольку ошибки в таком важном деле могут дорого стоить хозяину. Хозяину лучше бывает опереться в этом деле на человека, знающего в нем толк – то есть на специалиста.

  Перед тем как обратиться к риэлтору для продажи своего жилья, владелец задается вопросом: «Как продать квартиру с помощью риэлтора». Неминуемо с этим вопросом перед собственником встают и другие сопутствующие вопросы: «Где взять хорошего риэлтора? Как распознать хорошего риэлтора?».

  Описание риэлторов, с точки зрения того, что они из себя представляют, отражено в статье «Как работают риэлторы по недвижимости».

  В поисках услуги профессионала хозяева обращаются к сайтам риэлторов Москвы или социальным сетям, а также к своим знакомым.

  О том как найти специалиста «со стороны» изложено в статье «Как выбрать риэлтора при продаже квартиры».

  Что касается знакомых, то они естественно рекомендуют тех риелторов, с которыми сами имели дело, и которые оставили у них приятное впечатление.

Ошибки при взаимоотношениях с риэлтором по рекомендации

  Отношения владельца с риэлтором, пришедшим от знакомых, начинаются с неформальностей, с демонстрации друг другу радости встречи и знакомства, готовности во всем доверится друг другу. Вот на этой ноте, как правило, вся встреча и проходит. Вопросы же разработки плана реализации, сопутствующих подробностей, деталей при этом зачастую отодвигаются на потом.

   Таким образом вопрос о сущности услуг риэлтора и формы договорных взаимоотношений сторон в этом случае не является основным предметом первого разговора. Чаще всего в результате такого варианта первого контакта владельца с риелтором между сторонами оговаривается только стоимость услуг риэлтера и цена в объявлениях.

  По этой причине, по окончании первой встречи с «риелтором знакомых», а часто и с риэлторами «со стороны», если первая встреча происходит по аналогичной схеме, у собственника остается много неясностей, недоговоренностей, что таит в себе серьезную опасность   конфликта с риэлтором в будущем.  

   После вышеописанного приятного первоначального разговора собственника и специалиста проходит какое-то время.

Риэлтор вроде оперативно разместил объявление о продаже, оно представлено в базе, и тем не менее не происходит того, что в уме изначально держал хозяин – то есть не находится покупатель за желаемые продавцом деньги.

Как правило, подозрения по части виновности в сложившейся ситуации со временем все больше и больше ложатся на риэлтера.

   В последующем у хозяина все больше и больше накапливается обида на специалиста, у него появляется ощущение обманутых надежд, улетучивается доверие к риэлтору.

В конце концов обида обычно выплескивается в форму непримиримого разговора, в котором хозяин высказывает риэлтору категорическое им недовольство и заявляет о прекращении с ним отношений.

Затем хозяин обращается к другому специалисту и все повторяется.

    В вышеописанном жизненном сценарии заключается одна из больших ошибок хозяина при реализации своей недвижимости через риелтора. Ошибка заключается в том, что владелец приступает к операции, не разобравшись с ее процедурой.

Он считает, что достаточно лишь высказать риэлтору свою желаемую цену, и на риелтора сразу же само собой накладываются обязанности по быстрому нахождению покупателя именно за эту цену.

Такой владелец думает так: если риэлтор нашел покупателя, то он хороший специалист, если не нашел -то он плохой специалист.

План – это основа плодотворных взаимоотношений риэлтора и продавца

  Две темы: а) тема понятного и приемлемого для сторон плана продажи объекта,    б) тема распределения зон ответственности между клиентом и риэлтором, – так или иначе неизбежно возникают в отношениях владельца и риелтора – то ли в конфликтной обстановке, через некоторое, зря потраченное сторонами время с момента начала реализации; то ли в нормальной деловой обстановке, при первой же предметной встрече.

  Таким образом, хочет заниматься планом собственник или нет, но совместно выработанный проект совместных действий совершенно необходим, и он всегда стоит во главе угла при успешной работе с риэлтором при продаже.

   Купля продажа через хорошего риелтора-профессионала начинается с того, что тот вначале выслушивает пожелания хозяина, осматривает объект, получает от продавца сведения о техническом состоянии и истории прав на нее. Затем риэлтор предлагает клиенту аргументированный, четкий, конкретный план необходимых действий для достижения результата: реализации с минимальными рисками для хозяина и по наилучшей цене.

  Если риэлтор не предлагает план, то очевидно, что это плохой риэлтор.

    Проект включает в себя цель, средства ее достижения, тактику поведения на рынке, приемлемые для владельца варианты получения денег за проданную недвижимость.

    Если хозяина ничего не смущает в предлагаемом проекте, и он считает   его понятным и разумным для себя, то дальше ему следует придерживаться предложенного риэлтором проекта самому и контролировать выполнение его риэлтором. Если же у собственника возникают пожелания по изменению проекта, то тогда эти пожелания стоит обсудить с риэлтором, убедиться в разумности своих пожеланий, и внести соответствующие корректировки.

Продажа квартиры через риэлтора пошаговая инструкция

  1. Первоначальная встреча с риэлтером.

     Риэлтор получает краткую информацию об объекте.

      Риелтор со своей стороны рассказывает продавцу о том сегменте рынка недвижимости, на котором предстоит провести операцию по реализации, особо выделяя историческую динамику цен и уровень цен сделок актуальный на день встречи. Риэлтор дает описание действующих лиц и элементов рынка – риэлторах, агентствах, регистрирующих органах, банках, эффективных площадках продажи жилья и т.д., рассказывает о их роли в предстоящей сделке. 

      Владелец при этом получает системное представление об актуальном сегменте рынка недвижимости. Данная информация необходима собственнику для обсуждения в последующем плана реализации.

     По окончании встречи хозяин оценивает в первом приближении риэлтера как специалиста и принимает решение о продолжении взаимоотношений с риэлтором.

  1. Риэлтор очно знакомится с объектом и получает от продавца всю необходимую исчерпывающую информацию, необходимую для осуществления сделки.
  2. Риэлтор представляет продавцу план реализации, с отдельным освещением работы, связанной с организацией эффективной рекламной кампании. 

  Продавец, в случае необходимости, вносит свои предложения по изменению проекта, который, в случае признания обоснованности и необходимости учета замечаний, корректируется. Продавец принимает решение о приемлемости окончательного плана для себя.

  1. Риэлтор и владелец, в случае достижения согласия по проекту реализации квартиры и возникновения симпатий друг к другу, заключают договор на оказание риэлторских услуг. Основой договора является проект. В договоре отражается сумма услуг риелтора, срок действия договора, накладные расходы, связанные с действиями на рынке по осуществлению реализации.
  2. Риэлтор производит фото и видеосъемку объекта, и размещает рекламные объявления о нем, следит за его восприятием со стороны рынка, принимает звонки по поданной рекламе, периодически отчитывается о состоянии дел перед продавцом. Риэлтор организует просмотры недвижимости для желающих ее посмотреть. 

       В то время, когда появляются встречные предложения по цене объекта со стороны потенциальных покупателей, риэлтор, при тесной взаимосвязи с собственником, проводит с потенциальными покупателями переговоры и торги для получения максимально возможной цены за него.

     Хозяин контролирует выход рекламы по поводу реализации недвижимости, согласовывает просмотры продаваемого объекта, дает свое согласие, после представленных аргументов риэлтера, на изменение цены и изменение иных условий сделки в процессе переговоров с целью нахождения компромиссов с потенциальными покупателями.

      У хозяина, дополнительно, уже в ходе реализации проекта, существует возможность вносить свои пожелания по его корректировке, которые принципиально не изменяют цель проекта и метод его реализации.

  1. После появления покупателя, выразившего желание купить квартиру на устраивающих собственника условиях, риелтор организует заключение предварительного договора на продажу, в котором отражается:

-цена квартиры,

-оборудование, продаваемое вместе с недвижимостью,

-сроки заключения договора купли-продажи,

-банк взаиморасчетов,

-условия получения денег продавцом,

-какая сторона сделки занимается организационными вопросами подготовки сделки, в том числе составлением договора купли-продажи.

    В процессах подготовки и проведения сделки риелтор осуществляет действия по обеспечению максимальной надежности получения денег и соблюдения иных интересов продавца.

   Владелец подписывает предварительный договор купли-продажи квартиры, и получает согласно него аванс или задаток.

  1. Этап непосредственного заключения договора купли-продажи квартиры.

  Под контролем риелтора покупатель размещает причитающихся продавцу деньги в согласованном с покупателем банке. 

  Под контролем риелтора происходит подписание продавцом заранее подготовленного договора купли-продажи.

  Риэлтор организует передачу документов по сделке на госрегистрацию перехода права собственности на продаваемый объект в Росреестр.

  1. Под контролем риелтора продавец получает документы по сделке из Росреестра.

  Под контролем риелтора продавец получает от покупателя все необходимое для беспрепятственного изъятия из банка причитающихся ему денег по сделке.

  1. Под контролем риэлтера продавец передает квартиру покупателю по акту сдачи-приемки, согласно заключенной сделке.  

   Между продавцом и риэлтором подписывается акт о выполненных работах. На этом взаимоотношения риелтора и собственника квартиры по поводу ее реализации заканчиваются.

     Заключение

  Резюмируя вышесказанное, стоит отметить, что порядок продажи квартиры через риэлтора подразумевает прежде всего выбор собственником для себя риелтора и установление с ним комфортного психологического и делового контакта. 

   При отчуждении жилья через специалиста владельцу необходимо понять и принять то, что предлагает сделать риэлтор, или совместно с риэлтором выработать план, приемлемый для обеих сторон, и далее действовать по нему. В этом и будет заключаться правильный путь продажи квартиры через риэлтора

    Владельцу при продаже квартиры стоит осознать, что продажа – это не пассивное ожидание того момента, когда риэлтор приведет ему покупателя, готового заплатить задуманные им деньги. Это совместный с риэлтором проект, имеющий цель и средства ее достижения, предусматривающий оперативную реакцию со стороны хозяина на отзывы рынка по отношению к продающейся недвижимости. 

      Порядок эффективной аргументированной продажи недвижимости, основанный на инновационном  методе, принятом в агентстве НАХОДКА, описан в разделе ДОРОГО ПРОДАТЬ КВАРТИРУ. Рекомендуем с ним ознакомиться.

Источник: https://sdelkapoumu.ru/article/%D0%9F%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B6%D0%B0%20%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%8B%20%D1%87%D0%B5%D1%80%D0%B5%D0%B7%20%D1%80%D0%B8%D1%8D%D0%BB%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B0,%20%D0%BF%D0%BE%D1%80%D1%8F%D0%B4%D0%BE%D0%BA%20%D0%B4%D0%B5%D0%B9%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B8%D0%B9

Пошаговая инструкция при покупке квартиры через риэлтора

Как работать с риэлтором при продаже квартиры

Покупка квартиры — важное решение, требующее вложения серьезных сумм. Посреднической деятельностью по продажам жилых помещений занимается множество агентств по недвижимости.

При такой загруженности на рынке недвижимости, трудно понять, какой организации доверить столь ответственное дело – выбор жилья.

Риэлторская компания должна соответствовать нескольким критериям: обладать хорошей репутацией, иметь квалифицированных работников, выставлять приемлемую цену по оказанию услуг.

Добропорядочные риэлторы делают процедуру покупки жилья максимально прозрачной, однако осторожность никогда не бывает излишней. В целях безопасности, необходимо тщательно изучить содержание предполагаемого договора с агентством по недвижимости, чтобы точно обозначить обязательства организации, а также свои права и обязанности.

Как проверить агентство недвижимости на чистоту?

При выборе агентства необходимо использовать следующий алгоритм действий:

  • Ознакомиться с регистрационными документами организации. Удостовериться, что она имеет соответствующие сертификаты, аттестаты, а также зарегистрирована в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).
  • Узнать в налоговых структурах или в арбитражном суде, нет ли компрометирующих сведений об организации, а также убедиться в отсутствии заведенного дела о банкротстве.
  • проверить риэлтора на наличие трудового договора с организацией, в которой он работает.
  • Тщательно ознакомиться с договором, составляемым с организацией.
  • Выяснить, производит ли организация проверку продаваемых квартир на предмет прав собственников и подлинности документов. Как правило, в штате серьезных организаций числится юрист, который отвечает за эти вопросы.

Узнать о надежности посреднической организации можно самостоятельно либо с помощью нотариусов и юристов.

Услуги риэлтора

Заключая договор с риэлторской организацией, покупатель должен быть уверен в том, что весь процесс покупки квартиры проводится под контролем опытного риэлтора. При этом риэлтор обязывается:

  • Проводить анализ рынка жилья, чтобы выяснить наличие квартир, которые подойдут покупателю по требуемым параметрам и материальным средствам;
  • при ограниченности финансовых средств подбирать наилучшие способы кредитования;
  • выбирать подходящее время для показа квартиры;
  • вести переговоры с продавцом о цене и других особенностях продажи недвижимости;
  • производить сверку документов владельца квартиры для выяснения возможных рисков;
  • вести подготовительную работу по сбору бумаг для проведения сделки, составлять договора купли-продажи;
  • участвовать в процессе взаиморасчета сторон (наличный расчет, пользование банковской ячейкой);
  • контролировать соблюдение прав покупателя при оформлении бумаг у нотариуса;
  • договариваться о выписке всех жильцов из покупаемой квартиры с последующей проверкой;
  • производить все необходимые действия и оформление документов по государственной регистрации права собственности.

Необходимо узнать, зарегистрирована ли риэлторская организация в программе страхования профессиональной ответственности, чтобы в случае ошибки риэлтора покупатель имел право на компенсацию.

Договор с агентством недвижимости на оказание услуг

Каждая риэлторская компания имеет свой образец по составлению договора, поэтому стоит обратить особое внимание на содержание этого соглашения. Покупатель должен просмотреть все пункты договора.

В договоре обязательно присутствуют следующие пункты :

  • список услуг, производимых организацией для клиента, и их объем (рекламные, юридические, консультационные услуги и прочие);
  • соответствие прав и обязанностей сторон по договору. Условия, выдвигаемые клиенту, должны быть приемлемыми;
  • размеры вознаграждений за услуги;
  • сроки действия соглашения (не менее одного года);
  • пункт, по которому клиент в любое время может узнать информацию о выполненной риэлтором работе и сроки составления подробного отчета;
  • пункт о расторжении договора. Покупатель вправе в любое время аннулировать соглашение, оплатив за все оказанные услуги.

Обязательно ознакомитьесь с содержанием текста, оформленного мелким шрифтом. По обыкновению, там содержатся пункты, связанные с обязательствами риэлторской организации.

Бывают случаи, когда компании неправомерно вводят в договор следующие пункты:

  1. Право на получение суммы, образованной при разнице цен по фактической продаже жилья и той, что закреплена в договоре. Это та скрытая комиссия или остаток денежных средств, которые риэлторы всегда намереваются прикарманить, кроме остальных сумм, выплаченных покупателем.
  2. Положение о запрете общения покупателя с непосредственным продавцом или его доверенными лицами.
  3. Запрет на сотрудничество с другими организациями. При несоблюдении данного требования по отношению к клиенту могут применяться штрафные санкции.

Покупатель вправе удалять такие пункты договора. Поправки, вводимые в документ, оформляются письменно в виде приложения к договору.

Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры

Любое риэлторское агентство назначает свои тарифы на оказываемые услуги.

Небольшие конторы устанавливают среднюю стоимость услуг, определенные рынком. Некоторые намеренно снижают расценки, чтобы привлечь больше клиентов.

Большие компании же, наоборот, выдвигают высокие тарифы, мотивируя это репутацией, большим опытом работы и огромной базой данных.

Работу риэлтора всегда оплачивает пользователь услуг. На величину тарифов воздействуют разные обстоятельства:

  1. факторы правового и бытового характера при проведении сделки;
  2. фактическая продолжительность договора;
  3. цена продаваемой квартиры.

Обычно цены формируются двумя способами:

  • Установление определенной денежной суммы. Например, от 30000 до 100000 тысяч рублей (вне зависимости от цены жилья)
  • Вычисляется по процентам от стоимости жилья. Как правило, цена составляет от 2% до 5% от цены квартиры.

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости?

На пункты договора с риэлторскими организациями, независимо от условий и перечня предоставляемых услуг, действуют гарантии Федерального закона «О защите прав потребителей».

Согласно статье 32 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1, пользователь услуг вправе расторгнуть договор в любой момент. При этом он оплачивает только реально полученные услуги (если агентство их может документально подтвердить).

Мотивировать отказ от договора можно:

При аннулировании договора в агентство недвижимости посылается письменное извещение в двух экземплярах.

Риэлторская организация при получении данного извещения обязана завизировать один из экземпляров отметкой о принятии.

Извещение можно отослать почтой или заказным письмом с уведомлением. Документ должен содержать письменное намерение аннулирования и дату отказа от услуг. Если риэлторская организация потребует какую-либо компенсацию по факту расторжения договора, то имейте в виду – это незаконно.

Если риэлтор уже получал аванс, то он должен возвратить ту часть денежных средств, за которые не были по факту произведены услуги.

Если по истечению 10 дней со дня подачи покупателем извещения организация не выполнит своих обязательств по расторжению договора и не вернет часть средств, то клиент вправе оформить иск в суд (статья 31 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Покупатель имеет право на компенсацию при обстоятельствах несвоевременного возврата вознаграждения за услуги величиной от 3% за каждый день просрочки (пункт 5 статьи 28 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/cherez-rieltora.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.