Как установить цену на квартиру

Содержание

Как самостоятельно оценить квартиру – обзор самых популярных способов оценки жилья

Как установить цену на квартиру

Прежде чем выставлять квартиру или любую недвижимость на продажу, нужно понять, какая у нее рыночная стоимость.

Чтобы провести сделку как можно быстрее, нужно точно определить стоимость жилья – выставленная цена не должна быть завышенной или заниженной. Если оценка ошибочна, жилье может годами стоять на продаже и не найти своего покупателя.

Мы расскажем, какими способами можно оценить стоимость квартиры перед продажей, и что для этого требуется.

Квартиры и жилье других видов оцениваются только методом сравнения, в отличие от оценки коммерческой недвижимости, где актуальны затратный и доходный подходы.

Самым простым и понятным методом оценки является именно сравнительный.

Основная суть данного метода понятна по его названию – по нему сравниваются цены на такие же квартиры, с одинаковыми параметрами, плюс учитываются различия, что корректирует цену жилья в большую или меньшую сторону.

Основным и самым весомым фактором для оценки стоимость жилья является расположение объекта недвижимости. То есть, особое внимание обращают на город, квартал, улицу и даже дом, в котором находится квартира.

Как правило, в каждом городе всегда есть район, который считается более престижным, именно здесь цены на квартиры будут самые высокие.

Имеет огромное значение уровень инфраструктуры района, наличие поблизости магазинов, торговых центров, школ, экологическая обстановка в районе и т.д.

Помимо расположения на рыночную стоимость жилья влияют и другие факторы:

  1. Тип дома, в котором находится оцениваемая квартира – панельный, кирпичный, монолитный, современный, серийный дом и т.д.
  2. Размер квартиры, то есть количество комнат и общая площадь квартиры, в том числе и жилая.
  3. Размер кухни – многие хозяйки проводят большую часть времени именно на кухне, поэтому важно, чтобы кухня была большая, комфортная и удобная.
  4. Вид, открывающийся из окна. Как правило, за вид на море будет самая высокая цена, а стоимость пентхаусов, как правило, определяется исходя из панорамного вида из окна.
  5. Расположение самого дома в жилом районе. Иногда можно встретить квартиры, не пользующиеся популярностью, хотя они и находятся в престижном районе.
  6. Этаж, на котором располагается объект недвижимости. В основном, квартир, расположенные на первом и последнем этаже стоят дешевле, чем квартиры, расположенные в середине. Например, большим спросом пользуются квартиры с 3 по 7 этаж, например, в 9-этажном доме.
  7. Высота потолков, тип санузла и другие элементы планировки квартиры.
  8. Уровень развития инфраструктуры – если у дома есть охраняемая парковка, консьерж на входе и т.д., то стоимость такой квартиры будет выше.
  9. Наличие и качество ремонта в квартире.

Лучше сделать косметический ремонт перед продажей, так как продавать квартиру с евроремонтом обычно невыгодно.

Способы оценки квартиры

На самом деле, вариантов оценки жилой квартиры достаточно много, но это не значит, что какой-то способ лучше или хуже. Ниже мы сейчас рассмотрим 4 основных способа оценки, которыми чаще всего пользуются продавцы перед продажей

Самостоятельный способ оценки

Чтобы максимально точно определить стоимость своей квартир, необходимо притвориться покупателем и встань на его сторону. Для этого лучше всего использовать сравнительную таблицу и записывать все показатели в нее.

Можно воспользоваться представленным ниже образцом таблицы и использовать для оценки стоимости ее. Сюда можно вносить схожие квартиры сегмента. Как правило, первый источник информации о продаваемых квартиры – досках объявлений или на сайты с недвижимостью.

Обязательно необходимо позвонить продавцу и узнать как можно больше информации об объекте недвижимости.

Полученную информацию можно сразу заносить в представленную таблицу, чтобы потом можно было провести анализ и сравнить цены. Чтобы сэкономить время, нужно сразу определить круг вопросов, которые следует задать себе для определения стоимости жилья:

  • какая цена квартиры;
  • почему стоимость жилья именно такая;
  • сколько еще будет действовать данная цена;
  • как будет менять цена с течением времени;
  • какой будет окончательная цена;
  • стоит ли менять цену для разных категорий покупателей.

Самый лучший способ определить стоимость своей квартиры – это посетить другие продающиеся квартиры (хоть сами продавцы и не любят показывать их конкурентам

Оценка недвижимости и расчет стоимости онлайн

На самом деле, способ узнать стоимость квартиры онлайн не самый надежный, хоть и более доступный. Онлайн-калькуляторы позволяют рассчитать стоимость жилья, не выходя из дома. Однако данный способ оценки не способен анализировать рыночную экономику, ведь калькулятор только рассчитывает цену исходя из указанных данных.

Существует несколько сайтов, которые помогут оценить стоимость недвижимости онлайн:

  • ЦИАН;
  • «Твой Адрес»;
  • R(Оценка);
  • Домофонд;
  • Яндекс.

Оценка у профессионального риелтора

Чтобы оценка производилась максимально корректно, вам придется заплатить некоторую цену за услуги профессионала.

Если вы рассчитываете получить оценку бесплатно, то максимум, на который можно рассчитывать в этом случае, это элементарный прозвон конкурентов, который можно сделать и самому.

Если же вы хотите получить реальную оценку, с обходом конкурентов и анализом всех имеющейся информации, то будьте готовы за это заплатить.

Заказ оценки недвижимости в агентстве

В агентстве недвижимости можно найти как профессионалов своего дела, так и не очень квалифицированных специалистов. Не нужно выбирать риелтора с улицы. Необходимо проследить за тем, какими инструментами он пользуется, какой информацией владеет.

Многие полагают, что для более успешной продажи квартиры к оценке следует привлечь нескольких риелторов. Так можно приблизить час продажи, однако, в такой погоне можно искусственно снизить цену на жилье, так как происходит засоренность пространства.

В заключение отметим, что наиболее точными способами оценки являются самостоятельный анализ с помощью таблицы, заказ оценки у профессионала или оценка через агентство.

Если сделать правильный выбор, то получится по максимуму оценить все факторы, влияющие на стоимость жилья.

Не стоит прибегать к онлайн-расчетам, так как это «метод для ленивых» и неточный, (онлайн-калькулятор не способен анализировать положение на рынке, не может посмотреть, какая обстановка за окном).

Экономить тут не стоит, поэтому если вы хотите продать квартиру как можно быстрее и при этом выгодно, то придется заплатить за эту работу именно профессионалам своего дела – риелторам. Но и к их выбору необходимо подходить ответственно. А еще не стоит забывать заключать договор с риелтором, чтобы потом не остаться у разбитого корыта.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/kak-pravilno-otsenit-svoyu-kvartiru-chtoby-i-prodat-bystro-i-ne-poteryat-mnogo

Как самому оценить стоимость квартиры?

Как установить цену на квартиру

Для того чтобы быстрее и выгоднее продать свою квартиру, нужно максимально точно ее оценить. Одна из самых существенных ошибок в этом деле – завышение ожиданий. Главные советы по правильной оценке – ниже.

Почему важно правильно оценить квартиру?

Оценка квартиры – значимый этап в процессе осуществления сделки. Сразу понятно, что при указании точной цены продажа осуществится намного быстрее.

Это достаточно сложная работа, которая предполагает обладание точной статистической картиной, сложившейся на рынке. Как правило, этот навык есть у опытных риэлторов, и легче всего рассчитать размер стоимости жилья, обратившись к ним.

Для тех, кто пока не готов идти в агентство недвижимости, предлагаем основные советы по определению рыночной цены.

Зачем нужно оценивать квартиру быстро и точно?

Выбрать максимально точную цену за небольшой промежуток времени – очень важно. Если не попасть в цель и, например, завысить цену – можно ждать звонков покупателей долго.

Ну а если процесс ожидания не пугает, все равно стоит иметь в виду, что длительное выставление объекта в базах риэлторов лишь спровоцирует ненужные подозрения покупателей.

Здесь может сработать психологический момент – люди начнут искать причину невостребованности квартиры и, скорее всего, подумают, что есть проблемы с юридической чистотой объекта или его техническим состоянием.

Как рассчитать стоимость максимально быстро?

Среди различных опций электронной базы данных ЦИАН есть онлайн-оценка вашей квартиры. Все, что нужно продавцу – внести основные параметры объекта. Среди них: площадь, адрес, количество комнат и другие.

Сервис рассчитает стоимость по данным объектов, которые расположены рядом. Однако чисто технический подход не даст возможность учесть уникальные свойства вашего дома, например, вид из окон или состояние подъездов.

Поэтому рекомендуем дочитать этот текст до конца.

Как можно оценить стоимость объекта без помощи онлайн-сервиса?

Есть разные способы. Можно, например, использовать статистические данные об аналогичных квартирах. Нужно брать похожие на вашу квартиру объекты и анализировать их по ключевым параметрам. Легче всего оценить квартиру, если в вашем доме или жилом комплексе продается объект со схожими характеристиками.

Можно уже ориентироваться на него, но для объективности оценки лучше взять несколько вариантов.

Если в вашем доме продаются несколько квартир, но они не совпадают с вашей по площади, можно сложить и поделить их метражи, чтобы выяснить стоимость одного «квадрата», после этого умножить получившийся результат на площадь вашего жилья.

Дальше предстоит заняться сложным процессом, который позволит учесть все особенности именно данного предложения, ведь квартиры такой же площади в доме может и не быть. Кроме того, даже два одинаковых по метражу варианта могут отличаться по многим критериям. Нужно применить специальные коэффициенты.

Что влияет на оценку квартиры?

Ряд критериев можно применить для расчета стоимости, все они влияют на цену. Важно, на каком именно этаже расположена квартира: известно, что от цены жилья на первых этажах риэлторы часто отнимают от 7 до 10%.

Аналогично влияет на определение цены и расположение на последних этажах. Часто такие квартиры заливает (не везде есть технические этажи), значит, из-за этого придется жертвовать рублем: еще минус от 3 до 5%.

 

Квартира на последнем этаже

Наличие балкона или лоджии, напротив, добавит эти же проценты к стоимости. Важны и менее ощутимые на первый взгляд параметры: вид из окна, проникновение света, расположение относительно сторон света. Стандартный критерий (важно все равно про него помнить) – качество отделки квартиры.

У риэлторов есть своеобразная «линейка» состояния жилья, в соответствии с которой изменяется данный коэффициент: «необходим капитальный ремонт», «необходим косметический ремонт», «в удовлетворительном состоянии», «сделан косметический ремонт», «сделан евроремонт».

Применив все эти критерии, можно выставлять определенную цену.

А если в моем доме не продаются квартиры, что делать тогда?

Бывает и так, что в вашем доме или даже микрорайоне не продаются квартиры. Придется поискать аналог вашей квартиры. Сравнивать вашу «хрущевку» с монолитным домом даже в одном районе – не совсем корректно. Если вариантов совсем мало, стоит отталкиваться хотя бы от года постройки. При данном подходе один из ключевых показателей – локация.

Для максимально точного определения этого показателя есть специальные характеристики. Важно, где находится ваш дом. Если он расположен в парке или у реки либо это элитный жилой комплекс с собственной озелененной территорией – дело одно, а если вы живете в социально неблагополучном районе с уличной преступностью – дело другое.

Любому покупателю важно, с кем рядом он будет жить.

Еще один важный показатель – инфраструктура района, вернее, ее развитость. Позитивно отразится на стоимости жилья расположение рядом с домом супермаркетов, детских садов, школ, домов детского творчества, спортивных центров, больниц, поликлиник, банков и различных предприятий бытового сервиса.

Разумеется, важна транспортная доступность вашего дома. Если он находится в самом центре перегруженной дорожной сети города – это отрицательно отразится на стоимости квартиры, даже несмотря на близость к центру и хорошую инфраструктуру.

Также отрицательно скажется на цене удаленная от города локация без инфраструктуры. Ну а если дорожная ситуация приемлема, недалеко от дома находятся остановки общественного транспорта – можно не волноваться за ликвидность объекта.

Отдельно стоит выделить фактор удаленности дома от метро.

Если это так, то есть плохая новость: некоторые риэлторы специально вводят в некоторых ситуациях новую шкалу – минус процент от цены за каждые две минуты ходьбы (разумеется, это не значит, что если ваша квартира в 100 минутах от подземки, то стоит передать ее первому желающему даром).

Все эти критерии помогут максимально объективно оценить стоимость квартиры.

В моем доме когда-то жил Путин, почему я должен продавать свою квартиру по той же цене, что и все остальные?!

Не должны. У дома может существовать своя эксклюзивная особенность, «индивидуальность». Конечно, это относится чаще к элитным домам, пусть и построенным в прошлом: в Москве много домов, где в советские времена давали квартиры элите: государственным деятелям, писателям, военным, художникам, известным актерам.

Во многих городах есть дома, ценные с архитектурной точки зрения или своей истории (например, знаменитые дома Нирнзее в Москве). Вот к таким объектам нужен специальный подход. Все это надо использовать в своих целях, разузнав максимальное количество деталей, вплоть до изучения соответствующей литературы.

Сейчас на рынке немного избалованных покупателей, которые готовы доплатить за такого рода уникальность.

Стоит поставить себя на место покупателя

В продажах очень многое зависит от  психологии. Большинство продавцов возлагают на свои объекты неоправданные ожидания. Кто-то ставит цену на свою квартиру на 15 или 20% дороже, чем в среднем по рынку. Создается ощущение, что жилье не быстро, но продастся за приличные деньги. Это неправильный метод. Есть объективное положение дел на рынке недвижимости.

Отказываться принимать его – путь по неверной дороге. Кто будет вам звонить? Поставьте себя на место покупателя и подумайте, сколько реально можно дать за конкретный объект.

Если рядом продаются две аналогичные квартиры, но одна за 5 млн рублей, а другая за 6 – какую из них предпочтут выбрать? Лучше несколько раз взвесить все важные факты перед продажей, а не менять постоянно цену на объект.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-samomu-otsenit-stoimost-kvartiry-218403/

Как оценить квартиру для продажи самостоятельно

Как установить цену на квартиру

Рыночные отношения предоставляют возможность реализовать имущество за оптимальную цену, устраивающую покупателя и продавца. Чтобы выгодно и быстро продать квартиру в Москве, важно установить адекватную цену.

Оценивание недвижимости, преследующее целью дальнейшую реализацию – это обязательная процедура, которая поможет определить реальную цену объекта, учитывая данные экономические реалии.

Важно! Грамотно оценить актуальную цену квартиры, определить ее рыночную стоимость требуется перед осуществлением разнообразных сделок: реализация (продажа и покупка), оформление завещания, ипотечное кредитование, залог.

Правильно оценить свою квартиру перед продажей – значит, гарантировать верное, безупречное проведение сделки без неожиданных подводных камней, возможных проблем.

Как правильно оценить свою квартиру

Назвать реальную цену жилья может не каждый собственник. Хотя в подавляющем большинстве случаев владельцы осуществляют процедуру самостоятельно, принимая во внимание ситуацию на рынке. Они анализируют суммы, фигурирующие при подаче объявлений о продаже недвижимости с аналогичными характеристиками.

Законодательство позволяет использовать несколько способов оценки:

  1. Самостоятельно оценить квартиру. Такой процесс существенно снизит затраты. Однако учет исключительно «типовых» критериев, может послужить причиной исчезновения из внимания важных юридических моментов (например, наличие наследников), ставящих под угрозу всю сделку.
  2. Оценить квартиру, воспользовавшись услугами риэлтора. Профессионал-специалист обязательно учтет все необходимые нюансы, обеспечив безопасность проведения сделки. Трудность в том, что найти риэлтора, который не разочарует, довольно сложно.
  3. Независимая оценка квартиры. Если сумма, указанная экспертами-риэлторами, покажется необоснованной, всегда есть вариант воспользоваться услугами независимого специалиста, подтвердив либо опровергнув полученный результат.

У кого, где оценить квартиру, собственник решает самостоятельно, опираясь на конкретную ситуацию и индивидуальные предпочтения, но нужно понимать: довериться специалистам намного правильнее, безопаснее.

Этапы оценочного процесса

Процесс определения стоимости предмета продажи проводится, учитывая все законодательные требования, принципы, методы.

Процесс оценки квартиры включает несколько этапов:

  • выбор оценщика, постановка задач;
  • формирование договора, планирование дальнейших действий;
  • сбор информации, а также аналитическая часть;
  • расчет окончательной стоимости;
  • получение результатов, аналитическое систематизирование, формирование итоговой стоимости;
  • составление оценочного отчета с предоставлением заказчику.

Выбор оценщика, постановка задач

Первым делом определяется цель оценочной процедуры (продажа, ипотечное кредитование), от чего зависит размер суммы, требующий установления.

Какие бывают виды стоимости:

  • рыночная, определяется с целью дальнейшей реализации;
  • страховая, необходима страхователю, оформляющему страховочный полис;
  • залоговая, базируется на договоре кредитования.

Данный этап также включает ознакомление с предметом договора для установления его главных характеристик:

  • местоположение;
  • объемы площади;
  • документационное подтверждение.

Формирование договора, планирование действий

После детального изучения оценщиком предмета договора он получает возможность составить план проведения дальнейших работ, начиная с визуального осмотра, заканчивая составлением договора, где описываются условия процесса.

Важно! Следует учесть отдельные случаи, когда при больших объемах работы допускается привлечение дополнительных экспертов.

Также обязательно определить сроки проведения процедуры, зафиксировать условия, обстоятельства, формирующие конечную стоимость жилья.

Сбор информации, аналитическая часть

Достоверность собранной информации гарантирует нужный результат. Требуется учитывать возможные дефекты, другие нюансы (территория, юридическое оформление), способные поставить под угрозу дальнейшее оформление сделки.

Процедура расчета окончательной стоимости

При определении окончательной цены недвижимости применяется несколько методов расчета:

  1. Доходный. Определяет вероятность получения выгод от использования недвижимости.
  2. Сравнительный. Сравнение предметов договора, обладающих одинаковыми свойствами. Данный способ не применяется в случаях с домами, имеющими исключительные параметры. Это обстоятельство нужно обязательно брать во внимание оценщикам.
  3. Затратный. Учитывает расходы, произведенные ранее, включая относящиеся к процессу восстановления, когда присутствует износ.

Получение результатов, аналитическое систематизирование, формирование итоговой стоимости

Оценщик, используя рыночную информацию об аналогичных объектах, имеющих определенное отличие по ценообразующим параметрам от оцениваемой недвижимости, применяет аналитику, а также определяет возможность применения корректирующих коэффициентов.

Составление оценочного отчета, предоставление заказчику

Отчет обязательно должен содержать следующие данные:

  • дата составления;
  • информация об оценщике;
  • описание предмета;
  • методология проведения процедуры;
  • документационные обоснования;
  • итоговая сумма.

Важно! Нужно принять во внимание оформление отчета (печать, подпись) – без него документ могут признать недействительным.

Отчет является обязательным актом, если владелец планирует дальнейшую передачу имущества для ипотечного кредитования. Либо оценка производится относительно спорного предмета, когда точная цифра оценивания имеет решающее значение.

Как оценивают квартиру оценщики

Как правильно оценить стоимость своей квартиры для продажи? Конечно, обратиться к специалистам.

Важно! От грамотно выбранного исполнителя зависит успех в получении необходимой услуги, безупречное проведение процедуры оценки.

При поиске риэлтора-профессионала в данной сфере необходимо, прежде всего, уделить внимание его квалификации: итоговая цифра должна устраивать собственника, параллельно отображая реальную экономическую ситуацию.

Получение справедливой оценочной стоимости возможно только при обращении к квалифицированному профессионалу, имеющему солидную репутацию.

Но нужно понимать: указанная для отчета цифра не всегда гарантирует продажу недвижимости именно по этой стоимости. Плюс, оценщик указывает лишь примерную сумму, за которую объект можно реализовать, учитывая стандартные условия и актуальную ситуацию на рынке.

Критерии оценивания

Конечная оценка определяется несколькими важными критериями.

Местоположение недвижимости

Объект, расположенный в элитном районе, оценивается выше, нежели дом, расположенный за городом. Апартаменты в центре стоят на порядок дороже аналогов на окраине, также имеет значение соседство с социально-значимыми объектами. Значительную роль сыграет близость удобных транспортных развязок.

Наличие необходимой юридической документации

Отсутствие установленных законом документов может оказать существенное влияние, изменив размер оценочной стоимости.

Одним из главных параметров, влияющих на окончательную цену объекта, является количество собственников недвижимости. Чем их меньше, тем более высокая цифра будет фигурировать.

Размер имущества, структура объекта

Здесь значительным нюансом выступает небольшая деталь: размер объекта пропорционален стоимости квадратного метра. Причем обратно-пропорционально, то есть чем меньше объект, тем выше цена одного метра данного помещения.

Обусловлена такая ситуация увеличением вероятности быстрого нахождения покупателя при общей низкой цене объекта – чем меньше размер недвижимости, тем значительно меньше его общая цена.

Также большую роль будут играть планировка будущей покупки, ее состояние и прочие составляющие, влияющие на общий вид объекта:

  • развитая сеть коммуникаций, инфраструктуры;
  • множество технических характеристик: год постройки объекта, материал, используемый строителями, задействованные технологии.

Перед тем, как оценить свою квартиру для продажи, требуется обратиться к специалисту. Он должен принять во внимание все сопутствующие условия, а затем назвать объективную цену.

Важно! Заказчик, ставя под сомнение осуществленную процедуру, смело может воспользоваться услугами независимых экспертов, выполнив новую оценку.

Как оценить квартиру для продажи

Рыночная цена объекта недвижимости – показатель, формирование которого определяется рядом факторов: общий уровень экономики, сезонность, вплоть до курса валют, налогов.

Как оценить квартиру самостоятельно, воспользовавшись услугами агентства, либо независимого эксперта, решает собственник, но перед принятием окончательного решения следует предусмотреть возможные риски и нюансы.

Оценить квартиру – дорого?

Проведение процедуры по определению стоимости недвижимости – услуга платная. Но насколько оценка действительно необходима, особенно, если брать во внимание недобросовестность отдельных участников рынка?

Цена подобной процедуры, прежде всего, зависит от объекта продажи: естественно, услуги по оценке здания за городом могут обойтись дороже (в среднем – около 5 тысяч рублей), нежели жилья с престижным местоположением. сложность здесь – беспроблемный доступ к объекту или его удаленность.

Конечно, окончательную цену недвижимости формирует также регион, город расположения объекта. Чем выше уровень жизни в населенном пункте, тем дороже обойдется услуга.

Риэлтерский рынок славится высокой конкуренцией, поэтому заказчику предоставляется широкий выбор. Особую роль сыграет также квалификация эксперта. Здесь все просто – чем опытнее эксперт, тем его услуги обойдутся дороже.

Важно! Оплачивать процедуру установления стоимости объекта – обязанность лица, получающего прибыль, иными словами, продавца.

Важные нюансы

Обсуждая решение о необходимости проведения оценки недвижимости, следует учесть правила, позволяющие пройти этот процесс без потерь и ошибок:

  1. Грамотный выбор оценочной компании, где главным ориентиром служат опыт, цена, время предоставления услуги. Значение также играет наличие аккредитации. Обычно это занимает около недели.
  2. Сегодня специальное лицензирование деятельности по предоставлению подобных услуг не признается обязательным, поэтому заказчик свободен в выборе оценщика. При необходимости получения ипотеки разрешено сразу обращаться к компаниям, проверенным банком.
  3. Лучше, когда сумма гонорара озвучивается оценщику сразу в момент обращения, это поможет избежать недоразумений.
  4. Предоставление собственных фотографий может ускорить процесс.

Важно! Цифра, установленная риэлтором, действительна шесть месяцев.

Профессиональное оценивание предмета недвижимости с учетом требований законодательства определено в качестве обязательной процедуры, когда речь идет о программах ипотечного кредитования, либо при страховой оценке. Установление стоимости имущества – трудоемкий процесс, и подавляющий процент сделок сопровождается такой процедурой.

Эксперты единогласны: оценка гораздо важнее, чем даже работы по отделке помещения, поскольку покупка материалов облагается налоговым вычетом. Профессиональные же действия не облагаются выплатами.

Все перечисленные детали сложно учесть самостоятельно, поэтому правильнее обратиться за помощью к профессиональному риэлтору – тому, кто отлично понимает все нюансы, а значит, сможет помочь сэкономить время, силы.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Источник: https://brosalin.ru/kak-oczenit-stoimost-kvartiry/

Как правильно установить цену на квартиру при продаже?

Как установить цену на квартиру

Итак, Вы решили продать квартиру и, первое, с чем вы столкнулись, это оценка жилья. Для человека, который далек от рынка недвижимости, эта задача совсем непростая и в то же время, важная, так как от этого фактора зависит срок продажи и цена.

Конечно же, каждый хочет продать квартиру подороже, при этом включить в стоимость квартиры затраты на ремонт, мебель, расходы при продаже. Когда речь заходит о продаже собственного жилья, собственники могут оценить стоимость квартиры выше, чем у других просто потому, что в ней жил «я». Ведь все, что мое, лучше всех.

Из-за завышенной цены квартира может продаваться очень долго, тогда первым действием продавца будет снижение стоимости. Но, как показывает практика, долго не продающиеся объекты вызывают сомнения у потенциальных покупателей и они начинают выискивать недостатки.

В сегодняшней статье мы обсудим тонкости оценки квартиры, которую вы хотите продать; условия, влияющие на стоимость продаваемой квартиры; по каким признакам понять, правильную ли цену вы установили или лучше всего нанять профессионала.

Как люди определяют рыночную стоимость продаваемой квартиры? Из цен на аналогичное жилье в близлежащей территории, изучая объявления о продаже квартир. В этом способе нет ничего плохого. Несмотря на кажущуюся простоту, у этого способа есть некоторые нюансы, о которых мы вам расскажем.

Первое, чем больше объявлений вы изучите, тем лучше. Потому что нельзя знать на каких основаниях была указана та или иная цена, какие-то из них могут быть неверными.

И чем больше будет выборка, тем более понятной будет картина цен на жилье.

Что касается профессионалов, то именно благодаря наличию огромной базе продающихся квартир, они могут озвучить наиболее точную цену и сделать это в короткие сроки.

Есть еще некоторые факторы, которые могут поднять или, наоборот, снизить цену. Вот они:

  • престижность района (центр – самый дорогой район, чем дальше от центра, тем дешевле будет жильё)
  • площадь квартиры
  • Планировка
  • Состояние жилья
  • Дополнительные опции такие как, охрана, видеонаблюдение и т.п.
  • Этажность дома и этаж, на котором находится квартира
  • Наличие ипотеки
  • Количество собственников
  • Тип домостроения
  • Наличие балкона
  • Раздельный санузел
  • Площадь кухни (большая кухня имеет преимущество)
  • Отдаленность от транспортных остановок, развязок (метро, маршрутки, трамваи, троллейбусы)
  • Количество комнат
  • Срочность продажи

Лучше всего выяснить цены на квартиры такой же площади, расположенные в том же районе или даже на той же улице (чем ближе, тем лучше). И проследить как долго эти квартиры продаются. Например, если объявление о продаже квартиры висит уже более 6 месяцев, то можно предположить, что цена завышена.

Чтобы немного ощутить рынок недвижимости и лучше его понять, необходимо наблюдать за объявлениями в течение нескольких месяцев.

Оцените количество звонков по размещенному объявлению. Так, если звонки очень частые, то скорее всего ваша цена занижена. Оптимальным количеством звонков можно считать 2-4 раза в неделю.

Этот способ, конечно, не быстрый, но позволяет продать квартиру по максимально точной цене.

Будьте внимательны при чтении объявлений. Потому что часто можно наткнуться на объявления мошенников или риэлтеров. Устанавливая неадекватно низкую цену, они привлекают клиентов. Это своего рода мышеловка.

Клиенты ищут предложение по самой низкой цене и тут же звонят. А на деле оказывается, что эта квартира продана или ее вообще не существует, но они могут предложить вам другие варианты, но немного дороже.

Подумайте, кому будет интересно ваше объявление? Возможно, ваша квартира расположена на первом этаже, на красной линии… тогда вашим покупателем может стать предприниматель, который планирует использовать жилье как офис или магазин.

Тогда цена может даже подняться выше рыночной. Возможно, рядом с вашим домом есть детский сад, парк или школа. Такое расположение дома привлекательно для семей с детьми.

И, учитывая эти нюансы, вы должны составить объявление, чтобы привлечь именно «своего» покупателя.

Оценка квартиры для продажи

После прочтения всего этого, Вы могли подумать, что куда проще нанять профессионального специалиста, чем изучать подобные вопросы. Помочь в этом вопросе смогут риэлтеры и оценщики недвижимости.

Оценщика придется привлекать к процедуре в обязательном порядке, если квартира оформляется в ипотеку. Оценщик приезжает на объект, осматривает, делает фотографии. К его приезду лучше привести квартиру в нормальный вид. Ведь гораздо проще реализовать чистое и ухоженное помещение.

Оценщик предоставляет отчет, в котором расписаны все факторы, влияющие на стоимость, изучен рынок недвижимости указанного района, приложены фотографии и указана итоговая цена. Естественно, услуги оценщика не бесплатные и чаще всего стоимость зависит от площади квартиры, числа комнат.

Не забудьте проверить наличие у специалиста подтверждающих документов о его квалификации.

Риэлтера нужно тщательно выбирать в том плане, что нужен специалист с опытом работы и имеет рекомендации желательно от ваших знакомых. Сейчас на рынке очень много аферистов. Благодаря широкой базе данных по недвижимости, риэлтор сможет назначить адекватную цену и при этом найти покупателя, не предоставляя вам лишних хлопот.

Где размещать объявление?

К счастью, в современном мире есть множество источников объявлений: газеты, доски объявлений в интернете, приложения на телефоны. Не стоит забывать о том, что можно повесить объявление на дом, в котором расположена квартира или даже под окном, или на балконе так, чтобы с улицы было заметно. Этот формат подходит если дом расположен на оживленной улице.

Также работают объявления, размещенные в подъезде. Кому-то может показаться смешными такие способы, кто же будет читать их, ведь есть интернет. Но есть в нашем мире люди, которые не пользуются интернетом.

Очень много случаев, когда покупатели нашлись из газет и бумажных объявлений. Используйте все возможные средства для распространения.

Нужно помнить, что даже самая точно определенная цена квартиры не может гарантировать быструю продажу.

Источник: https://garantsdelka.livejournal.com/18513.html

Миссия «Продать квартиру». Как правильно назначить цену на жилье

Как установить цену на квартиру
Год назад семья из Ижевска решила продать свою 1-комнатную квартиру, приобретённую в 2015 году за 1,9 млн руб. Они заложили в цену сделанный ремонт, 1 млн на покупку нового жилья и решили, что смогут выручить 3 млн. Но за 3 года цены на рынке снизились. Аналогичные объекты с ремонтом можно было найти за 1,95 млн руб.

За год продавцы снизили цену до 1,99 млн, однако квартира не продана до сих пор. Как правильно выставить цену на жильё и продать его быстро? Как не продешевить, но и не отпугнуть покупателя высоким ценником? Опытом делится Екатерина Карасева, специалист отдела вторичной недвижимости компании «Талан».

Далеко не любую квартиру получится оценить самостоятельно. Наиболее простые методы оценки подойдут для продажи типовых 1-3-комнатных квартир. Найдите не менее 5-6 свежих объявлений о продаже квартир в вашем районе, похожих на вашу по расположению, планировке, метражу, серии дома и состоянию.

Можно вывести среднюю стоимость с учётом этих объявлений, но специалисты советуют позвонить по указанным номерам и уточнить детали.

1. Квартира еще продаётся?

Если продана, поинтересуйтесь, за сколько.

Узнайте, на какой торг готов продавец и насколько заинтересован в быстрой продаже. Если квартира продаётся уже несколько месяцев, возможно, цена завышена.

3. Квартира подходит под ипотеку?

Это поможет понять, есть ли «подводные камни», влияющие на реальную стоимость. Об этом продавец не всегда готов рассказать.

Почему продавцы указывают цену ниже рыночной:

  • квартира находится в собственности менее 5 лет, при продаже владелец должен заплатить налог на разницу между ценой покупки и ценой продажи.

    По этой причине продавцы иногда специально занижают стоимость в объявлении, но не по факту;

  • у объекта «плохая история» (например, прописан человек, которого сложно выписать) или незаконная перепланировка;
  • квартира в ипотеке или имеет другое обременение.
  • если одно из предложений дороже остальных на 15-20%, скорее всего, объявление выставлено специально для банка, чтобы квартиру можно было приобрести для ипотеки без первоначального взноса. В таком случае продавец вам скажет, что она продана.

Шаг №3. Оцените свою квартиру и размер торга

Ответьте на те же вопросы по своей квартире. Определите размер возможной скидки. По наблюдениям риелторов, обычно для 1-2-комнатных квартир приемлемой считается скидка в 30 тыс. руб., а для 2-3-комнатных – 50-100 тыс. рублей. Она и закладывается продавцом в первоначальную стоимость.

Екатерина Карасева

специалист отдела вторичной недвижимости компании «Талан»

Близость школы, детского сада, магазинов не очень сильно влияет на стоимость. Скорее на ликвидность. В районе с развитой инфраструктурой вы продадите квартиру быстрее.

Многие при продаже квартиры стараются заложить стоимость сделанного ремонта. Это оправданно, если взять за основу рыночную цену квартиры без ремонта и прибавить максимум половину его стоимости.

При продаже можно вернуть не более

Специально делать дорогой ремонт, чтобы увеличить стоимость квартиры, невыгодно. А вот свежий косметический ремонт лишит покупателей возможности сбить цену из-за мелких недостатков: испачканных обоев, облупившейся краски или неприятного запаха.

Екатерина Карасева

специалист отдела вторичной недвижимости компании «Талан»

Пригласите кого-нибудь в гости, чтобы он свежим взглядом осмотрел вашу квартиру. Мы проводим в ней много времени и перестаем видеть мелкие недостатки. А покупатель, скорее всего, их заметит.

А если я оставлю мебель, увеличит ли это цену?

Встроенные кухни, шкафы и техника увеличат стоимость жилья.

Екатерина Карасева

специалист отдела вторичной недвижимости компании «Талан»

Молодёжь при продаже предпочитает оставлять всю встроенную мебель, а в новой квартире заказывать новую.

Это же будет касаться, например, оснащения ванных, в том числе водонагревателей. «Движимые» предметы обстановки (диваны, тумбочки, столы) могут как сыграть на руку, так и оказаться помехой.

Когда выставлять объявление о продаже?

Общаясь с покупателями, вы сможете понять, насколько корректно определили цену. По оценкам риелторов, при правильной цене для продажи типовой квартиры достаточно двух месяцев. Чтобы понять, что цена «вне рынка», хватит двух недель. В таком случае стоит задуматься о её снижении на сумму торга и вновь выставить объявление.

Екатерина Карасева

специалист отдела вторичной недвижимости компании «Талан»

Средний срок продажи типовой квартиры, если цена выявлена правильно, – 2-3 месяца.

Важно учитывать и фактор сезона. Лучшее время для продажи квартиры – октябрь-декабрь. Затем наблюдается спад, который вынуждает снижать цены при необходимости быстрой сделки.

Когда жители Удмуртии покупают квартиры:

По данным Удмуртстата (2018 г.)

Значительные экономические потрясения могут внести изменения в этот цикл. Из положительных к ним можно отнести, как в нашем примере, снижение ставок на ипотеку.

Наибольшую активность по объявлению стоит ожидать в первые дни

Есть распространённая ошибка: приходит первый покупатель, просит дисконт, а вы думаете, что только вчера выставили квартиру на продажу и рано давать скидку. Но если это торг, на который вы готовы, продавайте. Существует «правило первого покупателя»: если он определился, лучше продавать. Обычно следующие предлагают цену ниже. «Не торопитесь сами называть сумму скидки. Однажды мы с покупателем пришли на осмотр квартиры, и продавец скинул сразу 50 тыс., хотя мы готовы были купить со скидкой в 30 тыс. руб.».

А если сдать квартиру в трейд-ин?

Если вы продаёте квартиру, чтобы купить жильё в новостройке, возможно, проще переложить эти вопросы на застройщика. В крупных компаниях есть специалисты, которые готовы не только провести оценку, но и решить другие вопросы по сделке. Застройщик может и выкупить вашу квартиру. Цена будет ниже рыночной, но это избавит вас от долгой процедуры продажи.

Также стоит поставить под вопрос самостоятельную продажу, если в сделке предвидятся сложные юридические моменты, например, есть доля несовершеннолетних или обременение.

Опыт работы со вторичной недвижимостью – более 10 лет. За два года в компании «Талан» провела более 100 оценок и реализовала более 40 квартир, принятых по программе TRADE-IN.

Оценка рыночной стоимости жилой недвижимости – от 1 дня, среднее время продажи – 1 месяц.

Источник: https://xn--80alqgor.xn--80aa6ajv.xn--p1ai/missiya-prodat-kvartiru-kak-pravilno-naznachit-cenu-na-zhile

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.