Как выбрать вторичную квартиру

Содержание

Как правильно выбирать квартиру на вторичном рынке: безопасно, выгодно

Как выбрать вторичную квартиру

Как правильно выбрать квартиру на вторичном рынке при покупке недвижимости, чтобы не пожалеть, на что обращать внимание в первую очередь, выбрать 1-2-3-комнатную квартиру, советы и рекомендации, ответы на вопросы.

Покупателю важно точно знать все нюансы выбора жилья, потому что эйфория после покупки нового жилища проходит в течение 6 месяцев, затем исчезают «розовые» очки и реалии со всеми недостатками приобретенной недвижимости увеличивают степень разочарования от покупки.

Чтобы этого не происходило с вами, предлагаю список нюансов, на которые обратить внимание при выборе жилья на вторичке, неважно выбираете ли однокомнатную квартиру, двух- или трехкомнатную — делайте это правильно!

Как правильно выбрать квартиру

Размер ежемесячного платежа
Большинство покупателей недвижимости используют заемные средства плюс небольшие накопления, маткапитал и сертификаты.

Совет: В случае использования ипотеки соблюдайте важное правило — платеж не должен превышать 30% от вашего семейного бюджета.

Почему при выборе квартиры нам важен размер ежемесячного платежа? 90% ипотечников не задумываются над этим и очень зря, потому что размер выплаты от 40-50% от общего бюджета семьи становится тяжелой ношей, вынуждающей отказывать себе даже в небольших радостях, особенно в отдыхе.

Пример:

На вашу семью общий доход составляет 80 тысяч рублей. Ипотеку одобряют на 4508 тыс рублей (стоимость квартиры) с ежемесячной выплатой 41 883 рубля. Эта сумма уже более 50% от вашего бюджета, прибавьте сюда расходы по коммуналке плюс возможный ремонт и получите 60%.

В итоге покупка стала не радостным приобретением, а тяжелым бременем.
Значит, стоит пересмотреть либо район покупки, либо количество комнат, этаж, состояние и другие параметры жилища, влияющие на его стоимость. Возможно, подкопить первоначальный взнос. Как правильно выбрать квартиру, исходя из ежемесячного платежа вы поняли, двигаемся дальше.

Местоположение
Важность места нахождения приобретаемой квартиры нельзя недооценивать. Правильно не просто купить недвижимость, а выбрать так, чтобы решить несколько задач сразу. Например, сократить время следования до работы, школы, детского сада, найти более экологическое место для проживания, исключить использование автомобиля, как еще одной расходной статьи в бюджете.

Рекомендация: Используйте покупку жилища для решения сразу нескольких задач!

К примеру, я приобрел жилье в самом центре города и в 8 минутах от офиса, исключив статью расходов на автомобиль. Если он мне нужен для загородных или иных поездок — беру в аренду. Это дешевле, чем расходы на стоянку, запчасти, бензин, страховки и т.д.

Панель, монолит, кирпич?
Обойдя множество домов, в бытность работы риэлтором я понял, что панельные дома — это жилье, которое я буду рекомендовать в последнюю очередь, особенно, если есть возможность приобрести жилище в кирпичке или монолите.

Панель имеет множество недостатков, и дело даже не в сроке эксплуатации (30 лет), а более «бытовых» проблемных сторонах:

  • Плохая звукоизоляция;
  • Холодные стены со стороны улицы;
  • Пропускающие холод швы между плитами;
  • Невозможность снести внутренние стены и сделать перепланировку даже в санузле.

Хотя некоторые кирпичные здания на вторичном рынке имеют схожие недостатки, если качество строительства было не на высоте. В кирпичных домах есть несущие стены посреди квартиры, которые нельзя убрать, иначе обрушите этаж. Однако, часто кухню и санузел можно вполне свободно перестроить. Иногда кирпичные стены, граничащие с улицей такие же холодные, как в панельках.

Кирипично-монолитные дома более выгодные в плане возможностей по перепланировке, но дорогие по цене, т.к. более «свежие» по году постройки. Но не стоит радоваться тому, что дом почти новый. Внимательно осмотрите коридоры на этажах здания и внешний вид стен.

По опыту могу сказать, что часто при внимательном осмотре выявляются неправильно сделанные водостоки, которые приводят к образованию грибка на стенах. Спустя 5 лет появляются трещины в стенах здания, иногда толщиной с палец.

Как правильно выбрать квартиру на вторичном рынке

Планировка и иные характеристики
Правильный выбор квартиры на вторичном рынке основывается на удобной планировке.

Бывая в гостях у родственников, друзей и знакомых вы наверняка подмечали выгоды расположения изолированных комнат и раздельного санузла.

Преимущества и недостатки первых и последних этажей, маленьких или больших по площади кухонь, длинных темных коридоров и плюсы свободных планировок?

Настало время применить свой опыт и наблюдательность под ваши личные нужды! Арендуя многочисленные квартиры вы уже должны четко знать, какая планировка для вас самая комфортная. А если еще не знаете, то самое время определиться, чтобы после приобретения жилья не разочароваться в покупке.

Правила при отборе жилища с выгодными характеристиками:

  • изолированные комнаты (с отдельным входом в каждую из коридора или прихожей);
  • раздельный санузел;
  • большая кухня;
  • отсутствие стены, соседствующей с шахтой лифта;
  • не угловая квартира (отсутствие «уличной» стены с торца здания);
  • высокие потолки.

Если сомнения в выборе, читайте «Что выбрать: вторичку или новострой?«.

Крыша, подвал, подъезд
Мало кто обращает внимание на крышу, а тем более на подвал, максимум осмотр останавливается на подъезде, а зря и я расскажу почему.

Прожив несколько лет в своей собственной квартире, пусть даже на среднем этаже, вы можете стать жертвой затопления дождевыми водами, если крыша вашего дома не выдерживает ливневых дождей.

Не стоит надеяться на то, что воду остановит квартира на последнем этаже, жидкость прекрасно перемещается по стояку между швами и в шахтах коммуникаций, беспрепятственно портя ремонт, которым вы, возможно, гордитесь.

Поэтому приобретая недвижимость на среднем этаже не поленитесь прогуляться на последний и даже технический этаж (ключи можно взять у управляющей компании или председателя ТСЖ).

Подвал часто обходят стороной, особенно, если нерадивые риэлторы, стремясь быстрее заполучить комиссию умалчивают о нем. Но вам платить ипотеку и жить в выбранном здании не менее 5-10 лет и состояние подвала и коммуникаций будет влиять на размер отчислений на ремонт и содержание жилья.

Читайте, как осмотреть квартиру перед покупкой Правильный осмотр квартиры

Берете ключ у собственников или ТСЖ и осматриваете подвал. Отмечу, что на практике часто подвалы содержат в очень плачевном состоянии и как результат постепенное разрушение фундамента, «игра» дома при понижении и повышении температур, вследствие чего появление трещин на потолке и стенах (привет ремонту!).

И раз уж заговорили о коммунальных платежах, перейдем к вопросу об их оптимизации. Думаете рано, ведь еще не купили квартиру?! А вот и не верно! «Правильный» покупатель загодя думает о расходах на приобретаемое жилье!

Возможности экономии на коммунальных расходах
Как я уже отметил, при выплате ипотечного платежа к нему суммируется коммунальная выплата и это, по моему мнению, полная сумма ежемесячного платежа за квартиру. Приходя на просмотр квартиры, просите показать квитанции за несколько месяцев, плюс учтите перечисленные способы уменьшения расходов на коммуналку.

На что обратить внимание при выборе квартиры, чтобы перед покупкой понять, получится ли оптимизировать коммунальные платежи?

На что обратить внимание, советы:

  • наличие счетчиков на свет, воду, газ;
  • возможность установки счетчика тепла на радиаторы отопления;
  • возможность понижения стоимости тарифа на электроэнергию за счет использования электроплиты.

Пример из практики. Побывав в сотнях жилых домов я заметил, что далеко не во всех можно установить счетчики тепла на радиаторы отопления, а оплата по квитанции за тепло в среднем составляет сумму от 1500 до 3000 рублей для однокомнатной квартире в месяц.

Поэтому неудачная схема системы отопления не позволит вам меньше платить за тепло, даже если вы будете регулировать степень циркуляции воды в радиаторах.

Что касается понижения тарифа на электроэнергию, то поинтересуйтесь у собственников, а лучше попросите показать квитанции. Спросите о возможности поменять тариф на пониженный у хозяев квартиры или озадачьте этим вопросом риэлтора продавца.

Если вы определились с ипотекой, то узнайте 10 способов уменьшить платеж по ипотеке

Как правильно выбрать квартиру для покупки

Ремонт или без него?
Выбор зависит от вашей ситуации. Однозначно не рекомендую брать жилище без ремонта, если у вас есть маленькие дети (до 3 лет). Но если дети школьного возраста или их еще нет, то самое время приобретать недвижимость без ремонта. Почему? Причин для такого совета достаточно:

  1. Не надо выносить чужой ремонт. К слову говоря, стоимость вывоза строительного мусора с однокомнатной хрущевки обошлась мне в 40 тысяч рублей (ободрали штукатурку со стен до кирпича, снесли все стены, полы, потолки, гидроизоляцию (толщина 20 см бетона на плите перекрытия) и окна);
  2. Возможность сделать планировку или интерьер, согласно вашим предпочтениям;
  3. Стоимость квартиры без ремонта ниже, чем с ремонтом;
  4. Ваши вкусы и предпочтения бывших собственников по планировке и дизайну жилища однозначно бы не совпали.

Не слушайте тех, кто утверждает, что можно подобрать ремонт «под себя». Можно, но через полгода вы все-равно захотите изменить его до неузнаваемости и примеров таких в моей практике было масса.

Прочтите статью Покупать квартиру с ремонтом или нет

Что делать? Выбрать квартиру на вторичке с удовлетворительным состоянием, пожить немного, чтобы определиться, что и как переделать (достаточно полгода проживания, чтобы освоиться). Подкопить бюджет на переустройство и сделать ремонт «под себя».

Вы в любом случае это будете делать, так зачем платить дважды?

Если выбрали с ремонтом, то обратите внимание на рекомендации при подборе:

  1. Напор воды в водопроводе (недостаток напора на верхних этажах в вечернее время не редкость);
  2. Состояние труб канализации, водопровода (замена стояков довольно грязное и затратное мероприятие);
  3. Следы вытравленной плесени, отсутствие тяги в вентиляционной шахте;
  4. Наличие холодной стены, промерзающих углов (проверяется касанием рукой к поверхности стен и визуально);
  5. Скрип полов, глухой звук при простукивании плитки в санузле на полу;
  6. Качество установки и профилей пластиковых окон квартиры и утепление балкона (лоджии);
  7. Состояние электропроводки (проводилась ли ее полная замена, проверить просто — раскрутить одну из розеток);
  8. Наличие неузаконенных перепланировок, проверяем сличая схему в техпаспорте с реальной планировкой.

Прочтите статью: 12 советов при покупке новостройки

Вывоз ТБО
Немаловажный нюанс, на который следует обратить внимание при выборе жилья на вторичном рынке. Расположение баков для сбора твердых бытовых отходов должно находиться не менее чем 50 метров от дома. Я видел различные варианты размещения мусорных контейнеров:

  1. Напротив подъезда в 5 метрах;
  2. Напротив дома в 30-40 метрах;
  3. С торца дома в 20-30 метрах;
  4. Мусоропровод в подъезде.

Скажу вам точно, что самый выгодный вариант — с торца дома в 20-30 метрах. Потому что мусоропровод является рассадником крыс и насекомых, мусорка напротив подъезда доставляет адовы муки не только жителям первого этажа, но и вплоть до 6-го, а лицезреть контейнеру с мусором во дворе вам точно не захочется даже с высоких этажей.

Двор, лифт, соседи
Я объединил эти, казалось бы отличные друг от друга параметры, но по опыту проживания и посещения домов уверен, что они схожи — по контингенту проживания.

Мы не выбираем соседей, потому что они могут поменяться после покупки жилья, переехать, сдать свою квартиру нерадивым квартиросъемщикам и т.д.

Но предварительно, выбирая квартиру стоит обратить внимание на состояние двора, потому что его обустройство говорит о том, как работает управляющая организация или ТСЖ, насколько активны собственники в доме и как часто и требовательно относятся к УК или ТСЖ. От этого будет зависеть будете ли вы возвращаться в симпатичный двор и подъезд или в хлев.

Читайте полезное: как купить квартиру с хорошими соседями

Состояние лифта, а так же наличие грузового лифта облегчит вам подъем на этаж не только покупок, но и велосипедов, колясок и прочих вещей повседневной эксплуатации. Внешний вид подъезда и лифта в красках опишет проживающий в доме контингент: наличие незнающей куда себя деть детворы или равнодушных соседей, которым плевать где жить, лишь бы их не трогали.

Вы узнали основы правильного выбора хорошей квартиры на вторичном рынке недвижимости, нюансы подбора жилища, основанные на риэлторской, житейской практике и здравом смысле. Желаю вам вовремя прочитать описанные выше советы и рекомендации, чтобы выбрать жилье своей мечты!

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/kak-pravilno-vyibrat-kvartiru.html

Как выбрать квартиру на «вторичке»?

Как выбрать вторичную квартиру

Выбирая квартиру в давно построенном доме, каждый из нас мечтает найти жилье именно для себя — чтобы стены покрашены ровно, чтобы энергетика от прежних хозяев была теплой и ласковой, чтобы во дворе росли старые деревья и гуляли степенные семейные пары с детьми.

Чтобы блага цивилизации прилагались к комплекту ключей по умолчанию — телефон, интернет, доставка пиццы и прочее. Словом, от жилья на вторичном рынке, прежде всего, ждут комфорта для жизни.

Но и тем, кто мечтает в купленной квартире все перекрасить и переклеить по собственному вкусу, придется столкнуться с жизненными константами — двор и соседи никуда не денутся, даже если сделать ну очень качественный ремонт.

На что следует обратить внимание при осмотре квартир, подобранных вам агентством (или найденных по объявлениям самостоятельно)? Вот список основных характеристик, которые следует проверить при посещении квартир:

Материал дома, стен, год постройки. Очень часто от стен дома зависит уровень комфорта, который вы можете себе обеспечить.

Каким бы дорогим не был ремонт, какие продвинутые технологии кондиционирования вы бы не использовали в квартире, если дом сделан из некачественной «панели», зимой в нем всегда будет холодно, а летом — жарко.

Если вы не слишком ограничены в средствах, выбирайте кирпичные дома в хорошем состоянии — это сэкономит вам немало денег и нервов в будущем. Нелишним будет выяснить, в каком году был построен дом, если на вид он выглядит довольно старым.

Не исключено, что именно дома этой серии мэрия начнет сносить в ближайшие годы, и вам придется мириться с переездом и другими неприятностями. Или же наоборот — дом может находиться в планах на муниципальный ремонт, в ходе которого вам могут заменить входные двери, стеклопакеты и решетки на окнах первого этажа.

Этаж, планировка, размер комнат. Если в доме нет лифта, порядковый номер этажа станет для вас важным — даже если сейчас вы не видите особых проблем в том, чтобы подняться трусцой на пятый этаж, через какое-то время они могут возникнуть, например, из-за болезни или появления в семье ребенка.

Если этаж находится слишком высоко (14–17), вы можете страдать от жары летом, если слишком низко (1) — от холода, идущего от земли, зимой. Не забудьте выглянуть из окна — даже если вид на город вас не слишком интересует, это поможет вам определить, насколько затенено ваше окно и достаточно ли солнечного света в течение дня достается вашей квартире.

Это особенно важно для квартир, расположенных на 1–2 этажах, окна которых часто бывают закрыты деревьями. Не забывайте, что зимой и летом вид за окном выглядит по-разному и учитывайте это при осмотре. Также немаловажным пунктом в списке будет размер комнат и особенности планировки.

Скорее всего, о размере квартиры и комнат вы могли узнать заранее из объявления, однако на практике все может выглядеть иначе. Неудачная планировка (маленькая спальня, узкий коридор или санузел) может сделать квартиру нормального размера непригодной для жизни именно вашей семьи.

Если у вас уже есть представления о том, как вы будете организовывать свое жилое пространство в новой квартире, не забудьте «прикинуть» их с поправкой на осматриваемую квартиру. Важную роль в визуальном размере комнат также играет высота потолков — низкий потолок даже просторное помещение превращает в неуютный подвал.

А если из квартиры, которую вы осматриваете, вынесена часть мебели, обязательно учтите это при осмотре, ведь помещение, которое казалось сносным и даже просторным, будучи пустым, может оказаться тесным, как только туда снова поставят мебель.

Состояние коммуникаций. Обязательно проверьте трубы и сантехнику в квартире на предмет протечек — эти неисправности, даже если вы готовы сами заняться их исправлением, должны влиять на цену квартиры, ведь вам придется дополнительно потратиться на ремонт.

То же относится и к проводке (о неисправности проводки или розеток могут говорить специфические пятна на обоях). Нелишним будет также проверить телефон и уточнить качество телефонной связи, наличие спаренной линии и т.д.

Если сумма недостатков покажется вам весомой, а необходимые ремонтные работы — слишком сложными и дорогими, от квартиры стоит отказаться.

Если же вы готовы взяться за обустройство вашего жилья, обсудите с продавцом возможность скидок, если о них речь ещё не шла, или их размер, если продавец изначально готов был уступить некоторую сумму из-за проблем с коммуникациями.

Мебель, отделка, бытовая техника. Особенность квартир, покупаемых на вторичном рынке, в том, что туда вы — теоретически — можете въехать сразу после покупки.

Если именно так вы и планируете поступить, оцените бытовые характеристики жилья, состояние отделки на стенах, мебели, бытовой техники, которую оставят вам предыдущие владельцы.

Этот пункт стоит обсудить отдельно, поскольку в противном случае вы рискуете не обнаружить в квартире, например, холодильника. Или же вместо современной духовки найти допотопную советскую, привезенную с дачи или из квартиры родителей продавца.

Двор, подъезд, инфраструктура. Сформировавшееся социальное и экологическое окружение — ещё одна характерная особенность «вторички». Квартира достается вам вместе с районом, двором, подъездом и соседями.

Первое, второе и третье вы можете осмотреть самостоятельно: бутылки на лестничных пролетах и исписанные нецензурщиной стенки лифта скажут немало и о самом доме, и о его обитателях. Но если ярких особенностей во время осмотра вы не заметили, попробуйте поговорить с обитателями дома или подъезда. Как правило, от них можно услышать немало интересного.

Не забывайте также, что двор и район следует осматривать в дневное время, чтобы гарантированно увидеть все, что вас интересует.

Все остальное — вопрос ваших предпочтений: кому-то важен зеленый благоустроенный двор, кому-то — близость школы и магазинов, кому-то очень интересна транспортная развязка и парковка возле дома, а кто-то, напротив, хотел бы жить подальше от оживленных дорог. Наличие всего перечисленного — магазинов, школы, благоустроенного двора и парковки — может ощутимо поднять цену на квартиру, соответственно, отсутствие всего этого или существенной части должно цену снижать.

И ещё одно важное правило, о котором следует помнить, выбирая квартиру — никогда не пытайтесь осмотреть все предложенные объекты за один день, даже если времени у вас немного.

Во-первых, вы будете торопиться и можете пропустить важные моменты при осмотре, а во-вторых, чисто психологически из большого количества трудно выбрать.

Риелторы говорят, что, как правило, при осмотре нескольких квартир за день покупатели либо берут последнюю (по принципу «выбрать хоть что-нибудь»), либо, напротив, возвращаются к первым квартирам в списке — поскольку их покупатель успел осмотреть ещё «незамыленным глазом».

Источник: https://move.ru/articles/51/

Как выбрать квартиру самостоятельно во вторичке

Как выбрать вторичную квартиру

Решая вопрос о том, как выбрать квартиру-вторичку, важно суметь воспользоваться всеми плюсами вторичного рынка жилья и избежать возможных рисков. Расскажем, как правильно выбрать квартиру для покупки и не прогадать.

Как купить квартиру на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Определитесь, что для вас является принципиальным

  • предполагается покупка на собственные средства или в ипотеку — последнее предполагает дополнительные ограничения в вопросе, какую квартиру выбрать;
  • каков ваш потолок расходов,
  • желательный метраж,
  • имеет ли значение для вас планировка квартиры,
  • какие районы подходят,
  • важнее для вас близость метро или хорошие автомагистрали,
  • подойдет ли жилье на крайних этажах,
  • исключительно кирпичный дом или допустимы другие варианты,
  • наличие в квартире лоджии или балкона и их размеры,
  • зеленый двор и парковка,
  • планируете капитально ремонтировать новую квартиру или только освежить стены,
  • собираетесь ли вы получать налоговый вычет по расходам на приобретение жилья.

Как правильно выбрать квартиру для покупки : вторичка имеет множество юридических нюансов

При всех своих плюсах покупка жилья на вторичном рынке — это кот в мешке. Как выбрать квартиру для покупки с минимальным риском? Универсальное правило — собирайте всю возможную информацию. При любых отклонениях от стандартной ситуации привлекайте специалистов или ищите другой вариант.

Вот типичные примеры таких отклонений, требующих особого внимания:

  • квартира получена в результате приватизации — если кто-то из прописанных в ней на том момент жильцов отказался участвовать в приватизации, то он сохраняет пожизненное право на проживание, не будучи собственником;
  • в сделке будет участвовать недееспособный или несовершеннолетний — в случае оспаривания покупки квартиры в суде шансы потерять свое приобретение очень велики;
  • квартиру продает наследник, особенно, получивший наследство недавно — из-за риска судебной отмены сделки другими наследниками;
  • последняя смена собственника квартиры зарегистрирована менее 3 лет назад — именно такой срок дает некоторую подстраховку от мошенников или последствий судебного расторжения предыдущих сделок.

Как выбрать квартиру с низкой ценой

Жилье на вторичном рынке само по себе на 20-30% дешевле, чем в новостройках. Однако и на вторичном рынке разброс цен довольно существенный. С одной стороны, на стоимость квартиры влияют объективные факторы — район, материал стен, метраж, этажность, состояние дома и тому подобное. С другой — заставить продавца снизить цену могут субъективные причины:

  • переезд,
  • срочная нужда в деньгах,
  • квартира в залоге и скоро будет выставлена на торги,
  • конфликтная ситуация.

В каждом из этих случаев есть риск попасться на удочку мошенников и потратиться, как минимум, на судебное разбирательство. Или вовсе потерять и квартиру, и деньги.

Как выбрать вторичку с низкой ценой и не прогадать в этом случае?

  1. Провести тщательный сбор информации, найти документальное подтверждение каждому слову продавца.
  2. Самостоятельно запросить выписку ЕГРН, посетить ЖЭК и поговорить с соседями.
  3. Проверить продавца на предмет долгов в ССП и судебных разбирательств.

  4. Убедиться, что продавец является собственником квартиры, а не доверенным лицом.
  5. Нанять юриста по недвижимости для подготовки сделки.

В результате можно как выиграть в деньгах, так и понести серьезные потери.

Более надежный способ заключить выгодную сделку — провести тщательный осмотр квартиры и попытаться сбить цену, выявив недостатки.

Как правильно организовать осмотр квартиры

Так как выбрать квартиру вторичку — дело непростое, к личному визиту в вашу будущую квартиру следует подготовиться:

  • договориться с продавцом о времени и продолжительности ознакомления с жильем — пусть для вас резервируют достаточное время, не менее 1-2 часов;
  • к моменту вашего появления в квартире должны быть правоустанавливающие и технические документы, причем в оригинале — для проверки планировки и прочих вопросов;
  • пригласите на встречу именно владельцев и посмотрите их паспорта — не стесняйтесь при личном знакомстве убедиться в том, кто стоит перед вами.

Придите раньше назначенного времени и проинспектируйте окрестности, сам дом и подъезд. Обратите внимание на состояние окон и дверей в других квартирах — это может дать некоторое представление о социальном уровне соседей.

Во время осмотра действуйте методично, используйте предварительно заготовленный список вопросов. Не позволяйте отвлечь себя светской беседой от сути происходящего, можно даже прямо попросить тишины. Это позволит вам заметить все изъяны помещения, получить нужные ответы.

Возможно, вам удастся обосновать предложение снизить цену квартиры в связи с выявленными недостатками или обстоятельствами. Среди них могут быть, например, такие:

  • входная дверь в квартиру расположена рядом с лифтом;
  • квартира угловая;
  • требуется замена электропроводки.

Как выбрать квартиру для покупки: на что ориентироваться в итоге

Помимо сбора юридической и технической информации о квартирах, нужно еще собрать сведения о планах и намерениях продавца. Такие подробности могут существенно повлиять на окончательное решение о выборе той или иной квартиры на вторичном рынке.

  1. если хозяева планируют одновременно с продажей этой квартиры покупать другую — сделка может очень затянуться или даже сорваться спустя некоторое время;
  2. если хозяева владеют квартирой меньше 3 лет — они могут не согласиться указать в договоре полную стоимость из-за налога, который им придется платить. В таком случае у вас не получится оформить покупку этой квартиры в ипотеку.

Резюме

Ответ на вопрос о том, как правильно выбрать квартиру для покупки, зависит от того, готовы ли вы поручить это специалистам или предпочитаете заниматься этим самостоятельно. В первом случае задача, по сути, сводится к выбору квалифицированного риэлтера и юриста. А вот при самостоятельной организации покупки квартиры на вторичном рынке потребуется пройти ряд этапов:

  • поиск вариантов квартир,
  • проверка документов,
  • осмотр жилья, выявление скрытых недостатков,
  • обсуждение сделки,
  • подготовка и оформление документов.

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kak-vybrat-kvartiru-samostoyatelno-vo-vtorichke

Выбираем квартиру для покупки

Как выбрать вторичную квартиру

Последнее обновление: 05.03.2020

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Квартир в городе много. На то и город. Где и по каким параметрам выбирать себе квартиру для покупки, вероятно, каждый знает сам. О вкусах не спорят.

Но мы все-таки сформулируем основные принципы поиска квартир, чтобы убедиться, что мы ничего не упустили при выборе. Акцент сделаем на том, КОГДА лучше покупать квартиру, ГДЕ их лучше искать, и КАК выбирать (по каким критериям).

Здесь мы рассмотрим только вторичный рынок жилья. А как выбирать квартиру на первичном рынке, рассмотрено в другом разделе ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ – «Выбираем новостройку».

Самостоятельно проверить сведения о владельцах квартиры, их правах собственности и возможных обременениях, можно по Выписке из ЕГРН. Заказать такую выписку можно на нашем сайте – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Как выбирать квартиру на вторичном рынке?

Прежде всего, уточним основные цели: квартиру покупают чаще для целей собственного проживания, но немало и тех, кто покупает квартиру в инвестиционных целях.

Инвестиционные квартиры рассматривают люди, которые имеют солидные свободные средства, и имеют необходимость их надежно разместить на длительный срок.

Для этого покупают либо «виртуальные» квартиры в новостройках на стадии строительства с целью последующей перепродажи (потенциально более доходный, но рисковый вариант), либо готовые квартиры на вторичном рынке, для последующей сдачи их в аренду.

Последний вариант имеет совсем невысокую доходность, сравнимую со ставками депозитов в крупных банках, но он дает возможность сохранить крупные суммы в надежном и осязаемом активе (подробнее о доходности покупки и сдаче в аренду квартиры см. по ссылке).

Разница этих двух основных целей определяет разницу набора критериев выбора квартиры для покупки. В случае выбора квартиры для собственного проживания, Покупатель больше ориентируется на личные предпочтения и житейские удобства, а в случае инвестиционной покупки – на перспективы того или иного сегмента рынка жилья.

Представленные ниже критерии выбора заслуживают, как минимум, чтобы на них обратили внимание при поиске квартиры для собственного проживания. Удержать их все в голове – затруднительно, поэтому рекомендуется в процессе поиска всегда иметь их под рукой в письменном или онлайн виде. Так меньше шансов, что мы упустим что-либо, о чем потом будем сожалеть.

  ♦ Критерии поиска квартиры на вторичном рынке ♦
      (Жми! Список откроется во всплывающем окне.)

Внешний вид и ближайшее окружение дома можно быстро оценить не только по фотографиям в объявлении, но и онлайн – с помощью панорам на Яндекс.Картах по номеру дома (пример для Москвы – здесь). При этом нужно понимать, что с момента последней фотосъемки кое-что могло уже измениться.

Для покупки квартиры в инвестиционных целях, собственные предпочтения отходят на второй план. Здесь уже надо проводить маркетинговый анализ рынка жилой недвижимости, и делать расчеты доходов и расходов (см. пример о доходности по ссылке выше).

Типовые планировки квартир и техническое описание различных серий домов можно посмотреть здесь или здесь.

Техническую справку о каждом доме (год постройки, материал стен и перекрытий, инженерная начинка, типы лифтов, мусоропроводов и т.п.) можно найти ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Принципы анализа документов, подготовки и проведения сделки для обеих целей покупки квартиры – одинаковы. И в том и в другом случае, главное – не допустить грубых ошибок в подготовке сделки, и получить надежное (защищенное) право собственности на купленную недвижимость. Для этого и разработан наш сайт-методичка КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру

Где искать квартиры для покупки?

Хоть риэлторы и уверяют, что только они могут по «своим» базам подобрать самую подходящую квартиру, на самом деле – это может сделать любой человек, знакомый с компьютером и имеющий доступ в интернет.

Сайтов с базами данных предложений квартир для поиска – множество. Особенно для Москвы и Московской области. Доступ к ним, в большинстве случаев, бесплатный.

Какие-то базы структурированы лучше, какие-то – хуже. Какие-то – больше по объему предложений, какие-то – меньше.

Какие-то – следят за актуальностью объявлений о продаже квартир (удаляют проданные), какие-то – не следят.

Часто бывает, что многие предложения дублируются в нескольких базах сразу.

Ниже представлены наиболее, на наш взгляд, адекватные (по объему, структуре и актуальности) базы данных квартир:

База квартир «ЦИАН» (вся Россия) – здесь.

База квартир «Квадрум» (вся Россия) – здесь.

База квартир «Домофонд» (вся Россия) – здесь.

Кроме того, есть открытый доступ к базам данных крупных агентств недвижимости, в которых тоже можно искать квартиры для покупки. Конечно, в этом случае придется обращаться к агенту, чтобы он узнал у хозяина детали и организовал просмотр квартиры.

База квартир агентства «МИЦ недвижимость» (Москва и Подмосковье) – здесь.

Но самой полной и профессиональной базой данных по недвижимости, которой пользуются в большинстве агентств, является База WinNER.

Правда, это уже платная база, и для полноценной работы с ней требуется установка специального ПО на компьютер (предоставляется на сайте WinNER).

Тем не менее, эта база также доступна для частных лиц и, при желании, каждый может ею воспользоваться.

Профессиональная база данных недвижимости: База WinNER 

Самостоятельно найти квартиру в этих базах сможет каждый человек без труда, и не хуже любого риэлтора. Абсолютное большинство квартир, выставленных на продажу, находятся в открытом доступе в интернете.

  ♦ К слову о поиске квартиры по интренет-базам ♦
      (Жми! И откроется тебе истина во всплывающем окне.)

Кстати, развешивание уличных объявлений в районах поиска квартиры, типа «Куплю квартиру в вашем доме/районе, без посредников», несмотря на свою примитивность, нередко дает положительный эффект.

Этим же приемом пользуются и риэлторы для поиска квартир своим клиентам в заданном районе.

Когда лучше покупать квартиру?

Можно заметно сэкономить на затратах, если знать, КОГДА лучше покупать квартиру – то есть учитывать текущие тенденции на рынке недвижимости. Очевидно, что покупать квартиру лучше на падении рынка, а продавать – на подъеме. Но часто бывает, что продать и купить квартиру нужно одновременно – например, в альтернативной сделке. Тогда тенденции рынка нам мало помогут.

Если же мы просто покупаем квартиру за свои и/или кредитные деньги, то нам нужно помнить следующие свойства рынка.

На рынке недвижимости, как и на многих других, есть понятие «сезонности».

Конечно, это нестабильный фактор, и бывают колебания из-за макроэкономических причин (курсов валют, взлетов и кризисов в экономике страны, и т.п.), но в целом ситуация такова.

Наиболее активными («горячими») периодами традиционно являются октябрь-ноябрь-декабрь, и февраль-март-апрель (во всяком случае, для Московского региона).

В эти периоды покупательская активность на рынке повышается, цены реагируют на это соответствующим повышением. Продавцы торгуются неохотно. Но и количество предложений для выбора бывает больше.

В остальные периоды года спрос ослабевает, Продавцы становятся более сговорчивыми, а Покупатели имеют реальный шанс сэкономить на торге.

Чтобы быстро получить представление о текущих тенденциях на рынке городского жилья (растут цены или падают), можно посмотреть ценовые графики в аналитических выборках, например – здесь.

Ну и конечно, если покупать квартиру в ипотеку, то лучше это делать тогда, когда ставки по ипотеке просели до приемлемого уровня.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, после того, как мы определились с критериями поиска и примерной суммой сделки, мы находим в интернете подходящие предложения квартир, звоним Продавцам и едем смотреть выбранные варианты.

Посмотрели. Понравилось. Хорошо. И вот тут начинаются основные вопросы! С чего начать? Куда идти? Что узнавать? Что проверять, и как это делать?

Не волнуемся. Дышим ровно. Делаем все по порядку.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/vybiraem-kvartiru/

Как выбрать квартиру во вторичке: 12 критериев, которые помогут приобрести качественное и комфортное жилье

Как выбрать вторичную квартиру

У недвижимости вторичного рынка много преимуществ – можно переехать сразу после покупки и не делать ремонт. Возле такого дома уже сформирована вся необходимая инфраструктура и налажено коммунальное обслуживание. Но есть у вторички свои нюансы, которые могут подпортить жизнь. Рассказываем о каждом из них, чтобы вы могли правильно оценить свою будущую квартиру.

Pinterest

Критерий №1. Местоположение

Вторичное жилье выигрывает перед новостройкой выбором вариантов в наиболее развитых районах города. Можно купить квартиру рядом с офисом, университетом, школой или другим заведением, в котором вы или члены вашей семьи бывают чаще всего. Это сэкономит время и финансы на дорогу и сделает вашу жизнь более комфортной.

Скорее всего, что рядом будет и остановка общественного транспорта. А вот автовладельцам стоит проверить выезд со двора на главную дорогу – если недвижимость находится в центре города, велика вероятность регулярных пробок.

Выбирайте район в зависимости от своих предпочтений, но учитывайте расположение ближайших заводов и автомагистралей, от которых будет идти загрязненный воздух. Куда приятнее будет соседство парка или леса – но оно сопровождается и повышенной ценой на жилье.

Критерий №2. Тип дома и год постройки

Особенно важно узнать дату возведения дома и его тип. Может оказаться, что здание настолько старое, что его снос уже запланирован на следующий год. Или наоборот – близится очередь на муниципальный ремонт с комплексным обновлением отделки, окон, дверей и обустройством двора.

Панельные дома будут самым дешевым, но и самым некачественным вариантом. Они подводят по техническим характеристикам – плохой звукоизоляцией, дискомфортным климатом (зимой холодно, летом жарко), невозможностью сделать перепланировку.

Если вы решили покупать вторичное жилье, то определенно лучше рассматривать кирпичные и монолитные дома, которые даже выглядят лучше своих панельных одногодок. Не следуйте за желанием сэкономить, ведь потом вам придется еще больше платить за ремонт и обновление коммуникаций в панельке.

Кстати говоря, в кирпичных и монолитных домах будут более благополучные и одинаковые по уровню доходов соседи.

Критерий №3. Внешнее состояние здания

Оцените дом внешне: если есть деформационные швы, щели, трещины, заплатки или крошатся стены, значит, при возведении здания были нарушены технологии строительства. Этот дом уже отслужил свой срок и вскоре может стать аварийным. Такое жилье будет небезопасным и проблематичным в обслуживании и вскоре упадет в цене.

Посмотрите, нет ли дополнительного утепления стен квартир самими жильцами. Это тоже будет говорить о нарушении технологий и неправильной закладки толщины стен.

Закажите услугу приема квартиры во вторичном жилье за 5 000 рублей. Оставьте заявку на сайте izidizi.com, чтобы специалист проверил ваше будущее жилье и помог получить на него скидку в случае обнаружения дефектов.

Pinterest

Критерий №4. Состояние прилегающей территории

Прогуляйтесь вокруг дома и посмотрите на растительность. Если здание полностью закрыто деревьями, то дворовая территория не сможет хорошо просыхать, повсюду будут лужи и грязь. В самом доме возможна повышенная влажность, и как следствие, плесень.

Обратите внимание на обустройство двора, детской площадки, лавочек и мусорных тумб. Работа по благоустройству дома будет понятна и по тому, как проводится уборка снега и покос травы. Уточните, к какой управляющей компании относится дом, почитайте отзывы о ее работе.

Критерий №5. Наличие парковочного места

В новостройках и домах, возведенных не более 10 лет назад, уже, как правило, хорошо продумана организация придомовой территории – двор без машин, отдельная наземная или подземная парковка. Во вторичках же жильцы испытывают трудности с местами для стоянки автомобилей, особенно, если недвижимость находится в центре города.

Заранее узнайте соотношение квартир к количеству парковочных мест – должно быть примерно 3:1. И если места окажется недостаточно, найдите парковку по соседству или гараж, который можно арендовать.

Pinterest

Критерий №6. Ремонт и чистота подъезда

По состоянию подъезда можно определить 2 вещи – какие тут жильцы, и как они ухаживают за домом. Если вы видите обшарпанные стены и грязь, значит, благоустройством здесь не занимаются. И какой ремонт вы бы ни сделали в квартире, неприятный запах из подъезда будет тянуться к вам.

Разбитые окна, исписанные стены лифта, отсутствие дверей на щитках, окурки и бутылки означают, что в доме обитают асоциальные личности, склонные к вандализму. Подумайте, нужны ли вам такие соседи.

Критерий №7. Состояние подвала и крыши

При покупке квартиры на первом этаже обязательно оцените состояние подвала. Если там высокая влажность, плесень, то скоро эта участь настигнет и вашу квартиру.

При выборе последнего или предпоследнего этажа попросите дать вам доступ на чердак. Когда крыша протечет, это коснется и вас, так что, нужно уточнить, когда в последний раз проводили капитальный ремонт и обновляли кровлю – и посмотреть на ее состояние самому.

Критерий №8. Работоспособность коммуникаций

Проверьте общие коммуникации дома. Например, если дверки у щитков отсутствуют, то кто-то может повредить электропроводку. То же случится и с кабелями ТВ и интернета. Для бесперебойной подачи электроэнергии и других ресурсов должна быть установлена защита.

Убедитесь, что работает мусоропровод, а мусорные баки находятся в быстрой доступности от дома.

Критерий №9. Возможность экономии на коммунальных расходах

Хорошо организованная ресурсов в доме поможет немало сэкономить на коммунальных платежах.

Узнавайте, какая в доме отопительная система – если с горизонтальной разводкой, то вы сможете самостоятельно регулировать уровень отопления в своей квартире. Некоторые жилые дома имеют свои котельные, что не только сокращает статьи расходов, но и позволяет быть независимыми от городских коммунальных служб.

Pinterest

Критерий №10. Этаж и планировка

Выбор этажа и планировки жилья индивидуален в зависимости от количества и возраста жильцов, их предпочтений и образа жизни. Но идеальным расположением квартиры в доме считается его середина.

В 9-этажке это будет 5-ый этаж, в 16-этажке – 9-ый. Там будет чище воздух, меньше шума с улицы и лучше вид из окна.

До вас точно не дойдут запахи из подвала и затопление крыши, а если сломается лифт, то будет не так высоко подниматься пешком.

Важно учесть сторону света, на которую будет выходить окна. Самые благоприятные для жизни – запад или восток, где солнце будет светить только половину дня. На юге же будет жарко, а на северной стороне всегда будет мало света.

Когда будете осматривать квартиру, представьте, как расположите здесь всю свою мебель, и решите, достаточен ли размер комнат.

Наиболее неудобными оказываются узкие коридоры, в которых негде поставить шкаф для одежды, и маленькие кухни, где нет возможности поужинать всей семьей или с гостями.

Несколько раз подумайте, приобретать ли квартиру, если она соседствует с шахтой лифта – шума будет не избежать.

Показателями к покупке будут высокие потолки и окна, благодаря которым в квартире легче дышится. А также изолированные друг от друга комнаты и раздельный санузел.

Тест на выявление ваших стилевых предпочтений поможет определиться с дизайном нового интерьера. Пройдите его за 3 минуты и получите примеры готовых решений!

Критерий №11. Отделка, наполнение квартиры

Качество ремонта покупаемого жилья зависит от того, сколько вы еще будете готовы вложить в него средств и времени. В любом случае нужно будет проверить отсутствие плесени и тяги в вентиляционной шахте, протестировать состояние коммуникаций и удостовериться, что в квартире не проведено незаконных перепланировок.

Приемлемость неровности стен, скрипа пола, неровности плитки и других подобных недочетов – уже на ваше усмотрение. Если не хочется обновлять ремонт глобально, выбирайте квартиры, в которых вас устраивают окна, потолки, полы, а также ремонт на кухне и в ванной. На них уходит значительная часть бюджета на ремонт.

Критерий №12. Наличие необходимых документов, чистая юридическая история

А вот этот критерий будет точно важным для каждого покупателя, ведь из-за спорных вопросов по собственности квартиры вы можете потерять свои деньги.

При покупке жилья на вторичном рынке есть достаточно много рисков, но их можно избежать, проверив все документы продавца и самой квартиры:

1. Паспорт подписывающей стороны и доверенность, если сделку заключает представитель (заверенная нотариально).

2. Документ, подтверждающий право продавца на собственность квартиры.

3. Выписка из Росреестра.

4. Выписка из домовой книги.

5. Оригинал технического паспорта квартиры.

6. Оригинал кадастрового паспорта квартиры.

7. Оригинал паспорта БТИ, экспликация.

8. Справка из налоговой, где указано, что у него нет долгов по данной недвижимости.

9. Справка из ТСЖ, где указано отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.

10. Согласие супруга на продажу жилья или разрешение на продажу несовершеннолетним (при необходимости).

Перед тем, как купить квартиру на рынке вторичного жилья, изучите разные предложения – по району, обустройству придомовой территории, типу дома и дизайну квартиры. Обязательно встретьтесь с собственником жилья и самостоятельно посетите свою будущую обитель.

Уделите достаточно времени изучению юридической стороны покупки и проверьте все необходимые документы продавца, чтобы не потерять свои деньги.

Если вы уже определились с выбором и спешите переехать в новый дом, закажите экспресс-дизайн своей квартиры. Всего за 4 900 рублей и 3 дня вы получите несколько вариантов планировок и дизайна интерьера. Оставьте заявку на izidizi.com, чтобы специалист нашей студии проконсультировал вас конкретно по вашему помещению.

__________________________________________________________________________________________

Вы же подписаны на наш канал в Telegram? Только там мы публикуем новости и специальные предложения, так что срочно подпишитесь! @izidizicom __________________________________________________________________________________________

Источник: https://zen.yandex.ru/media/izidizi/kak-vybrat-kvartiru-vo-vtorichke-12-kriteriev-kotorye-pomogut-priobresti-kachestvennoe-i-komfortnoe-jile-5ea99072451cef298cc5153c

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.