Как выглядит оценка квартиры

Содержание

Как сделать оценку квартиры

Как выглядит оценка квартиры

Вы собрались купить квартиру в ипотеку.

Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.

Елена Евстратова

продавала и покупала недвижимость с оценкой

Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.

Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.

Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.

Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.

Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Что обязательно должно быть у оценщика:

По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.

Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.

Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.

Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.

Сколько стоит оценка. Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 рублей. В Москве цены начинаются от 2500 рублей.

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.

В отчете обязательно должно быть прописано:

  • кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
  • что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
  • как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
  • за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
  • какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.

На обложке отчета — основная информация о квартире, заказчике и исполнителеФотографии из отчета об оценке.

В отчете фигурируют копии всех документов, а также фотографии всех деталей квартиры, включая пол и светильникиОбъем хорошо сделанного отчета — не менее 40 страницОтчет распечатывают, брошюруют и обязательно прошивают

Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.

Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Оценщики используют исследования и данные с порталов недвижимости. Это страница исследования с сайта «Бюллетень недвижимости»

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Оценщик убедился, что в ближайшие 20 лет дом не снесутДом обязательно проверяют по базе домов под снос или реконструкцию

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

Фрагмент отчета, в котором оценщик сравнивает несколько квартир

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем.

То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом.

У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS

Источник: https://journal.tinkoff.ru/evaluate/

Отчет об оценке: ответы на популярные вопросы

Как выглядит оценка квартиры

Если вы покупаете, продаете или хотите застраховать недвижимость, вам наверняка понадобится отчет об оценке стоимости недвижимости. Отвечаем на самые популярные вопросы: что это, когда нужен, где заказать оценку и сколько стоит отчет.

Что такое отчет об оценке стоимости недвижимости

Отчет об оценке стоимости недвижимости — это документ, составленный независимой оценочной компанией в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», который содержит информацию о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Вы можете скачать пример отчета об оценке, чтобы узнать, как выглядит документ.

Зачем оценивать недвижимость

Отчет об оценке может понадобиться вам, если вы:

  • Покупаете или продаете недвижимость
  • Получили недвижимость по наследству
  • Хотите застраховать квартиру
  • Оформляете кредит под залог недвижимости
  • Решаете спорные вопросы

Во всех этих случаях вам может потребоваться не только установить реальную стоимость квартиры, но и иметь документальное подтверждение стоимости. Для этого вы можете заказать оценку стоимости недвижимости в оценочной компании.

Оценка недвижимости онлайн

Если же вам не нужно иметь официальный документ с подтверждением стоимости недвижимости, но важно определить ее цену, воспользуйтесь сервисом «Анализ цены» от ДомКлик.

«Анализ цены» — это сервис онлайн-оценки стоимости квартир, основанный на реальных ипотечных сделках Сбербанка. Он поможет продавцам назначить адекватную цену и не упустить выгоду, а покупателям — не переплатить.

Зачем отчет банку

Отчет об оценке стоимости недвижимости необходим банку для определения рыночной стоимости вашей квартиры — ведь банк берет ее в залог. Отчет можно оформить онлайн — быстро и безопасно.

Оценка точно понадобится, если вы:

  • рефинансируете ипотеку другого банка в Сбербанке
  • купили в ипотеку Сбербанка квартиру на стадии строительства и дом наконец построен
  • покупаете квартиру или жилой дом с земельным участком на вторичном рынке

Если вы купили квартиру или апартаменты в новостройке, обязательно предоставьте в банк отчет об оценке в течение 3 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию, одновременно с полисом страхования недвижимости, но не позднее 36 месяцев с даты подписания кредитного договора. Подготовка отчета и передача его в банк в этом случае обязательны и предусмотрены условиями кредитного договора и Федеральным законом «Об ипотеке».

Также оценка может понадобиться при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку Сбербанка.

На ДомКлик вы можете найти недвижимость, при покупке которой предоставлять отчет об оценке не придется. Такие квартиры отмечены значком «Ипотека без отчета об оценке».
Подробнее о проекте можно узнать здесь: «Ипотека без отчета об оценке».

Документы для оценки квартиры

Список необходимых документов представитель оценочной компании сообщит вам после того, как уточнит информацию о недвижимости. Но есть ряд документов, которые понадобятся в обязательном порядке.

Для недвижимости на вторичном рынке:

  • документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности

Для недвижимости на первичном рынке:

  • договор долевого участия
  • акт приема-передачи квартиры
  • документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)

Где заказать оценку недвижимости

Заказывать отчет об оценке лучше в надежной оценочной компании с большим опытом работы и хорошими отзывами.

Если же вы покупаете квартиру в ипотеку Сбербанка, вам не придется искать надежную компанию. Вы можете заказать отчет об оценке в любой аккредитованной банком компании прямо на ДомКлик.

Аккредитация оценочной компании в Сбербанке — это показатель ее надежности. Кроме того, в этом случае вы можете быть уверены, что все требования к отчету об оценке будут соблюдены.

Вариант 1: на ДомКлик

Если вы оформяете недвижимость в ипотеку Сбербанка, вы сможете заказать оценку в личном кабинете ДомКлик.

  1. Авторизуйтесь на ДомКлик
  2. Перейдите в личный кабинет, вы увидите баннер «Закажите отчет об оцене недвижимости»
  3. Оплатите услугу

Вариант 2: менеджер закажет отчет для вас

Если вы оформяете недвижимость в ипотеку Сбербанка, отчет об оценке может заказать для вас менеджер. 

  1. Авторизуйтесь на ДомКлик
  2. Позвоните или напишите менеджеру — сообщите о том, что хотите заказать отчет об оценке
  3. Получите от менеджера договор на оценку и ссылку на оплату, оплатите услугу

Вариант 3: в оценочной компании

Подойдет в любой ситуации — если вы только оформляете или уже оформили ипотеку Сбербанка.

  1. Авторизуйтесь на ДомКлик
  2. Зайдите на страницу «Поиск оценочных компаний» на ДомКлик
  3. Введите адрес квартиры, чтобы узнать, какие оценочные компании работает по этому адресу
  4. Выберите компанию из появившегося списка
  5. Нажмите на кнопку «Получить консультацию» — и мы соединим вас с оценочной компаний безопасно и бесплатно
  6. Обсудите условия и — если они вам подходят — закажите отчет напрямую в выбранной компании
  7. Оплатите услугу

Что будет после заказа и оплаты отчета

Если вы заказали отчет об оценке в личном кабинете ДомКлик или через менеджера, после оплаты с вами свяжется представитель оценочной компании. Вы сможете выбрать удобное время для встречи. Специалист приедет на объект, осмотрит его и сделает фото, а после — подготовит отчет об оценке недвижимости.

Как получить готовый отчет об оценке

При заказе отчета через ДомКлик вам ничего не нужно будет делать дополнительно.

Если вы покупаете квартиру в ипотеку Сбербанка

Готовый отчет об оценке, подписанный электронной подписью оценщика и/или представителя оценочной компании, автоматически отправляется в банк, а вы сможете скачать его в личном кабинете ДомКлик — никаких лишних поездок.

Если вы заказываете отчет для себя

Готовый отчет вы получите на электронную почту, указанную при заказе услуги. Отчет будет подписан электронной подписью оценщика и/или представителя оценочной компании.

Сколько стоит оценка

Примерную стоимость отчета об оценке в вашем городе вы увидите на ДомКлик на странице сервиса после ввода адреса.

В среднем же стоимость отчета составляет от 3 до 6 тысяч рублей. Точную стоимость вы сможете узнать в оценочной компании. Она зависит от региона, города и типа недвижимости и не зависит от оценочной компании.

Кто оплачивает оценку: продавец или покупатель

По традиции, оценку оплачивает та сторона, которой отчет необходим. Чаще всего, эта сторона — покупатель. Но ни один из законодательных актов не регламентирует — кто именно должен оплачивать оценку недвижимости.

Тем не менее, если вы покупаете квартиру в ипотеку Сбербанка, оплачена она должна быть со счета покупателя. При этом, если вы покупатель, и вам удастся договориться с продавцом о том, что он оплачивает оценку полностью или частично — для банка имеет значение только счет, с которого оплачена оценка, а не то, как именно об оплате договорились стороны.

Срок подготовки оценки

Средний срок подготовки отчета об оценке — 3 дня. Отчет об оценке в электронном виде готовится быстрее, чем отчет на бумажном носителе и при этом имеет ту же юридическую силу.

Если вы заказываете отчет об оценке на ДомКлик, вы можете быть спокойны: вам не придется ничего переделывать — отчет подготовят в соответствии с требованиями банка.

Срок действия отчета об оценке

Отчет действителен в течение 6 месяцев с даты его составления.

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/otchet-ob-oczenke-otvety-na-populyarnye-voprosy

Отчет об оценке квартиры (пример)

Как выглядит оценка квартиры

Данный Отчет об оценке должен рассматриваться как цельный документ. Приложения являются неотъемлемой частью данного Отчета. Структура Отчета соответствует логике проведения процедуры оценки.

В первом разделе определено задание на оценку, приведены допущения и ограничения, сделанные в процессе работы, объяснены профессиональные термины и указаны источники использованной информации.

Второй раздел Отчета посвящен анализу собранной информации по внешним и внутренним источникам; дано описание и характеристика объекта оценки, приведен анализ рынка; сделан анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

Третий раздел посвящен непосредственно определению рыночной стоимости объекта оценки.

Выводы, содержащиеся в данном Отчете, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, на нашем опыте и профессиональных знаниях, на деловых встречах, телефонных интервью, в ходе которых нами была получена определенная информация. Источники информации и методика расчетов и заключений приведены в соответствующих разделах Отчета.

Исходя из целей оценки, все расчеты были проведены, а Отчет составлен в соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254,255,256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).

Определение стоимости осуществлялось с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объекта оценки использовался сравнительный подход.

Основные факты и выводы приведены в таблице ниже.

Таблица 1. Основные факты и выводы

Общая информация, идентифицирующая объект оценкиОбъект оценки – квартира, общей площадью 194,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.5 комнат. Состояние квартиры – под отделку. На дату оценки квартира не эксплуатируется.  
Результаты оценки, полученные при использовании подходов к оценке Затратный подход: не использовался. Сравнительный подход: 27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, без НДС. Доходный подход: не использовался. 
Итоговая рыночная стоимость объекта оценки27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, без НДС 

2. Исходные данные для проведения оценки

Таблица 2. Исходные данные для проведения оценки

Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценкиДоговор на оценку №ОД-01-01 от 12 марта 2010 года, Задание на оценку (Приложение №1 к Договору на оценку).
Собственник объекта оценкиИванов Петр Васильевич, российский паспорт 11 11 111111, выдан 01.01.2001  г. Москва  ОВД Клязьмино.
Применяемые стандарты оценкиФедеральные стандарты оценки, утвержденные Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254, 255, 256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).
Объект оценкиКвартира, общей площадью 194,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.
Дата осмотраОсмотр не производился
Дата оценки19 марта 2010 года.
Цель оценкиОпределение рыночной стоимости объекта оценки.
Задачи проведения оценки Определение рыночной стоимости  объекта оценки для внесения в уставный капитал
Остаточная балансовая стоимостьНет данных.
Номер, дата составления отчета№25-03/2010 от 19 марта 2010 года
Форма отчетаПисьменная, полный развернутый отчет
График проведения оценкиС 18 марта 2010 года по 19 марта 2010 года


3. Задание на оценку

Квартира, общей площадью 194,5 кв.м., расположенная по адресу: РФ, г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.

 (наименование)

Характеристики объекта:

Пятикомнатная квартира на 11 этаже, состояние – под отделку.

  1. 2.      Имущественные права на объект:

 (указать какое право: собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, аренды, пользования…),

на основании

свидетельства о государственной регистрации права серия 11 АК № 111111 от 01.01.2001 г.

 (указать правоустанавливающие документы)

Определение рыночной стоимости

  1. 4.      Предполагаемое использование результатов оценки

Для внесения в уставный капитал

  1. 5.      Ограничения, связанные с использованием результатов оценки

Результат оценки достоверен только в целях вышеуказанного предполагаемого использования (пункт 4 Задания на оценку).

  1. 8.      Срок проведения оценки:

5 (Пять) рабочих дней с даты оплаты услуг или с даты предоставления всех необходимых сведений и документов для проведения оценки, в зависимости от того, какая дата наступила позднее.

  1. 9.      Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценки:
    1. 1.      В процессе подготовки отчета об оценке, Оценщики исходят из допущения о достоверности предоставленных Заказчиком документов.
    2. 2.      Копии предоставленных документов соответствуют оригиналам.
    3. 3.      Ответственность за законность получения и достоверность предоставленных Заказчиком документов несет Заказчик.
    4. 4.      От Исполнителя и Оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета об оценке или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.
    5. 5.      Отчет об оценке предназначен для Заказчика и не может передаваться другим юридическим и физическим лицам с целью, не предусмотренной назначением настоящей оценки. Использование результатов отчета об оценке по другому назначению будет некорректно.
    6. 6.      Исполнитель обязуется обеспечить конфиденциальность информации, полученной от Заказчика, и содержащихся в отчете об оценке выводов.
    7. 7.      При проведении оценки предполагается отсутствие каких-либо факторов, помимо оговоренных в отчете, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Исполнителях не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.
    8. 8.      Ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке и настоящим Заданием на оценку.
    9. 9.      Мнение Оценщиков относительно полученных результатов оценки действительно только на дату оценки, Оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических и юридических условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

10.  Прочие допущения и ограничения, обусловленные спецификой конкретного объекта оценки, выбранными методами оценки и прочими факторами, приведены в п. 5 Отчета.

11.  Заказчик не может обеспечить доступ в помещение, в связи с чем Оценщик основывается на состояние объекта оценки со слов Заказчика, не подвергая полученную информацию сомнению.

  1. 10.       Нормативные акты и стандарты, используемые при составлении Отчета

Источник: https://www.top-ocenka.com/ocenka-otchet1.html

Как оценить квартиру для ипотеки и не переплатить

Как выглядит оценка квартиры

В банковской ипотеке чаще всего залогом становится жилье, на покупку которого обычно берут кредит. Суть ипотеки – выплатить деньги банку, чтобы квартира наконец-то стала своей, а пока клиент тянет лямку регулярных платежей, жилье ему как бы не принадлежит, и от этого никуда не деться.

Если заемщик не справляется с ипотекой, банк может продать квартиру на торгах: в этом заключается сила ипотечного кредита, или ликвидный залог, на профессиональном языке финансистов. Банку важно, на что конкретно он выдает свои деньги, и сможет ли потом так же легко их вернуть после продажи.

Ведь если заемщик взял 5 миллионов на хижину с кривыми стенами и дырявой крышей, вряд ли найдется второй так же человек, который захочет купить неликвидное жилье по той же цене. А это значит, что банк понесет значительные убытки, если выдаст кредит без тщательной проверки.

Именно этим целям призвана служить оценка недвижимости.

Для банка оценка – гарантия того, что жилье можно будет отбить в случае форс-мажора у заемщика, а для заемщика оценка недвижимости является гарантией того, что квартира стоит той суммы, за которую выставлена на продажу. Если оценка показывает высокий результат – все довольны и спокойны в завтрашнем дне.

Выбор оценщика

Существуют банки, в штате которых имеются отдельные специалисты, берущие на себя всю головную боль с поиском проверенных оценщиков и экспертной работой с вашей предполагаемой будущей квартирой.

Если такими кадрами банк не располагает, заемщику необходимо самостоятельно заняться поиском грамотного профессионала, который произведет честную, компетентную и адекватную оценку ипотечного жилья.В качестве оценщика может выступать индивидуальный предприниматель или компания, специализирующаяся на подобного рода услугах.

Независимо от того, имеете вы дело с организацией или частным лицом, специалист, работающий с вашей квартирой, должен иметь на руках следующие документы:

1. Документ, подтверждающий профессиональные знания в области оценочной деятельности (диплом, сертификат)

2. Членский билет в саморегулируемой организации оценщиков

3. Застрахованная ответственность (полис ОСАГО)

4. Информация о стаже работы в оценочной деятельности

Закон не ограничивает клиентов в выборе оценщиков, однако чаще всего банки имеют дело с одними и теми же компаниями и довольно неохотно принимают отчеты других специалистов, к которым вы можете обратиться. Лучше заранее поинтересоваться перечнем оценочных компаний, с которыми сотрудничает ваш банк, и среди них выбрать специалиста для работы с вашей квартирой.

Оценка квартиры

После получения списка оценщиков от банка прозвоните несколько компаний и выясните ключевые вопросы:· как быстро выезжает оценщик на объект· сроки составления отчета· стоимость оценки и второй копии отчета

Важно уточнять детали для каждой конкретной ситуации, потому что сроки и расценки на работу специалиста могут различаться в зависимости от характеристик объекта.

В среднем оценщик прибывает на место в течение 1-2 дней после оформления вызова, спустя 3-5 дней составляет и передает вам отчет, при этом вторая копия может быть предоставлена бесплатно либо по стоимости примерно 20% от суммы оценки. Сама оценочная работа стоит 2-3 тысячи рублей.

По окончании обследования объекта недвижимости оценщик составляет отчет о проделанной работе, который впоследствии хранится в банке вместе с закладной на вашу квартиру.

Отчет содержит стандартные сведения: заказчик и исполнитель оценки, методы проведенного исследования, основные характеристики квартиры – ее состояние, использование, в том числе информация о прогнозируемом положении данного объекта на рынке, насколько успешно можно будет ее продать.

К отчету прилагается приложение с перечислением дополнительных документов, фотографий и иных сведений, которые имеют значение для выводов по оценке.

Отчет подписывает оценщик, он же ставит свою печать и прилагает документ с кратким описанием содержания. После чего одна из копий отчета передается заемщику, другая направляется в банк.

Стоимость квартиры на рынке недвижимости

Существует два вида стоимости объекта, которые должен рассчитать оценщик: рыночная и ликвидационная. Первая является отражением способности жилья продаваться на рынке без спешки и форс-мажоров. Вторая стоимость – это минимальная сумма, которую сможет выручить за квартиру банк, продавая ее в кратчайшие сроки.

Оценщик обследует саму квартиру и сравнивает с аналогичными объектами на рынке жилья, чтобы вынести свой вердикт и предоставить сторонам отчет.

На рыночную стоимость жилья влияет множество факторов: от расположения квартиры (район, удаленность от станции метро в крупных городах, инфраструктура) до технических характеристик здания и состояния самого объекта.

Между домом, сданным в конце 70 годов прошлого века, и построенным пять лет назад, лежит огромная пропасть, потому что в учет идет все: наличие мусоропровода, этажность, наличие лифта, состояние подъезда, внешнего вида дома и внутренних коммуникаций (нужен ли капитальный ремонт), а также организованность парковки, детской площадки, зоны отдыха.

Состояние самой квартиры также имеет большое значение: на каком этаже она расположена, окна выходят на одну стороны или на разные, далеко ли проезжая часть, есть ли в квартире ремонт, и насколько качественно он выполнен: ламинат или линолеум, ванна окрашена масляной краской или выложена кафелем, проведено ли освещение.

Часто даже при наличии оклеенных стен, в отчете может появиться отметка «требует ремонта», если обои местами выцвели, попачкались или ободрались.

Ремонт с обоями, не требующими обновления, будет приравнен к «евроремонту», и на цену квартиры не повлияет стоимость использованных стройматериалов и дизайнерских решений – максимум, на что можно рассчитывать,так это повышающий коэффициент.Оценщик также изучит рынок недвижимости в сравнении с аналогичными жилыми объектами.

Панельные дома не сравнивают с кирпичными, однушки на последнем этаже – с трешками на первом, везде есть свои нюансы и критерии, повышающие или снижающие рыночную стоимость жилья.Вы можете повлиять на рыночную стоимость жилья, если в отчете оценщика она ниже суммы, запрашиваемой продавцом.

Не бойтесь обратиться к оценщику с просьбой немного завысить стоимость обследуемой квартиры: чаще всего оценщики идут навстречу и ставят повышающие коэффициенты за наличие стеклопакетов, кухонный гарнитур и бойлер в ванной, которые останутся новым хозяевам жилья после продажи.

На повышающих коэффициентах для однушки можно выбить до 600 тысяч рублей сверх рыночной стоимости на законных основаниях.

Если вы планируете приобрести квартиру на рынке вторичного жилья, не лишним будет дополнительно заказать полный отчет с проверкой собственника и объекта по базе Росреестра https://rosreestr.net

Ставьте лайк и подписывайтесьна канал!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d399912bc228f00ad56bda9/kak-ocenit-kvartiru-dlia-ipoteki-i-ne-pereplatit-5dd283a8a02e001559b6c91b

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке (образец отчета): как проходит оценка, какие нужны документы

Как выглядит оценка квартиры

Оценка квартиры при покупке в ипотеку – это определение ее стоимости и гарантия для банка возврата его средств в случае неисполнения условий договора заемщиком. В данной статье рассмотрим для чего и кем должна проводиться оценка недвижимости, как определяется цена квартиры и какие критерии могут на это повлиять.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Для чего нужна оценка квартиры?

При покупке квартиры в ипотеку обязательным условием банков является оценка приобретаемого заемщиком объекта недвижимости. Это требование закреплено в статье 14 Федерального Закона № 102-ФЗ.

Основываясь на представленном заемщиком отчете, банк анализирует ситуацию и принимает решение о возможности кредитовать покупку такого имущества.

Для кредитной организации предоставление данного документа помогает оценить следующее:

  • в каком состоянии находится жилое помещение, на приобретение которого он выдает деньги заемщику;
  • сможет ли банк продать квартиру в случае, если заемщик по каким-либо причинам не сможет осуществлять платежи по кредиту.

Заемщик при этом может убедиться в том, что квартира действительно соответствует требуемой за нее стоимости, а также понять какую сумму он может получить от банка. Оценка квартиры осуществляется перед оформлением ипотечного кредита.

На что влияет оценка?

Только после проведения оценки и ее анализа можно понять, какие условия ипотечного кредитования будут предложены заемщику в связи с приобретением данного объекта недвижимости, а именно:

  • размер средств, необходимый для выдачи заемщику;
  • размер первоначального взноса и процентная ставка;
  • необходимость дополнительного обеспечения кредита (например, привлечение созаемщиков);
  • срок погашения ипотечного кредита (напрямую зависит от суммы займа).

Есть и другие организации, заинтересованные в проведении оценки приобретаемой недвижимости, поэтому она необходима также для следующих расчетов:

  • оплата услуг нотариуса;
  • выплаты по договору страхования объекта недвижимости;
  • сумма государственной пошлины;
  • сумма налога при продаже квартиры;
  • при имущественных спорах в отношении квартиры.

Все указанные расчеты основываются на стоимости квартиры, указанной в оценочном отчете.

Какая бывает стоимость объекта недвижимости?

Сумма ипотечного кредита рассчитывается банком на основании рыночной и ликвидационная стоимости недвижимости:

  • рыночная – стоимость, которая установлена по согласованию продавца и покупателя, на основании средних цен на рынке недвижимости;
  • ликвидационная – минимальная стоимость, за которую можно продать объект недвижимости в кратчайшие сроки.

Кредитная организация принимает все меры, чтобы застраховать себя от возможных убытков, поэтому при расчете суммы кредита использует ликвидационную стоимость. Это позволит банку в случае неисполнения заемщиком своих обязательств быстро продать квартиру и возместить понесенные убытки.

Критерии, влияющие на стоимость жилья при оценке

На определение рыночной стоимости квартиры могут повлиять следующие критерии объекта:

  • место расположения жилого дома (район, транспортная доступность, инфраструктура, благоустройство территории, наличие парковочных мест);
  • состояние жилого дома и подъезда (год постройки, материал, этаж, наличие лифта и мусоропровода, проведенный капитальный ремонт);
  • состояние и технические характеристики жилого помещения (площадь, планировка, количество комнат, состояние коммуникаций, ремонт, наличие перепланировки, наличие/отсутствие дефектов).

При наличии положительных факторов оценщик может применить повышающий коэффициент, что положительно скажется на оценке квартиры. Также квартира сравнивается с аналогичными объектами, что помогает определить не завышена ли ее стоимость.

Определяя ликвидационную стоимость оцениваются экономические показатели – спрос на подобные квартиры, ценовая политика на рынке.

Банк заинтересован в том, чтобы как можно быстрее продать квартиру в случае неплатежеспособности заемщика. После продажи квартиры в первую очередь компенсируются убытки банка, а уже остатки средств передаются заемщику.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Кто может делать оценку квартиры?

Осуществлять оценку недвижимости, может лишь лицензированный специалист – оценщик, прошедший соответствующее обучение. Они могут быть как сотрудниками оценочной компании, так и индивидуальными предпринимателями. Регламентирует работу таких специалистов Федеральный Закон № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Существенное значение для банка будет иметь отношение оценщика к независимым или аккредитованным специалистам.

Независимые оценщики имеют все необходимые для осуществления деятельности документы, однако банк может не принять их отчет либо длительное время проверять его благонадежность. Это может существенно повлиять на сроки получения ипотечного кредита.

Перечень оценочных организаций по состоянию на 2021 год:

Оценочные компании, аккредитованные кредитной организацией, соответствуют всем ее требованиям. Обращаясь к таким специалистам, вы можете быть уверены в том, что составленный отчет будет принят банком. Список аккредитованных банком оценщиков можно найти на его сайте, ознакомиться с тарифами и сделать выбор.

Сколько стоит оценка?

Стоимость проведения оценки устанавливается самой компанией и может зависеть от региона нахождения и объема работы оценщика. Так как конкуренция на рынке оказания таких услуг в больших городах достаточно велика, примерные тарифы на проведение оценки у компаний не особо отличаются. Точная стоимость работы оценщика будет рассчитываться индивидуально

Перед тем, как заказать оценку ознакомьтесь с тарифами компании и выберите для себя наиболее оптимальный вариант.

Обратите внимание! За срочность изготовления отчета придется доплачивать, поэтому заказывайте оценку своевременно.

В среднем цена за услуги оценщика составляет 3000 рублей. Если вам понадобиться копия отчета, то рекомендуем уточнить заранее платно ли она предоставляется.

Кто оплачивает оценку?

Оценка квартиры необходима для одобрения ипотечного кредита, поэтому совершенно логично, что оплачивать ее обязан заемщик. При этом услуги оценщика должны быть оплачены даже если банк в итоге отказал в предоставлении займа. Компенсация расходов на проведение оценки в этом случае не предусмотрена.

Где лучше заказать оценку?

Заемщик вправе обратиться и к независимому оценщику, и в компанию, аккредитованную банком. Но, чтобы избежать затягивания сроков оформления документов или возврата отчета на доработку, желательно пользоваться услугами компаний, которые уже сотрудничают с банком, знают его требования и отражают в отчете все необходимые банку критерии.

Если выбрана аккредитованная банком компания, то проверять документы, подтверждающие законность ее деятельности, не придется. У независимой компании необходимо проверить наличие следующих документов:

  • учредительные документы;
  • разрешительные документы на оценочную деятельность;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • полис страхования гражданской ответственности;
  • информацию о наличии профильного образования у сотрудников;
  • документы, подтверждающие, что компания состоит в саморегулируемой организации оценщиков, которая осуществляет контроль за данной деятельностью.

Чем дольше компания работает на рынке оказания оценочных услуг, тем больше оснований ей доверять. Не стоит обращаться к оценщикам, которые не имеют достаточного опыта, даже если цена за их работу существенно ниже рыночной.

Надоело читать?Юрист лично позвонит и проконсультирует по вашему вопросу (консультация бесплатна)

Процедура оценки

Когда оценочная компания уже выбрана заемщиком, с ней заключается договор об оказании услуг и назначается дата осмотра жилья. В соответствии с договором оценщик должен совершить следующие действия:

  • изучить представленные на квартиру документы;
  • осмотреть жилое помещение, сверить с техническим планом;
  • сделать необходимые фотографии;
  • осмотреть придомовую территорию;
  • осуществить расчет стоимости квартиры;
  • подготовить отчет об оценке.

Опытный оценщик уже знает на какие характеристики квартиры нужно обращать внимание, поэтому его визит не займет слишком много времени.

Необходимые документы

Для проведения оценки заемщик должен предоставить специалисту определенный пакет документов:

  • паспорт заемщика;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • договор долевого участия (для строящихся квартир);
  • кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт квартиры;
  • экспликация жилого помещения и поэтажный план;

В зависимости от индивидуальных условий оценщику могут потребоваться дополнительные документы (информация о том, что не планируется снос дома, о материалах перекрытий в старых домах и др.).

Методы оценки

Существует три основных метода оценки, но в отношении квартир под ипотеку используются только два:

  1. Сравнительный. Расчет производится путем сравнения аналогичных, объектов недвижимости, имеющих схожие с оцениваемой квартирой характеристики. Особенности объекта отражаются путем применения повышающих или понижающих коэффициентов.
  2. Затратный. При этом методе оценщик рассчитывает сумму, которая может быть потрачена для строительства аналогичного объекта. Более актуален для новостроек и частных домов.
  3. Доходный. При расчете учитывается возможная прибыль от использования объекта. Используется в основном для коммерческой недвижимости.

Для ипотечного кредитования оценщики применяют в основном сравнительный метод оценки.

Как выглядит отчет об оценке и что содержит?

После изучения документов и визуального осмотра квартиры оценщик оформляет отчет, который должен содержать:

  • информацию об оценщике, заказчике и методе оценки;
  • подробные сведения об объекте оценки (состояние квартиры, кто проживает;
  • аналитическая информация о состоянии рынка недвижимости в районе нахождения квартиры;
  • рыночная и ликвидационная стоимость объекта;
  • приложение, в котором содержатся фотографии, копии документов и иные сведения, имеющие значение.

Отчет должен быть подписан оценщиком, прошнурован, пронумерован и заверен печатью. Срок его подготовки составляет до 5 рабочих дней. Отчет с его кратким содержанием передается в кредитную организацию.

Обратите внимание на то, что действителен отчет 6 месяцев. Если в этот период не заключить ипотечный договор, придется заказывать новую актуальную оценку.

Заполненный отчет об оценке недвижимого имущества для ипотеки:

Бланк отчета об оценке недвижимого имущества для ипотеки:

Примеры фотографий в отчете об оценке квартиры для ипотеки:

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

  1. Для получения ипотечного кредита оценка приобретаемой квартиры обязательна.
  2. На стоимость объекта влияют его местоположение, состояние и технические характеристики.
  3. Рекомендуется пользоваться услугами компаний, аккредитованных банком.
  4. Оценочный отчет содержит рыночную и ликвидационную стоимость квартиры.
  5. Срок действия оценочного отчета 6 месяцев.

Оценка квартиры при ипотечном кредитовании, как правило, не вызывает трудностей у заемщиков. Однако все случаи покупки квартиры индивидуальны и могут вызывать массу вопросов. Помочь разобраться в сложных ситуациях и ответить на ваши вопросы всегда готовы юристы нашего сайта.

Ответы юриста на частые вопросы

Собираюсь покупать квартиру в ипотеку. Банку для выдачи мне кредита нужна оценка квартиры, которую я хочу купить. Перед оценкой выяснилось, что у продавца нет паспорта БТИ.

Можно ли провести оценку без этого документа? Если нет, то сколько времени потребуется что бы его заказать?

Для оценки квартиры достаточно иметь выписку из ЕГРН.

Она также содержит всю информацию о технических характеристиках квартиры.

Подскажите, должен ли я оплачивать оценку квартиры если продавец отказался ее продавать, после заключения предварительного договора купли продажи?

Если оценщик выполнил оценку недвижимости в полном объеме и предоставил вам отчет, то оплатить его работу вы обязаны в соответствии с договором. Ваши правоотношения с продавцом никак на это не влияют.

Скажите, могу ли я как-то избежать проведения оценки при покупке жилья на вторичном рынке в ипотеку. Для чего это нужно? Ведь мы с продавцом уже договорились о цене.

Чтобы получить у банка заемные средства на приобретение квартиры вы обязаны будете предоставить оценку недвижимости. Это требование любого банка.

Выдавая вам кредит, банк берет приобретенное вами жилье в залог, и он должен знать, что вы приобретаете ликвидное жилье и в случае вашей неплатежеспособности его можно будет продать.

Продаю квартиру в доме из бруса (двухэтажный восьмиквартирник 1980 года постройки). У покупателей средства материнского капитала и ипотека.

Должен ли я делать оценку моей квартиры? Или это обязанность покупателя?

Так как ваши покупатели планируют использовать ипотечные средства, оценка квартиры потребуется обязательно для предоставления банку.

По результатам оценки банк может сделать выводы о том какую сумму средств он выдаст заемщику и будет ли вообще он кредитовать покупку жилья. Квартира будет в залоге у банка на весь период выплаты кредита, поэтому для банка имеет значение то, какую именно квартиру покупает заемщик.

Покупаю квартиру в ипотеку. Слышал, что можно сделать оценку квартиры без выезда оценщика, по документам на квартиру и сделанным мной фотографиям. Соответствует ли это действительности?

В законодательстве нет четкого требования о том, что оценщик должен посетить объект для определения его стоимости.

Однако в ходе оценки специалист должен получить и оценить информацию о технических характеристиках объекта, в том числе наличие перепланировок. Выезжая на осмотр объекта, оценщик не только осматривает жилье и делает сверку с планами БТИ, но и фотографирует помещение. Сделать это без выезда на место невозможно.

Источник: https://SocPrav.ru/ocenka-kvartiry-dlya-ipoteki

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.