Кто занимается куплей продажей квартир

Содержание

Как продать квартиру: подробная инструкция

Кто занимается куплей продажей квартир

У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. При самостоятельной продаже вы потратите много сил и времени, в том числе на урегулирование юридических вопросов, но сэкономите на комиссии посреднику.

Продать квартиру с помощью риелтора проще. Всё, что вам нужно будет сделать, — это найти посредника, присутствовать при просмотрах квартиры (желательно, но не обязательно, если вы, например, находитесь в другом городе) и при заключении договора купли-продажи. Но за помощь придётся заплатить специалисту 2–6% от стоимости объекта недвижимости.

Как выбрать риелтора

Управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate Денис Румянцев советует при выборе риелтора обращать внимание на его компетентность, а не на время работы на рынке.

Посредник должен обладать техническими, экономическими, юридическими знаниями и быть оценщиком, инженером, юристом, брокером, психологом, продавцом, маркетологом, фотографом в одном лице.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Чтобы убедиться в компетентности риелтора, можно попросить его предъявить документы, подтверждающие его знания: дипломы, аттестаты и сертификаты. Маркером профпригодности будет и членство в профессиональных сообществах, например в Российской гильдии риелторов.

Обязательно спросите, за счёт чего можно продать квартиру в интересующие сроки и по максимально возможной цене. Попросите рассказать о личных успехах продаж в вашем районе. Важно также найти «своего» человека, с которым было бы комфортно, приятно и легко работать и общаться.

1. Как оценить недвижимость

Правильная оценка позволит продать квартиру быстро и при этом не потерять в деньгах. По словам Дениса Румянцева, средние цены можно узнать на сайте Федеральной службы государственной статистики. Но этот портал не является истиной в последней инстанции, так как стоимость конкретной квартиры складывается из нескольких факторов. На цену влияет:

  1. Количество комнат.
  2. Площадь квартиры.
  3. Планировка: изолированные комнаты ценятся выше, чем смежные.
  4. Прилегающая территория, инфраструктура: парковка и детская площадка во дворе или рядом, продуктовые магазины, школы и детсады в шаговой доступности позволят продать квартиру дороже.
  5. Этаж, на котором находится квартира: чем выше, тем лучше.
  6. Наличие балкона или лоджии.
  7. Район: учитываются близость к центру и остановкам общественного транспорта, наличие рядом парков и зон отдыха и так далее.
  8. Размер коммунальных платежей.

Чтобы самостоятельно установить цену квартиры, надо найти на рынке максимально похожие объекты. Используйте все доступные источники: сайты с объявлениями, журналы о продаже недвижимости и так далее.

Средняя цена за аналогичную квартиру и будет той, что вы ищете. Её можно немного повысить, если вы готовы ждать сделки продолжительное время, или чуть уменьшить, если продать недвижимость нужно срочно.

На объект, стоимость которого выше рыночной на 15%, приходится до 10% всех возможных покупателей, на 10% — треть. Правильно оценённая недвижимость привлечёт 60% потенциальных клиентов.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

2. Какие документы нужны для продажи квартиры

Для заключения сделки о купле-продаже недвижимости продавец должен иметь на руках:

  • паспорт;
  • свидетельство о праве собственности, если квартира приобретена до 15 июля 2016 года;
  • кадастровый паспорт на квартиру из БТИ;
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости (брать нужно в территориальном отделении Росреестра, или на сайте ведомства, или в МФЦ);
  • выписку из домовой книги о числе зарегистрированных в квартире лиц (отправляйтесь в УК, ТСЖ, ЖСК или МФЦ);
  • справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (ТСЖ, ЖСК, УК, ЖЭК или Единый информационно-расчётный центр);
  • справку о законности перепланировки, если она была проведена (БТИ);
  • нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости, если она была куплена в браке;
  • разрешение органов опеки на продажу квартиры, если её собственником является несовершеннолетний.

3. Как рекламировать квартиру

Чтобы привлечь потенциальных покупателей, нужно грамотно составить и разместить объявление о продаже квартиры.

Сделайте качественные фотографии

Недостаточно походя сфотографировать квартиру на телефон. Подготовьте свою жилплощадь к съёмке. Уберите из кадра всё лишнее, ветхое, слишком бытовое, неприятное глазу. Вытрите пыль, отмойте сантехнику, аккуратно поставьте обувь у порога, разберите тюбики и баночки на открытых полках. Добавьте элементы уюта: букет цветов на кухонный стол, декоративные подушки на диван.

10 способов преобразить квартиру, не покупая новых вещей →

Съёмку лучше провести в солнечный день.

Напишите привлекающий внимание текст

Составьте подробное объявление с указанием всех достоинств квартиры. Первая часть текста должна содержать технические характеристики: этажность дома, количество комнат, наличие лоджии и так далее.

Подумайте о преимуществах квартиры, которые не имеют значения для вас, но могут быть интересны покупателю. Например, бездетным не важно наличие рядом детских садов и школ, но близость к учреждениям образования — преимущество для большой семьи.

Разместите объявление

Подберите площадки для рекламы своей квартиры. Среди универсальных сайтов для продажи недвижимости в России — Avito, Domofond, «Яндекс.Недвижимость». В вашем городе могут существовать локальные площадки для размещения объявлений.

Не игнорируйте социальные сети. Разместите объявление о продаже квартиры на своей странице и попросите знакомых поделиться им.

Подготовьтесь к встрече

Перед демонстрацией объекта недвижимости потенциальным покупателям нужно привести в порядок не только квартиру, но и подъезд. Вкрутите яркие лампочки на лестничной клетке, помойте или хотя бы подметите её.

Дома подклейте отошедшие от стены обои, вымойте окна, прочистите сливы, чтобы не было неприятного запаха, приберитесь. Можно перед встречей с покупателем испечь пирог: есть его не обязательно, но запах свежей выпечки создаст приятное ощущение у посетителя.

Ваша задача — создать вау-эффект при любом контакте потенциального покупателя с вами и вашим объектом.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Правильно разговаривайте с покупателями

Вы хорошо знаете не только достоинства, но и недостатки квартиры. Посмотрите на неё глазами покупателя и подумайте, какие вопросы он может задать, что вызовет его недовольство. Составьте список аргументов, которые склонят пришедшего на вашу сторону.

Потенциальный покупатель, скорее всего, будет торговаться. Особенно если на встречу пришёл перекупщик, который заинтересован в том, чтобы максимально сбить цену.

Определитесь заранее, до какой стоимости вы готовы опуститься. Покупатель может приводить различные (в том числе и несуществующие) аргументы, почему вы должны продать квартиру дешевле.

Не поддавайтесь психологическому давлению, смотрите на ситуацию трезво, отстаивайте свою цену.

Договор задатка

Это документ, который подтверждает серьёзность намерений обеих сторон. Покупатель заявляет о желании купить объект недвижимости и передаёт продавцу определённую сумму (обычно 2–5% от итоговой стоимости квартиры). Владелец квартиры, в свою очередь, обязуется продать её именно этому клиенту по оговорённой цене.

Договор предусматривает санкции в случае отказа от сделки для обоих участников. Если покупатель передумает, продавец оставляет деньги себе. Если владелец недвижимости не захочет продавать квартиру, он возмещает задаток в двойном размере.

Договор купли-продажи

Перед сделкой продавец должен подготовить пакет документов на недвижимость и выписать всех зарегистрированных в квартире жильцов.

Договор купли-продажи обычно оформляется у нотариуса. Подписывается он после того, как вы получите деньги за квартиру и напишете расписку, что покупатель рассчитался с вами.

После подписания договора нужно сдать документы на регистрацию перехода права собственности на недвижимость в территориальный орган Росреестра. Госпошлина за фиксацию сделки составит 2 000 рублей.

Через банковские ячейки

Покупатель арендует сейф в депозитарии банка и заключает с учреждением договор, в котором прописываются условия доступа к ячейке бывшего владельца квартиры. Например, наличие договора купли-продажи.

Продавец, в свою очередь, арендует сейф, куда кладёт расписку о получении денег. Покупатель сможет забрать её после заключения сделки на условиях, прописанных в договоре аренды ячейки. Например, опять же при наличии договора купли-продажи.

При заполнении ячеек должны присутствовать оба участника сделки. Так продавец сможет пересчитать деньги, а покупатель — убедиться, что расписка на месте.

Через депозит нотариуса

Нотариус может провести сделку через свой счёт: забрать деньги у покупателя и передать их продавцу. Но в услугу, скорее всего, будет включена комиссия банка, размер которой зависит исключительно от аппетитов учреждения.

Передача наличными

Можно без фокусов обменять деньги на расписку об их получении. В этом случае стоит пересчитать их, рассмотрев каждую купюру на предмет подлинности. Сделку лучше проводить под камерами или при свидетелях (например, в кабинете нотариуса).

Разумеется, не стоит распространяться о том, где и когда вы получите крупную сумму денег, чтобы безопасно донести её до дома или банка.

7. Как передать квартиру новому владельцу

В день сдачи документов в Росреестр продавец передаёт покупателю ключи от квартиры. Стороны подписывают акт приёма-передачи объекта недвижимости, который подтверждает, что покупатель оставил квартиру в надлежащем виде.

Как избежать мошенничества

При сделках с недвижимостью наиболее уязвимым звеном является покупатель. Но и продавцу есть на что обратить внимание:

  1. Передача денег должна состояться до подписания договора купли-продажи. Иначе продавец рискует остаться без платы за недвижимость: сделка уже заключена и у покупателя нет оснований торопиться с расчётом. Если вы имеете дело с мошенником, он может быстро продать квартиру и исчезнуть уже с двойной порцией денег: вашей и нового покупателя.
  2. Не передавайте оригиналы документов до завершения сделки ни покупателям, ни риелтору. Иначе квартиру могут продать без вашего ведома.

Источник: https://Lifehacker.ru/kak-prodat-kvartiru/

Как продать квартиру без риэлтора

Кто занимается куплей продажей квартир

Какие бы потрясения ни происходили в обществе, люди продолжают жить. Каждая семья рано или поздно сталкивается с необходимостью продажи квартиры по той или иной причине. И часто встречаются граждане, желающие решить этот вопрос самостоятельно.

Если Вы в их числе, мой текст как раз для Вас. Он призван уберечь Вас от самых распространённых ошибок и плясок на граблях. Какой бы серьёзной ни казалась необходимость продажи, спешка только навредит. Для начала «семь раз отмерь».

Итак, вперёд!

Ошибка 1. Собственник переоценил свои силы.

Если Вы считаете, что достаточно оставить объявление на этом или другом сайте, Вы ошибаетесь. Помимо этого, для хорошего результата необходимо осуществить полноценную рекламную кампанию.

При желании в сети можно найти любую информацию. Почитайте опубликованные маркетинговые планы успешных агентов, посоветуйтесь с ними. Перед тем, как публиковать первое объявления, спланируйте все шаги.

Посмотрите другие, похожие на Вашу, квартиры, поторгуйтесь с продавцами. Подготовьте хорошие фотографии своей квартиры, составьте продающий текст. Создайте макеты листовок и баннера.

Продумайте график размещения рекламы и выберите подходящие для размещения места и площадки.

Если Вы планировали только разместить объявление и больше ничего – не размещайте пока не дочитаете этот текст до конца.

Ошибка 2. Собственник указал в рекламе личный номер телефона.

Многие продавцы в процессе и после продажи своих квартир получают сотнями звонки от моих коллег с предложениями услуг. Если Вы не хотите получать такие звонки, подключите услугу антиспам, чаще всего это бесплатно.

Или укажите номер телефона, которым Вы не планируете пользоваться после продажи квартиры. Ни в коем случае не публикуйте Ваш личный номер, поскольку он сразу попадёт в несколько баз-агрегаторов, которыми пользуются риэлторы для совершения холодных звонков.

Так Вы избавите себя от ежедневных навязчивых звонков.

Ошибка 3. Собственник разрешил одному или нескольким агентам «приводить покупателей».

Ни для кого не секрет, что спрос на квартиры в Москве не самый высокий. Чтобы удачно продать квартиру, на ней необходимо «сконцентрировать спрос» в одной точке, то есть все обращения от покупателей должен принимать один человек.

Это необходимо для правильного управления спросом (приём входящих, назначение и проведение показов, переговоры и торг), в результате чего Вы сможете продать Вашу квартиру дороже и быстрее. Как только появляется дополнительный источник рекламы (точка привлечения спроса), он перетягивает на себя часть покупателей.

А если таких точек привлечения спроса несколько, поток входящих обращений ослабевает и рассеивается, и никто из продавцов Вашей квартиры не сможет продать её выгодно. Ещё хуже, если один или несколько агентов начнут снижать цену Вашей квартиры в своих объявлениях.

Для покупателей это послужит сигналом ждать большого дисконта. Представьте, что Вы – покупатель. Вы видите объявление о продаже квартиры, Вам интересно, Вы звоните продавцу, задаёте вопросы и назначаете просмотр. Перед просмотром, или после – не важно – Вы видите другое объявление по этой квартире.

Какие Ваши действия? Вас не смущает, что у второго продавца её может купить кто-то другой? Второй вариант – Вы видите объявление по той же квартире, но дешевле.

Какие ваши действия? Вы захотите торговаться с автором первого объявления или второго? Если бы эта квартира была не единственная и уникальная, я бы как покупатель обошёл её стороной.  Поэтому, если Вы твёрдо решили сделать всё самостоятельно, строго отказывайте всем агентам и следите, чтобы никто без спроса не рекламировал Вашу квартиру.

Ошибка 4. Собственник расслабился, как только пошли звонки от покупателей и показы.

Допустим, на нужном количестве сайтов на самых дорогих позициях уже опубликованы Ваши объявления с прекрасными профессиональными фотографиями и продающим текстом. На днях из типографии привезли тираж красочных листовок, на территории уже работают расклейщики.

И вот пошли звонки, Вы назначаете первые показы. В этот момент Вам может показаться, что покупатель вот-вот найдётся и Вы, довольные собой, ослабляете накал Вашей рекламной кампании. Ни в коем случае не допускайте этого, пока не получите аванс.

Как бы Вы ни были заняты, продолжайте отслеживать и обновлять рекламу.

Ошибка 5. Собственник не ведёт учёт обращений покупателей и предложений о покупке.

Заведите журнал входящих звонков, вносите туда каждый звонок: дату и время, имя и телефон звонящего, все заданные им вопросы и Ваши ответы, достигнутые договорённости. Не забывайте спрашивать, каким способом человек планирует платить за квартиру – наличными, с помощью ипотеки.

После просмотра просите каждого покупателя, которому понравилась Ваша квартира, оставлять предложение о покупке в письменном виде, где он так же конкретно и подробно укажет все предлагаемые условия предстоящей сделки. Если покупатель отказывается написать, запишите под его диктовку.

Записывайте все договорённости (даты и темы повторных звонков, возможность повторного просмотра) и строго их соблюдайте. Через неделю после каждого показа звоните тем покупателям, с которыми не назначено дальнейших действий, берите обратную связь.

В результате Вы будете знать реакцию рынка на Ваш объект и сможете оперативно корректировать условия предложения.

Ошибка 6. Собственник готовит документы к сделке в последний момент.

Такое встречается редко, но встречается. Перед началом рекламной кампании свяжитесь с ипотечным брокером и спросите его, какие документы и справки Вам необходимо подготовить и собрать перед сделкой. В таком случае Вы будете готовы быстрее выйти на сделку, что часто бывает решающим условием.

Ошибка 7. Собственник не планирует переезд заранее.

Известно, что «свободные» квартиры  продаются легче и дороже. Не путайте «свободные физически и юридически» со свободными от альтернативы. В первом случае квартира пустая и в ней никто не прописан, во втором случае продавец ничего не покупает взамен и со сделки уносит деньги. Известно, что свободных квартир меньшинство.

Поэтому, если у Вас есть возможность продать квартиру как свободную, продавайте. Если такой возможности нет, заранее побеспокойтесь об альтернативе. Осмотрите разные варианты, выберите понравившиеся, получите скидку, выясните ситуацию.

Если окажется, что доплатить за альтернативу придётся больше, чем Вы планировали, заранее подайте заявление на ипотеку, это бесплатно и быстро. Готовьтесь к сделке так, как будто она завтра. В таком случае Вам проще будет удержать любого покупателя на Вашем варианте.

Не забывайте заранее паковать чемоданы, освобождайте квартиру по возможности заранее. Любой покупатель скорее купит квартиру, которая освобождается от старых жильцов, чем квартиру, в которой жизнь семьи продавца бьёт ключом.

Ошибка 8. Собственник неправильно торгуется.

Если Вы вели учёт обращений и предложений о покупке, если Вы осмотрели аналогичные квартиры в Вашем доме и в соседних домах – Вам будет проще избежать этой ошибки. Каждый покупатель хочет купить дешевле и будет искать любую возможность скинуть цену.

На показах некоторые покупатели будут рассказывать о преимуществах аналогичных квартир и, если Вы их видели и лично торговались с их продавцами, то вероятнее сможете отстоять торг за свою квартиру.

Обязательно каждому покупателю рассказывайте о других предложениях, которые Вам оставили другие покупатели, особенно если они оставлены в письменном виде. В таком случае покупатель уже не сможет манипулировать своим положением.

Ошибка 9. Собственник неправильно принимает аванс.

Процедура передачи аванса (или иной формы предоплаты) – самый важный этап сделки. На авансе решаются все важные вопросы, снимаются противоречия, назначаются конкретные действия для совершения сделки. Размер аванса обычно не играет роли и носит символический характер, хотя бывает по-разному.

Вам выгодно принимать небольшой аванс на тот случай, если другой покупатель уже после аванса предложит цену выше. Если Вы планируете альтернативную сделку, согласуйте с покупателем крайний срок для подбора альтернативы, размер и условия увеличения суммы аванса, или «довнесения», чтобы Вы как покупатель смогли внести аванс за Вашу альтернативу.

Подробно обсудите и пропишите случаи возврата аванса покупателю и риски в случае отказа каждой из сторон от сделки. Если на встрече с покупателем Вы «плаваете в материале» и Вам кажется, что он пытается навязать невыгодные условия – попросите паузу, изучите вопрос и назначьте повторную встречу уже во всеоружии. Если у покупателя хороший риэлтор, дело пойдёт легче.

Профессионал выстроит весь процесс и разъяснит многие сложные моменты. Но не стоит забывать, что ему платит покупатель и он работает в интересах покупателя.

Ошибка 10. Собственник неправильно проводит сделку.

Сделка – очень нервное мероприятие для всех участников. Зачастую достаточно одной ошибки, одного маленького разногласия, чтобы сделка превратилась в скандал и рассыпалась.

Поэтому перед сделкой убедитесь, что готовы все необходимые документы (договоры купли-продажи квартир, договоры аренды банковских сейфов, справки по каждой квартире, нотариальные документы). Заранее всё проверьте, согласуйте со всеми, исправьте ошибки, устраните разногласия.

Перед альтернативной сделкой рекомендую накануне встретиться со всеми участниками и определить «схему сделки» – алгоритм распределения денег по сейфам с указанием сумм, закладчиков и выемщиков, условий допуска к каждому сейфу и сроков аренды.

Убедитесь, что все задействованные лица (покупатель, нотариус, регистраторы, сотрудники банка, продавцы альтернативы и др.) готовы к сделке. В таком случае на сделке всё пройдёт быстро и на позитиве. Ни в коем случае не приглашайте юриста «для успокоения». Сколько помню сделок с «юристами», ничего хорошего.

Юристы всякий раз умничали, тратили время на пустую болтовню, раздували слонов из мух и всячески разваливали сделку. Уж лучше отойдите от принципа и наймите риэлтора для сопровождения сделки. Однако если Вы будете строго следовать моим рекомендациям, у Вас всё получится и без профессиональной помощи.

Источник: https://www.cian.ru/blogs-kak-izbezhat-10-oshibok-sobstvennikam-zhelajuschim-prodat-kvartiru-samostojatelno-286237/

Кто составляет и оформляет договор купли продажи квартиры?

Кто занимается куплей продажей квартир

Важнейшим документом при заключении сделки купли-продажи квартиры является договор.  Он содержит важнейшие условия предстоящей сделки и должен быть оформлен должным образом, чтобы она не была признана недействительной.

Кто составляет договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры обязательно должен иметь письменную форму, устные договоренности в таких крупных сделках недействительны. Без письменного соглашения невозможно переоформить права собственности на квартиру от продавца к покупателю в Росреестре. А именно это является ключевым этапом при сделках купли-продажи, без которого вся процедура лишена юридического смысла.

Документ подписывается:

  • продавцом (если собственников несколько, то все они должны подписать соглашение);
  • покупателем;
  • посредниками (участие последних необязательно, но может потребоваться, если стороны или одна из сторон не могут присутствовать при подписании договора по состоянию здоровья или из-за удаленности их проживания от места сделки).

Законодательно не регламентирован единый формат договора купли-продажи квартиры. Владельцы недвижимости составляют его в произвольном порядке с учетом специфики конкретной сделки. Также законодательно не установлен перечень лиц, которые ответственны за составление договора купли-продажи.

Гражданский кодекс содержит указание на то, что договор подписывается исключительно в добровольном порядке по соглашению обеих сторон. Это правило указывает на то, что если будет выявлен факт оказания давления на одного из участников сделки (например, шантаж или применение насилия), то сделка купли-продажи будет признана недействительной.

При заключении договора стороны должны достигнуть договоренности по таким важным аспектам, как стоимость квартиры и порядок оплаты (наличие предоплаты или задатка), точные сведения о продаваемой квартире (позволяющие однозначно ее идентифицировать), способ расчетов (наличный, безналичный, через нотариуса, ячейку в банке или аккредитив), сроки выкупа квартиры, порядок переоформления прав собственности, снятия с регистрационного учета проживающих в квартире лиц и пр.

Кто имеет право составить договор купли-продажи

Специального разрешения на подготовку договора купли-продажи квартиры не требуется. За разработку текста документа может отвечать как продавец, так и покупатель. Для этого им не требуется профильное юридическое образование. Они могут воспользоваться готовыми образцами или шаблонами договоров, которые есть сегодня в открытом доступе.

Но если стороны опасаются, что самостоятельная подготовка договора несет повышенные риски его аннулирования или признания недействительным, то они могут воспользоваться посредническими услугами по подготовке текста соглашения.

Можно выделить следующие ключевые варианты составления договора купли-продажи:

  1. Через специализированную юридическую компанию или практикующего в частном порядке юриста.
  2. Через риэлторскую компанию.
  3. Через МФЦ. Сегодня во многих МФЦ можно не только переоформить право собственности на недвижимость, но и заказать подготовку договора.
  4. Через нотариуса.

Каждый из указанных вариантов имеет свои плюсы и минусы. Самостоятельная подготовка договора позволяет минимизировать затраты на заключение сделки купли-продажи. При этом стороны без профильного образования могут не учесть при подготовке документа важные законодательные изменения или требования гражданского права, которые распространяются на юридически значимые документы.

При участии специалистов при подготовке договора он разрабатывается в индивидуальном порядке с учетом специфики продажи квартиры и в соответствии с требованиями законодательства.

Обращение к специалисту потребует определенных трат. В зависимости от региона и уровня квалификации юриста подготовка договора купли-продажи обойдется сторонам в 3-10 тыс.р. В крайнем случае, стороны могут просто обратиться за консультацией относительно содержания документа в юридическую компанию. Такие консультативные услуги обычно оплачиваются из расчета 500-1000 р. в час.

Преимущества составления договора купли-продажи нотариусом

В настоящее время участие нотариуса при заключении сделок купли-продажи квартиры не является обязательным. Исключение составляют случаи, когда в сделке участвуют недееспособные или несовершеннолетние лица, а также при продаже квартиры из общедолевой собственности.

Тем не менее, на практике нередко желающие продать или купить квартиру прибегают к нотариальным услугам при подготовке и подписании договора. Закон не запрещает обращаться к нотариусу для подготовки текста соглашения и его удостоверения.

Преимущества составления договора купли продажи у нотариуса состоят в следующем:

  1. Один экземпляр документа будет храниться у него. В случае утраты этого важнейшего документа его всегда можно восстановить, обратившись к нотариусу за дубликатом.
  2. Нотариус в обязательном порядке проверяет сделку на юридическую чистоту и заверяет личности сторон сделки: не наложен ли арест на недвижимость, не подлежит ли дом сносу, оформлены ли права собственности на квартиру должным образом, является ли продавец реальным собственником, и вправе ли он продавать квартиру. Для этого им могут запрашиваться дополнительные подтверждающие документы как у сторон сделки, так и в уполномоченных инстанциях (так, он имеет прямой доступ к сведениям из ЕГРН). Все эти действия позволяют обезопасить покупателя от заключения сделки с недобросовестным продавцом.
  3. Нотариально заверенный договор практически нереально оспорить в суде и признать его недействительным. Нотариус перед его заверением в обязательном порядке должен убедиться, что стороны осознают последствия заключения сделки купли-продажи и существенные условия подписываемого соглашения; договор не подписывается им по принуждению или под угрозами/шантажом. Для этого нотариус проводит беседу с продавцом и покупателем, разъясняет им последствия подписания договора; убеждается, что указанные им факты подтверждают реальные намерения сторон; что продавец и покупатель являются вменяемыми, адекватно воспринимают действительность и добровольно совершают действия. При необходимости нотариус сможет выступить в суде в качестве свидетеля и подтвердить данные факты.
  4. Участие нотариуса позволить сторонам не вникать в юридические тонкости сделки и доверить эту задачу профессионалу. Нотариус сам изучает нюансы сделки и готовит проект соглашения. Шансы на признание договора, заключенного с участием нотариуса, ничтожным практически нулевые.
  5. Нотариус может включить в договор дополнительные условия, которые защищают права покупателя (например, относительно сроков снятия продавца и членов его семьи с регистрационного учета или прописать дополнительную финансовую ответственность продавца за неисполнения обязательств).
  6. Помимо прочего, нотариус сможет выступить посредником при передаче денег за квартиру, что обезопасит стороны от рисков неуплаты.

Нужно понимать, что участие нотариуса – услуга весьма недешевая. Плата за нотариальные услуги в данном случае будет складываться из:

  • стоимости подготовки текста договора купли-продажи (около 5000-10000 р.);
  • госпошлина за нотариальное заверение договора;
  • плата за технически-правовую работу (в среднем – 5000 р., зависит от нотариальной конторы).

Госпошлина за нотариальное заверение договора – самая существенная часть затрат, она привязана к стоимости недвижимости. Для лиц, находящихся в родственных связях, госпошлина оплачивается в размере:

  • при цене сделки до 10 млн.р. – 3000 р.+0,2% от стоимости договора;
  • при сделке, равной или более 10 млн.р. – 23 000 + 0,1% от суммы более 10 млн.р.

Полученная сумма не может превышать 50 тыс.р.

Для оформления соглашения для лиц, которые не состоят в родственных связях, тариф рассчитывается как:

  • при стоимости квартиры менее 1 млн.р. – 3 тыс.р. +0,4% от цены;
  • при сумме договора от 1 до 10 млн.р. – 7 тыс.р.+0,2% от суммы сверх 1 млн.р.;
  • при цене сделки от 10 млн.р. – 25 тыс.р.+0,1% от суммы более 10 млн.р.

Максимальная госпошлина составляет в данном случае 100 тыс.р.

Таким образом, законодательство не регламентирует перечень лиц, которые вправе составлять договор купли-продажи квартиры.  Это может быть как продавец или покупатель, либо юристы, риэлторы или нотариус. Каждый из этих вариантов имеет свои плюсы и минусы.

Источник: https://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/sostavlaet-dogovor.html

Расходы при покупке и продаже квартиры для покупателя и продавца: кто и за что платит

Кто занимается куплей продажей квартир

Особенности несения расходов при покупке и продаже квартиры для покупателя и продавца законодательством определяются не всегда.

Некоторые путаются и не знают, кто должен оплачивать услуги риэлтора, нотариуса, юриста, банка, регистратора.

Разберемся, какие затраты обычно возлагаются на каждого из участников сделки, сколько стоят услуги разных специалистов, кто оплачивает госпошлину и в каком размере, а также другие особенности.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Какие расходы ожидают покупателя и продавца?

Продавец обязан в установленные сроки передать недвижимость, а покупатель – оплатить ее стоимость согласно договору. Порядок расчетов законодательством определяется не всегда.

Стандартно, расходы по подготовке документов к сделке возлагаются на продавца. Остальные затраты могут быть только на одной из сторон, либо поделены поровну. Рассмотрим, сколько денег придется потратить на каждом этапе сделки.

Подготовка документов на квартиру

Документы готовит продавец, он и оплачивает госпошлины за их получение:

Название документаКто выдает?Размер госпошлины (руб.)
Документ, подтверждающий основание возникновения права собственности (старый ДКП, договор дарения, мены, свидетельство о наследстве, и пр.)Заключается продавцом и другой стороной, у которой отчуждается недвижимостьПошлина не платится. Оплачиваются только услуги нотариуса или юриста. Нового покупателя это не касается.Если нужно восстановить утраченный ДКП, пошлина для Росреестра составит 200 руб.
Нотариальное согласие супруга, если квартира приобреталась в бракеУдостоверяет нотариус500 (пп.6 ст. 333.24 НК РФ)
Выписка из ЕГРНРосреестрБумажная для физлиц – 870, для юрлиц – 2 500 руб.Электронная для физлиц – 350, для организаций — 700
Разрешение органа опеки, если продается имущество несовершеннолетнегоОтдел опеки в соцзащитеНе взимается
Справки об отсутствии долгов по электроэнергии, водоснабжению, газоснабжениюРесурсоснабжающие организации
Справка об отсутствии долгов по взносам на капитальный ремонт
Справка об отсутствии долгов по плате за содержание жилья, ОДН, домофонУК, ТСЖ, РЭУОколо 50 руб.
Выписка из домовой книги, чтобы подтвердить отсутствие зарегистрированных граждан на продаваемой жилплощадиПаспортный стол

Важно! В зависимости от особенностей сделки перечень документов может различаться. Например, если собственник продает ипотечную квартиру, понадобится разрешение банка и справка об остатке задолженности. Они выдаются бесплатно.

Услуги риэлтора

Стандартно стоимость услуг риэлтора закладывается в цену квартиры, в среднем это 2-5% от суммы сделки.

Например, если человек продает недвижимость за 3 000 000 руб., риэлтор может добавить наценку в 60 000 руб., и продать за 3 060 000 руб. Продавец получит 3 000 000 руб., как и собирался, риэлтор – свои 60 000 руб.

Иногда по согласованию с собственником риэлторы закладывают свою комиссию в уже установленную стоимость.

Например, те же 60 000 руб. могут быть заложены в 3 000 000 руб. После выхода на сделку продавец получит 2 940 000 руб., 60 000 руб. заберет риэлтор.

Некоторые риэлторы устанавливают фиксированные цены за свою работу, в среднем это 70 000-100 000 руб. Если к ним обращаются продавцы, плата взимается с них представленным выше способом: при продаже квартиры собственники перечисляют указанную в договоре сумму.

Нотариус

Нотариальное удостоверение ДКП требуется, если продается доля в праве собственности, имущество несовершеннолетних или недееспособных. В остальных случаях обращаться к нотариусу необязательно.

Согласно пп. 5 п.1 ст. 333.24 НК РФ, размер госпошлины составляет 0,5% от цены договора, но не менее 300 и не более 20 000 руб. Если нужны дополнительные услуги, это оплачивается отдельно.

Например, за подготовку ДКП нотариусы берут от 5 000 до 15 000 руб. в зависимости от сложности.

Юридическое сопровождение сделки

Обратиться к юристу может сам продавец, и тогда его услуги оплачивает он. Если юридическая помощь нужна покупателю, оплата возлагается на него. Если же в ней нуждаются обе стороны, расходы делятся пополам. Все определяется по договоренности.

В среднем на юриста придется потратить от 5 000 до 15 000 руб. при простой сделке. Если нужно решить дополнительные вопросы (снятие обременения, ареста), сумма может составить до 30 000-50 000 руб. Все зависит от прайс-листа компании.

Оплата банковских услуг

Услуги банка могут потребоваться, если для расчета стороны собираются:

  1. Арендовать банковскую ячейку. Например, в Сбербанке аренда маленькой ячейки на месяц обойдется примерно в 2 500 руб.
  2. Воспользоваться аккредитивом. В Сбербанке стоимость такой услуги начинается от 1 500 руб.
  3. Воспользоваться сервисом безопасных расчетов. Этот сервис идеально подходит для сделок с недвижимостью, а плата за него составит около 3 400 руб.

Обратите внимание! Банковские услуги обычно оплачиваются покупателем, так как именно он заинтересован в том, чтобы продавец получил деньги только после успешной регистрации сделки. Но стороны могут распределить расходы между собой.

Регистрация в Росреестре

При подаче документов на регистрацию покупателем уплачивается госпошлина в размере 2 000 руб. Продавец ее не платит.

Если квартира в залоге у банка

При продаже залоговой (ипотечной) квартиры большая часть действий возлагается на продавца. Продать такую недвижимость сложнее, так как банк-залогодержатель для снятия обременений может потребовать полное погашение задолженности за счет покупателя.

Продавцу нужно заказать справку об остатке задолженности в банке и реквизиты счета, на который должны поступить деньги. Все обычно выдается бесплатно.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Ответы юриста на частые вопросы

Я продаю квартиру. Покупатель хочет, чтобы ДКП составил юрист. У меня денег нет. Кто должен оплачивать его услуги?

Услуги оплачиваются по договоренности. Закон не запрещает покупателю оплатить их, если он настаивает на обращении к юристу.

Купила квартиру. Выяснилось, что у продавца на момент сделки были долги по коммунальным услугам. Кто теперь их будет оплачивать?

По закону долги остаются за продавцом, т.к. именно на него открыт лицевой счет в УК. Если он их не оплатит, компания вправе обратиться в суд для принудительного взыскания всей суммы с бывшего собственника.

Покупаю квартиру в ипотеку, банк настаивает на страховании недвижимости. Обязательно ли это?

Да, обязательно (ст. 31 ФЗ №102-ФЗ «Страхование заложенного имущества»). Если договором не предусмотрено иное, страховку оплачивает заемщик.

Продавец представил выписку из ЕГРН, но я хочу заказать ее самостоятельно, чтобы убедиться, что все действительно так, как в ней указано. Каков размер госпошлины и кто ее обязан оплачивать?

При заказе выписки продавец оплатил госпошлину. Если она действительна, но покупатель хочет ее оформить сам, пошлину в размере 350 руб. (электронная) или 870 руб. (бумажная) оплачивает он.

Планирую покупать квартиру. Какой понадобится задаток и когда вносится полная сумма?

Задаток обычно передается по ДКП при подаче документов на регистрацию, его размер определяется сторонами. Обычно это 50 000-100 000 руб. Оставшуюся сумму продавец получает после регистрации.

Заключение Эксперта

  1. Расходы при подготовке квартиры и документов к продаже возлагаются на продавца, остальное – по договоренности сторон.
  2. Если не обращаться к юристу и оформить все самостоятельно, сделка для продавца обойдется в 1 000 руб. Этой суммы достаточно для получения всех справок.
  3. Расходы на нотариуса или юриста делятся пополам, но их может оплатить и только одна из сторон.
  4. Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью увеличивает расходы, но значительно уменьшает вероятность отказа Росреестра и регистрации и оспаривания ДКП в дальнейшем.
  5. Ни один закон не определяет, кто и за что должен платить. Продавец и покупатель решают такие вопросы самостоятельно.

Источник: https://SocPrav.ru/rashody-pri-pokupke-i-prodazhe-kvartiry

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно?

Кто занимается куплей продажей квартир

Последнее обновление: 15.03.2020

Как происходит сделка купли-продажи квартиры? Какой в ней порядок действий? Как разобраться в документах? Как не остаться без квартиры и без денег? Риэлторы утверждают, что только они знают ответы на эти вопросы. И что без их помощи обычный человек не справится.

На наш взгляд, риэлторы сильно преувеличивают свою значимость, и мы обоснуем свою позицию ниже.

Наш сайт Квартира-без-Агента.ру раскладывает по полочкам весь процесс подготовки сделки, оформления документов, заключения договора купли-продажи, организации взаиморасчетов и регистрации прав на недвижимость.

Все этапы построения сделки показаны в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ для Продавца и для Покупателя квартиры, для первичного и для вторичного рынков (графическая интерактивная схема инструкции откроется во всплывающем окне по ссылке).

Каков порядок действий при организации альтернативной сделки с квартирой и при выстраивании цепочки – см. по ссылке.

Правильно и безопасно организовать процесс сделки купли-продажи квартиры, и провести его самостоятельно, вообще-то, может любой человек. Совсем не обязательно для этого звать риэлтора и платить ему большие деньги. Не верите?

Подумайте сами. Риэлторы легко справляются с этой задачей? Безусловно. И агенты в агентствах недвижимости, и частные независимые риэлторы (коих немало на просторах России) оформляют сделки с квартирами регулярно.

А где у нас учат риэлтерской профессии, то есть организации и проведению сделок с недвижимостью? Правильно – нигде.

То есть, конечно, в самих агентствах могут по-быстрому объяснить новичку, что и как нужно делать, да еще иногда попадаются платные курсы «риэлтерского мастерства», где за несколько дней готовят «профессиональных риэлторов». Но никакой серьезной фундаментальной образовательной базы у этих «специалистов» не существует. Почему?

Какие способы передачи денег за квартиру применяются в практике рынка недвижимости – смотри в Глоссарии по ссылке.

Ответ для многих может показаться неожиданным. Все дело в том, что риэлтор – это не столько специалист по недвижимости, сколько ПРО-ДА-ВЕЦ! Такой же, как продавец автомобилей, оргтехники или, например, ювелирных изделий.

И работа его в агентстве оценивается исключительно по результатам продажи. Продал квартиру (точнее, услуги по проведению сделки) – заработал свой процент, не продал – не заработал.

Качество этих услуг и квалификация агента на размер гонорара не влияют.

Продавец автомобилей тоже кое-что понимает в машинах, но по-настоящему в них знает толк автомеханик. То же касается и риэлторов.

Базовые знания в области недвижимости позволяют им успешно продавать свои услуги, организовывать и проводить сделки.

Но разработкой Договоров купли-продажи квартир, проверкой документов и решением юридических вопросов занимаются профессиональные юристы, к которым сами риэлторы обращаются регулярно.

Почему бы любому участнику сделки с квартирой не повторить то же самое самостоятельно?

Основные знания о том, как правильно провести сделку купли-продажи квартиры можно получить бесплатно на этом сайте (см. ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ выше). А отдельные вопросы юридического характера лучше задавать не риэлторам, а профильным юристам. Их фундаментальное образование и юридическая практика в недвижимости дают больше оснований доверять их словам.

Что касается рисков в сделках с квартирами, то они есть всегда. Это аксиома, и с ней придется смириться.

Заверения агентов по недвижимости в том, что при их участии все риски исчезнут, мягко говоря, не соответствуют действительности. Это заверение всего лишь помогает им продавать свои услуги.

При этом никакой реальной (материальной, финансовой) ответственности за последствия сделки риэлторы не несут. Максимум – могут вернуть свою комиссию и извиниться. Таковы реалии рынка.

Какие основания могут быть для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной?

Что же делать? Как избежать рисков при купле-продаже квартиры? А никак. То есть избежать их полностью – невозможно.

А вот снизить их уровень до минимума – это вполне посильная задача для каждого. Точно так же – никто не может гарантировать, что не попадет в аварию, управляя автомобилем.

Но снизить риск аварии может каждый водитель, если будет соблюдать правила вождения.

Именно правила организации сделок с квартирами и положены в основу нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

С ее помощью несложно разобраться в том, как именно и в какой последовательности происходит сделка купли-продажи квартиры.

Алгоритм действий наглядно показан на схеме (во всплывающем окне) – отдельно для первичного и для вторичного рынков. А сопутствующие материалы сайта помогают разобраться в нюансах и в законодательной основе таких сделок.

Кстати, чтобы понимать и правильно относиться к риску в сделках с недвижимостью, рекомендуем посмотреть наш небольшой раздел – «О рисках сделок с квартирами».

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Сервисы для самостоятельного проведения сделок с жильем

Практика рынка недвижимости показывает, что в последние годы все больше сделок купли-продажи квартир происходит без участия агентств недвижимости, и причин этому несколько:

  1. Во-первых, с развитием интернета стало больше общедоступной информации, которая раньше была только у риэлторов (например, базы данных квартир сегодня доступны всем).
  2. Во-вторых, центральный государственный орган, отвечающий за регистрацию прав на недвижимость – Росреестр – разместил на своем сайте онлайн-сервисы, позволяющие любому желающему бесплатно или за символическую плату получить всю необходимую информацию о квартире и ее правообладателях.Подробнее об этих сервисах см. по указанной ссылке.
  3. В-третьих, по всей стране стали работать многофункциональные центры госуслуг под брендом «Мои документы». И в этих центрах, помимо всего прочего, выдают справки и выписки, необходимые для проведения сделки купли-продажи квартиры, и там же принимают весь пакет документов на регистрацию. При этом подразумевается, что все эти действия совершает Продавец или Покупатель квартиры лично, а не через агента-посредника.

Отсюда простой вывод: само государство все больше и больше создает комфортные условия для того, чтобы каждый гражданин мог решить свой квартирный вопрос самостоятельно, и оформить сделку купли-продажи без участия посредников.

А агенты по недвижимости, объективно, нужны теперь только тем, кому просто лень напрягать мозг и разбираться в этом вопросе. А еще – тем, у кого есть лишняя пачка денег, чтобы отдать ее риэлтору за те действия, которые каждый способен выполнить сам.

Кстати, на этом портале тоже есть большой набор СЕРВИСОВ, которыми пользуются сами риэлторы. И половина этих сервисов – бесплатные!

Как вносить предоплату при покупке квартиры? Задаток или аванс? В чем разница, и что чаще применяют на практике – смотри по ссылке в Глоссарии.

Кое-кто любопытный, наверное, спросит – а кто это так уверенно говорит? Откуда он это знает? Он сам-то когда-нибудь пробовал работать риэлтором и проводить сделки с квартирами? Отвечаю – это говорит бывший московский риэлтор с более, чем 10-летним опытом работы, который успешно завершил свою карьеру, и уже лет 5 как ушел на заслуженный отдых. Так что это не бредовые фантазии, а жизненное наблюдение. Как говорится – имеющий уши, да услышит.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Как происходит сделка купли-продажи квартиры можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/kak-provesti-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry-pravilno/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.