Можно ли обменять квартиру на квартиру

Содержание

Как проходит обмен недвижимости?

Можно ли обменять квартиру на квартиру

Прежде всего, нужно сделать оговорку, что на самом деле слово «обмен» подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет не о собственниках, а о нанимателях (например, муниципальных квартир). В рыночной сделке правильнее говорить о мене.

При этом договор мены в своих основных положениях мало отличается от стандартного договора купли-продажи. Более того, на практике вместо мены часто проводят двойную сделку по купле-продаже недвижимости — эта форма привычнее для всех сторон, у нее меньше рисков.

Какие права дает муниципальное жилье?

Можно ли обменять неприватизированную квартиру?

Другой возможный сценарий — альтернативная сделка. Ее плюс в том, что между продавцом и покупателем нет жесткой взаимной привязки, так что у сторон есть комфортное «пространство для маневра». Продавец избавляется от ненужной ему квартиры и вкладывает полученные деньги в покупку другого жилья.

Все ли так просто?

Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.

Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.

) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко.

И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.

Что если цена квартир при обмене не совпадает?

Чаще всего цену квартир при обмене нужно уравновесить доплатой с одной из сторон. Размер доплаты определяют по итогам процедуры оценки. Важно сказать, что доплата не обязательно деньги: это может быть мебель, новый ремонт, движимое имущество, нежилые объекты (гараж или место в паркинге, подсобное помещение, кладовая) и т. д.

В некоторых случаях несколько лотов продаются, чтобы на вырученные деньги купить один, и наоборот. Таким образом, в сделке участвует целый комплекс разнообразного имущества, которое обязательно должно быть описано в договоре.

Грамотно оформить такой документ можно только в агентстве недвижимости, поскольку он требует участия квалифицированных риелторов, оценщиков и юристов.

Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?

Возможен ли обмен жильем между городами?

Как обменять квартиру на другую?

В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:

1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).

2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.

3. Собрать пакет документов:

  • паспорт,
  • правоустанавливающие документы,
  • выписку из ЕГРП,
  • кадастровый паспорт,
  • справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
  • справку о составе семьи,
  • свидетельство о регистрации или расторжении брака,
  • письменное согласие со стороны супруга,
  • проект договора,
  • квитанцию об оплате госпошлины,
  • заявление на регистрацию сделки.

4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.

Как проходит обмен ипотечной квартиры

Закон не накладывает специальных ограничений на обмен квартиры или дома с непогашенным кредитом. Но в такой сделке обязательно должен участвовать банк, который выдал кредит. И эта процедура далеко не формальная.

С точки зрения банка, происходит смена залогового объекта, и новый объект должен быть не менее ликвидным и качественным, чем предыдущий. Банки охотнее дают согласие на мену, если заемщик аккуратно вносил платежи по крайней мере два года.

Сотрудники банка должны убедиться в юридической чистоте и хорошем состоянии объекта.

Заемщик обращается в банк с заявлением на согласование мены или продажи. К заявлению нужно приложить паспорт, идентификационный номер, свидетельство о браке, паспорт и письменное согласие супруга, а также документ, подтверждающий отсутствие задолженности по ипотечным платежам.

Альтернативная сделка: как это работает?

В чем преимущества альтернативной сделки?

Если речь идет о прямом обмене, банк налагает ипотечное обременение на новый объект и снимает с предыдущего.

Если заемщик переезжает в более дорогую квартиру, используют другую схему, основанную на договоре купли-продажи. Клиент подает заявление на согласование и заявку на новый кредит — банк налагает обременение по новому кредиту на новый объект (по нему также должны быть собраны все документы) и снимает обременение с предыдущего объекта, который контрагент получает по сделке по купле-продаже.

Самый сложный вариант — обмен на квартиру меньшей площади с доплатой. Банки редко дают согласие на такие сделки, поскольку стоимость залога снижается. Решением может стать потребительский кредит, который покрывает остаток ипотечной задолженности. Полученная в результате мены доплата несколько смягчит издержки.

Налоги при обмене жилья

С точки зрения налоговых органов обмен — это две обычные сделки купли-продажи недвижимости. И на них распространяются общие правила: если к моменту заключения договора квартира или дом находились в собственности менее пяти лет, нужно заплатить 13-процентный налог на доход (разницу между стоимостью продажи или покупки), причем обе стороны сохраняют право на вычет.

Важно напомнить, что сделка мены (как и любая другая) считается состоявшейся, когда вы получите выписку из единого государственного реестра недвижимости.

Не пропустите:

Обмен жилья по трейд-ин – стоит ли с ним связываться?

Могу ли я обменять квартиру в Казахстане на квартиру в России?

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prohodit_obmen_nedvizhimosti/100340

Обмен квартиры с доплатой на другую: как происходит, документы, налог

Можно ли обменять квартиру на квартиру

Сегодня обмен квартиры с доплатой распространен не очень широко. Шанс найти подходящий вариант жилья при условии, что его владельцы согласятся переехать в предоставленную им альтернативу, очень небольшой. Намного вероятнее взять новую квартиру в trade-in. Однако если сторонам удается договориться, обмен можно оформить достаточно просто. Как это сделать – рассмотрим сегодня.

Законодательная база

Обмену посвящен блок статей Гражданского кодекса РФ с 567 по 571. В соответствии с указанными нормами обмен квартирами оформляется договором мены. Договор считается как две купли-продажи, осуществленные по одному документу. Это означает, что:

  • сторона одновременно считается продавцом своей квартиры и покупателем чужой;
  • для оформления сделки нужен тот же пакет документов, что и при купле-продаже;
  • передачу квартиры можно оформить отдельным актом или прописать в договоре обмена, что функции передаточного документа выполняет сам контракт;
  • права собственности сторон обязательно регистрируются в Росреестре;
  • налог при обмене квартиры считается и уплачивается как при ДКП.

Кроме того, чтобы поменять квартиры можно воспользоваться альтернативным вариантом – составить на каждую отдельный договор купли продажи. Как именно обменять квартиру, зависит от конкретной ситуации.

Особой разницы в договорах нет, поэтому нужно смотреть, есть ли подходящий вариант для обмена. Если имеется – можно заключать мену, а если поиски только ведутся, то возможно лучше воспользоваться стандартным ДКП.

Так будет быстрее.

МЕНАКУПЛЯ-ПРОДАЖА
Один договор, в котором описаны все квартиры и участники. Проходит одна сделка.Удобно, если недвижимость уже найдена, а условия согласованы.На каждую квартиру составляется отдельный ДКП. Проходит две сделки.Так обменяться намного проще, чем искать вариант под договор мены.
Нотариальное заверение обязательно, если отчуждаются доли в праве или если недвижимость принадлежит ребенку. В остальных случаях – по соглашению сторон.Госпошлина в размере 2 000 рублей уплачивается за каждую квартиру отдельным чеком! Заплатить 4 000 по договору мены – неверно, пошлину придется платить заново, а излишек возвращать из бюджета.По налогам разницы нет – подробнее о налоговом вопросе читайте ниже.

Варианты обмена

В зависимости от рынка, на котором происходит обмен квартиры, бывает три варианта сделки:

  • обмен на вторичном рынке – заключается договор мены или два ДКП между физическими лицами;
  • обмен на новостройку по программе trade-in – между застройщиком и покупателем заключается ДКП, по которому в счет нового жилья идет старая квартира;
  • размен муниципального жилья под контролем администрации.

Внимание! Данная статья посвящена обмену приватизированных квартир. Как разменять неприватизированное, муниципальное жилье, читайте здесь.

Обмен на вторичном рынке

Обменять квартиру на другую на вторичном рынке вполне реально. Самый сложный этап – это поиск подходящего варианта жилья, а оформление проходит достаточно просто, с помощью одного договора мены или двух ДКП.

Обмен возможен:

  • на равноценное жилье – тогда стоимость квартир полностью совпадает, до последней копейки;
  • на большую и более дорогую недвижимость – тогда нужно производить доплату;
  • на меньшую и менее дорогую недвижимость – тогда доплату вносит вторая сторона.

Список документов

Перечень документов аналогичен обычной купле-продаже, только собирают обе стороны:

Когда документы собраны, можно оформлять договор для обмена.

Бланк договора

В договоре обмена квартиры с доплатой или без нее нужно прописать:

  • ФИО, паспорта и адреса сторон;
  • описание квартир с адресом, кадастровым номером, площадью, количеством комнат;
  • общую юридическую формулу: «Стороны производят мену принадлежащих им квартир»;
  • стоимость квартир, размер и порядок произведения доплаты;
  • порядок передачи (по акту или по договору);
  • иные условия, которые стороны сочтут необходимыми.

Стоимость указывается обязательно. В основание стороны могут положить любые цифры – рыночную, кадастровую или инвентаризационную стоимость. Прикладывать какие-либо специальные отчеты не требуется, достаточно просто оценить жилье по своему усмотрению. Размер доплаты также прописывается обязательно.

Если доплата не планируется, об этом тоже прописывают в соглашении. Цены в данном случае указывают равные.

ВНИМАНИЕ! Загрузите бланк договора мены для заполнения. Сделка нотариального удостоверения не требует, если нет несовершеннолетних собственников и не отчуждаются доли в праве.

Порядок действий

Рассмотрим, как происходит обмен квартиры на вторичном рынке пошагово:

  1. Поиск вариантов для обмена, предварительный осмотр жилья и предварительные договоренности.
  2. Сбор документов на квартиры по списку выше.
  3. Оформление соглашения.
  4. Подача соглашения в МФЦ на регистрацию прав. Прийти на подачу нужно лично с паспортами и документами по сделке. Заявление оформит сотрудник МФЦ на приеме.
  5. Регистрация занимает 3-14 дней, после чего сторонам выдаются выписки с указанием их прав на жилье.
  6. Доплату и фактическую передачу можно выполнить на любом этапе.

Если сделка проводится по двум ДКП, то в МФЦ нужно будет взять два талона – поскольку будет подаваться два комплекта документов.

Доплату можно провести с помощью любого способа, поименованного в статье по этой ссылке.

Налоговый вопрос

Поскольку обмен с доплатой или без нее приравнивается к купле-продаже, в результате сделки стороны должны заплатить налог 13% в бюджет, если недвижимость находилась в их собственности менее 3 (5) лет. При обмене с доплатой по одному договору граждане часто совершают ошибку, рассчитывая НДФЛ от суммы доплаты. Это неверно – налоговая база в данном случае будет равна цене переданной квартиры.

Пример. Сидельников А.П. и Палочкин Г.В. заключили договор мены своих квартир с доплатой. Жилье Палочкина налогом не облагается, т.к. находилось в его владении более 5 лет.

Недвижимость Сидельникова оценена сторонами в 3 500 000 рублей, из которых 3 миллиона оплачивается квартирой Палочкина, а 500 тысяч идут в качестве доплаты.

Налог нужно рассчитывать от полной стоимости – 3,5 миллионов, а не от суммы доплаты.

При этом каждый из «продавцов» имеет право на налоговый вычет с продажи и на налоговый вычет с покупки. Схема следующая:

  • в первую очередь налогооблагаемая база уменьшается на фиксированный вычет продавца – 1 миллион рублей;
  • далее эта бала уменьшается на вычет покупателя, поскольку обе сделки совершены в одном налоговом периоде – максимум, на 2 миллиона рублей;
  • от полученной суммы берется 13% – это сумма налога к уплате.

Пример. Васютина Л.А. обменяла свою квартиру стоимостью 3 000 000 рублей на другую квартиру стоимостью 2 700 000 рублей и получила доплату в размере 300 000 рублей. Налогооблагаемая база в ее случае составила 3 000 000 рублей.

Применив налоговый вычет продавца, Васютина получила 2 000 000 рублей базы. Как покупатель другого жилья она имеет право на максимальный вычет в размере 2 000 000 рублей.

Применив его, Васютина получит налоговую базу в размере 0 рублей – налог платить не придется.

Таким образом, максимальный вычет может достичь 3 миллионов рублей (1 миллион вычет продавца + 2 миллиона вычет покупателя при взаимозачете налога). Все операции отражаются в декларации 3 НДФЛ. Подробнее об уплате налога читайте здесь.

Обмен на новостройку

Совершенно другая схема, как обменять квартиру, действует при сделках на рынке нового жилья. По схеме trade-in застройщик или агентство недвижимости принимает старую квартиру для реализации и одновременно бронирует новую, фиксируя стоимость.

Внимание! По trade-in чаще всего совершается несколько договоров – на оказание услуг по реализации старого жилья за процент; договор купли-продажи с найденным покупателем; соглашение о бронировании и, наконец, договор купли-продажи нового жилья.

Есть и другая, менее распространенная схема – когда старая квартира берется в качестве части оплаты новой. Доплата производится по ДКП. Такие операции проводят застройщики.

Обычно к старому жилью предъявляются такие требования:

  • расположение в городе, в котором приобретается новостройка;
  • хорошее техническое состояние и наличие всех документов;
  • стоимость ниже цены нового жилья.

Обратите внимание! Застройщик, как правило, проводит специальную рыночную оценку, чтобы установить реальную стоимость недвижимости у независимого оценщика.

Список документов и порядок действий

Обычно застройщики просят предоставить следующие документы:

  • подлинники правоустанавливающих документов и выписку из ЕГРН;
  • техпаспорт не старше 5 лет;
  • нотариальное согласие супруга, разрешение опеки, если есть несовершеннолетние участники;
  • справка об отсутствии долгов по ЖКУ, капремонту, паспорта на электро-, водо- и газосчетчики;
  • справка о прописанных.

На основании данных документов разрабатывается ДКП по форме застройщика, после чего документ подписывается и сдается на регистрацию через МФЦ в Росреестр. После госрегистрации осуществляется окончательный расчет – доплата.

Обмен ипотечной квартиры

Если недвижимость, которую планируется обменять, находится в ипотеке, то перед сделкой необходимо ипотеку погасить. Любые сделки с заложенным имуществом необходимо согласовывать с банком, получать его согласие, иначе сделку могут аннулировать через суд, а квартиру – изъять в счет уплаты долга по ипотеке.

Получить одобрение банка на обмен ипотечной недвижимости по соглашению мены даже с доплатой практически нереально. Но есть другие способы обмена:

  • продажа покупателю с переводом на него долга по ипотеке;
  • заключение ПДКП с задатком, достаточным для погашения займа, снятие обременения и продажа жилья.

Полученные от купли-продажи деньги направляются на покупку другого жилья.

Подробнее об отчуждении ипотечных площадей читайте статью по этой ссылке.

Можно ли доплатить материнским капиталом

Доплата по соглашению мены за счет средств материнского капитала законом прямо не запрещена. Для проведения данной операции необходимо, чтобы в результате сделки условия жизни семьи улучшились. То есть обменять свою недвижимость на меньшую по площади, но более дорогую, невозможно – Пенсионный фонд будет ориентироваться на метраж и не согласует сделку.

При этом сделка проходит по общим правилам, предусмотренным для купли-продажи по материнскому капиталу, в том числе:

  • в соглашении обязательно указывается факт оплаты за счет средств материнского капитала;
  • обязательно указывается отсрочка платежа на несколько месяцев, поскольку Пенсионный фонд будет проверять документы;
  • полученное жилье нужно будет поделить на всех членов семьи, выделив всем доли.

Подробнее о процедуре приобретения жилья по материнскому капиталу читайте здесь.

Рекомендуем перед обменом с доплатой проконсультироваться в местном отделении ПФР по поводу оформления сделки. В разных регионах России складывается разная практика, в связи с которой специалист может посоветовать заключать не мену, а ДКП.

Итак, обмен с доплатой – редкая, но вполне законная сделка. Для ее оформления не требуется обращаться к нотариусу, достаточно оформить соглашение в простой письменной форме.

Уважаемые читатели! Каждый случай уникален, а законодательство быстро меняется – поэтому после изучения теоретической части статьи рекомендуем обратиться за помощью к юристу портала. Некоторые вопросы можно решить только в рамках индивидуальной консультации.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/obmen-kvartiry-s-doplatoj.html

Как происходит обмен квартиры на квартиру: советы юриста, документы, нюансы

Можно ли обменять квартиру на квартиру

Есть много причин для обмена квартиры – переезд, новое трудоустройство, намерение улучшить условия проживания. Выделяются 3 способа проведения сделки, у каждого из которых есть плюсы и минусы. Рассмотрим, как обменять квартиру на квартиру, когда мена целесообразна и выгодна, в каких ситуациях она невозможна.

Варианты обмена квартир

Для проведения обмена необходимо подготовить документацию, зарегистрировать переход прав собственности, а также доплатить за жилье, если объекты неравнозначны по цене. Если квартира ипотечная, то сделка требует разрешения со стороны кредитора.

Рассмотрим следующие способы обмена объектами недвижимости.

Прямая мена жилья

Один объект недвижимости передается в собственность в виде замены на иной объект. Каждый из участников процедуры одновременно выполняет обязательства и продавца, и покупателя.

К преимуществам прямой мены объекта относятся следующие:

  • есть возможность улучшить условия проживания при небольших затратах;
  • если участники сделки приходятся друг другу родней, то прямая мена – несложный и выгодный способ решить вопрос с жильем.

Но необходимо учитывать и минусы:

  • сложно найти подходящее жилье;
  • шансы на то, что второй стороне понравится вариант для обмена, невысоки;
  • оформление договора мены требует затрат времени на поиски объектов, согласование условий, а если меняются неприватизированные объекты недвижимости, то процедура усложняется в разы.

Если в соглашении отсутствует информация о стоимости квартиры, то объекты равнозначны по цене.

Обмен через куплю-продажу

Собственник покупает новое жилье и в то же самое время продает имеющееся. Для предотвращения финансовых рисков можно получить от покупателя задаток.

Преимущества:

  • можно быстро оформить сделку, особенно если стоимость продаваемого объекта ниже среднерыночных цен или равна им;
  • найти покупателя нетрудно, ведь нет необходимости в том, чтобы жилье последнего соответствовало потребностям и пожеланиям продавца;
  • нет необходимости получать разрешение от местных органов власти, нормы предоставления жилья в учет не входят;
  • условия сделки зависят исключительно от договоренности участников обмена.

Недостатки подобного обмена следующие:

  • приходится оформлять сразу две сделки в одно и то же время;
  • за переход права собственности нужно повторно оплатить госпошлину;
  • цены на рынке недвижимости меняются резко, и внезапное их повышение может лишить продавца возможности купить квартиру за деньги, полученные после продажи;
  • юридическая сделка рискованная: если ее признают через суд недействительной, то кто-либо из участников лишается права собственности на жилье, причем прежнюю квартиру ему не вернут – формально оба соглашения купли-продажи не связаны по отношению друг к другу;
  • необходимо заплатить налог за проданную квартиру (при этом есть возможность воспользоваться вычетом).

Обмен на новостройку (трейд-ин)

Этот вариант представляет собой смену вторичной недвижимости на объект в новостройке. Процедура заключается в организации двух юридически несвязанных сделок в одно и то же время и состоит из следующих шагов:

  1. соглашение по продаже вторичной недвижимости заключается между риэлтором и собственником жилья;
  2. жилье в новостройке бронируется с зафиксированной ценой, срок бронирования – 2-3 месяца;
  3. за период бронирования риэлтор продает объект недвижимости на вторичном рынке и направляет полученную сумму средств на приобретение новой квартиры.

Трейд-ин отличается следующими преимуществами:

  • поиском покупателей, подготовкой документации, оформлением соглашений, установлением юридической чистоты объектов занимаются риэлторы – клиент от этих обязанностей освобождается;
  • стоимость жилья в новостройке зафиксирована;
  • жилье приобретается с внесением невысокой доплаты, если после продажи объекта на вторичном рынке выяснится, что полученных средств не хватает.

Однако у данной процедуры есть и недостатки:

  • застройщик может сдвигать срок сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию;
  • за риэлторские услуги потребуется заплатить;
  • для ускорения продажи могут снизить рыночную стоимость объекта: иногда цена квартиры настолько занижена, что ее выкупают риэлторы для последующей выгодной перепродажи;
  • есть вероятность того, что сделка по продаже вторичного объекта по не зависящим от участников обстоятельствам не состоится.

Услуги трейд-ин можно заказать как у риэлторов, так и у застройщиков. Эта процедура пользуется популярностью у тех людей, которым необходимо совершить обмен в кратчайшие сроки, и они согласны на невыгодные условия. В остальных случаях рекомендуется найти покупателя на свое жилье, после чего заняться поиском подходящей квартиры в новостройке.

Если покупатель опасается, что понравившуюся квартиру в новостройке могут быстро купить третьи лица, есть такой вариант: оформление ипотечного кредита на объект, после чего – выплата ипотеки до окончания срока действия соглашения за счет средств, полученных с продажи прежнего жилья, пусть и с небольшим опозданием.

Как происходит обмен квартиры на квартиру

Когда обмен равнозначный, процесс проведения сделки состоит из следующих шагов.

  1. Получить выписку из ЕГРН на оба объекта. Она подтверждает права собственности на жилье.
  2. Сделать ксерокопии лицевых счетов для подтверждения того факта, что в квартирах больше никто не зарегистрирован.
  3. Подготовить справки об отсутствии долгов по оплате коммуналки.
  4. Письменно подтвердить тот факт, что обмениваемые объекты подходят друг другу по определенным параметрам.
  5. Составить договор мены, указав в нем такие факторы: сведения об участниках, стоимость объектов, их подробное описание, сроки проведения сделки.
  6. Обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации перехода прав собственности, предоставив уполномоченным лицам все запрашиваемые документы.
  7. Получить выписку из ЕГРН.

Обмен квартиры с доплатой на другую

Доплата со стороны одного из участников сделки может потребоваться в следующих обстоятельствах:

  • один из объектов по площади меньше другого;
  • один объект в городе, а второй – в селе;
  • один объект находится в аварийном состоянии, а второй – в новостройке.

Сделки по трейд-ин тоже часто сопровождаются доплатой.

Сумма доплаты зависит от таких факторов:

  • различие в состоянии квартир: ремонт, работа системы водоснабжения, газа, электроэнергии, а также сантехники;
  • сумма средств, полученных с продажи и необходимых человеку для приобретения новой квартиры (чем меньше сумма, тем больше доплата);
  • местонахождение жилья: если квартира расположена близко к детскому садику, школе, больнице и отличается развитой инфраструктурой, то его стоимость будет выше (по сравнению с объектами, построенными в неразвитых районах на окраине города).

Процесс обмена с доплатой аналогичен равнозначному обмену, но при этом в соглашении прописываются такие сведения:

  • сумма доплаты;
  • сроки осуществления доплаты;
  • способ расчетов между участниками сделки.

Обмен неприватизированной квартиры

Если квартира принадлежит государству или муниципалитету, то обменять его допускается на жилье с таким же статусом. Обмен может быть равнозначным и с доплатой. Необходимо получить разрешение на проведение сделки со всех членов семьи.

Для обмена неприватизированного жилья следует получить разрешение от местных муниципальных органов, предоставив уполномоченным лицам такой пакет документации:

  1. заявление с просьбой выдать разрешение;
  2. договор соцнайма;
  3. договор обмены объектами;
  4. паспорт нанимателя;
  5. выписка из домовой книги;
  6. выписка, подтверждающая отсутствие долгов по коммуналке и проживанию;
  7. разрешение от сотрудников органов опеки (при наличии в семье недееспособных, детей);
  8. бумага о санитарно-техническом состоянии жилья;
  9. техпаспорт, справка об оценочной стоимости объекта (оформляется в БТИ);
  10. ксерокопии документации на квартиру, в которую наниматель планирует переехать;
  11. разрешение от членов семейства на проведение сделки, заверенное у сотрудника нотариального агентства.

Разрешение на проведение сделки необходимо получить даже от тех родных, которые временно отсутствуют в квартире.

Заявление рассматривается на протяжении 10 дней. В основном сотрудники муниципальных органов выносят положительные решения, но есть и основания для отказа – например, дом подлежит сносу или наниматель получил иск об аннулировании договора соцнайма.

Если наниматели проживают в разных районах города или в разных городах, то им потребуется обратиться в администрацию своего района или города. Далее каждый участник процедуры на новом месте оформит договор соцнайма с местными административными органами, после чего пропишется в новой квартире.

Преимущества обмена неприватизированного жилья:

  • за проведение обмена квартир плата не взимается (но если дело дойдет до судебного разбирательства, расходы и издержки придется оплатить);
  • нет риска лишиться прав на жилье, денежных средств;
  • криминальные истории в такой сфере не случаются.

Однако есть и недостаток – найти подходящее неприватизированное жилье сложно, ведь только 20% жилья в России является собственностью государства/муниципалитета.

Вероятность того, что взаимные требования нанимателей к состоянию жилья совпадут, крайне мала.

По этой причине многие сначала оформляют такое жилье в частную собственность, после чего распоряжаются им по своему усмотрению – обменивают, продают.

Отказать в обмене личного жилья никто не вправе – есть только риск оспаривания сделки в будущем (к примеру, один из участников недееспособен). В ситуации с неприватизированным жильем причинами для отказа выступают неадекватные условия, запрет со стороны органов опеки, решение по выселению нанимателя в судебном порядке (или аннулирование договора соцнайма).

Продать или обменять? Советы

Для выбора необходимо учитывать то, что сделки по мене и купле-продаже недвижимости имеют общие характеристики:

  1. необходимо оплатить 13% налога от стоимости жилья (если человек владеет объектом более 5 лет, то оплачивать его нет необходимости);
  2. необходимо зарегистрировать квартиру на свое имя;
  3. проведение сделки невозможно, если участник не получил разрешения со стороны своего супруга, заверенное у сотрудника нотариального агентства;
  4. несовершеннолетние после проведения сделки должны быть обеспечены условиями проживания, которые были бы как минимум не хуже последних;
  5. необходимо оплатить госпошлину за регистрацию перехода прав собственности;
  6. недопустимо, чтобы жилье находилось под залогом или арестом, чтобы на него имели права другие лица;
  7. участники сделки вправе воспользоваться помощью своих законных представителей.

В то же время у этих соглашений есть и отличительные стороны:

  1. жилье, используемое по договору соцнайма, нельзя продавать – его можно только обменять;
  2. проведение сделки купли-продажи требует меньших временных затрат, поскольку при желании обменять квартиру найти желающего на обмен непросто;
  3. сделка по купле-продаже жилья сопровождается оплатой деньгами, а сделка по обмену квартир – это принятие участниками друг от друга объектов недвижимости;
  4. если соглашение необходимо аннулировать, то при продаже стороны могут столкнуться с проблемами при возврате денежных средств, тогда как при мене квартиры просто возвращаются прежним владельцам.

Таким образом, выбор между меной и куплей-продажей должен сделать собственник жилья самостоятельно, исходя из сложившихся обстоятельств и личных предпочтений. К примеру, в случае с неприватизированной квартирой иногда выгоднее оформить ее в личную собственность, после чего совершать стандартный обмен или продажу жилья.

Перед тем как начинать процесс обмена квартиры, рекомендуется обратиться к профессиональному юристу за консультацией. Он подробно разъяснит порядок действий исходя из сложившихся обстоятельств, окажет помощь в сборе пакета документации и заключении договора.

Источник: https://nedvizhka.site/oformlenie/kak-obmenyat-kvartiru-na-kvartiru

Обмен квартиры на квартиру: главные особенности сделки

Можно ли обменять квартиру на квартиру

В простонародье под обменом понимается любой тип сделки с недвижимостью, при котором новое жильё приобретается за счёт старого. Однако, с точки зрения законодательства, это ошибочное мнение.

Под обменом понимаются сделки, совершаемые только между арендаторами неприватизированной (социальной) недвижимости. В случае, если такая операция совершается между квартирами, находящимися в собственности, то используется термин мена.

Обратите внимание, что неприватизированное жильё может быть реализовано только путём обмена, тогда как для недвижимости, находящейся в собственности доступен любой тип сделки. Для социальных квартир допускаются следующие разновидности обмена:

Обмен между неприватизированными квартирами

В соответствии с действующим Жилищным Кодексом (ЖК России) обмен может совершаться только с разрешения арендодателем недвижимости. Ими могут выступать муниципальные власти или иные собственники жилья. Разрешение на совершение обмена или отказ выдаётся в течение десяти рабочих дней после подачи заявления в письменной форме.

Отказ может быть спровоцирован следующими обстоятельствами:

  • В случае внесения изменений в договор о социальном найме недвижимости или его расторжении.
  • Судебные разбирательства, объектом которого выступает обмениваемое жильё.
  • Наличие действующего постановления о непригодности помещения для проживания.
  • В случае принятия решения о переоборудовании недвижимости для других целей, капитальном ремонте или сносе здания.
  • Если обмениваемое жильё относится к коммунальному типу и реализуется лицу, страдающему хроническими заболеваниями.
  • Отсутствие разрешения от органов опеки, в случае проживания в этой недвижимости несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного члена семьи.

Кроме того, для обмена нужно получить согласие всех членов семьи, проживающих вместе с арендатором. В случае, если таковое получить невозможно, нужно подать заявление о принудительном обмене. Это можно сделать только в судебном порядке.

Условия обмена неприватизированной недвижимости регламентируются статьёй № 72 ЖК России.

При оформлении обмена между неприватизированными квартирами потребуются следующие документы:

  • Письменное разрешение арендодателя недвижимости.
  • Заявление от арендатора, подписанное всеми членами семьи, кроме несовершеннолетних.
  • Ордер, договор найма или иной документ, подтверждающий право социальной аренды этой недвижимости.
  • Справка о количестве проживающих лиц, включая детей.
  • Справка об отсутствии задолженностей по оплате за коммунальные услуги.

Мена приватизированных квартир

В наши дни мена жилья – это довольно редкое явление. Чаще всего используются альтернативные сделки.

В таком случае оформляются парные договоры купли-продажи на обе квартиры. Однако это не исключает возможности прямой мены.

При заключении договора две стороны меняются недвижимостью. В нём могут быть также прописаны особые условия. К примеру, доплата. Если одна из сторон предлагает большую по площади недвижимость, то вторая выплачивает разницу, в размере, достигнутом по устной договорённости или в соответствии с оценкой БТИ.

Обычно к прямой мене прибегают владельцы недвижимости, состоящие в родственной связи, так как такая процедура значительно уменьшает расходы на оформление сделки.

Помимо этого, в отличие от купли-продажи, если по какой-то причине сделка будет признана недействительной, то стороны просто вернут свои прежние квартиры.

Вариант обмена с застройщиком недвижимости

Мечтой многих граждан является обмен старой недвижимости на новостройку. И этот вариант существует. Если сделка заключается между физическим и юридическим лицом об обмене одной недвижимости на другую, то он называется взаиморасчёт.

Схема этой операции довольно простая, однако в большинстве своём реализуется только при посредничестве риелторов. Клиенты агентств недвижимости могут подобрать подходящий вариант квартиры в новом доме, провести оценку старого жилья и выставить его на продажу.

В отличие от купли-продажи на время взаиморасчёта квартира в новостройке, выбранная клиентом, бронируется на определённый срок или до того как будет найден покупатель на старую недвижимость. Так же как и в случае любого другого варианта обмена при взаиморасчёте может взиматься доплата, состоящая от разницы стоимости старой и новой недвижимости.

Трейд ин

Второй подвид взаиморасчёта пришёл с рынка автомобилей. Он называется трейд ин (trade in – англ.). Этот вариант обмена также производится при посредничестве риелторов.

Агентство недвижимости выкупает старую квартиру с небольшой скидкой от рыночной стоимости, а клиент на эти деньги (с доплатой или без неё) приобретает новое жильё. Позднее риелторы реализуют старую недвижимость.

Это один из самых непопулярных вариантов обмена, так как влечёт за собой потерю стоимости, но он незаменим при необходимости реализовать недвижимость быстро.

Мена недвижимости регламентируется статьями №567–571 ГК (Гражданский Кодекс) России.

Для оформления мены между приватизированными квартирами потребуются следующие документы:

  • Удостоверения личности всех сторон, являющихся участниками сделки, включая несовершеннолетних.
  • Документы о браке или разводе.
  • Согласие супруга, в случае, если недвижимость приобреталась во время брака. Его нужно получать даже в случае, если брак уже расторгнут.
  • Документы, подтверждающие право собственности на эту недвижимость.
  • Кадастровый паспорт с указанием плана недвижимости.
  • Единый жилищный документ, который включает в себя информацию из домовой книги и данные о финансовом состоянии лицевых счетов.
  • Разрешение органов опеки, в случае если в сделке есть несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные лица.
  • Разрешение совладельцев недвижимости, в случае мены долей.

В соответствии с действующим законодательством подобные варианты обмена недвижимости не предусматриваются. Это указано в части 3 статьи №72, а также в статье № 82 ЖК России. Единственный возможный вариант обмена может быть использован только после проведения процедуры приватизации социального жилья.

Во всех иных схемах это незаконны вид сделки и при попытке регистрации она будет признана недействительной.

Особенности различных вариантов обмена

Ввиду огромного количества допустимых операций с недвижимостью, каждый из вариантов наделяется особыми условиями. Обмен не является исключением. Существует ряд сделок, которые имеют свои отличительные черты.

Обмен с доплатой

Как писалось выше, при необходимости доплаты сумму разности нужно отразить в договоре. Однако, в соответствии с ЖК России, она не обязательно должна иметь денежный эквивалент.

Доплата может производиться любым другим имуществом, включая ценные бумаги. В таком случае, в договоре отражаются полные данные об этом имуществе.

К примеру, в качестве доплаты одна из сторон предлагает автомобиль.

Тогда в договоре прописываются точные данные на машину, а в дополнение к нему прикладываются документы, подтверждающие право собственности.

Обмен большой квартиры на несколько маленьких

Как и в предыдущем варианте, все сведения о каждом имуществе должны быть отражены в договоре. Отличие заключается в необходимости оформлять несколько договоров купли-продажи по количеству объектов, являющихся предметом сделки. Это несколько усложняет процедуру оформления и увеличивает расходы.

Обмены квартиры на частный дом

Квартира и дом – объекты недвижимости, относящиеся к разным категориям, поэтому требуют особого оформления. Это связано с необходимостью перерегистрировать не только недвижимость, но и землю, право собственности на которую, переходит к новому владельцу после заключения сделки.

Обмен долей

Если обмен производится между квартирой и долей в квартире или между двумя долями, то одна или две стороны должны получить согласие от владельцев других долей в этой недвижимости о проведении такой сделки. Оно должно быть приложено к договору при его заключении.

Это значительно увеличивает время оформления, так как другие владельцы долей могут принимать решение о согласии или отказе в течении месяца, после получения уведомления о намерении совершить сделку.

Налоги

Так как мена, взаиморасчёт и трейд-ин приравниваются к купле-продаже, то при заключении таких сделок нужно уплачивать НДФЛ по стандартной ставке 13%. Обратите внимание, что на недвижимость, находящуюся в собственности более трёх лет можно получить налоговый вычет.

Это право регулируется статьёй № 220 Налогового Кодекса России. Налог за обмен неприватизированных квартир не предусмотрен.

Риски

Специалисты не рекомендуют обменивать недвижимость, если одна из сторон приобрела её в собственность менее трёх лет назад. Именно такой срок отводится законодательством на оспаривание сделки. Т.е.

приобретая путём мены квартиру, находящуюся в собственности менее трёх лет, есть риск признания предыдущей сделки недействительной, в таком случае владелец недвижимости изменится, и мена автоматически будет признана недействительной.

С рисками сопряжены и сделки мены между долями. В таком случае нужно убедиться в отсутствии претензий совладельцев этой недвижимости. Также желательно убедится в согласии супруга(и) на проведение такой сделки. В таком случае риски при мене квартиры будут минимизированы.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/obmen

Хочу поменять квартиру на другую, чтобы избежать налога с продажи, так можно?

Можно ли обменять квартиру на квартиру

Я владею квартирой меньше пяти лет. Если продам, должен буду заплатить налог с дохода — разницы между тем, за сколько когда-то купил, и тем, за сколько сейчас продал. Я покупал квартиру на стадии строительства, сделал в ней ремонт, поэтому стоимость выросла примерно на 60% — соответственно, налог получается немаленький.

Я хочу переехать в другую квартиру — дороже, большей площади, но в более дешевом регионе. С моей точки зрения, я улучшаю жилье: меняю одну квартиру на другую. Мне непонятно, почему я должен ждать пять лет, чтобы улучшить свои жилищные условия. На самом деле я не получу дохода, но мне придется все равно платить налог с него.

Насколько я знаю, срок в пять лет установлен для тех, кто постоянно делает на этом деньги, но ко мне это явно не относится. Могу ли я в такой ситуации обменять квартиру на другую, минуя фазу превращения квартиры в денежный эквивалент, или еще каким-либо образом избежать уплаты налога с неполученного дохода?

Давайте сначала разберемся с договорами. Суть договора купли-продажи в том, что одно лицо продает, а другое приобретает какое-то имущество. В вашем случае — квартиру.

Но при этом с полученного дохода придется заплатить подоходный налог.

Обмен может быть с доплатой: если яхта была ржавая и дырявая, а участок — на Рублевке. Или без доплаты, если участники договора пришли к соглашению, что их объекты стоят одинаково.

Собственно, поэтому сейчас так редко встречаются прямые договоры мены. От уплаты налогов они не освобождают, зато их гораздо сложнее реализовать. проблема — найти квартиру для обмена.

При прямой купле-продаже в цепочке может участвовать несколько квартир. Например, вы продаете свою квартиру, но, чтобы ее купить, ваши покупатели должны продать свое жилье, а продавец вашей квартиры в свою очередь будет подыскивать дом для переезда.

И эти сделки совершатся, когда все участники найдут подходящие варианты.

При прямом обмене в нынешних реалиях такая цепочка маловероятна, поскольку шансы найти подходящий вариант для обмена низкие. Но раньше работала только такая схема. Например, в Советском Союзе нельзя было официально купить или продать квартиру, поэтому люди искали варианты обмена. Цепочка доходила до шести-семи квартир, причем иногда это были квартиры в разных городах.

Вы правы, что пятилетний срок установлен, чтобы ограничить перепродажу жилья для получения дохода. К сожалению, в результате борьбы с перекупщиками страдают и те люди, которые продают жилье не для заработка, а по семейным обстоятельствам.

Посмотрите на дату, когда за вами зарегистрировали право собственности.

Если вы купили квартиру после 1 января 2016 года, есть два варианта на выбор. Первый: получить налоговый вычет в размере миллиона рублей.

Сумма, за которую вы продали квартиру, уменьшается на размер вычета — миллион рублей, и налог уплачивается с остатка. Например, вы продали квартиру за 2,5 млн рублей — значит, налог придется заплатить с 1,5 млн рублей.

Этот вариант выгоден для недорогого жилья, цена которого почти не превышает размер вычета, а то и меньше его.

Налоговый вычет. В любом случае — независимо от даты покупки — вы можете получить налоговый вычет за покупку новой квартиры. Но при этом должны выполняться условия:

  1. Вы не воспользовались налоговым вычетом, когда приобретали первую квартиру.
  2. Или вы воспользовались вычетом в первый раз, но не получили по нему максимально допустимую сумму.

Допустим, вы продали квартиру в этом году за 2,5 млн рублей и купили в этом же году новую за 4 млн рублей. Поскольку квартира у вас в собственности меньше пяти лет, вы должны заплатить налог с продажи — 325 тысяч рублей.

Но так как вы купили новую квартиру и у вас сохранилось право на вычет, государство должно вернуть вам 260 тысяч рублей. Попросите зачесть вам эти средства в счет налога.

Получится, что вы останетесь должны государству только 65 тысяч рублей.

Если надумаете купить недвижимость за пределами России, получить этот вычет не удастся: государство предоставляет его только при сделках на территории нашей страны.

Кстати, если покупаете квартиру в ипотеку, не забудьте о вычете с банковских процентов. Он не ограничен сроком, а обращаться за ним можно в течение всего периода выплаты кредита. Но есть ограничение по сумме: можно вернуть 13% от суммы процентов по кредиту, но не больше чем от 3 млн рублей. Получается, что вы сможете получить обратно максимум 390 тысяч. И тоже только один раз.

Посчитайте, какой вариант будет для вас самым выгодным. Если набегает чересчур большая сумма, в крайнем случае подождите с переездом, пока не истечет пять лет с момента регистрации права собственности.

Или попробуйте поднять цену квартиры и включить затраты на налог в стоимость. Так у вас будет возможность получить ту сумму за квартиру, которую вы планировали получить, и при этом заплатить налог.

Вдруг найдется покупатель, готовый купить ваше жилье по такой цене.

Мы не рекомендуем уклоняться от уплаты налога через нарушение закона. К примеру, указывать в договоре купли-продажи заниженную цену квартиры и оформлять разницу расписками.

Допустим, вы продаете квартиру в июне и указали в договоре стоимость 990 тысяч рублей. А кадастровая стоимость вашей квартиры на 1 января этого года была 5 млн рублей. Если применить коэффициент 0,7, то получим сумму 3,5 млн рублей. Именно от нее налоговая насчитает вам налог на проданное жилье, хотя в договоре у вас будет фигурировать 990 тысяч рублей.

Кстати, если бы вы реально обменивали квартиру на другую, доход посчитали бы либо по рыночной цене полученной квартиры, либо по кадастровой стоимости переданной квартиры с коэффициентом 0,7. В зависимости от того, что больше.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/obmen-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.