Нужен ли риэлтор при покупке

Содержание

Стоит ли нанимать риэлтора при покупке квартиры в ипотеку: подводные камни и риски

Нужен ли риэлтор при покупке

При покупке жилья через агентства недвижимости приходится платить от 1 до 3% от его стоимости, а некоторые компании повышают цену до 8%. В общей сложности переплата может составлять 200 000 – 300 000 руб.

в зависимости от итоговой суммы, поэтому многие задаются вопросом, как купить квартиру без риэлтора в ипотеку или за свои деньги.

Пошаговая инструкция поможет сделать это грамотно и с минимумом рисков, а также произвести сделку в наиболее короткие сроки.

Причины привлечения к сделке риэлтора

Риэлтор – это посредник (юридическое или физическое лицо), занимающийся вопросами совершения сделок купли-продажи, обмена или аренды жилья.

В его обязанности входит не только поиск подходящих квартир, но и обеспечение юридической безопасности.

Профессиональные риэлторские агентства, дорожащие своей репутацией, обязательно проверяют жилище на наличие обременений путем направления запросов в Реестр недвижимого имущества и различные организации.

Заказывая услуги риэлтора при покупке квартиры в ипотеку или за наличные деньги, покупатель может быть уверен в следующем:

  • На недвижимости отсутствуют обременения, а ее законный владелец точно установлен и вероятность, что она продается лицом, не имеющим право собственности, близка к нулю.
  • Место, на котором построен дом, соответствует всем стандартам и предназначено именно для такой застройки.
  • Сделка будет оформлена надлежащим образом: предоставлен полный пакет документов и справок, а процедура перерегистрации прав произведена своевременно.
  • Если часть продающейся квартиры принадлежит третьему лицу, не участвующему в сделке, покупатель будет об этом проинформирован. Это позволит избежать судебных тяжб, т.к. при предъявлении права собственности на долю в имуществе иск гражданина будет удовлетворен с вероятностью в 99%, а также возможно аннулирование сделки.

В настоящее время приобретение квартиры в ипотеку сопровождается рядом рисков, и риэлтор помогает их минимизировать. Если в агентстве работают квалифицированные специалисты и оно дорожит своей репутацией, вся сделка будет проверена тщательнейшим образом.

Зачем нужен риэлтор?

Многие считают, что риэлторы помогают взять ипотеку и это на самом деле так. Обращение к ним актуально в нескольких случаях:

  • Доходы потенциального заемщика невелики или он не может документально подтвердить их.
  • Ранее были допущены просрочки по выплате кредита, отчего испортилась кредитная история и есть шанс, что заявку на жилищный заем не одобрят.
  • Гражданин не может самостоятельно заниматься поиском наиболее выгодных программ кредитования или квартир, не разбирается в тонкостях составления документов при оформлении ипотеки, либо хочет полностью исключить вероятность покупки жилья с обременением, но не знает, как произвести проверку.

Как показывает практика, лучше всего обращаться в крупные риэлторские агентства. Частные риэлторы не слишком дорожат своей репутацией, а большие компании зачастую имеют огромный опыт работы, широкую базу и не хотят портить свой рейтинг.

Что входит в услуги риэлтора при покупке квартиры?

Общий перечень того, что входит в обязанности риэлтора при обращении к нему клиента, делающего купить квартиру, выглядит так:

  • Консультирование по вопросам сложившейся ситуации на рынке недвижимости: ознакомление со средними ценами на кв. м. жилья, предложениями и рейтингом застройщиков. Специалист может порекомендовать наиболее оптимальный район проживания в зависимости от суммы, которой владеет клиент.
  • Поиск подходящих вариантов недвижимости. Определившись с территорией, на которой будут рассматриваться варианты покупки недвижимости, риэлтор приступает к поиску квартиры.
  • Поиск подходящих ипотечных программ, взаимодействие с банками, разъяснение клиенту их условий.
  • Ведение переговоров с покупателем. Специалист может представлять интересы покупателя без его участия.
  • Оформление всех документов: договора купли-продажи, ипотечного соглашения с банком, свидетельства о праве собственности.

Риэлторы обеспечивают полное юридическое сопровождение сделки от первого до последнего этапов: подготавливают необходимые документы (договор купли-продажи, справки для получения ипотеки и т.д.), проверяют жилище на наличие обременений, участвуют в процедуре покупки недвижимости, а впоследствии производят регистрацию права собственности в Росреестре.

На сегодняшний день законодательная ответственность для специалистов по недвижимости не предусмотрена, поэтому вероятность возврата денег в случае неудовлетворительного результата ничтожно мала.

Чтобы исключить неприятные последствия, желательно перед обращением в агентство прочитать отзывы о нем, и только потом принимать решение, нужно ли вам нанимать риэлтора, или лучше справиться самостоятельно.

Плюсы в обращении к риэлтору

Существует несколько причин, по которым многие привлекают риэлторов для совершения сделок купли-продажи недвижимости:

  • Полное сопровождение процедуры от начального этапа до фактической регистрации права собственности нового владельца квартиры.
  • Экономия времени. В профессиональных агентствах есть постоянно обновляемые жилищные базы, поэтому на поиск подходящей жилплощади для клиентов у них уходит не слишком много времени. Если заниматься этим самостоятельно, можно потратить несколько месяцев.
  • Обычному человеку, не искушенному в юридических тонкостях, трудно проверить жилище на обременения. Риэлторы действуют по уже отработанным схемам и знают, каким нюансам следует уделить особое внимание.

Покупка квартиры через агентство действительно позволит сэкономить собственное время и приобрести подходящее жилье в более короткие сроки, но не стоит забывать, что это возможно лишь в том случае, если делом занимаются профессионалы.

Отрицательные стороны

Обращение к риэлторам имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Последнее заключается в следующем:

  • Нет никаких гарантий в качественном проведении сделки. Ответственность посредников законодательством не предусмотрена, поэтому при возникновении проблем обжаловать все через суд будет проблематично.
  • Большинство риэлторов обладают хорошими навыками продажи и могут убедить клиентов купить недвижимость, не соответствующую их запросам. Здесь все зависит только от покупателя, поэтому следует быть внимательным на консультациях.
  • Стоимость риэлторских услуг достаточно высока. В большинстве случаев они требуют выплату задатка – платежа, не подлежащего возврату. Если клиент передумает покупать жилище через компанию, деньги вернуть не получится.

Сколько стоят услуги риэлтора при покупке квартиры?

Максимальная стоимость риэлторских услуг законодательством не ограничивается, однако средняя цена на рынке составляет от 3 до 8%. Здесь все зависит исключительно от условий компании.

Теперь о том, нужно ли платить риэлтору при покупке квартиры. До получения свидетельства о регистрации права собственности полную оплату вносить нельзя – выдается только задаток. Пренебрегая этим правилом, есть вероятность лишиться денег и заниматься поиском жилья самостоятельно.

Тонкости оплаты зависят от ситуации:

  • Если обе стороны сделки привлекают одного риэлтора, то он получает оплату своих услуг от каждой из них. Например, для покупателя и продавца он может устанавливать по 3% комиссионных, соответственно, оба должны будут заплатить после оформления всех документов.
  • Если у продавца и покупателя разные риэлторы, то оплата также производится каждому из них.

Если риэлтор занимается поиском жилья на вторичном рынке или в новостройке, все нюансы касаемо оплаты стороны должны оговаривать заранее. Впоследствии они указываются в договоре между специалистом и покупателем либо продавцом.

При покупке жилья в ипотеку ситуация аналогична. Некоторые агентства устанавливают комиссионные в фиксированной стоимости, но отдавать им деньги следует только после завершения последнего этапа сделки.

Если приобретается недвижимость по военной ипотеке, оплату услуг производит покупатель – заказчик сделки. Законодательством не предусмотрено обязательное привлечение риэлторов для проведения процедур купли-продажи жилья, поэтому оплата производится клиентами из собственных карманов.

Как выбрать риэлтора?

Если не хочется вдаваться в тонкости заключения сделки и доверить все риэлтору, для поиска хорошего специалиста следует воспользоваться простыми, но эффективными рекомендациями:

  • Найти агентство легче всего через интернет. Рекомендуется обратить внимание на отзывы. Нередко они бывают «заказными», поэтому, если о компании написано слишком много в доброжелательно-лестном ключе, это должно оттолкнуть. Правдивые отзывы часто написаны лаконично, но люди дают разъяснения: в чем была оказана помощь, как быстро риэлтор справился, и т.д.
  • Лучше всего обращаться в агентство по рекомендации друзей или знакомых, которые уже пользовались его услугами.
  • Если специалист действительно заинтересован в успешной сделке, он согласится встретиться с клиентом на нейтральной территории и не будет убеждать его лично приехать в офис. Также он не станет навязывать свои услуги, но по манере общения и знанием рынка можно определить компетентность риэлтора.
  • Перед подписанием договора об оказании услуги следует тщательно ознакомиться с его условиями. Он должен быть составлен прозрачно и на понятном для клиента языке. Если есть непонятные детали, специалист обязан разъяснить их.

Если приобретается квартира от застройщика, не лишним будет пообщаться и с его представителем, чтобы узнать все условия. Для этого достаточно посетить вместе с риэлтором офис компании и ознакомиться с критериями, указанными в предварительном договоре купли-продажи.

Подводные камни и риски при покупке квартиры без риэлтора

С юридической точки зрения подводные камни при совершении сделки купли-продажи без участия риэлтора заключаются в следующем:

  • Есть вероятность нарваться на мошенников. Например, продажа может быть осуществлена по поддельным документам или по доверенности. Дело в том, что проводить сделки имеет право только собственник и, если он выдал доверенность, впоследствии он может ее аннулировать.
  • Оформление права собственности с нарушениями. Это обычно касается приватизируемых квартир: продавец обещает снять регистрацию после выполнения сделки, но впоследствии отказываться выполнять обещание.
  • Покупка квартиры с обременением. Например, если она была получена в наследство, впоследствии могут объявиться другие правопреемники, даже если они не были указаны в завещании. Здесь достаточно решения суда о включении граждан в круг наследников, если они имеют право на обязательную долю в имуществе.
  • Продажа квартиры недееспособным лицом. Внешне определить дееспособность проблематично, а интересы таких граждан должны представлять опекуны. Если же они продают жилище самостоятельно, впоследствии сделка может быть оспорена.
  • Включение дом в план расселения. Это часто встречается при покупке квартиры в старых домах, причем продавец может даже не знать о сложившейся ситуации. Грамотные риэлторы же стараются исключить риск приобретения такой недвижимости.

Несмотря на вышеперечисленные факторы, покупка имущества самостоятельно все же возможна, но для этого необходимо следовать алгоритму действий.

Как купить жилье в ипотеку без риэлторов?

Чаще всего при приобретении жилища в ипотеку услуги риэлторов вовсе не требуются, т.к. банки самостоятельно обеспечивают юридическую безопасность сделки, не взимая за это плату. Им самим важно, чтобы клиент купил хорошее жилье и впоследствии своевременно погашал задолженность.

Чтобы купить жилплощадь и не нарваться на неприятности, необходимо соблюдать все этапы сделок.

Шаг 1: проверяем право собственности на квартиру и обременение

Чтобы удостовериться в том, что недвижимость продает именно собственник и на ней отсутствуют обременения, можно воспользоваться одним из следующих способов:

  • Формируем запрос на сайте Росреестра, введя адрес квартиры и кадастровый номер. Если после подтверждения операции адрес не отображается, значит, в ЕГРН нет информации о недвижимости.
  • Заказываем выписку из ЕГРН. В ней отражается информация об основных характеристиках объекта недвижимости. Получить ее можно через электронные сервисы или в МФЦ.

Шаг 2: проверяем личность собственника

Здесь все достаточно просто: нужно сверить данные паспорта с информацией, содержащейся в свидетельстве о праве собственности. Чтобы исключить продажу квартиры недееспособным лицом, рекомендуется регистрировать сделку у нотариуса.

Шаг 3: проверяем приобретаемое имущество

При проверке недвижимости желательно выполнить следующее:

  • Попросить ознакомиться с копией домовой книги. Это позволит исключить наличие других зарегистрированных лиц на жилплощади.
  • Запросить справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Ее выдает РЭУ или УК.
  • Ознакомиться с техпаспортом, чтобы исключить выполнение незаконной перепланировки владельцем.

Шаг 4: соблюдаем безопасность при передаче денег

Если жилище приобретается в ипотеку, деньги переводятся продавцу безналичным расчетом на последнем этапе. При покупке жилья за наличные следует полностью расплачиваться только после регистрации права собственности. Если сотрудники Росреестра найдут недостатки и признают оформление жилплощади в собственность из-за них невозможным, вернуть купюры будет проблематично.

Шаг 5: представляем документы на регистрацию

Чтобы покупатель смог зарегистрировать право собственности на жилье, ему необходимо предоставить в Росреестр следующие документы:

  • Свидетельство, оформленное на продавца.
  • Паспорта обеих сторон.
  • Кадастровый паспорт.
  • Договор купли-продажи в трех экземплярах.
  • Заявление.
  • Квитанция об оплате госпошлины.
  • Техпаспорт.

Срок рассмотрения обращения составляет 10 дней, после чего заявителя информируют о принятом решении. Помимо Росреестра, граждане могут обращаться для регистрации права собственности в МФЦ, при этом требования к документам и сроки оформления будут аналогичны.

Загрузка…

Источник: https://IpotekaKredit.pro/pokupka/kak-kupit-kvartiru-bez-rieltora-poshagovaya-instruktsiya

Кто такой риэлтор?

Нужен ли риэлтор при покупке

Многие из тех, кто сталкивался с покупкой или продажей квартиры, задавались вопросом – нужен ли риэлтор для совершения этой операции, или можно эту задачу решить самостоятельно, без помощи посредников?

Чтобы ответ стал понятен, достаточно разобраться в том, кто такой этот чудо-персонаж – риэлтор – и в чем его функции. Раскроем некоторые профессиональные секреты.

На практике, многие риэлторы стали таковыми всего лишь однажды купив или продав свою собственную квартиру. Пройдя весь процесс «от и до», они убедились, что в этом нет ничего суперсложного, для этого не требуется специального образования и длительного обучения.

А что же нужно для того, чтобы стать риэлтором?

Парадоксально, но для этого любому человеку достаточно взять газету или зайти в интернет, найти объявление типа «Приглашаются агенты по недвижимости. Можно без опыта. Оплата – % от сделки», прийти в агентство и сказать, что работать риэлтором – это ваша мечта детства. Всё.

Уже через пару недель вы будете самостоятельно вести сделки, если, конечно, сумеете найти себе клиента.

Да, на первых порах вам будут помогать «старшие товарищи» из того же агентства. Но эта помощь будет «точечная», т.е. только в отдельные моменты подготовки сделок. Всю остальную рутинную работу вы будете выполнять сами. И в этом вся суть! Риэлтором может стать практически каждый человек, и довольно быстро.

Почему в агентствах недвижимости стараются избегать ситуаций, когда Продавец и Покупатель квартиры свободно общаются напрямую? Почему все вопросы по организации сделки покупки-продажи квартиры агенты пытаются замкнуть на себе? Ответ прост.

Риэлторы сами прекрасно понимают, что во многих случаях прямое общение Продавца и Покупателя может привести к тому, что риэлтор станет им просто не нужен.

И самый верный способ удержать клиента и получить с него деньги – это сразу заключить с ним агентский договор об оказании услуг.

Как вносить предоплату при покупке квартиры? Задаток или аванс? В чем разница, и что чаще применяют на практике – смотри по ссылке в Глоссарии.

Парадокс в том, что основная «головная боль» риэлтора это вовсе не организация сделки, а поиск и «обработка» клиентов, борьба со своими же коллегами-конкурентами за место под солнцем.

Именно «работа с людьми» ставится во главу угла работы риэлтора, которому необходимо продать свои услуги, уговорить, убедить клиента, что без него (без риэлтора) клиент сам не справится.

Если клиент найден, то процесс организации сделки идет по типовому шаблону, «по накатанной колее» и, чаще всего, больших сложностей для агента не представляет. Основные же трудности и нервотрепка риэлторов происходит от общения с «непонятливыми» и «непослушными» клиентами, как своими, так и чужими (контрагентами по сделке).

Поэтому, если убрать из профессии риэлтора ту часть, которая связана с продажей его услуг и «работой с людьми», то оставшаяся часть – собственно алгоритм действий по подготовке сделки купли-продажи квартиры – окажется совсем небольшой, и доступной для освоения любому желающему.

Росреестр и регистрация сделки купли-продажи квартиры – сроки, условия, госпошлина, документы.

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Так нужен ли риэлтор при продаже или покупке квартиры?

Данный ресурс – «Квартира-без-Агента.ру» – создан для того, чтобы каждый мог освоить правила подготовки и проведения сделок с квартирами самостоятельно, без привлечения посредников и риэлторов.

А роль «старших товарищей», которые помогут в отдельных сложных моментах, мы отвели профессиональным юристам — в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ указано и выделено красным цветом, в какие именно моменты может потребоваться дополнительная консультация юриста.

Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру – что это такое, какую информацию содержит, где и как получать? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Стоит ли обращаться к риэлтору, зависит, прежде всего, от наших собственных знаний в области купли-продажи жилья. Если правила игры нам абсолютно не знакомы, то риэлтор кажется нам единственным спасением.

Но стоит познакомиться с этими правилами поближе, и тут же начинаешь осознавать, что вопросы покупки-продажи квартиры вполне решаемы, а грамотная юридическая поддержка обходится в десятки раз дешевле, чем услуги агентов по недвижимости.

Кстати, на авторитетном бизнес-портале «РБК» есть статья под названием «REALTOR, GAME OVER». В ней автор ставит вопрос: «Кто же такой риэлтор, и так ли он необходим при покупке квартиры?»

Вот ключевые выдержки из этой статьи (цитаты):

«Каковы правила игры в риэлтора? Собственно говоря, незамысловатые. Начинающему игроку достаточно просто произнести вслух «я риэлтор», и можно начинать играть. На первом этапе игроку важно примкнуть к какому-то клану. Кланы — агентства недвижимости — принимают риэлторов охотно, именуя их стажерами. Стажеру быстро рассказывают правила игры: «Иди и расскажи знакомым, что ты теперь риелтор»…

…Получается, что агент по недвижимости своих четких прав и обязанностей не знает, а начинает играть в риэлтора. Все было бы хорошо для риэлтерских кланов, но в жизнь ворвался интернет.

Риэлторы до сих пор не поняли: их уничтожает не кризис на рынке недвижимости, а альтернативная система, позволяющая экономить время.

Интернет снабжает клиента знаниями, позволяющими экономить время, поэтому он не видит необходимости платить агенту».

Эту же мысль продолжает и вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Андрей Добрый (цитата):

«Одна из очевидных проблем отрасли: большинство риэлторов больше не могут предложить клиенту каких-то эксклюзивных знаний, которые он не в состоянии получить самостоятельно».

Но мы ни в коем случае не утверждаем, что все риэлторы бесполезны и никому не нужны. Безусловно, среди них есть и настоящие профессионалы своего дела, которые способны не только выстроить сложные многоступенчатые альтернативные сделки, но и обеспечить своим клиентам серьезное снижение риска.

Беда в том, что этих профессионалов очень мало среди огромной армии риэлторов. Основная же масса агентов по недвижимости – это случайные и плохо подготовленные люди, которые просто решили заработать, соблазнившись слухами о высоких гонорарах.

Это подтверждает тот же вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга (цитата, 2019 год):

«…в профессии (риэлтора – Прим.) слишком много “лишних” людей, которые размывают ее статус. В России по разными оценкам называют себя риэлторами 200-400 тыс. человек, при этом аттестованных, по данным РГР, всего 16 тыс.»

И дело даже не в аттестации (ведь профессионалом может оказаться и не аттестованный риэлтор), а в том самом большом количестве «лишних людей» (читай – дилетантов, любителей), которые называют себя риэлторами, и ничего не боясь, проводят сделки с чужим имуществом.

Какой отсюда вывод?

  • Во-первых, найти риэлтора профессионала – это большая удача, гораздо чаще попадаются те самые «лишние люди».
  • Во-вторых, чтобы отличить профессионала от дилетанта (что совсем неочевидно на глаз), нужно, как минимум, разбираться в том, что и как они должны делать. То есть нужно знание предмета.
  • В-третьих, если знание предмета получено, то необходимость в услугах риэлтора резко снижается, т.к. оказывается, что все его действия может повторить практически любой человек.

А где получить это «знание предмета»? Для этого и создано методическое пособие «КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру», которое раскладывает по полочкам все нюансы и правила купли-продажи квартир.

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

Организовать сделку купли-продажи квартиры самостоятельно, или заплатить за это риэлторам – каждый решает сам. Но даже если вы решили обратиться в агентство недвижимости, наш сайт-методичка все равно будет вам полезен.

Во-первых, вы будете хорошо понимать процесс, и контролировать своего риэлтора (все ли он сделал из того, что нужно).

А во-вторых, вы будете понимать, за что именно вы ему платите.

 О Проекте:

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/o-proekte/kto-takoj-rieltor/

Нужен ли мне риелтор – Вторичное жильё – Журнал Недвижимости

Нужен ли риэлтор при покупке

Риелтор — это человек, который помогает купить квартиру: даёт советы на этапе подбора жилья, договаривается с представителем собственника или собственником, проверяет документы, ведёт переговоры о скидке, готовит сделку и её оформление. У риелтора нет какого-то специального образования — только опыт и связи. По сути, он не делает ничего такого, с чем не справился бы обычный человек, располагающий временем и обладающий упорством.

Если вы покупаете квартиру в новостройке и уже определились с жилым комплексом и застройщиком, обращайтесь к нему напрямую. У каждой крупной компании есть свои менеджеры по продажам — они помогут подобрать конкретный вариант и всё оформить.

А вот при покупке недвижимости на вторичном рынке, где часто заключаются альтернативные сделки, риелтор нужен почти всегда из-за сложных цепочек сделки и тонкостей с документами.

Вы можете сделать всё самостоятельно, но потратите на это немало сил и времени и, возможно, упустите что-то важное.

Выбор квартиры

Подобрать подходящий вариант можно самостоятельно, если вы точно знаете, чего хотите.

Но если деньги есть, а представления об идеальной квартире или времени осматривать всё подряд нет, заботы по подбору берёт на себя риелтор.

Вы расскажете, что хотите купить и за сколько, а он оценит рынок, предложения и сделает подборку самых выгодных вариантов. Вам останется только съездить на просмотры и выбрать понравившуюся квартиру.

Опытный риелтор лучше знает рынок и ситуацию в городе: например, может рассказать, в каком районе планируется шумная застройка, реновация или прокладка шестиполосного шоссе прямо под окнами строящегося дома. Это убережёт от выбора якобы привлекательного варианта, который перестанет быть таковым уже через пару лет.

Риелтор берёт на себя переговоры с застройщиком, продавцом или его риелтором. Это очень долго и утомительно. Нужно уметь договариваться, торговаться и аргументированно просить о скидках — часто риелтор может существенно снизить стоимость покупаемого жилья. Он знает среднюю цену квадратного метра, статистику закрытых сделок и реальную стоимость жилья.

Проверки

Риелтор проверяет все документы: собственников, юридический статус квартиры, техническое состояние. А затем готовит необходимые уже для совершения сделки документы и составляет договоры. Он же помогает в проведении сделки в банке и в регистрации всех документов. Особенно это нужно, если вы покупаете вторичное жильё и у вас альтернативная сделка со множеством нюансов.

Часто нечестные продавцы пытаются скрыть недостатки квартиры (несогласованную перепланировку, например, или проблемы с документами) и продать её подороже. Работа риелтора — тщательно всё проверить и указать на такие недостатки. Если они не критичные, то просить скидку.

Иногда продавцы вторички отказываются иметь дело с частными лицами без риелтора. Они объясняют это тем, что работать с непрофессионалами долго, нужно всё объяснять неопытному покупателю. Это, конечно, незаконно, но если очень хочется купить именно эту квартиру, придётся нанять риелтора.

Ответственность

Добросовестный риелтор проверит всё по максимуму. Как правило, он работает в паре с юристом, который помогает ему. Но полной безопасности сделки на вторичном рынке гарантировать никто не может: некоторые вещи (подлинность паспорта владельца, кредитную историю или его семейный статус) просто невозможно легально проверить.

Вы можете воспользоваться услугами страховых компаний и застраховать титул — своё право собственности. Если сделку признают недействительной, вам вернут все деньги.

Если по вине риелтора сроки сделки или фактической передачи вам квартиры затягиваются (скажем, он неправильно оформил документы), вы можете потребовать снизить сумму его вознаграждения.

Но риелтор не несёт ответственности за то, насколько добросовестно вы и продавец выполняете условия договора.

Ипотека

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, риелтор может искать для вас варианты ипотечных программ и вести переговоры с банками, чтобы выбрать самый выгодный вариант. Это хорошая возможность сэкономить и получить ипотеку на лучших условиях: некоторые банки предоставляют скидки клиентам крупных агентств недвижимости.

Выбор риелтора

Риелтора чаще всего ищут по рекомендациям друзей. Помимо расценок, обратите внимание на историю работы фирмы и опыт риелтора, который будет с вами сотрудничать. Важно понимать, что специалиста нужно подбирать для решения своих задач.

Если знакомые порекомендовали вам риелтора, который помогал им сдать квартиру, не факт, что он справится, например, с покупкой коммуналки с расселением. Или риелтор работает только с элитной недвижимостью, а в эконом-классе разбирается плохо.

Расскажите риелтору о своей ситуации и задайте вопросы:

  • Как давно вы работаете риелтором?
  • С какими сегментами рынка вы работаете?
  • Какие типы сделок вы вели?
  • Что входит в ваши услуги?
  •  Какие у вас есть инструменты для подготовки моей сделки?  
  • Что вы будете проверять?
  • Работаете ли вы с нотариусом или юристом? Сможете ли найти специалистов, если возникнет необходимость?

Если человек отказывается отвечать на вопросы, путается, реагирует агрессивно: «Да я сколько лет работаю! Я профессионал, что я вам тут рассказывать буду!», стоит задуматься. Хороший риелтор ещё и хороший переговорщик, и немного психолог.

Сейчас некоторые риелторы активно ведут в социальных сетях профессиональные блоги, так что попытайтесь узнать о человеке больше из интернета.

Риелторы могут работать как частным образом, так и как представители агентства — и с теми, и с другими обязательно заключайте договор. Его можно написать и в свободной форме, помощь юриста необязательна.

В договоре должно быть прописано всё, что должен сделать риелтор (проверить историю предлагаемых квартир, подлинность сведений, которые предоставляют собственники, сопровождать сделку до окончания оформления всех документов и передачи вам квартиры и так далее), и в какие сроки он обязуется это сделать.

Условия

Как правило, риелтор работает за процент от сделки. Сумма может варьироваться, например в Москве это обычно  2-5%.

В договоре всегда указывается стоимость всех работ, и в процессе поиска вариантов или оформления сделки риелтор не должен просить дополнительную плату.

Платить риелтору нужно после выполнения им всех взятых на себя обязательств (то есть после заключения сделки и оформления документов).

При заключении сделок в элитном сегменте комиссию риелтору выплачивает продавец. Недобросовестные агенты часто пользуются незнанием покупателя, чтобы получить свой процент и с него, и с продавца.

Подведём итоги

Риелтор — это агент, его услуги необязательны. Тем не менее работа с риелтором сэкономит вам время, обеспечит комфорт при поиске квартиры и оформлении документов, поможет получить скидки и снизить стоимость сделки, минимизирует возможные риски — особенно если ваша сделка заключается на вторичном рынке.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Наташа Савинова

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/nuzhen-li-mne-rieltor/

Можно ли обойтись без риэлтора?

Нужен ли риэлтор при покупке

Некоторые считают, что найти на сайте-агрегаторе квартиру с определенными параметрами — дело на пару вечеров. Дальше — договаривайтесь о цене и идите в банк на сделку. Зачем платить ощутимую для кошелька комиссию, если все легко и просто сделать самостоятельно?

Самостоятельная работа

Подобного мнения придерживается одна из постоянных читательниц Циан.Журнала Елена: «Я знаю, какую квартиру хочу, в каком районе, с каким видом из окна и с какой кухней и спальней. «Свою» квартиру узнаю из тысячи, но объяснять это постороннему человеку слишком долго и доходчиво все равно не получится. Еще и доплачивать придется!»

«Квартиру меняют один-два раза в жизни — значит, это тот случай, когда лучше поднапрячься и найти именно то, что тебя устраивает, а не компромисс, без души подобранный кем-то чужим», — уверена покупательница.

«Ту самую» квартиру Елена ищет почти год: обстоятельства позволяют ей не торопиться, да и поиски доставляют удовольствие, признает наша собеседница. По ее словам, было несколько вариантов, на которые она была готова согласиться, но что-то каждый раз останавливало — вариант за время раздумий уходил, а Елена возвращалась к агрегаторам, ставшим почти родными.

На практике такая позиция имеет право на существование, но свободного времени на поиски хватает далеко не всем. К тому же риэлтор занимается не только поиском. А для чего он еще нужен?

Для безопасности

Способны ли вы оценить чистоту квартиры? И речь идет о тараканах не по углам кухни, а в голове у продавца. Неназванные собственники, сомнительные дарственные, залоги, неожиданные планировки и прочие «разлученные в роддоме близнецы» — вы уверены, что сумеете разглядеть и предотвратить все эти повороты сюжета?

Профессиональный риэлтор, зная подноготную рынка, еще на этапе отбора убережет вас от риска связаться с «нехорошей» квартирой.

В итоге вы не потратите ресурсы на замечательный во всех смыслах вариант (подходящий и по цене, и по виду из окна), единственным недостатком которого было скромное обременение — например, отбывающий срок второй собственник, без которого квартира была бы продана, но спустя четыре года он вернется и подкинет неожиданностей.

«Риэлтор с самого начала отметает небезопасные или непокупаемые варианты — это происходит на этапе прозвона по базам, — рассказывает Циан.Журналу эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков. — Он уже по первым признакам поймет, где не стоит тратить время даже на просмотр квартиры».

Следующий этап, продолжает Сергей Вишняков, — просмотр, на котором риэлтор подметит и признаки неузаконенной перепланировки, и странности в поведении продавцов (допустим, уже после продажи они могут подать в суд из-за недееспособности собственника), и настораживающие моменты в самом доме, где расположена интересующая вас квартира.

Покупка недвижимости всегда несет риски и финансового характера: риэлтор способен вовремя и грамотно оценить ликвидность объекта, если его клиента интересует инвестиционная покупка. Так покупатель будет защищен от лишних или нерациональных трат.

мнение клиента

«Я недавно продала квартиру в Подмосковье, а взамен приобрела жилье внутри МКАД. Риэлтор сэкономил кучу не только времени и нервов, но и денег. Даже с учетом комиссии агента сделка оказалась намного выгоднее, чем если бы мы занимались ей сами: риэлтору удалось сторговать сумму, ощутимо превышавшую ее гонорар».

Елена М.

мнение риэлтора

«Экономия времени, умение видеть хорошие варианты и отсекать мошенников, недобросовестных продавцов, умение читать документы, умение торговаться. Недавно я продавала квартиру, покупатель была без риэлтора, банк навязал ей кучу лишней фигни. За деньги, естественно.

Ну и святая вера, что банк проверяет документы, поэтому в ипотечных сделках риэлторы без надобности. Банку пофиг, кто там наследники, какая история у квартиры.

В моей практике я говорила «нет» квартирам с мутной историей, где сиделка отжала квартиру у пенсионерки или где бывший собственник был судим за продажу резиновой прописки нелегалам. В обоих случаях Сбербанк дал одобрение».

Яля Д.,
риэлтор

Аренда полегче будет?

Неоднозначная позиция сложилась насчет аренды. Некоторые считают, что реально справиться своими силами, другие полагают, что и в этом случае риэлтор пригодится: он гарантирует хоть какую-то безопасность при дальнейшем проживании на съемном жилье.

А как у них

«Нормальный риэлтор где-нибудь в америках и европах — своего рода гарант от плохих сюрпризов. Если они случаются, его долг — взять их решение на себя. Вплоть до защиты в суде. В РФ, говорят, такое тоже встречается, но реже. На «долгосрочку» без риэлтора-гаранта вообще ничего и никогда не найдешь!»

Варвара В.

как у нас

«При аренде, как показывает практика, риэлтор тоже полезен. Если взглянуть на группы в соцсетях типа Flats for friends и другие, там просто вакхнаналия по ценам творится: +10% по их меркам — это демпинг.

Но это классическое «скупой платит дважды» или «сэкономил на риэторах — терпи». Там, где хозяин ставит цену, он зачастую руководствуется не рынком, а своими «хотелками»: «однушки» за 45 тыс.

в Павшинской пойме как вариант нормы».

Одая Г.

Для экономии

Циан.Журнал опросил тех, кто имеет хоть какой-то опыт сделок с недвижимостью — будь то аренда или продажа. Оказалось, за редким исключением люди считают, что без агента лучше даже не начинать.

«Мы в свое время пробовали сами искать варианты параллельно с риэлтором — все время налетали на альтернативы или еще какую-то чушь».

Николай Б.

«Они экономят время как минимум. Не хочу лазить по трем базам, ковырять одинаковые объявления, договариваться, торговаться. Я умею, но какого черта я должна потратить на это кучу времени, оторвав его от семьи и работы! Вот если человек дома сидит и ему по кайфу, тогда ковыряйтесь на здоровье, ходите на 100 тыщ просмотров, выбирайте из 10 агентов на той стороне самого лояльного».

Анна М.

«У меня есть отличные истории, когда покупан (покупатель. — Прим. ред.) на сделке портил все одним неверным движением мозга, просто потому что был без риэлтора. И ты понимаешь, что у тебя есть твой клиент и еще вот этот чужой ребенок, который самый умный».

Станислав Л., риэлтор

Знать, кого нанимать

Есть проблема и в том, что не каждый риэлтор обладает необходимыми навыками — тогда надежда на него чревата теми же потерями, признает Сергей Вишняков.

«Ко мне нередко обращаются за сопровождением сделки для клиентов, уже имеющих риэлтора: в какой-то момент они начинают сомневаться в правильности проведения сделки с точки зрения ее безопасности — в том числе и проверки юридической чистоты», — поясняет эксперт.

Некоторые считают, что на сделке достаточно одного риэлтора — хотя бы и со стороны продавца: документы он проверит, галочку для подписи поставит, а большего от него вроде и не требуется. Ошибочный вывод!

«Многие покупатели надеются на помощь со стороны риэлтора, работающего от продавца. И почему-то не задумываются, что каждый риэлтор представляет интересы той стороны, что его наняла».

Сергей Вишняков,эксперт по безопасности сделок с недвижимостью

Резюмируя, эксперт говорит, что лучше иметь своего риэлтора, чем никакого. Кстати, есть клиенты, считающие, что юрист будет полезнее.

«На «вторичке» много кидалова, за этим (необходим риэлтор. — Прим. ред.). Но юриста на сделку нанять дешевле».

Виктор С.

«Нужен не риэлтор, а юрист. В большинстве случаев объект так или иначе ищешь сам, бегаешь сам, договариваешься сам. А уже потом, когда сделка близка, юрист проверяет все документы и ведет ее».

Марина Э.

Без третьей стороны

Конечно, есть ситуации, когда удастся обойтись и без третьей стороны. Например, вы покупаете квартиру напрямую у очень надежного застройщика, и нет нужды по 30 раз перепроверять документы и искать подкрепление безопасности сделки.

Коммерческий директор инвестиционной компании Glincom Иван Татаринов считает, что покупатель может заключать сделку без риэлтора, если он сам выбрал подходящий объект и знает, что именно хотел бы купить и почему (например, понравилась локация или оформление дома).

«Но даже в этом случае стоит прибегнуть к юридической экспертизе проекта и девелопера. Для проверки чистоты сделки и надежности застройщика, на мой взгляд, лучше привлекать независимых экспертов, которые никоим образом не будут заинтересованы в сделке и проведут абсолютно беспристрастную проверку документов».

Иван Татаринов,коммерческий директор инвестиционной компании Glincom

Еще один вариант — попробовать сэкономить на услуге подбора квартиры: выбрать подходящий вариант самостоятельно, а дальше подключать профессионала.

Профессионализм в цене

Итог доводам за и против подводит основатель сообщества в «Найди своего риэлтора. Спроси у риэлтора» Ольга Цанова: «Без риэлтора можно обойтись, если вы хорошо ориентируетесь на рынке, если сделка действительно простая, если вы продаете свою квартиру, а к вам приходит покупатель со своим риэлтором.

Даже в новостройке не страшно довериться улыбчивому менеджеру и купить квартиру, не заметив слишком узкую балконную дверь, или не осознав, что солнечный свет будет появляться только 29 февраля, или не разобравшись, что доступ к канализации будет только в вашей квартире, так что ради прочистки всей домовой системы сантехники будут ходить непосредственно к вам.

Хотя в случае с новостройкой рисков все-таки меньше, чем со вторичкой».

А еще, уточняет эксперт, общения с риэлтором легко избежать, если вам все равно, что, где и за сколько покупать или продавать, — такие случаи тоже встречаются, пусть и нечасто.
«Когда есть вагон свободного времени и запас терпения отвечать на бесконечные телефонные звонки, когда вы готовы показывать квартиру в любой момент или постоянно ездить на просмотры, когда нет работы и личной жизни, когда совсем неважно, что получится в итоге, — вот тогда разумно заниматься сделкой самостоятельно. Результат окажется ровно таким же, зато вы добьетесь его самостоятельно».

Ольга Цанова,основатель сообщества в «Найди своего риэлтора. Спроси у риэлтора»

О бессмысленности риэлторских услуг чаще всего говорят те, кто не сталкивался с покупкой и/или продажей недвижимости, а значит, не сталкивался и с услугами агентов, продолжает Цанова.

«Такое мнение встречается у 95% людей с отсутствием опыта. В итоге результаты вашего мини-опроса оказались для меня несколько неожиданными, хотя и радостными.

Работая в области продаж недвижимости, я вижу, что без услуг ориентирующихся на рынке специалистов новичкам действительно сложно справиться.

Даже при наличии удобнейших агрегаторов и появления все новых и новых банковских услуг, работа риэлтора все равно остается востребованной — хорошие специалисты обычно завалены запросами».

Источник: https://www.cian.ru/stati-mozhno-li-obojtis-bez-rieltora-303332/

И всё-таки нужен ли риэлтор при покупке или продаже квартиры?

Нужен ли риэлтор при покупке

К настоящему моменту я провёл три сделки по покупке квартиры и участвовал в одной продаже квартиры. Я никакого отношения не имею к агентам по недвижимости, просто решаю свои жилищные потребности.

В самом начале, когда я лишь смутно представлял схему проверок недвижимости и проведения сделки, я конечно же был убеждён, что без риелтора купить вторичку – нереальная задача.

С новостройками же всё казалось проще: приезжаешь в офис продаж застройщика, смотришь объект, пытаешься получить скидку, подписываешь договор долевого участия, ждёшь пока построят и получаешь квартиру.

Самое важно: поймите и запомните!

При покупке как новостроек, так и вторичной недвижимости самое важное, что мы хотим получить – это гарантии. В первом случае гарантии того, что дом будет достроен и сдан.

Во втором случае – гарантии того, что квартира юридически чистая, не имеет обременений и в будущем у нас с ней не возникнет проблем: никто не будет на неё претендовать, никакие банки или кредитные организации не заявят на неё право, сделка не будет признана недействительной.

В поисках этих гарантий многие обращаются к услугам агентов по недвижимости или риелторов, как у нас их называют. А сейчас принципиально важный момент:

Ни один агент по недвижимости не несёт ответственность за сделку и фактически не дает вам каких-либо гарантий.

Тогда зачем же в реальности нужен риэлтор?

Получается, что агент по недвижимости оказывает только консультационные услуги и не несёт никакой ответственности за результат проведённой сделки?

Да, риэлтор – это по сути ваш консультант, толковые агентства недвижимости заключают с вами именно агентский договор. И задача агента по недвижимости состоит в том, чтобы максимально тщательно проверить объект недвижимости и предупредить вас о возможных рисках.

Хороший агент по недвижимости знает, что и как следует проверять, где какие возможны подводные камни, может увидеть те потенциальные проблемы, на которые вы не обратите внимания. Риелторы совершают обычно большое количество сделок с недвижимостью, в то время как мы с вами зачастую покупаем или продаем всего лишь одну или несколько квартир за всю жизнь.

В чем проблема с агентами по недвижимости?

Проблема состоит в том, что в профессию агент по недвижимости приходит огромное количество новичков, дураков, а то и откровенных разводил. Все они создают ужасное впечатление, портят имидж агентов по недвижимости и разбавляют собой и без того не слишком большое количество настоящих профессионалов, талантливых агентов.

Причина, по которой огромное количество людей идут в эту профессию, состоит в том, что они считают, что риелторы зарабатывают много денег, прикладывая минимум усилий и что реально можно стать миллионером в данной профессии.

И наверняка действительно талантливые риелторы становится миллионерами, а вот огромная масса посредственностей лишь создает проблемы их клиентам.

Кому действительно нужен агент по недвижимости?

Если вы не готовы детально вникать в механизмы проверки объектов недвижимости при покупке квартиры, если вы не понимаете, на что следует обратить внимание, тогда вам точно нужен хороший агент по недвижимости. И ваша проблема будет состоять в том, чтобы отличить хорошего агента от плохого.

На мой взгляд, покупатель квартиры рискует больше, чем продавец. И если вы покупаете квартиру, объем проверок должен быть значительно больше, чем если вы продаёте квартиру.

Продать квартиру вполне можно и самостоятельно, если понимать несколько достаточно простых вещей. Об этом можем сделать отдельную статью, если вам интересен мой личный опыт.

А вот при покупке квартиры есть ряд аспектов, которые мы с вами как обыватели проверить не сможем. Некоторая информация доступна только через закрытые базы данных, которым доступа у нас нет. А вот хорошие риелторы, имея связи в полиции, паспортном столе и других организациях, способны такую информацию получить.

Перед покупкой квартиры нам нужно иметь полную картину о том, на каких основаниях возникло право собственности у нынешнего её владельца, кто в данной квартире прописан, не использовался ли при её приобретении материнский капитал, может ли кто-то претендовать на данный объект недвижимости, есть ли риски по банкротству продавца и ещё много других вопросов.

Как проверить агента по недвижимости?

Перед началом работы необходимо задать агенту ряд вопросов, которые помогут вам понять уровень его квалификации.

Спросите его, какие квартиры мы будем рассматривать для приобретения, по каким критериям мы выбираем их, на что следует обращать внимания.

Поинтересуйтесь также тем вопросам, как именно он будет производить проверку квартиры, пусть он представит вам алгоритм проверки. Если вы увидите, что риэлтор уверенно, логично, чётко отвечает на ваши вопросы и без труда рассказывает о механизмах, алгоритмах, рисует понятные схемы, вы можете предположить, что он знает, что делает.

Все равно мы не сможем на 100 % понять, насколько он хороший специалист, поскольку у нас нет для этого специальных знаний и опыта в его сфере деятельности. Однако выше обозначены способ поможет нам хотя бы примерно оценить его квалификацию.

Как работать с агентом по недвижимости?

Когда вы приняли решение работать с риелтором, начинать я рекомендую с заключения договора, в котором будут прописаны все значимые детали.

Зафиксируйте все в письменном виде, чтобы в дальнейшем не было споров и разногласий о том, что вы какие-то детали согласовали устно.

В процессе работы любую значимую информацию отправляйте риелтору в письменном виде и просите его также присылать вам письменные ответы, это можно сделать на электронную почту или WhatsApp, к примеру. Если когда-либо у вас возникнет спор, вы сможете поднять историю переписки и установить истину.

Наблюдаете за тем, насколько активен и инициативен ваш агент по недвижимости, как быстро он находит варианты для выхода на показ объекта недвижимости, насколько чётко он отсеивает не подходящие варианты, как он общается и ведёт переговоры с собственниками или риелторами продающей стороны.

Не бойтесь задавать любые возникающие по ходу ведения дел вопросы и в вежливой, дипломатичной форме сообщать вашему агенту по недвижимости все, что вас не устраивает.

Также не бойтесь показать, что вы что-то не знаете или не поняли, пусть риэлтор вам объяснит доступно. Например, вы хотите понять, чем отличается аванс от задатка и какие последствия будут для вас в первом и втором случае.

Агент по недвижимости должен доступно и детально рассказать вам об этом, а также рекомендовать тот вариант, который для вас подходит в данной конкретной ситуации, привести существенные аргументы в пользу выбранного варианта.

Сколько стоят услуги риелтора?

В небольших городах сумма комиссии обычно составляет что-то около 50 000 руб. В Москве ситуация иная: риелторы предпочитают брать процент от суммы сделки, таким образом, комиссия может составлять и 500 000 руб., а в ряде случаев и того больше.

Разумный вопрос: зачем отдавать риелтору полмиллиона рублей, если он делает всё тоже самое, что и при проверке недорогой квартиры, но при этом не несёт финансовую ответственность за результаты сделки?

И второй вопрос: чем отличается риэлтор за 100 000 руб. и за 500 000 руб.? Действительно ли есть разница в качестве услуг или это только популярность имени и маркетинг?

Ответить на эти вопросы в общем случае я не представляю возможным, здесь все очень индивидуально. Прихожу к выводу, что иногда недорогой риэлтор ничуть не хуже, а то и лучше, чем распиаренный агент с огромными гонорарами.

Поэтому выбирать нужно не только по цене, но и по общему впечатлению, которые производит агент после того, как вы задали ему все необходимые профессиональные вопросы, о которых мы говорили ранее.

Работать с риелтором или продавать/покупать квартиру самому?

Это личный выбор каждого. И вы единолично несёте ответственность за свой выбор. Также напомню: не следует думать что вы сможете переложить ответственность за ваше решение на агента по недвижимости.

Как бы то ни было, ответственность нести будете вы единолично. Агент по недвижимости – это сервис, консультации, полезная информация, которая не всегда доступна обывателю, а также понимание порядка действий при совершении сделок с недвижимостью.

Однако вы и самостоятельно можете как купить, так и продать квартиру.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/konoden/i-vsetaki-nujen-li-rieltor-pri-pokupke-ili-prodaje-kvartiry-5f0711fa2fe29a3c889671c2

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.