Обращение взыскания на предмет ипотеки

Содержание

Обращение взыскания на заложенное имущество: что это значит и как происходит

Обращение взыскания на предмет ипотеки

Кредитный договор может быть заключен при условии предоставления обеспечения. Чаще всего под данным понятием предполагается поручительство или залог. Обращение взыскания на заложенное имущество должника чаще всего проводится в судебном порядке, одновременно с взысканием задолженности.

При этом есть некоторые особенности, которые обязательно нужно учесть сторонам.

Залог, как способ обеспечения обязательства

Обеспечение, в частности залог, используется с целью предоставления кредитору дополнительных гарантий. То есть, какой-то объект или право будут реализованы или переданы займодавцу, если должник не сможет исполнить своё обязательство полностью или в какой-то части.

На практике чаще всегда в качестве залога используется транспорт или недвижимость. При этом закон не запрещает передавать в залог и иную собственность. Например, доля в ООО также может использоваться в качестве обеспечения, так же как и право аренды и права на различные объекты вроде техники и так далее.

Смысл залога – это обеспечение дополнительной гарантии для кредитора, но должник также должен иметь какой-то смысл в оформлении договора. Чаще всего предоставление залога позволяет либо получить более выгодные условия, либо вовсе даёт право на заключение сделки, так как при отсутствии обеспечения кредитор отказывается от начала правоотношений.

Когда обращается взыскание на имущество должника

Обращение взыскания на залоговое имущество реализуется в том случае, если должник не исполняет своё обязательство, полностью или в какой-то части (пункт 1 статьи 348 ГК РФ). Второй вариант, когда процедура представляется возможной – это реализация процедуры банкротства гражданина.

Нажмите для увеличения изображения

Данная мера применяется лишь в крайних случаях, когда использовать прочие методы защиты прав не представляется возможными. Например, если должник длительный период времени отказывается вносить периодические платежи, у него отсутствуют счета или доход, с которого можно было бы получить возмещение.

Однако обращение взыскания – это законное право залогодержателя, который вправе в любой момент, при неисполнении обязательства, предъявить подобное требование в суд.

Стоит учитывать и соразмерность стоимости залогового имущества и долга. Так, на основании пункта 2 статьи 348 ГК РФ, сумма задолженности должна быть не менее 5 процентов от стоимости заложенного имущества, а период просрочки должен составлять от трёх месяцев.

Нажмите для увеличения изображения

Когда речь идёт об обеспечении периодических выплат, например, при кредитовании граждан, допускается не трёхмесячный период неисполнения, а трёхкратное нарушение сроков в течение одного года (пункт 3 статьи 348 ГК РФ).

Нажмите для увеличения изображения

Ещё один важный момент. Обратить взыскание можно не только на заложенное имущество, в рамках исполнительного производства. Но залогодержатель будет иметь преимущественное право перед другими кредиторами, что позволит ему получить средства от реализации объекта в первую очередь.

Кроме того, залогодержатель сможет в любой момент наложить арест на объект, а в некоторых случаях – расторгнуть сделки по реализации такой собственности в судебном порядке.

Обратить взыскание можно не только на предмет залога, но и на любое имущество должника. Это возможно в рамках процедуры исполнительного производства, судебными приставами. Однако залогодержатель всегда будет иметь преимущественное право перед иными кредиторами.

Способы обращения взыскания

На данный момент существует два способа обращения взыскания на заложенное имущество:

Используется чаще всего, так как не требует нотариального заверения и прост при первоначальном оформлении.

Применяется далеко не всегда, чаще всего необходимо добровольное участие сторон и доступ кредитора к предмету залога.

На практике чаще используется судебный порядок, однако, всё зависит от воли сторон и имеющейся документации.

Судебный порядок

Кредитор вправе в любой момент (при наличии условий длительности или периодичности нарушения, а также соразмерности) подать заявление в суд об обращении взыскания на предмет залога. При этом не имеет значения, имеется ли соглашение о внесудебном порядке или нет.

Процедура проводится в следующем порядке:

  1. Соблюдается досудебный порядок, если он является обязательным.

Кредитор должен направить должнику претензию с предложением погасить долг добровольно.

  1. Подготавливается заявление о взыскании задолженности.

А также об обращении взыскания. Допускается два варианта – одновременное применение двух процедур или поочерёдное. Во втором случае сначала выносится решение о взыскании задолженности, а потом, отдельным заявлением, обращается взыскание на предмет залога.

  1. Документы подаются в суд с целью получения судебного решения и исполнительного документа.
  2. Исполнительный лист передаётся в службу судебных приставов по месту проживания должника.

Вместе с иском может быть подано заявление о наложении ареста. В нём нужно обосновать, почему такая мера необходима, как её неприменение может повлечь за собой негативные последствия.

Такое заявление рассматривается без вызова сторон, в течение суток, лист выносится также, на следующий рабочий день, так как затягивание процесса может повлечь незаконную реализацию объекта.

Пристав, после получения листа об обращении взыскания, возбуждает производство, о чём извещается и должник. Залогодателю предлагается передать предмет залога самостоятельно, если это не производится – объявляется его розыск.

Имущество будет реализовано с торгов. Если оно не будет продано после трёх попыток, даже при уменьшении цены, кредитору будет предложено получить его в счёт погашения долга. При отказе он не сможет получить взыскание за счёт данного объекта.

Внесудебный порядок

Внесудебный порядок может быть применён только в том случае, если стороны заключили об этом соглашение, которое может быть оформлено отдельной бумагой или являться частью изначального договора (пункт 1 статьи 339 ГК РФ). Такое соглашение должно содержать все условия, на которых будет реализовано имущество, в том числе и способ.

Процедура производится в следующем порядке:

  • выполняются все необходимые действия, направленные на исполнение должником своих обязательств;
  • должнику направляется уведомление об обращении взыскания.

Далее всё будет зависеть от воли должника и обстоятельств дела. Если объект хранится у кредитора, то он может начать процедуру в любой момент, а вот если он в пользовании у должника, то реализация будет возможна только в том случае, если он её передаст кредитору.

Реализация будет допустима через десять дней после получения залогодержателем уведомления о начале процедуры. Срок может быть увеличен в договоре (пункт 8 статьи 349 ГК РФ).

Предмет залога передаётся банку по акту приёма-передачи. Оформление данного документа носит обязательный характер.

Лучше, если соглашение будет заверено через нотариуса. В таком случае будет возможно возбуждение исполнительного производства на основании исполнительской надписи нотариуса. Обращение в суд не будет необходимым.

Имущество реализуется с торгов. Если суммы, оставшейся после реализации, недостаточно для полного покрытия обязательства, взыскатель вправе обратиться в суд с иском. Если же средства после реализации остались, то взыскатель должен передать их должнику.

Скачать для просмотра и печати: Статья 349 ГК РФ

Ситуация на практике

Внесудебный порядок используется реже, чем судебный, так как стороны далеко не всегда оформляют нужное соглашение, а должник не всегда добровольно передаёт предмет залога кредитору. Кроме того, любые спорные ситуации разрешаются только через суд.

Обращение взыскания может быть осложнено несколькими моментами:

  • Должник прячет имущество от кредитора или пытается его реализовать.

Данные методы являются противоправными, но они часто применяются на практике.

  • У приставов нет фактической возможности для хранения арестованного объекта.

В таких случаях назначается ответственный хранитель, но не всегда он выполняет свои обязательства должным образом, несмотря на наличие ответственности.

  • Предмет залога не удаётся реализовать.

В таком случае кредитор может забрать его себе, но не всегда в этом имеется смысл.

Ещё одна проблема – неверная оценка стоимости имущества. Далеко не всегда стороны используют для этого экспертов, но и сами не в состоянии должным образом оценить стоимость. Это приводит к тому, что по выкупной стоимости объект не может быть реализован, либо, наоборот, к убыткам залогодателя.

Подведём итоги

Обращение взыскания на имущество должника – процедура, которая предполагает реализацию предмета залога или иной собственности, которая залогом не являлась, с целью принудительного исполнения обязательств должника перед кредитором.

Допускается два варианта – судебный и внесудебный. Каждый применяется в оговоренных случаях и отличается порядком и особенностями.

Источник: https://profinansy24.ru/finance/dolgi/obrashhenie-vzyskaniya-na-zalozhennoe-imushhestvo

Взыскание на ипотеку

Обращение взыскания на предмет ипотеки

При­об­ре­те­ние жилья с помо­щью ипо­теч­но­го кре­ди­та в конеч­ном ито­ге закан­чи­ва­ет­ся либо его пога­ше­ни­ем, либо поте­рей недви­жи­мо­сти.

Часто слу­ча­ет­ся, что у заем­щи­ка воз­ни­ка­ет задол­жен­ность перед бан­ком, а, кро­ме квар­ти­ры, ино­го иму­ще­ства, сто­и­мость кото­ро­го мог­ла бы покрыть сум­му дол­га, нет.

Вслед­ствие это­го воз­ни­ка­ет обра­ще­ние взыс­ка­ния на зало­жен­ное иму­ще­ство, то есть зало­жен­ную квар­ти­ру. Дан­ное пра­во бан­ка преду­смот­ре­но зако­но­да­тель­ством РФ и бес­пре­пят­ствен­но реа­ли­зу­ет­ся на практике.

Обра­ще­ние взыс­ка­ния на зало­жен­ное по ипо­те­ке имущество

Обра­ще­ние взыс­ка­ния кре­ди­то­ра на пред­мет ипо­те­ки – это про­цесс, при кото­ром про­ис­хо­дит изъ­я­тие иму­ще­ства, кото­рое высту­па­ет в каче­стве зало­га по ипо­те­ке, и его после­ду­ю­щая про­да­жа с целью полу­чить денеж­ные сред­ства, пред­на­зна­чен­ные для пога­ше­ния дол­га по кре­ди­ту.

В каче­стве зало­го­во­го иму­ще­ства в слу­чае ипо­те­ки будут высту­пать заго­род­ный дом, земель­ный уча­сток или квар­ти­ра.

Для обра­ще­ния взыс­ка­ния на пред­мет ипо­те­ки бан­ку необ­хо­ди­мо обра­тить­ся в суд, и там дока­зать право­ту сво­ей пози­ции, предо­ста­вив пол­ную инфор­ма­цию, под­твер­жда­ю­щую факт нару­ше­ний усло­вий дого­во­ра ипо­те­ки со сто­ро­ны заемщика.

Обра­ще­ние взыс­ка­ния на зало­жен­ное иму­ще­ство пред­ста­ви­те­ли бан­ка будут направ­лять в суд толь­ко в край­нем слу­чае: если заем­щик будет систе­ма­ти­че­ски нару­шать пра­ви­ла воз­вра­та кре­ди­та.

Сего­дня банк может при­ну­дить долж­ни­ка по реше­нию суда высе­лить­ся из зало­жен­ной квар­ти­ры уже на осно­ва­нии нали­чия хотя бы трех про­сро­чек по пла­те­жам в тече­ние одно­го года.

Удо­вле­тво­ряя иск кре­ди­то­ра, суд дол­жен ука­зать в сво­ем реше­нии: пред­мет ипо­те­ки, сум­му, под­ле­жа­щую упла­те бан­ку из сто­и­мо­сти зало­жен­но­го иму­ще­ства, спо­соб реа­ли­за­ции и началь­ную цену про­да­жи недви­жи­мо­сти, и т.д.

Этапы обращения взыскания

Если заем­щик не может выпол­нять обя­за­тель­ства по кре­ди­ту и, ско­рее все­го, у него такой воз­мож­но­сти в бли­жай­шем буду­щем не воз­ник­нет, то в этом слу­чае обра­ще­ние взыс­ка­ния на зало­жен­ное иму­ще­ство – это неот­вра­ти­мый про­цесс, состо­я­щий из несколь­ких после­до­ва­тель­ных этапов:

  1. Встре­ча с сотруд­ни­ка­ми кре­дит­ной орга­ни­за­ции. На этой встре­че у заем­щи­ка поин­те­ре­су­ют­ся при­чи­на­ми про­сроч­ки пла­те­жей и нали­чи­ем воз­мож­но­сти пога­ше­ния основ­но­го дол­га, про­цен­тов, а так­же штра­фов за про­сроч­ку. Если заем­щик не смо­жет убе­дить банк в сво­ей даль­ней­шей кре­ди­то­спо­соб­но­сти, то банк обра­тить­ся в суд.
  2. Судеб­ное раз­би­ра­тель­ство. В суде ква­ли­фи­ци­ро­ван­ные юри­сты кре­дит­ной орга­ни­за­ции в убе­ди­тель­ной фор­ме дока­жут, что заем­щик явля­ет­ся злост­ным непла­тель­щи­ком, и добьют­ся поло­жи­тель­но­го реше­ния об обра­ще­нии взыс­ка­ния на пред­мет ипо­те­ки. Прак­ти­че­ски во всех слу­ча­ях суд при­ни­ма­ет сто­ро­ну кре­ди­то­ра, так как Закон в этом слу­чае очень суров.
  3. Осво­бож­де­ние недви­жи­мо­сти. Вско­ре после реше­ния суда в поль­зу бан­ка, заем­щи­ку пред­сто­ит встре­ча с судеб­ны­ми при­ста­ва­ми-испол­ни­те­ля­ми. При­ста­вы выда­дут заем­щи­ку под рос­пись уве­дом­ле­ние, в кото­ром будут ука­за­ны при­чи­ны осво­бож­де­ния недви­жи­мо­сти и срок, в тече­ние кото­ро­го необ­хо­ди­мо это сделать.
  4. Про­да­жа зало­го­во­го жилья бан­ком. Парал­лель­но с высе­ле­ни­ем семьи заем­щи­ка, банк выста­вит на аук­ци­он иму­ще­ство, нахо­дя­ще­е­ся в зало­ге, сни­зив его оце­ноч­ную сто­и­мость на 20%-25%, что­бы быст­рее реа­ли­зо­вать недви­жи­мость. После про­да­жи жилья и покры­тия всех рас­хо­дов, оста­ток денеж­ных средств от реа­ли­за­ции иму­ще­ства будет воз­вра­щен заемщику.

Если дело уже дошло до суда, то кли­ен­ту бан­ка уже не на что наде­ять­ся, даже если в квар­ти­ре с ним про­жи­ва­ют мало­лет­ние дети, суд все рав­но при­мет сто­ро­ну кре­ди­то­ра, соглас­но зако­ну. Одна­ко есть неко­то­рые НО!

Взыс­ка­ние на пред­мет ипо­те­ки в судеб­ном порядке

Некоторые нюансы, о которых полезно знать

Все ситу­а­ции с обра­ще­ни­ем взыс­ка­ния на зало­жен­ное иму­ще­ство мож­но раз­де­лить услов­но на два типа:

  • Ипо­теч­ная квартира
  • Един­ствен­ное жилье

В пер­вом слу­чае у заем­щи­ка поми­мо квар­ти­ры, на кото­рую взят был кре­дит, есть дру­гая недви­жи­мость, кото­рая высту­пи­ла в каче­стве зало­га.

Недви­жи­мость, кото­рая явля­ет­ся обес­пе­че­ние по кре­ди­ту, ста­нет объ­ек­том взыс­ка­ния.

Если же в резуль­та­те реа­ли­за­ции дан­ной недви­жи­мо­сти сум­ма не покро­ет сто­и­мо­сти кре­ди­та, то банк впра­ве оста­вить за собой и сам пред­мет ипо­те­ки, выста­вив на про­да­жу так­же ипо­теч­ную квартиру.

Если же заем­щик и его семья про­жи­ва­ют в квар­ти­ре, кото­рая явля­ет­ся их един­ствен­ным жильем, то банк не может их высе­лить пря­мо на ули­цу. В этом слу­чае кре­ди­тор дол­жен предо­ста­вить семье заем­щи­ка дру­гое, при­год­ное для жилья, поме­ще­ние.

Одна­ко на прак­ти­ке, жиль­цы высе­ля­ют­ся в нику­да.

И хотя закон защи­ща­ет пра­во долж­ни­ка на един­ствен­ное жилье, и на него невоз­мож­но обра­тить взыс­ка­ние, опыт­ные юри­сты бан­ка нахо­дят пути, что­бы высе­лить долж­ни­ка, при­чем на закон­ных основаниях.

Кро­ме того, заем­щи­ку будет полез­но знать, что Закон об ипо­те­ке не допус­ка­ет обра­ще­ние взыс­ка­ния на зало­жен­ное по ипо­те­ке иму­ще­ство в судеб­ном поряд­ке, если долж­ник допу­стил незна­чи­тель­ное нару­ше­ние обя­за­тельств, и тре­бо­ва­ния кре­ди­то­ра явля­ют­ся несо­раз­мер­ны­ми со сто­и­мо­стью зало­га. Несо­раз­мер­ность и незна­чи­тель­ность заклю­ча­ет­ся в следующем:

  • пери­од про­сроч­ки выплат по ипо­теч­но­му кре­ди­ту состав­ля­ет менее трех месяцев
  • раз­мер неис­пол­нен­но­го обя­за­тель­ства состав­ля­ет менее 5% от раз­ме­ра ипотеки.

При этом дого­вор ипо­те­ки сохра­ня­ет­ся, и банк впра­ве обра­тить­ся в суд с иском о взыс­ка­нии, как толь­ко пере­чис­лен­ные выше обсто­я­тель­ства будут устранены.

Как отсрочить взыскание на ипотеку?

Откро­вен­но гово­ря, что-либо изме­нить в тот момент, когда кре­ди­тор решил обра­тить взыс­ка­ние на пред­мет ипо­те­ки, уже навряд ли удаст­ся. Един­ствен­ное на что заем­щик может наде­ять­ся – это про­дле­ние сро­ка, отве­ден­но­го на реа­ли­за­цию недви­жи­мо­сти до одно­го года. Зако­ном уста­нов­ле­ны два слу­чае, когда воз­мож­но отсро­чить про­да­жу зало­жен­но­го имущества:

  • пред­ме­том ипо­те­ки явля­ет­ся земель­ный уча­сток из соста­ва земель сель­ско­хо­зяй­ствен­но­го назначения
  • заем­щи­ком явля­ет­ся физи­че­ское лицо и ипо­те­ка не свя­за­на с его пред­при­ни­ма­тель­ской деятельностью.

В этих слу­ча­ях суд по заяв­ле­нию долж­ни­ка отме­ня­ет реше­ние об обра­ще­нии взыс­ка­ния на зало­жен­ное по ипо­те­ке иму­ще­ство, если заем­щик в тече­ние это­го года удо­вле­тво­рит тре­бо­ва­ния бан­ка и пога­сит задолженность.

Одна­ко отсроч­ка взыс­ка­ния на ипо­те­ку не все­гда допус­ка­ет­ся зако­ном. Зако­но­да­тель­ство запре­ща­ет отсроч­ку, если она может повлечь зна­чи­тель­ное ухуд­ше­ние финан­со­во­го поло­же­ния кре­ди­то­ра, а так­же в слу­ча­ях, когда в отно­ше­нии бан­ка или заем­щи­ка воз­буж­де­но дело о дефол­те или банкротстве.

Таким обра­зом, обра­ще­ние взыс­ка­ния на зало­жен­ное иму­ще­ство пред­став­ля­ет собой отлич­но нала­жен­ный про­цесс в любой кре­дит­ной орга­ни­за­ции. Если обсто­я­тель­ства долж­ни­ка тако­вы, что банк был вынуж­ден при­бег­нуть к судеб­но­му раз­би­ра­тель­ству, то оста­но­вить его уже не полу­чит­ся. Лишь еди­ни­цам из заем­щи­ков уда­ет­ся избе­жать поте­ри недвижимости.

Источник: https://moezhile.ru/zakony/vzyskanie.html

Обращение взыскания на квартиру должника в ипотеке

Обращение взыскания на предмет ипотеки

Обращение взыскания на ипотечное жилье регулируется нормами гл. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Оно может быть осуществлено по причине неисполнения либо ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств.

Данная процедура проводится во внесудебном или в судебном порядке, что определяется условиями ипотечного договора.

Может ли банк забрать ипотечную квартиру, если это единственное жилье?

Как правило, в России люди покупают квартиры в ипотечный кредит для того, чтобы приобрести единственное жилье для проживания своей семьи. В то же время, в условиях экономической нестабильности, вероятность просрочки по кредиту и выдвижения банком требования о реализации квартиры для удовлетворения своих требований никогда не исключена.

Согласно ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, запрещается взыскание по исполнительным документам, если оно обращено на то жилое помещение, которое является для должника и членов его семьи единственным жильем.

В той же статье законодатель предусмотрел исключение для жилых помещений, являющихся предметом ипотеки — на них может быть обращено взыскание.

Таким образом, в рамках ипотечного кредитования интересы кредитора поставлены законодателем выше интересов заемщиков, имеющих естественное право на жилище, но не получающих, таким образом, надлежащей защиты этого права.

Важно отметить, что в 2012 году Конституционным Судом Российской Федерации было вынесено постановление, согласно которому необходимо предоставить более адекватную защиту ипотечным заемщикам и обращать взыскание на заемное жилье только тогда, когда оно по своим характеристикам явно превышает тот уровень, который удовлетворения разумной потребности гражданина в жилище. Однако положения данного документа до настоящего времени не применяются.

Основания для обращения взыскания на квартиру в ипотеке

Основания обращения взыскания на ипотечную недвижимость установлены в ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке».

Кредитное учреждение, как залогодержатель, может обратить взыскание на такую недвижимость, если необходимо удовлетворить требования, которые обеспечиваются ипотекой.

К основным таким требованиям, согласно ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», относятся:

  • уплата основной суммы долга залогодержателю;
  • уплата кредитору процентов за пользование кредитными средствами;
  • возмещение убытков (в частности, штрафа, неустойки, пени) при ненадлежащем исполнении обязательства должником.

Основаниями для обращения взыскания законодатель признает следующие факты:

  1. если должник не исполняет либо ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору (к примеру, не оплачивает либо оплачивает несвоевременно сумму долга полностью, либо в части);
  2. если в отношении должника введены процедуры, которые применяются в делах о банкротстве.

Залогодержатель, в ряде случаев, имеет право требовать от залогодателя досрочно исполнить обязательство, обеспеченное ипотекой, а при невыполнении такого требования — вправе обратить взыскание на заложенную квартиру (даже тогда, когда должник надлежащим образом исполняет свои обязательства).

Это возможно, если:

  • залогодатель при заключении ипотечного договора не предупредил залогодержателя обо всех правах третьих лиц на предмет ипотеки (к примеру, о праве залога, аренды, пожизненного пользования);
  • залогодатель не соблюдает правила пользования заложенным имуществом, создавая угрозу его утраты либо повреждения, не соблюдает обязанность, связанную со страхованием ипотечной квартиры, либо отказывает залогодержателю в ее проверке;
  • залогодатель не соблюдает правила отчуждения заложенной недвижимости;
  • ипотечная квартира изымается у залогодателя в рамках исполнения приговора суда о конфискации;
  • производится взыскание по последующей ипотеке.

На ипотечную квартиру, находящуюся в многоквартирном доме, еще не введенном в эксплуатацию, также может быть обращено взыскание. При этом применяются нормы Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».

Порядок обращения взыскания на квартиру в ипотеке

Обращение взыскания на недвижимость в ипотеке может быть осуществлено в двух режимах:

  1. во внесудебном
  2. в судебном.

Каждый из них имеет свои особенности, в связи с чем они и отличают обращение взыскания на квартиру, приобретенную по ипотеке.

Заключение

Реализация ипотечной жилой недвижимости для расчета с кредитором, — это всегда огромная проблема для заемщика, который оказался неспособным надлежащим образом исполнять свои обязательства по ипотеке.

Заемщикам-физическим лицам, в большинстве случаев, не избежать в такой ситуации судебного разбирательства, а потому необходимо еще до оформления кредита трезво оценивать свои возможности по исполнению кредитных обязательств.

Препятствия по обращению взыскания на ипотечную квартиру

Влияет ли на возможность обращения банком взыскания на ипотечную квартиру, наличие у заемщика малолетних детей, которым просто некуда идти из этого жилья?

Ответ

Анализ судебной практики показывает, что, к сожалению, указанный факт никак не влияет на мнение суда и позицию кредитных учреждений. Жилье, даже единственное, часто отбирают у семей с детьми.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/ipoteka/obrashheniya-vzyskaniya-na-kvartiru/

Разъяснения Пленума ВАС РФ о залоге: обращение взыскания и реализация предмета залога

Обращение взыскания на предмет ипотеки

Настоящий блог является продолжением рассмотрения Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 года № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге».

В этой заметке будут рассмотрены некоторые выводы, которые сделал ВАС РФ в разделах  об обращении взыскания на предмет залога и реализации предмета залога.

1. Обращение взыскания на предмет залога

Защита прав залогодателя усиливается

В случае если залогодержатель обратил взыскание во внесудебном порядке на предмет залога с нарушением законодательства, залогодатель вправе предъявить иск к залогодержателю о пресечении действий по реализации заложенного имущества (пункт 20). Данное положение усиливает положение залогодателя, который помимо возможности применения после нарушения права виндикационного иска и иска о взыскании убытков (пункт 5), получает возможность защитить свои интересы уже на этапе нарушения. 

Внесудебное обращение взыскания становится труднее

Как известно, залогодержатель, не получивший исполнение залогодателем во внесудебном порядке, вправе обратиться к нотариусу для совершения на договоре залога исполнительной надписи. При этом одним из условий совершения исполнительной надписи является вытекающая из представленных документов «бесспорность задолженности» (статья 91 Основ законодательства о нотариате).

На практике возникла проблема: как можно подтвердить бесспорность требований? Может ли должник представить очевидно необоснованные возражения, тем самым заблокировав внесудебную реализацию заложенного имущества, или нотариус может оценить, насколько возражения весомы с точки зрения имеющихся документов?

ВАС РФ пошел по пути, который предоставляет должнику неограниченные возможности по блокированию внесудебной процедуры (пункт 21). В Постановлении говорится, что сам факт поступления возражений от должника свидетельствует о наличии спора.

В дополнение к этому довольно действенному средству ВАС РФ напомнил о наличии у залогодателей и иных заинтересованных лиц права потребовать пресечения действий по реализации заложенного имущества на основании статьи 12 ГК РФ.

Можно предположить, что с таким широким арсеналом средств защиты только мертвый залогодатель может допустить обращение взыскания на его имущество во внесудебном порядке.

Распоряжение заложенным имуществом упрощается

ВАС РФ ответил на еще одну практическую (и во многом теоретическую) проблему: каковы последствия отчуждения заложенного имущества без согласия залогодержателя, когда такое согласие требуется. В случае с залогом недвижимости этот вопрос более-менее урегулирован законом. Зато в отношении движимости определенности не было.

В Постановлении разъяснено: сделку по распоряжению предметом залога залогодатель оспорить не может, но может в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ предъявить требование о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога (пункт 23).

Однако, как будет показано ниже, возможность обращения взыскания зависит от добросовестности приобретателя.

Вводится защита добросовестного приобретателя заложенного имущества

Приобретатель заложенного движимого имущества может не знать о залоге. Может ли залогодержатель обратить взыскание на такое имущество?

ВАС РФ применил аналогию права и, дополнив ее авторитетом ссылок на требования добросовестности, разумности и справедливости, указал: не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога (пункт 25). Аналогия с защитой добросовестного приобретателя от виндикационного иска очевидна.

Продолжая аналогию, ВАС РФ в том же пункте лишает добросовестного приобретателя защиты от взыскания, если заложенное имущество находилось во владении залогодержателя, но выбыло из владения последнего помимо его воли.

Усложняется взыскание при общей оценке заложенного имущества

Если в договоре о залоге дана общая оценка нескольких предметов залога (движимых или недвижимых), взыскание и реализация предмета залога осуществляется только в целом (пункт 27).

Интересно, что этот вывод суд делает со ссылкой на пункт 2 статьи 340 ГК РФ, в котором говорится о том, что по общему правилу залог распространяется на все имущество, входящее в имущественный комплекс. Такое токование выходит явно за пределы буквального и больше похоже на аналогию закона, использованную судом ранее в отношении добросовестных приобретателей.

Оговорюсь, что ВАС РФ допускает возможность обращения взыскания на часть предмета залога, однако доказывать такую возможность должен залогодатель.

2. Реализация предмета залога

Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания: существенные условия

Способ реализации заложенного недвижимого имущества является существенным условием соглашения залогодержателя с залогодателем.

ВАС РФ дал неоднозначное толкование данного положения Закона об ипотеке применительно к случаю, когда договор содержит несколько способов внесудебной реализации имущества. Тогда указанное соглашение не может считаться заключённым (пункт 28).

Не понятно, что послужило основой для данного толкования, учитывая, что уже в следующем пункте Постановление допускает указание на несколько способов внесудебной реализации в соглашении, относящемся к движимому имуществу. В таком случае выбор конкретного принадлежит по общему правилу залогодателю. Кажется логичным, чтобы то же правило применялось и к недвижимости.

Внесудебная реализация усложнена

ВАС РФ ограничительно истолковал положения о внесудебной реализации заложенного имущества.

Пункт 2 статьи 28.1 Закона о залоге устанавливает, что внесудебная реализация движимого имущества может осуществляться посредством торгов либо по договору комиссии.

По мнению ВАС РФ, в последнем случае комиссионер также должен выступать организатором торгов.

Последнее не относится к реализации имущества, заложенного в связи с предпринимательской деятельностью, — его комиссионер может продать без торгов.

Очевидно, что ВАС РФ хотел в первом случае защитить интересы залогодателей-граждан, не искушенных в тонкостях оборота. Однако принесет ли это пользу, если в арбитражные суды такие споры все равно не попадут?

Следующее ограничение, введенное Постановлением, касается уже предпринимательских залогов (пункт 33). Реализация предмета залога (движимого имущества) путем его поступления в собственность залогодателя или продажи по договору комиссии без торгов возможна, только если залогодержатель владеет заложенной вещью.

Это означает, что если залогодержатель хочет оставить предмет залога за собой, он приобретает право собственности при условии приобретения владения данным имуществом. Если предмет продается, то право собственности к покупателю переходит с момента передачи вещи во владение.

Подчеркивая важность владения, ВАС РФ исходит из практических соображений: установление ориентиров, позволяющих залогодателю и третьим лицам легко определить, что обращение взыскания совершено и завершено. С другой стороны, это означает возведение принципа традиции в императивное правило, хотя статья 223 ГК РФ видит его в качестве диспозитивного правила, допуская передачу собственности в силу соглашения.

Уточнены правила оставления недвижимости у залогодержателя

Закон довольно скупо регулирует порядок оставления недвижимого имущества у залогодержателя, в связи с чем данные ВАС РФ разъяснения следует поприветствовать. Из них следует:

– отсутствие необходимости заключать договор купли-продажи при оставлении имущества у залогодержателя или реализации его третьим лицам;

– заявления залогодателя о регистрации перехода права собственности не требуется;

– для регистрации права собственности залогодержатель должен представить доказательства уведомления залогодателя о предстоящем обращении взыскания.

Реализация предмета залога во внесудебном порядке с нарушением правил об оценке

В Постановлении установлено, что если при реализации предмета залога во внесудебном порядке без проведения торгов были нарушены правила об оценке предмета залога, сделка по реализации заложенного имущества может быть оспорена заинтересованным лицом.

При этом ВАС РФ указывает, что сделка является оспоримой и подлежит признанию судом недействительной, если будет доказано, что приобретатель заложенного имущества знал или должен был знать о том, что приобретаемое им имущество реализуется в качестве предмета залога с нарушением правил его оценки.

Однако независимо от оспаривания сделки по реализации заложенного имущества залогодатель вправе предъявить залогодержателю требование о возмещении убытков, вызванных реализацией предмета залога с нарушением правил его оценки (пункт 38).

Данное положение Постановления оставляет двоякое впечатление. Во-первых, считается, что если с требованием о признании сделки недействительной может выступать любое заинтересованное лицо, сделка является ничтожной, а не оспоримой. В отношении оспоримой сделки требование могут заявить одна из её сторон или кто-либо из ограниченного круга лиц, перечисленных в законе.

При этом срок исковой давности для признания оспоримой сделки недействительной установлен в один год, а ничтожной — в три года. Тем самым ВАС РФ в целях стабилизации гражданского оборота и сокращения срока исковой давности пожертвовал своим прежним толкованием подобного вопроса (пункт 36 Постановления Пленума ВАС РФ от 18.11.

2003 № 19 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об акционерных обществах»). 

Источник: https://zakon.ru/blog/2011/3/23/razyasneniya_plenuma_vas_rf_o_zaloge_obrashhenie_vzyskaniya_i_realizaciya_predmeta_zaloga

Может ли банк обратить взыскание на заложенную в ипотеку квартиру, если она является единственным жильем заемщика

Обращение взыскания на предмет ипотеки

Людей, просрочивших выплату платежей по кредитному ипотечному договору, очень часто волнует вопрос о том, может ли банк обратить взыскание на заложенную в ипотеку квартиру, если она является единственным жильем для должника.

Согласно положениям части 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Таким образом, по общему правилу обращение взыскания на единственное жилье гражданина-должника недопустимо.

Но, как известно, из любого правила есть исключения. В контексте рассматриваемого вопроса таким исключением является ипотека. Об этом прямо указано в законе.

Так, в частности, положения упоминавшейся части 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляя правило о невозможности обращения взыскания не единственное жилье гражданина-должника содержат оговорку «…за исключением … если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание».

Таким образом, на квартиру, заложенную в ипотеку, банком может быть обращено взыскание в случае просрочки внесения заемщиком платежей по кредитному договору, даже если она является единственным жильем заемщика-должника.

Однако для того чтобы банк мог обратить взыскание на заложенную в ипотеку квартиру должна быть не разовая просрочка внесения очередного платежа, а существенное нарушение заемщиком взятых на себя обязательств.

На данный момент обращено внимание российских судов Президиумом Верховного суда РФ в абзаце 8 пункта 12 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств от «22» мая 2013 года.

Дословно там зафиксировано следующее «Поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства и целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении».

Общие правила обращения взыскания на заложенное имущество закреплены в статье 348 Гражданского кодекса РФ:

«1. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

2.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

3.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

4. Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно».

Особенности и порядок обращения взыскания на недвижимое имущество переданное в залог (ипотеку), урегулированы Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Обращение взыскания на недвижимое имущество, находящееся в ипотеке, по общему правилу, предусмотренному статьей 51 Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» осуществляется только по решению суда.

Это означает, что имеющие хождение между должниками «страшилки» о том, что в случае просрочки платежа сотрудники банка внезапно придут к должнику и легко выселят его из квартиры (забрав ключи от квартиры и документы на нее) не соответствует действительности. Законодательство требует проведения судебной процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки. Таким образом, заемщик узнает о соответствующем намерении банка обратить взыскание на квартиру, получив повестку и копию соответствующего заявления банка.

Обращение взыскания на заложенное в ипотеку недвижимое имущество во внесудебном порядке допускается только в ограниченном количестве случаев, перечисленных в части 1 статьи 55 Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», например, по исполнительной надписи нотариуса на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, либо закладной, которые содержат условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d767d6a78125e00aee456b5/mojet-li-bank-obratit-vzyskanie-na-zalojennuiu-v-ipoteku-kvartiru-esli-ona-iavliaetsia-edinstvennym-jilem-zaemscika-5d79795735c8d800ad8ef8fd

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.