Обременение при продаже квартиры

Содержание

Покупка квартиры с обременением: риски для покупателя, как обезопасить сделку

Обременение при продаже квартиры

Обременение объекта – это ограничение права собственника распоряжаться имуществом, в связи с правами на него третьих лиц (физических или юридических). Покупка квартиры с обременением по ипотеке — распространенный вариант сделки. В данной статье мы рассмотрим, как можно купить квартиру с обременением по ипотеке, какие существуют риски для покупателя, способы и этапы приобретения.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Можно ли купить квартиру с обременением по ипотеке?

Ипотека – одно из самых распространенных видов обременения. Приобрести такую квартиру возможно. Однако нужно понимать, что до полного погашения долга, квартира будет находиться в залоге у кредитной организации.

Отметка о том, что квартира находится в обременении, указана в выписке из ЕГРН (ст. 11 ФЗ № 102).

Особенностью сделки является то, что разрешение на продажу квартиры может дать только банк, в котором оформлена ипотека (ст. 37 ФЗ № 102).

В приобретении квартиры с обременением (по ипотеке) есть некоторые преимущества:

  • стоимость объекта будет дешевле по сравнению с аналогичными объектами недвижимости на рынке в связи с наличием обременения;
  • участие в сделке банка гарантирует отсутствие мошеннической схемы.

Однако определенные риски при покупке недвижимости с обременением есть.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Риски покупателя при покупке квартиры с обременением

Покупка квартиры, за которую собственник еще не рассчитался, имеет определенные риски.

Рассмотрим наиболее распространенные ситуации.

ДействиеРиски
Оплата долга деньгами покупателяФакт передачи денег будет подтверждать только один из документов:

  • предварительный договор (задаток);
  • договор аванса.
Продавец может передумать совершать сделку, что повлечет в дальнейшем судебные тяжбы
Могут возникнуть сложности в снятии  обременения
Квартира может иметь двойное обременение, о котором продавец умолчал
Может произойти смерть продавца после оплаты долга
Переоформление ипотеки на покупателяНеоплаченные штрафы и пени за просрочку платежа по кредитному договору могут перейти на покупателя
ЗадатокБанк может не пропустить кандидатуру покупателя в качестве заемщика

Как обезопасить сделку?

Дополнительные меры безопасности могут быть приняты покупателем как до совершения сделки, так и в процессе:

  • запросить выписку из ЕГРН, обратить внимание на наличие других обременений (онлайн по ссылке);
  • ознакомиться с кредитным договором, обратив внимание на его условия (процентная ставка, суммы ежемесячных выплат, особые условия);
  • потребовать у продавца справку об отсутствии просрочек по платежам, штрафов и пени;
  • выяснить наличие созаемщиков, получить их письменное согласие на совершение сделки;
  • узнать, не использовался ли при приобретении материнский капитал и не имеют ли право на долю в недвижимости несовершеннолетние;
  • выяснить, есть ли другие обязательства, связанные с несовершеннолетними, требующие разрешения органов опеки и попечительства;
  • составить предварительный договор купли-продажи, указав средства, переданные на погашение ипотеки продавцом, в качестве задатка;
  • нотариально заверить основной договор, что обеспечит законность сделки и минимизирует риски;
  • застраховать сделку, что даст гарантию возмещения рыночной стоимости приобретенной недвижимости при утрате права собственности по независящим от покупателя причинам.

Способы приобретения квартиры с обременением

Рассмотрим какими способами можно приобрести недвижимость, обремененную залогом в банке.

За наличные средства

Продавец погашает оставшийся долг деньгами покупателя. Квартира освобождается от обременения и совершается обычная сделка по покупке квартиры. Данный вариант подходит к тем случаям, когда сумма задолженности перед банком не слишком велика.

В ипотеку

Продавцу возмещаются деньги, выплаченные по кредитному договору (кроме процентов), и далее ипотека переоформляется на покупателя в банке-залогодержателе. Также возможен вариант заключения договора цесии (уступка права требования).

Через банк

Также возможна покупка ипотечной квартиры через банк. Применяется, когда долг за квартиру у продавца значительный и оформлять его задатком нецелесообразно.

Все этапы сделки при этом контролирует банк-залогодержатель, что является для покупателя гарантией благополучного исхода сделки.

Надоело читать?Юрист лично позвонит и проконсультирует по вашему вопросу (консультация бесплатна)

Пошаговая инструкция при покупке квартиры с обременением

Алгоритм приобретения ипотечной квартиры немного отличается от стандартной процедуры ввиду особых условий такой сделки.

Шаг 1. Разрешение банка-залогодержателя

До момента полного исполнения должником своих обязательств перед банком квартира будет предметом залога у кредитной организации. Продать такую квартиру, не поставив в известность банк, должник не сможет. Чтобы получить разрешение залогодержателя, продавец должен обратиться в банк с заявлением и объяснить причину продажи.

Его просьба будет одобрена, если банк посчитает объективными доводы продавца.

Также банком учитывается:

  • возможная утрата ожидаемой прибыли;
  • срок выплаты процентов;
  • способ реализации квартиры;
  • состояние квартиры на момент продажи;
  • рентабельность объекта недвижимости.

Шаг 2. Подготовка документов

Основной перечень документов, которые должны быть у продавца к моменту продажи, существенно не отличается от перечня, необходимого для стандартной сделки купли-продажи:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
  • разрешение банка-залогодержателя на продажу;
  • согласие супруга на совершение сделки;

В случае замены плательщика по кредиту:

  • решение банка о выдаче кредита покупателю;
  • справка банка об оставшейся задолженности по кредиту.

Шаг 3. Заключение предварительного договора

Предварительным договором купли-продажи необходимо зафиксировать сумму, которую покупатель передаст продавцу для исполнения его обязательств перед банком. В данном случае рекомендуется его нотариальное заверение. Иначе, если сделка сорвется, вернуть переданную продавцу сумму будет невозможно.

В остальном форма договора будет являться стандартной и содержать те условия, которые стороны пожелают в нем отразить (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры:

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Шаг 4. Оплата долга по ипотечному кредиту

Приняв от покупателя необходимую сумму, которая требуется для погашения обязательства, продавец обращается в банк с просьбой о досрочном погашении кредита. Данный этап является самым рискованным для покупателя.

Рекомендуем отследить оплату продавцом долга одним из следующих способов:

  • заранее обсудить условие сопровождения продавца в банк для погашения долга после получения средств;
  • перевести деньги продавцу безналичным способом и проконтролировать погашение ипотеки.

Это будет гарантией того, что денежные средства будут потрачены по назначению и сделка не будет сорвана.

Образец заявления о досрочном полном/частичном погашении кредита:

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Шаг 5. Получение закладной в банке

После полного погашения долга продавец обращается в банк с заявлением о выдаче закладной. В ней должна быть отметка об исполнении обязательств перед банком.

Также вместо закладной можно получить выписку по счету (если закладная оформлена в электронном виде).

Любой из этих документов будет основанием для снятия обременения.

Шаг 6. Снятие обременения

Для снятия обременения с квартиры (погашения регистрационной записи об ипотеке) продавцу необходимо обратиться в Росреестр либо МФЦ, предоставив:

  • закладную или выписку по счету (с отметкой об исполнении обязательств перед банком);
  • заявление от собственника и банка о снятии обременения по ипотеке.

Обременение снимается в течение 3 дней с момента поступления документов (ст. 25 ФЗ № 102).

Снятие обременения должно быть подтверждено новой выпиской из ЕГРН, с отметкой об его отсутствии.

Шаг 7. Заключение основного договора

Особенности заключения основного договора будут зависеть от выбранного способа совершения сделки.

За наличные средства

С привлечением ипотечных средств

Через банк

Обременение снято, применяется стандартная форма договора
Прописывается порядок перечисления собственных и заемных средств
Прописывается порядок перечисления средств продавцу и банку

Образец договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке:

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Шаг 8. Окончательный расчет или переоформление ипотеки

Расчеты могут также производиться разными способами в зависимости от условий сделки:

  1. При расчете с продавцом наличными передача денег может быть подтверждена распиской, а также и использованием банковской ячейки. Безналичным способом – через аккредитив.
  2. При покупке через банк покупатель рассчитывается одновременно и с продавцом (оставшаяся цена квартиры), и с банком (погашение долга продавца). Расчеты происходят аналогично, но арендуются две банковские ячейки или два аккредитивных счета.
  3. При покупке в ипотеку продавцу передается сумма выплаченных им по кредиту средств. На оставшуюся сумму с покупателем другой кредитный договор в банке-залогодержателе.

Шаг 9. Регистрация права собственности

Вне зависимости от способа приобретения квартиры (с полным расчетом или с последующей ипотекой) производится регистрация прав нового собственника (ст. 42 ФЗ № 218).

В Росреестр необходимо предоставить:

  • договор купли-продажи;
  • паспорт нового собственника;
  • кредитный договор;
  • технический паспорт;
  • выписку из ЕГРН.

После регистрации прав нового собственника передачи ключей и подписания акта приема передачи сделка считается завершенной.

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

  1. Приобрести квартиру с обременением в ипотеку можно за собственные средства, в ипотеку или через банк.
  2. Распорядиться квартирой с обременением без разрешения банка-залогодержателя невозможно.
  3. Совершить сделку купли-продажи можно только после погашения записи об ипотеке в Росреестре.
  4. Договор купли-продажи должен содержать информацию о переданных суммах продавцу и залогодержателю.

Наличие у квартиры обременения пугает потенциального покупателя. Но на практике все не так сложно, необходимо лишь изучить все нюансы таких сделок. Оказать помощь в приобретении квартиры с обременением по ипотеке вам поможет квалифицированный юрист. Задать все интересующие вас вопросы вы можете на нашем сайте.

Ответы юриста на частые вопросы

Планируем приобрести квартиру. Средства на покупку без ипотеки имеются. Но квартира находится в залоге у Банка ВТБ. Уверяют, что долг перед банком не большой, около 200 тысяч и предлагают оплатить этот долг нашими деньгами.

Как обезопасить сделку?

В первую очередь попросите продавца предоставить выписку из банка о размере задолженности и отсутствии просрочек по платежам. Если сумма действительно не значительная, то можно оформить ее задатком и обязательно составить предварительный договор купли-продажи.

Передавайте деньги в день, когда продавец может погасить досрочно задолженность и вместе с ним отправляясь в банк. После снятия обременения можно назначать дату сделки.

Выбрала квартиру, но она находится в залоге у банка (Газпромбанк). Денег на погашение долга нет ни у меня, ни у продавца, поэтому буду брать ипотеку. Но я хочу оформить ипотеку в Сбербанке, так как я зарплатный клиент и их условия для меня более привлекательны.

Скажите можно ли оформить ипотеку не в том банке, где квартира в залоге?

Теоретически это возможно. Однако банки не очень охотно идут на оформление ипотеки в другом банке.

Обсудите этот вопрос со специалистом банка-залогодержателя перед решением о покупке именно этой квартиры.

Нашли квартиру для покупки. Но из-за того, что собственник еще не выплатил ипотеку цена снижена и это очень настораживает.

Как узнать нет ли еще каких-то проблем с этой квартирой?

В первую очередь попросите у продавца новую выписку из ЕГРН и посмотрите есть ли на квартиру другие обременения, кроме ипотеки.

Если цена слишком низкая и продавец пытается быстрее ее продать, то возможно у него есть другие долги. Эту информацию вы можете проверить в банке исполнительных производств по ссылке.

Помогите советом. Мы живем в однокомнатной квартире, которая оформлена в ипотеку на мать моей супруги в Сбербанке. Сейчас у нас появились собственные средства и есть сертификат на материнский капитал.

Как лучше переоформить и потеку на нас? И сможем ли мы потом вложить материнский капитал?

В данном случае проще заключить договор уступки права требования (цессия).

Материнский капитал также можно будет использовать на погашение ипотеки.

Покупаем двухкомнатную квартиру за 3200 тыс. руб. с обременением. Долг по ипотеке у продавца 550 тысяч. Наш риелтор рекомендует оформить эту сумму задатком и составить предварительный договор.

Но что если после получения денег продавец передумает? Как еще можно подстраховаться?

Если вы опасаетесь обмана, то можете настоять на нотариальном удостоверении предварительного договора купли-продажи или оформить титульное страхование.

Конечно это будет означать дополнительные расходы для вас, но гарантирует возврат средств при возникновении таких ситуаций.

Источник: https://SocPrav.ru/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke

Квартира с обременением – что это значит?

Обременение при продаже квартиры

Юридическая чистота недвижимости — один из самых важных аспектов для покупателя. Проверка ее, в первую очередь, заключается в выяснении — есть ли на объекте аресты и обременения. Если они имеются, то, в дальнейшем это может стать серьёзным камнем преткновения на пути к переходу права собственности.

На официальном сайте компании «Винсент Недвижимость» вы найдете квартиры в Сочи без обременений. Ежедневно каталог пополняется новыми актуальными предложения в самых разных ценовых сегментах. С нашей помощью вы гарантировано найдете свой идеальный вариант, устраивающий по всем параметрам.

Обременение на квартиру — что это?

Для начала предлагаем вам разобраться с самим термином. Итак, обременением называют ограничение прав собственника недвижимости — дома, квартиры, земельного участка или коммерческих объектов.

Согласно статье № 209 Гражданского Кодекса РФ, право собственности предоставляет собственнику возможность распоряжаться объектом по своему усмотрению — продавать, дарить, сдавать в аренду.

Наличие обременения в данном случае выступает ограничителем на определенные действия.

То есть собственник может проживать в квартире и даже сдавать ее третьим лицам в аренду, но вот продать, подарить или же завещать кому-либо объект права не имеет.

Закон № 122 «О государственной регистрации» гласит о том, что обременение — это особое условие, стесняющее собственника недвижимости и порождающее права на имущество для третьих лиц. В качестве примера здесь можно привести покупку квартиры в ипотеку, когда банк выступает в роли залогодержателя. Для того, чтобы продать или подарить такую квартиру, потребуется соглашение кредитора.

Кроме ситуаций с ипотекой, обременение может накладываться в случае судебных решений. Ниже детально рассмотрим какие бывают обременения на квартиру.

Назад к содержанию

Виды обременений на квартиру

Права собственника недвижимости могут быть ограничены ввиду различных ситуаций:

  1. Ипотека;
  2. Сдача квартиры в аренду;
  3. Договор ренты;
  4. Передача квартиры в доверительное управление;
  5. Арест имущества собственника.

В случае, когда ипотечный кредит выдается под залог недвижимости, то находится квартира в обременении у банка. Она выступает неким гарантом того, что все обязательства перед финансовой организацией будут выполнены. В ситуациях, когда долг по каким-либо перестает выплачиваться, у банка есть право реализовать квартиру, чтобы возместить свои убытки.

В вопросе того, что значит квартира с обременением банка, важно учитывать, что такая недвижимость может быть продана собственником, но для этого потребуется разрешение банка, в котором был получен ипотечный кредит.

Сдавая свою недвижимость в аренду, вы временно (согласно сроку, прописанному в договоре) передаете право на жилье арендатору.

В этом случае даже если квартира будет продана, квартиросъемщик сохраняет полное право проживания в ней до конца срока, если это заранее не прописано в договоре.

Также, пока недвижимость находится в аренде, собственник лишается права ее использования для своих личных нужд.

В случае с рентой, собственник передает право на владение квартирой взамен пожизненного обеспечения. Право собственности переходит к рентному должнику после смерти собственника. Собственник, после заключения договора ренты, не может продать квартиру или передать ее третьим лицам (подарить, завещать).

Еще какие могут быть обременения на квартиру? Достаточно распространены случаи, когда недвижимость передана в доверительное управление. Однако, здесь есть свои нюансы — собственник может продать квартиру и обременение утратит свою юридическую силу.

Наложение ареста на имущество чаще всего происходит из-за того, что у собственника есть какие-то долги. В этом случае любые действия, связанные с продажей квартиру или передачей ее третьим лицам, должны быть согласован со специальной судебной комиссией.

Запрет на совершение регистрационных действий также может наступать по причине того, что в квартире проживают несовершеннолетние собственники. Здесь регулирующим органом выступает служба опеки. При продаже квартиры может быть наложен запрет на сделку, если в ее рамках будут нарушаться интересы детей.

Назад к содержанию

Риски для покупателей

Покупка квартиры с обременением — это нормальная, хоть и не такая частая практика. Стоимость таких объектов недвижимости, как правило, ниже рыночной. Однако, определенные риски присутствуют и, прежде чем решиться на покупку квартиры под обременением, обязательно нужно все тщательно взвесить.

  • О своем законном праве на недвижимость могут заявить временно отсутствующие жильцы (служба в армии, лечение);
  • Возможно наступление ответственности перед финансовыми организациями, если продавец по договору не обязуется погасить долг за счет продажи квартиры;
  • Могут возникнуть непредвиденные расходы. Например, на оплату коммунальных долгов, неустойки перед арендаторами;
  • Расторжение договора и возврат квартиры предыдущему собственнику.

В этом вопросе очень важно изучить то, какие бывают обременения на квартиру, тщательно их проверить и принять для себя решение. Исключить возможность мошенничества можно, обратившись к специалистам по продаже недвижимости, которые изучат вашу ситуацию, проверят все документы и помогут сделать правильный выбор.

Чаще всего квартиры с обременением покупают, если продавец не может выплатить ипотечный кредит и продает ее вместе с долгом.

Точно также обстоят дела и с рассрочкой — квартира находится в залоге у продавца, пока не будет выплачена вся сумма. Можно рассматривать покупку квартиры с живущими в ней арендаторами.

Особенно это актуально для Сочи, где многие покупают квартиру под сдачу. В этом случае квартиросъемщиков даже искать не придется.

Назад к содержанию

Где и как можно проверить наличие ограничений?

Повторимся — юридическая проверка чистоты приобретаемой недвижимости очень важна! Поэтому перед покупкой очень важно узнать — не находится ли квартира под арестом и не наложен ли запрет на регистрационные действия. Сделать это можно следующим образом:

  1. Проверка через Росреестр. Здесь регистрируются все обременения, рента — в том числе. Получить выписку можно даже в онлайн-режиме или в МФЦ;
  2. Получить выписку из ЕГРН о зарегистрированных в квартире жильцах. Для большей уверенности и спокойствия можно дополнительно обратиться в ФМС;
  3. Сайт судебных приставов предоставляет информацию не об объекте недвижности, но о его владельце. Важно знать ФИО и дату рождения собственника. Если при проверке выясняется, что собственник относится к числу должников, то стоит задуматься о целесообразности покупки квартиры;
  4. В районной администрации или в архитектурном бюро — о том, что дом, в котором находится квартира, не признан аварийным.

Что касается ограничений, наложенных ввиду того, что квартира сдается в аренду, то здесь все обстоит сложнее. Собственник может утаить от вас этот факт. Чтобы проверить, можно расспросить соседей или же приехать с незапланированной проверкой.

Назад к содержанию

Можно ли наложить обременение самостоятельно?

Иногда возникают ситуации, когда собственник решает сам наложить обременение на квартиру или же любой другой объект недвижимости. Обычно это делается для того, чтобы обезопасить себя от неправомерных действий третьих лиц. Например, арендодатель может наложить ограничения, если боится действий мошеннического характера со стороны квартиросъемщиков.

Самостоятельно наложить обременение на квартиру можно. Для этого собственник жилья должен обратиться в Росреестр и предоставить доказательства, подтверждающие факт необходимости в ограничении регистрационных действий.

Отметим также, что при обращении собственнику потребуются следующие документы:

  • Паспорт и его копия;
  • Свидетельство о праве собственности и его копия;
  • Кадастровый паспорт и его копия.

В случае, если обременение каким-либо образом затрагивает права третьих лиц, то потребуется их письменное согласие, предварительно зарегистрированное у нотариуса.

К слову, вместо Росреестра можно обратиться и в МФЦ, но в таком случае процесс может занять больше времени.

Назад к содержанию

Как снять ограничения?

С тем, что значит квартира с обременением и в результате чего оно возникает, мы с вами разобрались. Теперь предлагаем разобраться с тем, как это самое обременение снять!

Важно понимать, что для снятия обременения, в первую очередь, необходимо устранить саму причину из-за которого и были наложены ограничения на объект недвижимости.

Если обременение наложено в судебном порядке, то оно снимается после завершения разбирательств и признания собственника невиновным. Обременение, связанное с арендой или доверительным управлением, истекает вместе с окончанием срока действия заключенного между сторонами договора.

Что касается обременения с ипотекой, то оно снимается вместе с погашением долга. Однако, здесь стоит помнить о том, что оно не закрывается в автоматическом режиме и для этого нужно соблюсти определенную процедуру:

  1. Подготовить все необходимые документы: паспорт, заявление на снятие ипотечного обременения, копию кредитного договора;
  2. Запрос в банке всех документов, выводящих квартиру из залога;
  3. Подача заявления в Росреестр или МФЦ;
  4. Получение выписки.

Что касается пакета документов, необходимых для снятия обременения в банке, то лучше заблаговременно узнать у сотрудников, что именно он должен в себя включать. Кредитная организация может предъявлять свои требования.

Сделки, в которых происходит продажа квартиры с обременением, обязательно должны сопровождаться опытными юристами и специалистам в сфере недвижимости. Это необходимо для того, чтобы избавить себя от всех возможных рисков!

Решив купить квартиру в Сочи, обращайтесь к сотрудникам компании «Винсент Недвижимость»! Мы проводим комплексную проверку объектов на чистоту и предлагаем вам только безопасные и надежные варианты!

Назад к содержанию

Источник: https://www.vincent-realty.ru/articles/kvartira-s-obremeneniem-chto-eto-znachit/

Продажа квартиры с обременением, виды обременений и особенность сделки

Обременение при продаже квартиры

Сделки по продаже недвижимости могут быть весьма рискованными. Особенно это касается продажи жилья с обременением. Тем не менее, владельцы таких квартир порой пытаются их продать. Возможна ли такая сделка, и какие проблемы она может породить – рассмотрим в этой статье.

Понятие обременения

Обременением является любое юридическое ограничение в отношении объекта недвижимости. В результате, сохраняя право собственности, его владелец не может продать такой объект.

Также к обременению часто относят преимущественные права третьих лиц, претензии наследников квартиры и т.д.

Игнорирование обременений приводит к судебному аннулированию сделки.

Как узнать о наличии обременения?

При покупке квартиры с обременением необходимо проверить его наличие и вид такого ограничения недвижимости.

Существует несколько документов, в которых отражается информация об обременениях:

  • Выписка из ЕГРН. Основной документ, в котором можно увидеть, находится ли квартира в ипотеке, в договоре ренты, долгосрочной аренде, долевой собственности или в собственности несовершеннолетних.
  • Домовая книга или справка о прописанных даёт информацию об официальных жильцах квартиры.
  • Узнать о наличии лиц, отказавшихся от приватизации можно из договора приватизации и справки о прописанных. Нужно сравнить эти документы.
  • Документ о праве на материнский капитал и выписка из ЕГРН покажут были ли использованы эти деньги для покупки квартиры.

Чаще всего именно выписку из реестра недвижимости используют для доказательства чистоты сделки и отсутствия обременений при продаже квартиры.

Виды обременений

Основные виды таких ограничений на сделки с квартирой стоит рассмотреть подробнее, так как в некоторых случаях без их снятия продать и купить квартиру не удастся, либо придётся получать разрешение третьей стороны сделки.

Ипотека банка

В течение всего времени выплат ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка. Он может продать это жильё, если заёмщик не платит по кредиту. Любые сделки с этой квартирой, как и её перепланировка возможны лишь по согласию банка.

Залог в пользу продавца

Это схожий с ипотекой вид обременения. Но квартира в залоге находится не у банка, а у её бывшего владельца. Оформляется такой залог в ситуации рассрочки выплат за квартиру. Таким образом, продавец обезопасит себя. Если покупатель перестаёт платить, он может продать квартиру другому человеку.

Сам новый владелец продать квартиру с обременением не может, пока не погасит весь долг.

Прописанные люди

Несмотря на то, что прав блокировать сделки с квартирой у прописанных не собственников нет, они могут существенно усложнить пользование такой квартирой. По закону, даже если сделка заключена без их ведома, они обязаны выписаться. В ином случае их выпишет суд. Но есть ряд категорий граждан, которых выписать сложно или вообще невозможно:

  • Несовершеннолетние жильцы. Их можно выписать только при предоставлении нового места жительства, которое по основным характеристикам не уступает предыдущему.
  • Лица, отказавшиеся от приватизации. Их не удастся выписать даже по решению суда. За такими людьми сохраняется пожизненное право на проживание в квартире.

Поэтому важно перед заключением сделки проверить справку о прописанных жильцах, в которой указаны даты их рождения. Так можно сразу увидеть наличие несовершеннолетних прописанных.

Отказавшиеся от приватизации отражены в договоре-основании приватизации.

Дополнительный метод защиты в такой ситуации – требовать от продавца подписать нотариальное обязательство выписать всех жильцов.

Рента

Обычно в ренту продают квартиры пожилые одинокие люди. После подписания договора, права на квартиру переходят новому владельцу, но за старым сохраняется пожизненное право проживания и содержания его за счёт покупателя.

При продаже квартиры с обременением такого рода необходимо письменное согласие рентополучателя, заверенное нотариусом. Сразу после подписания ДКП, новый владелец квартиры становится обязанным выплачивать ренту.

Аренда

Сдача квартир в аренду – распространённая практика. Важный нюанс заключается в том, что договоры аренды на срок менее одного года не регистрируются в Росреестре.

Поэтому при заключении сделки их отследить невозможно. Вторая проблема, что арендные договоры, даже на длительный срок, автоматически при продаже квартиры не расторгаются.

Всё это создаёт для покупателя дополнительные проблемы.

Арест и запрещение приставов

Обычно судебные приставы арестовывают квартиру за:

  • Долги по коммунальным платежам.
  • По алиментам.
  • За неуплату налогов.
  • Непогашенные штрафы.
  • По решению суда.

Продать такую квартиру невозможно, не погасив долги. Данные об аресте будут отражены в ЕГРН в течение 1-3 дней после его наложения.

У должника только один вариант:

  • Погасить долг, чтобы снять арест.
  • Продать квартиру без обременений.

Если долг очень большой и должник его не выплачивает, то приставы могут продать квартиру в счёт погашения долга.

Несовершеннолетние и недееспособные

проблема в продаже квартиры с такими собственниками или жильцами в том, что на это нужно согласие органов опеки и попечительства. А они, в первую очередь, будут думать об интересах подопечных.

Поэтому для продажи квартиры с обременением этого вида нужно:

  • Найти для несовершеннолетнего другое жильё, соответствующе по основным параметрам продаваемому.
  • Получить согласие органов опеки.
  • Зарегистрировать сделку купли-продажи у нотариуса.

Несоблюдение этих требований приведёт к аннулированию сделки по иску органов опеки.

Материнский капитал

Покупка квартиры с использованием этой субсидии требует выделить доли в квартире детям. Соответственно, она будет обременена несовершеннолетними собственниками. Но если доли не выделены и квартира была продана, то в будущем, до достижения 21 года сами дети могут аннулировать такую сделку через суд.

Разрешение супруга и преимущественное право сособственников

Квартира, которая считается совместно нажитым имуществом, может быть продана только с согласия второго супруга. Такое согласие должно быть письменным и заверенным нотариусом. Иначе, супруг сможет аннулировать сделку в суде в течение года после продажи квартиры.

При долевой собственности, каждый из совладельцев имеет преимущественное право выкупа доли. Для этого её продавец должен уведомить всех совладельцев и в течение месяца ждать их ответ.

Если никто выкупить долю не захотел, то продавец может продать её третьему лицу.

Но при несоблюдении требования об уведомлении совладельцев, они могут оспорить сделку в течение трёх месяцев после её заключения.

Наследники

При покупке квартиры у наследников важно удостовериться, что на неё нет претензий у других наследников. Если нотариус допустил ошибку, и кто-то не был включён в список наследников, то этот человек может оспорить сделку с квартирой в суде.

Ещё один вид обременений, связанных с наследством – завещательный отказ. На основании такого документа его обладатель имеет право пожизненного проживания в квартире. Продажа квартиры с этим обременением не отменяет такого права.

Для проверки этих ограничений нужно сравнивать свидетельство о наследстве и расширенную выписку из ЕГРН.

Варианты продажи

Продажа квартиры с обременением возможно в двух случаях:

  • Снятие обременения.
  • Согласие третьих лиц.

Нужно учитывать, что некоторые виды обременений (например, арест) вообще не позволяют заключать сделки с квартирой. Поэтому без их снятия продажа жилья невозможна.

Погасить обременение перед продажей

Ипотека, арест или рассрочка – виды обременений, которые лучше всего снять перед продажей квартиры.

При отсутствии денег на погашение ипотеки, можно погасить её за счёт покупателя.

Для этого:

  • С покупателем заключают предварительный договор купли-продажи. В нём указана обязанность продавца снять обременение с помощью денег покупателя. Продавец даёт расписку о получении денег.
  • Погашают долг.
  • Снимают обременение в Росреестре.
  • Получают новую выписку из ЕГРН и заключают основной договор продажи.

Этот процесс занимает определённое время, но зато снижает риски по сделки с недвижимостью.

Продать квартиру с обременением

Как уже сказано выше, для такой сделки необходимо получить согласие третьих лиц, которые имеют права на квартиру. Кроме этого в самом договоре купли-продажи нужно указать наличие обременения и его последствия для покупателя. Если этого не сделать, у него появится право требовать в суде возмещение убытков связи с внезапно выяснившимся обременением.

Согласие нужно получать:

  • У банка (при ипотеке).
  • У предыдущего продавца (при залоге в его пользу).
  • У рентополучателя.
  • У супруга.
  • В органах опеки и попечительства (при обременении с несовершеннолетними).

Это ключевой момент процесса продажи квартиры с обременением. Далее вся сделка происходит, как и с квартирами без дополнительных ограничений.

Риски покупателя

Главный риск в том, что сделку могут аннулировать в суде. Это возможно:

  • Если квартира в залоге.
  • Арестована.
  • Отсутствует согласие второго супруга (когда продавец в официальном браке).
  • Есть несовершеннолетний владелец.
  • Есть совладельцы.
  • Права наследников были нарушены.
  • При обременении в виде ренты.

В иных ситуациях сделку не расторгнут, но новый владелец получит квартиру с жильцами. Чтобы этого не произошло нужно внимательно проверять описанные выше документы.

Преимущества приобретения квартиры с обременением

Нельзя сказать, что подобные сделки имеют только негативную сторону. Обременение также может иметь свои плюсы. Главным образом – низкую стоимость квартиры. Поэтому при участии грамотного риэлтора такая сделка может оказаться весьма выгодной.

Ещё один вариант – переуступка прав на квартиру в строящемся доме. Естественно, такой объект недвижимости обойдётся дешевле, чем готовая квартира. Это и делает такие сделки выгодными.

И, наконец, покупка квартиры, находящейся в ипотечном залоге у банка, может быть выгодна тем, кто не имеет денег на покупку квартиры сразу, но готов выплачивать этот кредит.

договора купли-продажи

В этом документе важно указать:

  • Данные сторон сделки.
  • Информацию о квартире.
  • Стоимость.
  • Порядок расчёта и передачи квартиры.
  • Ответственность сторон, если они не выполнят условия.

Также обязательно внести в договор пункт о сути обременения и его последствиях.

Документы

Продажа квартиры с обременением требует подачи ряда документов:

  • Совместного заявления о переходе права собственности.
  • Технических документов на квартиру.
  • Справки о количестве прописанных.
  • Справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
  • Соглашения о залоге, если таковое необходимо.
  • Договора купли-продажи.

В конкретных случаях также может понадобиться разрешение органов опеки, согласие супруги и иные документы.

Стоимость услуги и сроки её оказания

Основная часть расходов будет касаться оплаты услуг нотариуса, технических специалистов (например, при оценке стоимости жилья) и юристов. Цены на эти услуги могут существенно различаться.

Что касается фиксированной оплаты, то таковой будет госпошлина за регистрацию прав в Росреестре. Она составляет 2000 рублей.

После заключения договора сроки регистрации прав составляют 7-10 дней. Напрямую через Росреестр, не более 7, а при подаче документов через МФЦ – до 10 дней.

Минусы покупки

опасность покупки квартиры с обременением в том, что после заключения сделки продавец откажется снять обременение. Эту проблему можно решить, договорившись, или в суде.

Покупка в рассрочку

Как и в любых других договорах купли-продажи, в случае продажи жилья с обременением, покупатель может выплачивать его стоимость по частям. Для этого в ДКП нужно чётко описать график внесения платежей.

При задержке выплат продавец может потребовать вернуть квартиру, но только, если уже выплачено менее половины её стоимости.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem/

Квартира с обременением – что это такое, чем опасна

Обременение при продаже квартиры

Впервые столкнувшись с понятием «обременение», не многие граждане понимают его точное значение и риски, которым подвержена сделка с недвижимостью, а также ее последующее использование. Квартира с обременением может доставить огромное количество неприятностей. Среди них – аннулирование договора купли-продажи и признание сделки недействительной.

Что необходимо знать о недвижимости, находящейся под обременением, чем оно опасно и как его можно снять, читатель узнает из нашей статьи.

Обременение – что это значит

Под обременением подразумевается ограничение прав владельца квартиры на ее использование. По факту, собственник не может полноценно распоряжаться своим имуществом, без согласия третьей стороны. В ее роли может выступать любое физическое лицо, государственная или банковская организация.

Если квартира находится под обременением, владелец не сможет:

  • Заключить договор купли-продажи;
  • Передать имущество в дар

Осуществление сделок купли-продажи и дарения может быть оформлено после полного снятия обременения или наличия согласия третьей стороны. Так, с разрешения банка возможна продажа квартиры, взятой в ипотеку, при условии, что остаток долга будет оплачивать новый владелец.

Разновидности обременений

Существуют различные формы обременений, от которых зависит характер введенных ограничений.

Согласно действующему законодательству, различают:

  • Обременение по ипотеке. Обязательным условием любого ипотечного договора является наложение обременения на приобретаемую квартиру. Это дает возможность банку оградить себя от мошенничества со стороны клиента, гарантировав возврат займа. После полного погашения ипотеки, обременение полностью снимается. Если же заемщик нарушил обязательства, указанные в договоре, банк вправе изъять квартиру и выставить ее на торги для полного возврата займа.
  • Обременение по договору аренды. Собственник квартиры может передать ее в найм сторонним лицам, заключив с ними одноименный контракт. Если его срок превышает 12 месяцев, он подлежит обязательной регистрации в Росреестре. В таком случае, на квартиру автоматически накладывается обременение вплоть до разрыва документов или прекращения его действия.
  • Обременение по договору ренты. Плохая экономическая ситуация в стране заставляет пенсионеров искать финансовую помощь у посторонних лиц. Как правило, между ними заключается пожизненный договор ренты. По его условиям одна сторона обязуется заботиться о второй, вплоть до ее смерти. Забота может выражаться в оплате коммунальных услуг, приобретении одежды, продуктов питания, бытовой помощи. В награду, гражданин получает квартиру. Заключенный по всем правилам договор ренты накладывает на недвижимость обременение. Снять его можно только в случае расторжения контракта или его признания недействительным, а также смерти одной из сторон сделки.
  • Обременение в связи с арестом. Нередко квартиры арестовывают за долги владельца. В таком случае, на недвижимость также накладывается обременение. Как правило, квартира опечатывается и не может быть использована для проживания. Снятие обременения происходит после полного погашения долговых обязательств.
  • Доверительное обременение. Уезжая за границу или в другой город, собственник может составить договор, дающий стороннему лицу право управления квартирой. Данный документ дает возможность распоряжаться недвижимостью и проживать в ней, а также обязует оплачивать счета за коммунальные услуги. Однако, продать квартиру или передать в аренду поверенный не сможет без согласия владельца. В подобной ситуации обременение снимается после расторжения договора или смерти одной из сторон.

Каждая разновидность обременения имеет свои характерные отличия, особенности и условия снятия ограничений. Так, при покупке квартиры с использованием материнского капитала, на нее накладывается обременение, обязующее выделить доли всем членам семьи. Оно снимается сразу же после оформления права собственности, его разделения в равных долях между родителями и несовершеннолетними детьми.

Опасность обременения для владельца и покупателя квартиры

Наложение на квартиру обременения несет в себе огромные риски как для продавца, так и покупателя. Собственник недвижимости может утаить наличие ограничения, продав ее и получив хорошую сумму денег.

При этом, покупателю придется решать спор в суде. Только так можно доказать виновность продавца. На практике, сделать это достаточно трудно.

Поэтому стоит порекомендовать, перед покупкой квартиры внимательно изучить документацию и узнать находится ли она под обременением.

Купив обремененную квартиру, новый владелец может столкнуться с огромным количеством проблем, в том числе:

  • Невозможностью использовать жилплощадь полноценно;
  • Запретом на проживание;
  • Отсутствием возможности выселить арендаторов;
  • Необходимостью полной выплаты долга

Наиболее проблематичной станет покупка квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку.  В таком случае, бывший владелец должен согласовать продажу с органами опеки и получить одобрение. Покупатель также должен убедится в том, что в квартире не прописан посторонний человек.

Покупка квартиры с обременением по договору ренты или аренды, приведет к необходимости аннулирования данного документа в суде. На это потребуется потратить большое количество денег и сил. Подобные судебные разбирательства ведутся годами, а предсказать их итог достаточно сложно.

Купля-продажа квартиры с обременением

Несмотря на существующие риски, граждане осознанно покупают квартиры, находящиеся под обременением. Как правило, это относится к недвижимости, приобретенной по договору ипотеки. Некоторые банки идут на подобные сделки, однако владелец должен согласовать данные действия с руководством организации и получить одобрение.

Многие покупатели задают вопрос: обременение по ипотеке стоит ли брать? Однозначного ответа на него нет. Можно лишь порекомендовать обсудить данный вопрос с сотрудниками банка, в котором был оформлен договор ипотечного займа, а также проконсультироваться с профессиональным юристом.

Покупать квартиру, находящуюся под арестом или обременением по договору аренды (ренты) не рекомендовано. Продавцу стоит заранее позаботиться о снятии ограничений. Если этого не произойдет, покупателю необходимо отказаться от сделки, какой бы заманчивой не была цена недвижимости. Купля-продажа квартиры с обременением осуществляется по стандартным правилам. Стороны должны составить соответствующий договор у нотариуса, заблаговременно посетив банковскую организацию или государственную структуру, наложившую ограничение, и получить разрешение на проведение сделки.

Купив квартиру с обременением, новый владелец должен понимать, что все существующие ограничения «ложатся на его плечи». С момента регистрации права собственности на недвижимость в Росреестре, долги также переходят в его распоряжение. Это значит, что придется полностью оплатить ипотечный займ или погасить задолженность.

Новый собственник квартиры может попробовать снять обременение и обнулить долги в судебном порядке, однако это достаточно сложно. В решении данного вопроса существует большая вероятность того, что судья встанет на сторону ответчика, т.е.

организации или физического лица, с которым было заключено соглашение, способствующее наложению ограничений на использование недвижимости.

Стоит сказать, что покупая квартиру под ипотечным обременением, для получения разрешения на ее переоформление, придется заключить договор с банком. В противном случае, финансовая организация вправе подать иск в суд для признания сделки недействительной.

Как проверить находится ли квартира под обременением

Покупателю не стоит верить словам владельца квартиры, необходимо удостовериться об отсутствии обременения самостоятельно. Сделать это можно, заказав выписку ЕГРН в Росреестре или МФЦ.

Для этого не нужно быть собственником недвижимости, главное – знать фактический адрес квартиры.

Также желательно, но не обязательно, предоставить сотрудникам организации кадастровый номер.

Источник: https://ProLaw24.ru/property/kvartira-s-obremeneniem

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.