Обязать застройщика зарегистрировать договор долевого участия

Содержание

Что делать, если ДДУ не зарегистрирован?

Обязать застройщика зарегистрировать договор долевого участия

Время чтения 6 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Принятие гражданами решения об участии в долевом строительстве, должно быть надлежащим образом оформлено. С этой целью с застройщиком заключается договор, который должен быть обязательно зарегистрирован в органах Росреестра. Какие последствия влечет отсутствие факта регистрации, и что делать гражданам в такой ситуации? Ответ на эти вопросы можно узнать в представленном материале.

Порядок заключения договора с застройщиком

После детальной проверки информации о возведении многоквартирного дома и непосредственно о застройщике, гражданам предлагается заключить договор на долевое участие в строительстве. Условия данного соглашения предлагаются истцу для ознакомления в виде типового проекта, который входит в обязательный перечень документации застройщика по ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ.

Даже после оформления договора в виде письменного документа и его совместного подписания, соглашение сторон не вступает в силу автоматически. Закон № 214-ФЗ предусматривает обязательную регистрацию такой сделки в органах Росреестра. Именно с момента регистрации договор между гражданами и строительной компанией приобретает юридическое значение и признается заключенным.

Порядок действий сторон на каждом этапе оформления договорных отношений можно представить в виде пошаговой инструкции:

  1. согласование условий договора, в том числе положений о цене, качестве и срокам сдачи объекта;
  2. подписание документа с обеих сторон;
  3. совместное обращение в органы Росреестра или Многофункциональный центр с заявление о регистрации договора;
  4. получение результата регистрационных действий – оригинала договора с отметкой регистрирующего органа.

Зарегистрированный договор предоставляет сторонам все права и обязанности, которые зафиксированы в соглашении и нормах Закона № 214-ФЗ. Отсутствие факта регистрации не позволяет признать договор заключенным и порождает негативные последствия для обеих сторон.

Причины, по которым договор может быть не зарегистрирован

Обязанность по совершению регистрационных действий в равной степени возлагается на обе стороны правоотношений долевого строительства. Процедура регистрации может быть проведена только при обращении участника и застройщика, которые должны подписать совместное заявление в органы Росреестра.

Причины, по которым участники сделки могут оказаться без зарегистрированного договора, могут заключаться в следующем:

  • строительная компания уклоняется от регистрации;
  • гражданин не выполняет свою обязанность и не обращается за регистрацией;
  • сторонам было отказано в проведении регистрационных мероприятий.

Уклонение застройщика от регистрации, как правило, вызвано желанием сэкономить на дополнительных расходах. Дело в том, что для совершения регистрационных действий сторонам необходимо представить платежный документ, подтверждающий уплаты государственной пошлины. Размер этого платежа составляет:

  • для граждан – 175 рублей;
  • для застройщика – 3000 рублей за каждый договор.

Несложно подсчитать, во что обойдется итоговая сумма госпошлины для застройщика, если для долевого участия заключаются сотни договоров. Так как строительные организации стараются максимально снизить издержки на любые расходы, уклонение от регистрации позволит сэкономить существенную сумму.

Помимо этого, отсутствие желания застройщика регистрировать договор может быть вызвано его недобросовестностью по отношению к дольщикам.

Осознавая, что отсутствие факта регистрации не позволяет признать договор заключенным, компания может собирать денежные средства с граждан без законных оснований.

Восстановление нарушенных прав граждан осуществляется в судебном порядке, однако судебные тяжбы могут длиться месяцами и годами, и далеко не всегда гарантируют возврат вложенных средств.

Граждане могут не знать о своей обязанности обращаться за регистрацией договора, а застройщик далеко не всегда настаивает на такой процедуре. О негативных последствиях дольщики могут узнать только при обращении за регистрации права на построенную квартиру, так как для этого потребуется представить договор долевого участия, имеющий законную силу.

Возможные случаи отказа в проведении регистрации указаны в Федеральном законе № 218-ФЗ:

  1. наличие аналогичного зарегистрированного права на тот же объект;
  2. отсутствие у сторон полномочий на заключение договора или для обращения за регистрацией;
  3. соглашение составлено с нарушением нормативных правовых актов.

При любых причинах отсутствия у договора отметки о регистрации, создает проблемы для одного или обоих участников сделки.

Что делать, если договор не зарегистрирован

Если стороны столкнулись с тем, что договор не прошел обязательную процедуру регистрации, саамы простым вариантом станет обращение в органы Росреестра и совершения необходимых действий. Проблемы могут возникнуть только в случае, если ранее должностными лицами Росреестра уже был вынесен отказ в проведении процедуры.

Чтобы при повторном обращении избежать риска отказа, дольщику и застройщику необходимо устранить причины, по которым были возвращены документы:

  • надлежащим образом подтвердить полномочия представителей, подписавших договор;
  • изменить условия соглашения, чтобы они не противоречили закону.

С момента регистрации договор вступит в силу, а причины первичного отказа потеряют юридическое значение.

Еще одним способом устранить проблему, будет являться оформление на застройщика права собственности на готовый объект. Это актуально для случаев, когда уже получено разрешение на ввод здания в эксплуатацию, что препятствует проведению регистрации.

Если застройщик имеет на руках акт ввода дома в эксплуатацию и оформил право собственности на квартиру, он передаст права на объект дольщику путем заключения обычного договора купли-продажи недвижимости. Такая сделка также требует проведения регистрации в органах Росреестра.

В качестве альтернативного варианта устранения данного нарушения выступает право сторон на обращение в суд, с требованием о понуждении к регистрации.

Регистрация договора по судебному решению

Право на обращение в суд доступно для обеих сторон данного договора, а исковым требованием будет выступать понуждение к совершению регистрационных действий. Документы направляются в суд по месту нахождения ответчика, либо по месту расположения спорного объекта. Правом на выбор подсудности обладает инициатор судебного процесса.

В ходе судебного процесса истцу потребует доказать всего два факта:

  1. отсутствие у договора регистрационной отметки;
  2. отказ или уклонение второй стороны от проведения регистрации.

При наличии данных доказательств, суд вынесет решение об обязании ответчика совершить необходимые действия по регистрации. Судебный акт может быть исполнен в принудительном порядке, если ответчик по любым причинам откажется его исполнять. С момента проведения регистрации по судебному решению, соглашение сторон вступает в силу и считается заключенным.

Источник: https://law03.ru/finance/article/chto-delat-esli-ddu-ne-zaregistrirova

Самостоятельная регистрация ДДУ

Обязать застройщика зарегистрировать договор долевого участия

О нюансах регистрации ДДУ, сложностях этого процесса и способах решения спорных вопросов порталу Novostroy-M.ru рассказал адвокат Коллегии адвокатов «Правовая защита» Артем Сидоров.

В процессе покупки квартиры в новостройке одним из важнейших моментов является государственная регистрация договора долевого участия (ДДУ), проводимая Росреестром, поскольку до этого договор считается не заключенным.

Законодательство определяет, что государственная регистрация ДДУ осуществляется в учреждениях, оформляющих права на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения объекта, для строительства которого привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором.

Самостоятельная регистрация ДДУ

Поскольку ДДУ можно зарегистрировать только при участии и дольщика, и застройщика, о самостоятельном оформлении договора в полном смысле этого слова говорить нельзя.

Под самостоятельной регистрацией корректно понимать участие в ней непосредственно дольщика без обращения к застройщику или сторонней организации, и без выдачи доверенности на осуществление оформления третьим лицам.

Важно отметить, что в соответствии с действующим законодательством в регистрации ДДУ обязаны участвовать обе стороны. При этом застройщик не имеет права навязывать свои услуги по осуществлению действий, необходимых для оформления договора. Это противоречит закону. Но многие компании это делают.

А в самостоятельной регистрации, т.е. непосредственном участии дольщика в процессе, есть два весомых преимущества: экономия на стоимости услуг строительной компании и отсутствие необходимости передавать подлинные документы (свой экземпляр договора и другие) застройщику или третьему лицу.

Что нужно для самостоятельной регистрации ДДУ

Подать документы в Росреестр на регистрацию ДДУ можно либо самостоятельно, либо совместно с представителем продавца.

В первом случае придется получать все необходимые документы у строительной компании заблаговременно: доверенность на оформление ДДУ, экземпляр договора застройщика, экземпляр договора для Росреестра, а также платежное поручение в подтверждение оплаты застройщиком пошлины (на практике такое редко, но встречается).

Во втором случае специалист все принесет с собой, нужно только договориться о дате визита. Как правило, представители строительной компании подают сразу несколько комплектов документов.

Поэтому стоит попытаться договориться о встрече на тот день, когда планируется регистрация и других договоров.

Если можно выбрать время, то записываться на прием лучше заранее в соответствующем подразделении Росреестра — часто подать документы в порядке живой очереди бывает практически невозможно.

Для оформления договора необходимо, чтобы по той же новостройке уже был зарегистрирован хотя бы один ДДУ, поскольку с первым заявлением предоставляется большой пакет документов по дому в целом.

От самого дольщика потребуется подлинный экземпляр ДДУ и квитанция об оплате госпошлины (бланк можно скачать на сайте Управления Росреестра). На регистрацию подается три экземпляра договора – один остается в делах учреждения.

Сложности при самостоятельной регистрации ДДУ и способы их решения

Застройщик может уклоняться от исполнения своей прямой обязанности — предоставления необходимых документов для регистрации, навязывая свои услуги.

Пожалуй, это и есть главная проблема, которая может возникнуть — других сложностей, связанных с оформлением заявления или с документами быть не должно. ДДУ заключаются по единой форме, и если по объекту уже зарегистрированы договоры, то, скорее всего, не будет препятствий для оформления других.

Если застройщик уклоняется от предоставления необходимых бумаг, нужно отправить ему претензию, в которой будет предложено совершить действия, требующиеся для регистрации ДДУ (явиться в Росреестр с документами, оплатить госпошлину).

Лучше предварительно записаться на подачу — обозначить в претензии время и место. Также в ней стоит указать, что покупатель оставляет за собой право обратиться в суд, если продавец будет продолжать не выполнять свои обязанности.

Как правило, застройщики в таких условиях предпочитают договариваться, тем более, что настаивает на самостоятельной регистрации ДДУ только небольшое количество участников долевого строительства. Достигнуть соглашения бывает сложно только когда строительная компания крупная и работает по определенной схеме.

Стоит ли решать вопрос через суд?

Регистрация договора долевого участия возможна в судебном порядке в соответствии со ст. 165 ГК РФ. Для этого необходимо подать иск в суд. Но, зачастую, это невыгодно, особенно если препятствием является исключительно нежелание застройщика подавать заявление (из-за навязывания своих услуг).

Дело в том, что по сравнению с ценой ДДУ эти услуги недорогие — от 10 по 50 тыс. руб. Примерно в такую же стоимость может обойтись помощь профессионального юриста.

Кроме того, суд — процедура длительная, занимает несколько месяцев. В таком случае дольщик сильно рискует, поскольку договор все это время будет оставаться незаключенным, а значит не будет иметь юридической силы.

Также в этих условиях имеется возможность «двойной реализации» прав на квартиру.

Таким образом, чаще иск о регистрации ДДУ подают вследствие иных причин отказа застройщика. В практике такие случаи бывают, хотя и не так часто. Все же сторонам обычно удается договориться.

Тем более, что застройщику запрещено до заключения ДДУ принимать денежные средства от дольщика — компании заинтересованы в решении этого вопроса, если не использует каких-либо «серых» схем привлечения финансов (обеспечительный взнос и проч.).

Оптимальная схема действий

Если застройщик крупный и известный, и у него уже есть несколько зарегистрированных договоров, то оформление ДДУ проще все же доверить его специалистам: вопросом займутся  профессионалы, документы подадут по определенному графику, любые проблемы будут быстро решены. При этом рекомендуется составить подробный акт приема-передачи документов. В этом случае нежелание воспользоваться услугами застройщика может быть обусловлено только их стоимостью.

Самостоятельно регистрировать ДДУ действительно необходимо только если заключается договор уступки права требования по ДДУ с посреднической организацией (инвестором, подрядчиком), поскольку предоставлять организации подлинные документы и отдавать процесс под контроль уступающего права лица может быть довольно опасно.  
Дата публикации 07 ноября 2014

Источник: https://www.Novostroy-m.ru/statyi/samostoyatelnaya_registratsiya_ddu

Почему не нужно соглашаться на услугу регистрации ДДУ от застройщика?

Обязать застройщика зарегистрировать договор долевого участия

28.11.2018

Казалось бы – действительно, а почему? Ведь это весьма удобная услуга, застройщик берет на себя все хлопоты, связанные с регистрационными процессами. Но мы постараемся разобраться, действительно ли регистрационные усилия, предпринимаемые застройщиком, стоят запрашиваемых денег, и поговорим о том, может ли дольщик самостоятельно зарегистрировать договор.

А о том, какие еще вопросы важно задавать застройщику, вы можете прочитать тут.

Современный дольщик, как правило, не хочет усложнять процедуру покупки, он желает получить на руки зарегистрированный документ, и ожидать окончания строительства, будучи уверенным в том, что договор защитит от каких-либо неприятностей. Однако есть один серьезный нюанс, который ставит под вопрос полезность этой услуги – явно завышенная цена, которую запрашивает застройщик за свое участие в процессе.

ДДУ: зачем нужна регистрация

ДДУ – единственный формат сделки с еще не существующим имуществом, при котором договор в обязательном порядке проходит регистрацию в Росреестре.

После этого у дольщика возникает законное право требовать у застройщика передачи ему недвижимого имущества в сроки и на условиях, которые отражены в этом договоре.

Договор защищает дольщика от двойных продаж, иных мошеннических схем (за некоторым исключением), а также от банкротства застройщика или возникновения иных условий, при которых последний не в состоянии выполнять свои обязательства.

http://www.primecapital.com

Иными словами – при наличии ДДУ во время возникновения непредвиденных ситуаций, угрожающих интересам дольщика, запускаются механизмы, с помощью которых здание достраивается и дольщик получает жилье (или вложенные средства вместе с компенсацией). Соответственно, без регистрации договор не имеет силы, и если по каким-то причинам регистратор его не принимает, сделку можно считать несостоявшейся.

Сколько стоит «уладить формальности»?

Как правило, те, кто покупает жилье, слабо разбираются в процессах, связанных с документальным оформлением, речь идет, прежде всего, о двух наиболее важных процессах.

Это регистрация договора, а затем, после сдачи дома в эксплуатацию, регистрация права на собственность.

Последний процесс – это конечная точка, после которой дольщик превращается в полноправного владельца недвижимости или в собственника, имеющего право распоряжаться жильем, но ограниченного в правах – например, в случае привлечения ипотечного кредитования.

Многие потенциальные покупатели жилья на первичном рынке совершенно не представляют – что нужно делать, какие документ собирать и куда обращаться.

Кроме того, не все располагают временем, необходимым для оформления. Поэтому для них было бы намного удобнее, если бы кто-нибудь взял на себя все эти хлопоты.

Что и предлагает застройщик – за определенную сумму он берет на себя все хлопоты и готов уладить все формальности.

https://smallville.com

Кстати, на современном рынке первичной недвижимости такие услуги предлагает каждый застройщик. Услуги подобного рода предлагаются отнюдь не бесплатно. В среднем, регистрация договора (точнее, участие представителя застройщика в этом процессе), стоит порядка 30 тыс. рублей.

В течение последних лет дольщикам предлагались разные условия, сумма могла зависеть от общей стоимости жилья и определялась в процентном соотношении, поэтому регистрация могла «потянуть» на 150 – 200 тыс. рублей. Однако сегодня все чаще речь идет о некой фиксированной сумме.

Участие застройщика в регистрации: как это происходит

Но что означает «регистрация»? Какие именно действия должен выполнить тот, кто желает зарегистрировать договор? В принципе, все действия будущего собственника (или застройщика) сводятся к подаче документов, которые на момент заключения сделки уже подготовлены. Все остальные операции осуществляются ответственными лицами, которые являются сотрудниками Росреестра (проверка сведений, внесения соответствующих записей в реестр, пр.).

https://blogs.dctc.edu

Физически это происходит следующим образом: представитель застройщика берет пачку договоров с дольщиками (включая доверенности от них на проведение этой операции), добирается до ближайшего отделения Росреестра и предает эти бумаги в окошко, получая документ, подтверждающий факт их принятия. Через определенное время этот представитель забирает зарегистрированные договоры, по одному экземпляру раздает дольщикам, а вторые экземпляры хранятся в офисе застройщика.

Собственно – это все, за скромный перечень очень нехитрых операций застройщик «снимает» с каждого дольщика по 30 тыс. рублей, которые образуют очень хорошую прибыль «на ровном месте» и без каких-то затрат.

Указанную сумму можно было бы как-то обосновать расходами, которые приходится нести застройщику или сложностью процессов, которые требовали бы неких специальных знаний и времени.

Но нет, описанные процессы вовсе не требуют какой-то (собственно, вообще никакой) квалификации.

А затраты, фактически, отсутствуют, в Росреестре за операцию регистрации берут государственную пошлину в размере 200 рублей.

Иными, словами – именно в такую сумму обошлась бы регистрация договора дольщику, пожелай тот оформить все самостоятельно.

http://berichpro.ru

Навязывание ненужных услуг по завышенному ценнику

Тогда откуда же такие цифры – 30 тыс. рублей, 60 тыс. рублей, 120 тыс.

рублей? Вряд ли дольщиков можно назвать людьми недалекими, особенно, учитывая тот факт, что в это непростое время они нашли деньги на покупку недвижимости.

Неужели они охотно отдают свои деньги, даже не пытаясь разобраться – за что именно они платят? И уж тем более странным выглядит поведение дольщиков, которые понимают, что услуга не стоит таких денег, но все равно платят.

Запрещает ли закон дольщику самостоятельно подавать документы на регистрацию? Нет, в ФЗ-214, который регулирует правовые отношения застройщика и дольщика, такого запрета нет.

Собственно, его и не может быть, так как эта сделка (равно как и другие операции с недвижимостью) вполне может быть проведена двумя сторонами сделки (которые должны вместе явиться к регистратору) или одной стороной (при наличии доверенности от другой стороны).

https://doctornadezhda.ru

Так что же мешает гражданам самостоятельно заниматься подачей документов? На самом деле, застройщики вовсе не желают лишаться денег, которые они «зарабатывают» таким образом, а поэтому делают все, чтобы дольщики были вынуждены покупать их услуги.

Иногда услуга регистрации договора позиционируется как обязательная услуга и включается в тело ДДУ, то есть – при подписании ДДУ дольщик обязуется оплачивать и услугу регистрации.

Соответственно, если потенциальный клиент не согласен – он не подписывает договор и не может купить жилье «по долевке».

В ряде случаев эта услуга (как и еще ряд услуг) оформляется как приложение к ДДУ, что, в общем, одно и то же.

Отказ от дополнительных услуг: теория и практика

Может ли дольщик отказаться от этой услуги? Теоретически – да, тем более что в ФЗ-214 и в законе о защите прав потребителя указано, что договор на одну услугу (собственно ДДУ) не может обязать потребителя заключать договор на другие услуги (в частности, на услугу регистрации договора). Иными словами, застройщик не имеет права принуждать дольщика покупать у него эту услугу на основании того, что заключается ДДУ.

Соответственно, при нарушении этого положения застройщику грозит административная ответственность. Если дольщик обратится в суд и докажет, что услуга была навязана, то застройщика принудят соблюсти закон и договор об услуге регистрации будет аннулирован.

https://dom-i-zakon.ru

Собственно, в числе советов, адресованных дольщикам по поводу того, как отказаться от услуги регистрации, но заключить ДДУ, можно встретить описание одного нехитрого приема.

Дольщик подписывает ДДУ и соглашение на оказание услуги регистрации, оплачивает, и затем направляет застройщику уведомление о том, что он желает оказаться от услуги, но не желает расторгать ДДУ.

В этом случае застройщик не имеет право расторгнуть ДДУ, так как не имеет для этого оснований (ФЗ-214), и ему остается пойти навстречу дольщику и расторгнуть только соглашение. Если застройщик откажется – это будет основанием для обращения в суд после оформления права собственности и возврата денег, оплаченных за эту услугу.

Однако, к сожалению, все это – только теоретически, и отказаться не так просто, как может показаться. Застройщики прекрасно знают законы и содержат в штате юристов, которые делают все возможное (составляют текст договора, приложений) чтобы обстоятельство навязывания услуг в суде доказано не было.

Правоприменительная практика показывает (рассматривались разбирательства с дольщиками группы ПИК), что в подавляющем большинстве случаев суд отказывался признавать, что услуга была навязана. То есть – вот подписанный договор, все обязательства по нему выполнены, и у суда нет никаких оснований считать, что от этой услуги покупатель не мог отказаться.

Home

Принудительные «допы»: кто виноват и что делать?

С другой стороны, навязывание услуг – не всегда инициатива менеджмента компании, так как есть много застройщиков, которые соблюдают закон не только «формально». Иногда это просто горячее желание менеджеров, которые получают бонусы за продажу «допов».

Они частенько отдают предпочтение клиентам, которые склонны платить, и всячески препятствуют заключению договоров с теми, кто не хочет дополнительных услуг. В подобных случаях бывает достаточно выйти на вышестоящее руководство и правильно мотивировать свои пожелания, чтобы заключить договор без лишних услуг.

Если переговоры с руководством не принесли желаемого результата – можно направить жалобы в государственные органы, контролирующие деятельность застройщика.

Такое поведение застройщиков является нарушением, поэтому власти иногда реагируют на удивление оперативно.

Нередко дольщики объединяются и подают групповые иски, что облегчает задачу поиска доказательств того, что застройщик нарушает закон.

dengi.bm.img.com

Кроме того, сегодня продажи недвижимости несколько упали, покупатель стал более привередлив и не желает переплачивать, поэтому все больше застройщиков идут на уступки дольщикам. Скажем, тот же “ПИК” поступает следующим образом: предлагает дольщикам скидку по ДДУ ровно на ту сумму, которую просит за регистрацию. В принципе – это хорошее решение, как говорится: «и волки сыты и овцы целы».

Менее элегантно поступает MR Group (или отдельно взятые особо рьяные сотрудники, не берусь утверждать) – передает в работу SMM-менеджерам посыл о том, что 30 000 за регистрацию ДДУ – это нормально, а они разносят это по форумам. Пруфы тут.

Заключение

Таким образом, не стоит соглашаться на услугу регистрации ДДУ от застройщика, так как в большинстве случае ее стоимость необоснованно высока, а у любого ЖК в Москве сегодня есть конкуренты, и об этом нужно не только не забывать, но и сообщать представителю застройщика.

При общении с менеджером отдела продаж нужно сразу обсудить возможность заключения ДДУ без дополнительных услуг, настаивая на своем законном праве. Если не помогло – обращайтесь к руководству, сохраняйте записи разговоров, переписку по электронной почте, телефонные переговоры, все это может послужить доказательством в суде.

Общайтесь с другими дольщиками (на форумных ветках, где обитают покупатели квартир в том или ином ЖК), не исключено, что кому-то из них удалось найти решение этой проблемы. Консультируйтесь у юристов, которые специализируются на первичной недвижимости – используйте все возможности, чтобы не переплачивать за работу, которую можете выполнить сами.

Источник: https://novostroyman.ru/blogue/pochemu-ne-nuzhno-soglashatsya-na-uslugu-registratsii-ddu-ot-zastrojshhika

Юридическая компания Силкин и Партнеры — Взыскание компенсаций с Застройщика по ДДУ

Обязать застройщика зарегистрировать договор долевого участия

В настоящее время из-за несовершенства законодательства нередки случаи, когда дом сдается без кадастрового учета квартир и помещений в нем. При такой ситуации дольщики сталкиваются с невозможностью оформить квартиру в собственность до тех пор, пока она не будет поставлена на кадастровый учет.

1. Получить постоянную регистрацию в квартире;2. Заказать обмеры БТИ в случае несогласия с обмером Застройщика;3. Участвовать в создании ТСЖ;4. Получить налоговый вычет;5. Использовать материнский капитал  (если сроки передачи квартиры пропущены, ДЖП требуют свидетельство о праве собственности, в остальных случаях это не нужно);

6. Получить абсолютную защиту своего права на квартиру в случае банкротства застройщика.  (При неоформленном праве собственности свои интересы защитить можно, но потребуется вовремя заявить свои требования в ходе дела о банкростве, которое будет рассматривать Арбитражный суд).

Вот и получается, что для того, чтобы зарегистрировать свои права на квартиру, дольщик вынужден либо ждать пока застройщик поставит дом и все помещения в нем на учет (это занимает от 6 месяцев до 3 лет), либо может попробовать поставить свою квартиру на кадастровый учет отдельно от дома (никаких негативных последствий это не влечет). Рассмотрим последнюю процедуру более подробно:

1.Для начала проверим как обстоят дела с кадастровым учетом.

Как узнать, стоит ли объект недвижимости на кадастровом учете?

Для этого заходите на сайт Росреестра. Ставите галочку: «Искать по адресу»,  вводите адрес в соответствующие строки и нажимаете «Найти».

Если искомый адрес найден, то вы видите следующую картинку:

Это и есть кадастровый номер вашего объекта недвижимости, это означает, что квартира стоит на кадастровом учете.

Если же вы не увидели информацию по своей квартире или дому, то переходим к следующей стадии.

2. Ставим квартиру в своей новостройке на кадастровый учет отдельно от кондоминиума и регистрируем право собственности.

С 02 января 2017 года вступили в силу изменения к Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ, которые кардинальным образом поменяли порядок получения права собственности на квартиры в новостройках.

Если описать все изменения в двух словах, то Единый государственных реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (он же ЕГРП) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН) прекратили свое существование, а данные, хранящиеся в них, были перенесены в Единый Государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Также Кадастровая палата прекратила свое существование как отдельное ведомство и влилось в состав Росреестра.

Благая идея, состоящая в том, что все данные по недвижимости (данные кадастрового учета и данные о собственности) должны храниться в одном месте (ЕГРН), а учетом и регистрацией будет заниматься только одно ведомство (Росреестр), вылилась в катастрофу. Несмотря на то, что на подготовку всех описанных выше действий у чиновников было более 2 лет, к 02.01.2017 сложилась ситуация, когда федеральный закон есть и действует, а технической возможности выполнять его требования — нет.

Основным новшеством, применимым к квартирам в новостройках, стало то, что кадастровый учет квартиры теперь выполняется одновременно с регистрацией права собственности на нее.

Для регистрации права собственности на квартиру и постановки ее на кадастровый учет в 2019 г. дольщику необходимо сдать пакет документов в местный  МФЦ.

Список документов для получения права собственности на квартиру в новом доме в 2020 г (МФЦ):

1. Договор долевого участия – Оригинал  (если покупали напрямую у Застройщика) \ Копия Договора долевого участия + оригинал Договора уступки  (если вы покупали через уступку от Юридического лица или от другого дольщика).

2. Акт приема-передачи квартиры – 2 оригинала (минимум, если количество дольщиков больше одного, то нужно приложить ещё по одному экземпляру акта за каждого «дополнительного» дольщика).

3.  Квитанция об уплате госпошлины, в настоящий момент это 2000 руб.

4. Закладная из банка — 2 оригинала, либо 1 оригинал + 1 копия  (Для оформления права собственности на квартиру в новостройке по ипотеке, оформляется в банке, выдавшем кредит, на основании отчета по оценке квартиры , выполненный аккредитованной вашим банком оценочной компанией).

5. Справка из банка о погашении ипотеки (необходима в том случае, если вы уже погасили ипотеку, но не регистрировали погашение).

6.  Доверенность, если вы представляете интересы дольщика.

7. Свидетельство о браке (если дольщики — супруги и квартира покупалась в общую совместную собственность).

8.  Диск с техническим планом.

Все перечисленные документы, кроме последнего, нужны для регистрации права собственности. Постановка же на кадастровый учет осуществляется на основании технического плана квартиры, записанного на диск и  полученного из организации, осуществляющей техническую инвентаризацию. Это может быть как районное БТИ, так и частная компания, имеющая своих кадастровых инженеров.

Для оформления техплана потребуется получить от застройщика копии документации на дом:

  1. Разрешения на ввод в эксплуатацию
  2. Проекта стадии «П» (Раздел архитектурные решения)
  3. Постановления о присвоении адресу дому.

Список документов, которые нужно предоставить кадастровому инженеру для получения технического плана:

1) Копия общегражданского паспорта;

2) Договор долевого участия – копия  (если покупали напрямую у Застройщика) \ Копия Договора долевого участия + копия Договора уступки  (если вы покупали через уступку от юридического лица или от другого дольщика;

3) Копия акта приема-передачи квартиры;

4) Документация на дом (Список, размещенный выше)

Технический план представляет собой диск с записанными на него файлами с электронной подписью инженера, выполнившего работу.

Технический план квартиры на диске выглядит так:

После сдачи полного комплекта документов, через 2-3 недели в МФЦ придет ответ от Росреестра.

Тут, соответственно, возможны 2 варианта:

  1. Вам приходит выписка из ЕГРН и Правоустанавливающие документы (регистрация и постановка на кадастровый учет прошли успешно).
  2. Вам приходит приостановка, либо отказ.

Последний вариант типичен для Москвы. Здесь постановка на кадастровый учет квартиры отдельно от дома всегда была большой проблемой и дольщики, пытающиеся проделать эту процедуру, всегда встречались с мощнейшим противодействием чиновников по поводу и без повода. Однако, причины приостановок и отказов обычно довольно надуманные и без особых проблем обжалуются в административном порядке.

Тем не менее, данный способ в разы быстрее и, главное, дешевле судебного признания права собственности.

Соавтор статьи Симон Амиранович Чалигава.

Источник: https://www.s-u-d.ru/vopros-otvet/realty/2271/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.