Оформление апартаментов в собственность в москве

Как оформить апартаменты в собственность | Можно ли оформить апартаменты в собственность — плюсы и минусы

Оформление апартаментов в собственность в москве

Вопрос, можно ли оформить апартаменты в собственность, приобрел актуальность в последние несколько лет, что связано с очевидным ростом популярности этого вида недвижимости. Проблемы с определением статуса апартаментов проистекают из противоречий в законодательстве.

По факту это комфортное жилье с дизайнерским ремонтом, функциональным зонированием, детально продуманным форматом обслуживания. Однако по закону апартаменты относятся к нежилому коммерческому фонду.

Для тех, кто арендует жилье на небольшой срок, этот момент не имеет принципиального значения, поскольку люди получают максимум удобств и рассматривают помещение как альтернативу номеру в гостинице.

Апартаменты должны приносить прибыль либо играть роль дополнительного пространства в бизнес-комплексе.

Отличительной особенностью апартаментов является функциональное зонирование. Здесь есть кухня с посудой, место для работы, спальня, красивая ванная комната и прочие удобства.

Официальный владелец недвижимости может проживать в апартаментах, как в собственной квартире, пользуясь дополнительными платными услугами, которые отсутствуют в жилом секторе (уборка, вынос мусора, смена белья и т. д.).

Однако на практике перевести коммерческую недвижимость в статус жилого помещения довольно сложно, хотя такие примеры существуют и они не противоречат действующим законам. Для начала стоит определить, какие документы необходимо оформить при покупке апартаментов.

Получение прав собственности на апартаменты при покупке

Документ о собственности служит единственным подтверждением права на распоряжение недвижимостью в пределах норм законодательной базы.

После подписания договора купли-продажи или получения апартаментов в качестве дара следует провести государственную регистрацию имущества.

Для оформления собственности владелец обращается в отделение Росреестра в том районе, где находится объект недвижимости, или в ближайший МФЦ.

Регистрацию необходимо провести как можно раньше, чтобы не возникли проблемы с определением собственности при переоформлении статуса недвижимости, или в случае возникновения имущественных споров.

Чтобы зарегистрировать недвижимость, необходимо подготовить следующие документы:

  • паспорта заявителей (потенциальных владельцев);
  • документы, подтверждающие факт появления права собственности (договор, дарственная, свидетельство предоставлении права на наследство);
  • квитанция об уплате госпошлины.

На сайте «Госуслуги» приведен перечень обязательных документов, которые необходимо представить на рассмотрение для регистрации права собственности. Нормативы могут в любое время измениться, поскольку законодательная база об апартаментах до сих пор не является исчерпывавшей и находится в процессе постоянного корректирования.

Покупка или продажа апартаментов регулируется положениями главы 30 Гражданского кодекса РФ (параграф 1 и 7). Договор заключается в письменной форме и подписывается обеими сторонами. Самостоятельное изменение установленной формы договора купли-продажи недопустимо, поскольку в этом случае документ может быть признан недействительным (ст. 550 ГК РФ).

Статья 555 Гражданского кодекса (пункт 1) указывает на необходимость фиксирования стоимости апартаментов в договоре. Если она не будет определена в документе, его признают незавершенным или недействительным.

Если регистрацию права собственности оформляют официальные представители владельца апартаментов, необходимо проверить наличие доверенности (нотариальное удостоверение обязательно!) и личные данные уполномоченных лиц.

Желательно показать документы юристу, специализирующемуся на сопровождении сделок купли-продажи в области недвижимости.

Недопустимо игнорировать действия, направленные на обеспечение собственной финансовой и правовой безопасности.

Если апартаменты приобретаются на правах долевого участия

При приобретении апартаментов на этапе строительства покупателю необходимо уточнить статус и рейтинг застройщика. Дело в том, что при замораживании стройки или в случае банкротства компании суды могут не принять иски для применения защиты нарушенных прав вкладчика, предусмотренные законодательством.

Мотив один — апартаменты не относятся к категории жилой недвижимости. Закон в первую очередь направлен на защиту интересов физических лиц, покупающих объекты для личных, семейных, домашних нужд, не имеющих отношения к предпринимательской деятельности.

Особенности апартаментов как вида недвижимости

Законодательство не дает четкого определения апартаментам, но, исходя из совокупности норм и толкований, можно сделать вывод, что это изолированное помещение с отдельным входом, площадью от 40 м2, состоящее как минимум из двух комнат.

В апартаментах есть кухня, душевая (ванная), санузел. Недвижимость этой категории, согласно законодательным нормативам, не может располагаться в обычных жилых зданиях. Это номера в хостелах, гостиничных комплексах, бизнес-центрах или апарт-отелях.

Апартаменты используют:

  • для аренды на небольшой срок;
  • для периодического проживания на регулярной основе (представляет интерес для специалистов, работающих вахтовым методом или часто приезжающих в командировки);
  • для проведения приватных переговоров (в номере есть все для работы и отдыха);
  • для длительного проживания.

Вопрос, как оформить апартаменты в собственность для постоянного проживания, интересуют собственников единственного вида недвижимости. Этот момент является принципиально важным, поскольку, исходя из статуса апартаментов как объекта нежилого фонда, по данному адресу нельзя оформить постоянную регистрацию, а это, в свою очередь, делает недоступными многие необходимые услуги.

Владелец недвижимости, например, не может записаться на прием в районную поликлинику, воспользоваться полисом ОМС или оформить ребенка в детский сад, а также получить ипотечный кредит под залог недвижимого имущества. Намного проще использовать недвижимость тем собственникам коммерческих помещений, которые зарегистрированы в обычном жилом доме, а апартаменты используют в своих целях, по мере необходимости.

Многие обеспеченные жители города приобретают номера рядом с местом работы, чтобы в период сложных погодных условий не стоять в часовых пробках (особенно актуальный момент для владельцев коттеджей и частных домов за пределами городской черты).

Это кардинальное решение проблемы, связанной с размещением гостей и родственников во время их приезда.

Наконец, это не только дополнительная жилплощадь для использования в собственных целях, но и потенциальный источник неплохого дохода, поскольку апартаменты ценятся выше гостиничных номеров.

При приобретении апартаментов на этапе строительства покупателю необходимо уточнить статус и рейтинг застройщика, чтобы в дальнейшем не возникло сложностей в оформление апартаментов в собственность.

Теоретические и практические аспекты изменения статуса апартаментов

Спорные вопросы относительно статуса апартаментов и оформления их перевода в жилую собственность до сих пор не урегулированы. Это оставляет собственникам возможность предпринять действия для изменения категории недвижимости.

В соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса РФ, объектом жилой недвижимости является изолированное помещение (или несколько помещений), соответствующее действующим санитарным и техническим нормам, правилам пожарной и эксплуатационной безопасности.

Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 содержит определение непригодных для проживания объектов. Это аварийные, подлежащие сносу конструкции. С точки зрения этого законодательного акта апартаменты пригодны для проживания.

Что касается соответствия санитарным и техническим нормам, данный факт придется доказывать при проведении процедуры перевода коммерческой недвижимости в категорию жилых объектов.

Чтобы инициировать этот процесс, необходимо иметь в наличии правильно оформленные документы, полученные при покупке апартаментов.

Читать договор, предлагаемый застройщиком, следует очень внимательно, поскольку апартаменты часто именуют квартирами, что является грубейшей ошибкой.

Собственники этого вида недвижимости не могут создавать ТСЖ для совместного распоряжения имуществом, и у них нет права на владение долей в общем имуществе.

Тарифы на оплату рассчитываются по ставкам, установленным для коммерческих помещений, без применения каких-либо льгот.

Особенности управления недвижимостью

Для управления зданиями, где находятся апартаменты, привлекают управляющую компанию. После заключения договора купли-продажи на приобретение недвижимости покупателям предлагают оформить два дополнительных договора-соглашения: на эксплуатационное обслуживание и обеспечение коммунальными ресурсами. Как правило, в общую стоимость входит:

  • уборка лифтов;
  • уборка коридоров, вестибюля, холлов, прочих мест общего пользования;
  • поддержание в порядке придомовой территории;
  • техническое содержание инженерных конструкций;
  • ремонтные работы;
  • вывоз мусора;
  • охрана объекта.

Переустройство и перепланировка апартаментов не подчиняются жестким правилам, как в многоквартирном доме. Собственник может по своему усмотрению, не нарушая инженерно-технические нормы безопасности, изменить пространственное расположение перегородок или внести другие коррективы.

Если апартаменты являются единственным жильем, то вопрос о переводе помещения в категорию жилой недвижимости для собственников является принципиальным. Первым делом необходимо обратиться в жилищное управление, предоставив заявление и список документов:

  • договор купли-продажи;
  • план, полученный от БТИ;
  • поэтажный план;
  • проект перепланировки (если проводилась).

После рассмотрения пакета документов специальной комиссией, куда входят представители надзорных инстанций, назначается экспертное обследование. Собственник заказывает независимую экспертизу для оценки помещений на предмет их соответствия требованиям, установленным к жилой недвижимости. На что обращают внимание эксперты? Перечень выглядит следующим образом:

  • инсоляция (уровень естественного освещения);
  • акустический режим (замеряются внешние и внутренние шумы);
  • инженерно-технические нормативы (соответствие правилам прокладки коммуникаций в жилых зданиях);
  • расположение на местности (учитывается плотность застройки, близость к дорожным магистралям, промышленным предприятиям);
  • обеспечение пожарной безопасности (рассматриваются нормативы, применяемые к жилым объектам).

Если эксперты вынесут положительное заключение, можно подавать документы на регистрацию. Самый удачный вариант — объединение нескольких собственников, купивших апартаменты в одном здании, для коллективной подачи заявления об изменении статуса объектов (перевод коммерческой недвижимости в жилой фонд).

Если физическое лицо действует самостоятельно, ему придется затратить немалые средства для организации юридической процедуры. Поскольку в законе нет четкого толкования последовательности действий, процесс затягивается во времени и не всегда удачно завершается.

Есть ли смысл превращать апартаменты в квартиру?

На рынке недвижимости продается так много квартир, что ни у одного жителя города не возникнет затруднений с приобретением жилья. В наличии объекты любого класса от бюджетного варианта до эксклюзивных квартир с авторским ремонтом.

Что касается апартаментов, у них есть свое предназначение. Этот вид коммерческой недвижимости приносит прибыль в любой сезон года. Большинство людей предпочитает проживать в домашней обстановке, где есть все необходимое для отдыха, работы, приготовления еды по своему вкусу.

Управляющая компания следит за состоянием недвижимости, отвечает за обслуживание клиентов. В качестве удачного примера организации бизнеса можно привести апарт-отель Vertical в Санкт-Петербурге, где для аренды предлагаются апартаменты разного класса и площади, но абсолютно все номера отличаются стильным декоративным оформлением по индивидуальному дизайну.

Арендаторы номера в отеле «Вертикаль» попадают в приватную зону высокого комфорта, где все необходимое находится под рукой, где соблюдены нормативы, обеспечивающие безопасное проживание.

Предусмотрена парковка, охрана, уборка номера, выполнение прочих услуг.

Такой формат проживания намного ближе большинству из нас, чем официальная обстановка в гостиницах, где пребывание постояльцев находится под непрерывным контролем.

Инвестиции в раскрученные апарт-отели окупаются всегда. Уровень дохода владельца номеров (номера) в отеле во многом зависит от профессионализма управляющей компании, порядочности и компетентности организаторов бизнеса.

Любой коммерческий проект нуждается в обновлении и совершенствовании, которые могут быть проведены удачно или на посредственном уровне.

Купить апартаменты в успешно работающем комплексе на первый взгляд кажется затратным мероприятием, но зато эти вложения окупаются в 99 % и приносят прибыль владельцу.

Плюсы и минусы покупки апартаментов

Покупая апартаменты в собственность, сразу следует оценить плюсы и минусы вложений. Лучше обратиться к эксперту, который определит потенциальный уровень доходности объекта.

Он учтет все затраты, связанные с содержанием помещений, рассчитает срок окупаемости, определит размер налогов.

Специалисты принимают во внимание множество факторов, определяющих привлекательность недвижимости, о которых не всегда знает покупатель.

Большинство отрицательных моментов, являющихся следствием приобретения коммерческой недвижимости, связаны исключительно с тем, что этот вид лишен некоторых привилегий обычной квартиры. Эти преимущества интересуют собственников, которые планируют получить в апартаментах постоянную регистрацию. Но для этих целей существуют квартиры, таунхаусы, коттеджи.

Апартаменты должны приносить прибыль либо играть роль дополнительного пространства в бизнес-комплексе, где проводятся встречи партнеров, ведутся приватные переговоры, временно проживают приглашенные специалисты. При правильном определении роли помещений и грамотном вложении капитала в недвижимость риски финансовых потерь сводятся к минимуму.

Источник: https://vertical-hotel.ru/poleznaya-informatsiya/17959/

Как можно оформить собственность на апартаменты: пошаговые инструкции и нюансы

Оформление апартаментов в собственность в москве

После удачных поисков апартаментов на первичном или вторичном рынке, покупателю нужно юридически закрепить за собой найденную «добычу».   Разберемся, можно ли оформить апартаменты в собственность и как правильно это сделать.

Апартаменты: собственность или нет?

Рынок апартаментов сложился в России относительно недавно усилиями частных застройщиков.  Государство официально не признает их жилыми помещениями и не заинтересовано в их строительстве.

  Они не входят в программы поддержки строительства экономического жилья.   Поэтому речь о том, чтобы приватизировать апартаменты, не идет (приватизация означает смену государственной формы собственности на частную).

  Все апартаменты изначально создаются для передачи в частную собственность.

Процесс их оформления зависит от того, покупается ли объект в строящемся здании у застройщика или на вторичном рынке.  Поэтому между застройщиком и покупателем заключаются различные виды договоров.  На первичном рынке это:

  • договор долевого участия в строительстве, оформленный по правилам закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». С 27 июля 2019 года апартаменты можно продавать только по 214-ФЗ.  Соответствующее правило было введено Федеральным законом № 151-ФЗ;
  • договор об инвестициях в строительство другого вида. Законность таких договоров всегда была под вопросом, но многие застройщики их заключали.  После 27 июня 2019 года эта практика окончательно стала противозаконной;
  • договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Он считается заключенным в случае, если покупатель вносит существенную часть оплаты, а права застройщика на объект еще не оформлены.  Такие договоры также традиционно использовались для обхода положений 214-ФЗ, и их будущее на данный момент под вопросом;
  • договор купли-продажи, который заключается в случае, если апарт-отель уже введен в эксплуатацию и застройщик оформил право собственности на помещения в нем.

В последнем случае апартаменты уже переходят из категории первичного рынка новостроек в категорию «свежей вторички».

Это один из самых безопасных вариантов недвижимости: риска  незавершенного строительства уже нет, но и длинной юридической историей объект «обрасти» не успел.

Есть, однако, и существенный минус: если продажи были начаты уже на стадии котлована (что является обычной практикой), то к моменту завершения строительства выбор помещений невелик.

На вторичном рынке между покупателем и продавцом всегда заключается договор купли-продажи.  По нему продавец обязуется передать покупателю помещение.  Покупатель обязуется оплатить его  цену в размере и на условиях, установленных договором.

Нюансы получения собственности

Процедура оформления апартаментов в собственность различается для первичного и вторичного рынка.  Основное отличие заключается в том, кто будет их первым зарегистрированным владельцем.  Рассмотрим, как оформляются апартаменты в собственность в каждом из этих случаев.

Оформление на первичном рынке

Если между застройщиком и инвестором заключен договор долевого участия, право собственности на апартаменты возникает непосредственно у покупателя.   Процесс его оформления ничем не отличается от получения собственности на квартиру.  Для этого  застройщику и покупателю нужно обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Покупателю достаточно предоставить в Росреестр:

  • договор,
  • квитанцию об оплате государственной пошлины (по желанию. Росреестр может отследить уплату самостоятельно);
  • акт приема-передачи объекта, и
  • заявление о регистрации.

Пакет требуемых от застройщика документов будет существенно больше: в него войдут также документы в отношении построенного здания.

Более подробно о процедуре регистрации в Росреестре вы можете прочитать в этой статье нашего сайта.

Оформление на вторичном рынке при покупке у собственника

Основным отличием в данном случае будет то, что право собственности уже принадлежит застройщику или другому лицу.   Оформление апартаментов в собственность будет произведено на основании договора купли-продажи или иного аналогичного договора.

Однако право собственности на апартаменты также появится у покупателя только после его регистрации Росреестром.   Для такой регистрации необходимы:

  • договор купли-продажи;
  • заявления от продавца и покупателя;
  • квитанция об оплате государственной пошлины (по желанию).

Предварительно нужно убедиться, что помещению не требуется кадастровый учет (в противном случае эти документы также нужно будет предварительно оформить).

С 2016 года свидетельство о праве собственности на апартаменты не выдается.  Право собственности подтверждается внесением записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).  В подтверждение своих прав собственник может получить выписку из ЕГРН – в электронном виде или на бумаге.

Даст ли банк ипотеку на апартаменты?

Да, банки охотно предоставляют ипотеку на апартаменты.   Соответствующие программы есть практически у всех крупных банков, и их становится все больше.

Обычно для оформления ипотеки заемщик должен предоставить первый взнос по кредиту – 10 – 20 процентов.  Некоторые банки идут на предоставление ипотеки на апартаменты без первоначального взноса.  Однако процентная ставка по таким ипотечным кредитам будет менее выгодна.

В среднем ставки по ипотеке апартаментов равны 16-19 процентам в год.  Это выше, чем ставки по аналогичным кредитам на приобретение квартиры.  Разница в ставках вызвана тем, что с точки зрения банка апартаменты – это коммерческая недвижимость.

  Кроме того, свою роль оказывает и спорное юридическое положение апартаментов.  Банки стараются подстраховать свои риски. Если приобретается строящаяся недвижимость, ставка снижается на несколько процентов после оформления права собственности.

Еще один способ снизить ставку ипотеки на покупку апартаментов – оформить ее в банке, который аккредитовал застройщика и конкретный объект.  Списки таких банков можно узнать у строительной компании. Как правило, они находятся в открытом доступе на сайте.

После выбора квартиры, покупатель и банк заключают договор ипотеки.  Средства по нему перечисляются напрямую застройщику в обмен на уже построенное помещение или обещание его передать в будущем. Договор ипотеки также должен быть зарегистрирован Росреестром.  Он станет обременением помещения, на приобретение которого были потрачены кредитные средства.

Военная ипотека и апартаменты: миссия невыполнима

Решить свои жилищные вопросы военнослужащие могут за счет средств военной ипотеке.  Но в этом случае им придется ограничить выбор только квартирами.  По военной ипотеке апартаменты приобретены быть не могут.

Они являются нежилыми помещениями, а значит – не соответствуют целевому назначению средств военной ипотеки.  Статья 14 Федерального закона  от 20 августа 2004 г.

№ 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» устанавливает ограничения для военной ипотеки.  Средства могут быть потрачены на приобретение жилых помещений или участков с жилыми домами.

   Их расходование на другие объекты не предусмотрено.

Можно ли купить апартаменты на материнский капитал?

К сожалению, нельзя.  Материнский капитал может быть потрачен только способами, прямо указанными в федеральном законе № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки  семей, имеющих детей».  Пункт 3 статьи 7 этого закона устанавливает допустимые цели, на которые можно использовать материнский капитал:

  • для улучшения жилищных условий;
  • для образования детей;
  • для накопительной пенсии;
  • на приобретение товаров и услуг для детей инвалидов;
  • получение ежемесячных выплат в пределах, установленных законом.

Апартаменты не являются жилым помещением.  Поэтому их покупка не попадает в категорию «улучшение жилищных условий».  Также, они не упомянуты и в других допускаемых законом способах. Поэтому купить апартаменты за счет материнского капитала невозможно.

Можно ли передать апартаменты по наследству

Апартаменты ничем не отличаются от других видов недвижимого имущества.  Поэтому они могут быть переданы по наследству: как по завещанию, а в его отсутствие —  в порядке, установленном законом.

   Завещание имеет смысл оформить, если будущий наследодатель желает изменить установленный Гражданским кодексом порядок наследования.

  Однако Гражданский кодекс все-таки желательно изучить: некоторые законные наследники (например, нетрудоспособные супруги, несовершеннолетние дети) не могут быть лишены наследства.

Также, для оформления наследства потребуется установить право собственности наследодателя на помещение.  Но и наличие договора долевого участия без оформленной собственности не означает, что апартаменты потеряны для наследников.  Имущественные права требования по договору в этом случае также будут им переданы.

Оформление апартаментов в собственность станет последним шагом на пути к их обладанию. После этого покупателю останется только наслаждаться своим приобретением – и оплачивать коммунальные счета.  Подробнее о том, что ждет собственника апартаментов после сделки, читайте здесь.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/sobstvennost-na-apartamenty

Чем апартаменты отличаются от квартиры

Оформление апартаментов в собственность в москве

В прошлый раз мы начали рассказывать, что такое апартаменты и как их купить. Пришла пора поговорить о законах: разберемся, чем апартаменты отличаются от квартир.

Екатерина Мирошкина

экономист

С точки зрения закона, апартамент — это не то же самое, что квартира. Даже если там живет семья с тремя детьми и это их единственное жилье. Временная регистрация тоже не делает апартаменты жилой недвижимостью.

Здание с апартаментами не считается многоквартирным домом, даже если у него есть управляющая компания, почтовые ящики в подъездах и качели во дворе. Для государства апартаменты — вид коммерческой недвижимости.

Это главное, чем апартаменты отличаются от квартир.

Вы можете сэкономить миллион рублей при покупке и потом потерять гораздо больше, если заранее все не рассчитать. Потери не всегда измеряются деньгами и могут быть необратимыми.

Если у вас в собственности апартаменты — скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. Если вы читаете правила господдержки, условия ипотеки или требования к льготникам и там встречаются слова «жилье, жилое помещение» — вас это вряд ли касается.

Теоретически бывают апартаменты-квартиры, которые находятся в жилом здании. Это можно выяснить из документов по конкретному проекту, где вам предлагают купить недвижимость. Например, назначение здания и помещений в нем легко найти в проектной декларации, которая обязательно будет на сайте застройщика.

Выписка из проектной декларации квартала в Филях. В рекламном буклете застройщик называет его жилым комплексом, но по документам он нежилойЖилых помещений в квартале в Филях нет. Все апартаменты нежилые

Квартира.

Когда вы покупаете квартиру в обычном жилом доме, то автоматически становитесь совладельцем общего имущества. Хоть в свидетельстве об этом не написано, вам по умолчанию принадлежит часть крыши, фасада, общих балконов, подъезда, подвала, лестничных пролетов, лифтов и даже двора.

Эту долю нельзя выделить в натуре, продать или отказаться от нее.

Апартамент. Здесь все сложно. Режим общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании прямо законом не урегулирован.

Некоторые эксперты считают, что у владельцев апартаментов нет права собственности на общее имущество.

Но Высший арбитражный суд разъяснил, что у собственников помещений в нежилых зданиях такие же права и обязанности, как в многоквартирных домах, — им принадлежит доля в общем имуществе и они обязаны оплачивать его содержание.

Даже если семья купила апартаменты, живет там с детьми и никогда не бывает в холле бизнес-центра, с нее теоретически могут потребовать плату за содержание этой части здания. Конкретная управляющая компания может установить свой режим, но по умолчанию разъяснения ВАС работают именно так, а судебная практика неоднозначна. Завтра придет другая управляющая компания и все поменяет.

У дома много дел помимо того, что происходит за железными дверями квартир. Подъезды нужно убирать, лифты и крыши — чинить, лампочки — вкручивать; на придомовой территории нужно строить площадки и ставить лавочки, стричь газоны и ставить столбики, красить ограды, подметать листву. Кто, как и за какие деньги будет делать — открытый вопрос.

Квартира. В многоквартирном доме вопросами управления занимается управляющая компания или ТСЖ. Управляющую компанию выбирает собрание собственников. Оно же принимает ключевые решения по управлению домом. Собрание собственников — это демократия в действии: у каждого собственника есть какой-то «вес» в зависимости от площади его квартиры и он этим «весом» может ать.

Чтобы гарантированно решать вопросы многоквартирного дома по-своему, нужно быть собственником больше половины квадратных метров в этом доме или контролировать решения таких собственников. В жизни такое, конечно, невозможно, поэтому все жильцы могут влиять на общие решения.

Апартамент. В нежилом здании с офисами и магазинами вполне может возникнуть такая ситуация: застройщик не продает офисы, а сдает их в аренду, сохраняя право собственности.

Или всю офисную и торговую часть выкупает девелоперская компания. Так появляется мажоритарный собственник — тот, кому принадлежит большинство .

А у кого большинство , тот имеет право единолично принимать решения по дому.

Это маловероятно, если комплекс состоит только из апартаментов. Но исключать такое нельзя: вы не знаете, кому они принадлежат. Может быть, полздания выкупил бизнесмен и откроет там гостиницу. Имеет право: назначение позволяет.

Если перед вами комплекс из офисов и квартир или, например, апартаментная высотка торчит из чрева торгового центра — риск есть. И очень высокий.

Мажоритарный собственник может проать за повышенные тарифы, назначить удобную для себя управляющую компанию, нанять садовника с Рублевки, установить в центре двора памятник в свою честь или сдать первый этаж под караоке-клуб, в котором будут только песни Григория Лепса. Никаких законных механизмов бороться с такой ситуацией у жильцов апартаментов не будет. Не помогут даже доказательства, что мажоритарный собственник заодно с управляющей компанией. Это не считается злоупотреблением правом.

Квартира. По закону ни вы, ни кто-то другой не может использовать жилые помещения для бизнеса. В квартире нельзя легально организовать офис или мини-гостиницу, в ней нельзя открыть кафе, сауну, студию звукозаписи или площадку для рэп-баттлов. Помещение нужно переводить в нежилое, а это не всегда возможно.

Апартамент. Собственники могут использовать их любым законным способом, если соблюдают технические регламенты и требования надзорных ведомств. Эти требования не такие, как для квартир.

У апартаментов может быть разное назначение, но оно всегда нежилое.

В апартаменте гостиничного типа вы можете жить, как в квартире, а несколько соседних кто-то выкупит, чтобы сдавать командировочным, иностранцам и влюбленным парочкам — это законно.

Для апартаментов нет требований по режиму тишины и звукоизоляции — соседи через стенку могут играть на барабанах по ночам.

На первом этаже могут открыть бар без вашего разрешения, снести при этом часть стены и закрыть вам обзор. Отличие апартаментов от квартиры в том, что в обычном доме спросили бы разрешения у жильцов, а в комплексе апартаментов могут не спросить. Через ваш подъезд могут ходить люди в офис сетевой компании. Причем охрана будет обязана выдавать им пропуски.

Апартамент. Апартаменты не являются жильем, поэтому для них нет ограничений при взыскании. Неважно, что там живет семья, которая купила апартаменты для постоянного проживания, у них нет другой недвижимости и кредит взят не под залог квартиры.

Для приставов апартамент — это обычный актив, который можно арестовать и выставить на продажу в счет долга. Например, если владелец ИП, у него накопились долги перед кредиторами и налоговой.

В апартаменте живет его семья и дети, но эта недвижимость не защищена от взыскания.

Апартамент. Для нежилой недвижимости никаких вычетов, даже если ее покупает обычная семья с детьми и собирается там постоянно жить.

Возьмем суммы из примера в предыдущей статье — там апартаменты стоили 7,2 млн рублей.

При покупке апартамента за эту же сумму с таким же первоначальным взносом государство семье ничего не вернет: нет оснований.

Вычет при покупке обоим супругам

Вычет по процентам одному из супругов

Общая сумма НДФЛ к возврату из бюджета

Мы не знаем программ господдержки, которые действовали бы для покупки апартаментов. Все, что когда-то работали и есть сейчас, касаются только жилья.

Квартира. С 2018 года работает программа льготной ипотеки под 6% при рождении второго или третьего ребенка.

Есть возможность сэкономить, даже если семья давно купила квартиру в новостройке и пока только планирует прибавление. Если купить квартиру сейчас, можно сразу попасть в программу и несколько лет платить 6%.

Еще выдают материнский капитал — можно компенсировать из него часть взноса за жилье.

Это значит, что у владельца апартаментов в паспорте не будет штампа о прописке — только вкладыш о временной регистрации. Этой проблемой власти обеспокоены на самом высоком уровне, но пока она не решена.

Некоторые региональные льготы зависят от адреса постоянной регистрации. Например, в Москве есть программа бесплатной реабилитации и санаторного лечения, но она касается только тех, у кого есть постоянная регистрация в Москве.

Некоторые выплаты и льготы привязаны к месту пребывания, но с этим нужно разбираться заранее с учетом конкретных обстоятельств.

Хорошо, когда есть сразу постоянная прописка и временная регистрация. Например, у вас квартира в регионе, а работаете вы в Москве. Значит, у вас стоит штамп в паспорте и есть постоянное место жительства. Временная регистрация без прописки означает, что у вас нет постоянного места жительства вообще нигде, а только место пребывания на ограниченный срок.

Квартира. Любой взрослый, прописанный в квартире, может прописать в ней своего ребенка до 14 лет без согласия других собственников.

Молодой семье не нужно спрашивать у родителей разрешения на постоянную или временную регистрацию ребенка, если они сами там зарегистрированы даже без права собственности.

Прописали сына или невестку — они могут автоматически прописать своих детей.

Если у супругов есть дети от предыдущих браков, им тоже не нужно просить друг у друга разрешения на регистрацию этих детей.

Апартаменты. Зарегистрировать ребенка даже временно можно только с разрешения всех совершеннолетних собственников жилья.

Апартамент. Жильцы апартаментов не упоминаются в перечне потребителей, которых приравнивают к населению. Несмотря на то что в апартаментах живут обычные люди, считается, что электроэнергия поставляется туда для коммерческих нужд.

Апартамент. За апартамент гостиничного типа придется платить примерно в пять раз больше налога на имущество по сравнению с квартирой — 0,5%. Может быть, получится немного сэкономить за счет меньшей кадастровой стоимости. А если апартамент в административно-деловом комплексе, то ставка будет еще выше — 2%.

Владельцам апартаментов федеральный вычет по налогу на имущество не дают: они заплатят налог со всей площади.

На примере данных с сайта комплекса в Филях при условии, что апартаменты на 20% дешевле квартиры

Квартира

19 м² × 336 000 = 6,38 млн Р

Апартамент

39 м² × 269 000 = 10,5 млн Р

Ставка налога на имущество

Ежегодный налог на имущество

Другие льготы по налогу на имущество в регионах, например для пенсионеров, инвалидов и многодетных семей, апартаментов тоже не касаются.

Апартамент. Собственники коммерческой недвижимости в зданиях нежилого назначения по закону не обязаны каждый месяц делать отчисления в фонд капремонта. Но когда придет время ремонтировать общее имущество, рассчитывать на накопленные взносы и финансирование тоже будет нельзя. Но как правило, апартаменты покупают в новых зданиях, которым капремонт потребуется еще нескоро.

Обязательный платеж в месяц

Взносы на капремонт за год

Квартира. Государство должно контролировать параметры жилой застройки. Есть требования по количеству школ, детских садов, поликлиник, дорог и других инфраструктурных объектов. Застройщик должен строить их за свой счет или при поддержке государства.

К сожалению, по факту многие застройщики эти параметры не соблюдают: вступают в сговор с чиновниками, получают утвержденные проекты без школ и поликлиник или бесконечно затягивают сдачу инфраструктурных объектов. Но у владельцев квартир есть хотя бы какие-то гарантии и права. Их защищают не только градостроительные правила, но и федеральные законы.

В зоне жилой застройки нельзя строить шумные производства и опасные объекты. А если и появится даже мини-производство, вокруг него должна быть санитарная зона.

Вход в магазин в жилом доме должен быть отдельным, а не через подъезд. Уровень шума в квартирах должен соответствовать госту, для квартир установлены санитарные нормы.

Если найдется отклонение, можно требовать неустойку или заставить застройщика исправить недостатки.

Апартамент. Для зон коммерческой застройки таких градостроительных норм не существует. Может оказаться, что в районе расположения комплекса апартаментов вообще нет школы и поликлиники. Город не обязан их строить.

Количество жителей в апартаментах не учитывается при планировании застройки. Например, в апартаментах может жить 200 детей, но для них не построят отдельный детский сад и не запланируют места в ближайшей школе.

Для апартаментов нет строгих требований по санитарным нормам, характеристикам материалов, планировкам и шумоизоляции. Качество строительства контролируют не так, как в случае с жильем — это уже на совести застройщика.

Место. Часто в каком-то удобном и интересном месте нельзя построить жилой дом, а здание с апартаментами — можно.

Так бывает, когда в градостроительном плане есть участок для делового центра или гостиницы, а для микрорайона с парковками, школами, поликлиниками и санитарными зонами пространства не хватает. Или место не подходит для жилой застройки из-за близости промышленных объектов.

Апартаменты могут быть единственным шансом купить недвижимость для жизни в нужном месте, например недалеко от работы или в центре города.

Цена. Апартамент может стоить дешевле квартиры в этом же районе. Земля под нежилые объекты дешевле, проектировать нежилой комплекс проще, а у застройщика нет расходов на инфраструктуру.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/opasnosti-apartamentov/

Особенности сделок с апартаментами сегодня как с объектами коммерческой недвижимости – Delphi Law Company

Оформление апартаментов в собственность в москве

Апартаменты все чаще становятся объектом купли-продажи на рынке недвижимости. Однако сделки с такими объектами имеют некоторые особенности, которые необходимо учитывать, приобретая апартаменты.

Надо сразу оговориться, что законодательство не дает определения апартаментам. В связи с чем возникает множество вопросов. В данной статье под апартаментами мы будем понимать помещения в нежилых зданиях (офисных и торговых центрах), которые предназначены для проживания в них и продаются на рынке как помещения для жилья.

Одним из самых главных моментов, на которые необходимо обратить внимание, является то, что апартаменты не являются жилыми помещениями в соответствии с тем смыслом, который законодательство вкладывает в понятие жилых помещений.

В соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянногопроживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Сами же  требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Несмотря на то что апартаменты не относятся к жилым помещениям, они, тем не менее, предназначены для проживания.

Поскольку апартаменты не относятся к жилым помещениями, то на договоры купли-продажи апартаментов не распространяется действие статьи 558 ГК РФ об особенности продажи жилых помещений.

Согласно указанной статье существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

На сделки купли-продажи апартаментов распространяется действие параграфов 1 и 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ.

Договор купли-продажи апартаментов обязательно должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи апартаментов влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Необходимо обратить особое внимание на то, что договор купли-продажи, по которому вы намерены приобрести или продать апартаменты, не должен содержать указание на то, что апартаменты являются квартирой.

Некоторые застройщики предлагают для приобретения апартаментов заключить комплект договоров, в которых ошибочно или преднамеренно присутствует упоминание о продаже и приобретении покупателем квартиры.

Так на сайтах некоторых застройщиков можно увидеть, что покупателям апартаментов для их приобретения предлагается заключить договор об оказании услуг по подбору квартиры, предварительный договор купли-продажи квартиры или предварительный договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве. Однако апартаменты квартирой не являются.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену апартаментов. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Нежилой статус апартаментов означает, что на них не распространяется действие жилищного законодательства. Так собственники апартаментов не могут создавать товарищество собственников жилья для обеспечения владения, пользования, распоряжения и совместного управления общим имуществом.

У собственников апартаментов отсутствуют права на общее имущество, которые есть у собственников в многоквартирных домах.

Кроме того, на владельцев апартаментов не распространяются положения жилищного законодательства об оплате коммунальных услуг, поэтому тарифы рассчитываются по ставкам для нежилых помещений.

Управление апартаментами и иным имуществом, необходимым для обслуживания апартаментов и самого здания, в котором расположены апартаменты, как правило, осуществляется привлеченной профессиональной управляющей компанией.

При заключении договора купли-продажи апартаментов покупателям зачастую предлагается заключить сразу агентский договор на обеспечение коммунальными ресурсами и договор эксплуатации (обслуживания и управления) зданием и расположенными в нем апартаментами.

При этом такие договоры предусматривают весьма высокую стоимость услуг управляющей компании и эксплуатационных расходов (содержание мест общего пользования, уборка придомовой территории, обслуживание инженерных коммуникаций, вывоз мусора, ремонт).

Отличительной особенностью апартаментов является невозможность зарегистрироваться в них по месту постоянного жительства.

Это связано с тем, что по законодательству местом жительства является жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и другие), а также иное жилое помещение

Источник: http://dellc.ru/sdelki-s-apartamentami/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.