Покупка квартиры процесс

Содержание

Оформление покупки квартиры

Покупка квартиры процесс

Как и любая другая сделка, покупка квартиры требует определенного оформления. Для оформления сделки нужны два вида документов — правоустанавливающий и правоподтверждающий.

На сбор документов может быть оформлена доверенность, если конкретному лицу (покупателю) невозможно осуществить такой сбор самостоятельно.

При покупке квартиры необходимо уделить особое внимание проверке всех документов, которые предоставляет продавец, а также убедиться в том, что квартира принадлежит ему на праве собственности.

Перед заключением договора купли-продажи стороны зачастую прибегают к практике внесения задатка, подтверждая тем самым намерение приобрести квартиру и свою способность оплатить цену.

После этого заключается договор купли-продажи квартиры, подписывается акт приема-передачи, передаются денежные средства и, наконец, регистрируется право собственности на квартиру.

Таким образом, переход квартиры от продавца к покупателю завершается окончательно.

Какие документы нужны для покупки квартиры?

У собственника, желающего реализовать свою недвижимость, должен быть определенный пакет документов, который подтверждает нахождение указанного имущества в его собственности.

Наличие квартиры в собственности лица означает его способность распоряжаться ею, в том числе и продавать.

Поэтому в первую очередь покупателю квартиры необходимо ознакомиться со следующими документами:

  • правоустанавливающий документ;
  • правоподтверждающий документ.

Под правоустанавливающим понимается такой документ, исходя из содержания которого становится ясным принадлежность квартиры тому или иному лицу.

Это могут быть различные договоры, такие как купли-продажи, мены, дарения.

Правоподтверждающим документом с 15 июля 2016 является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Совокупность вышеуказанных документов подтверждает способность продавца реализовать свою квартиру.

Покупателю необходимо убедиться в этом до совершения сделки во избежание мошеннических действий недобросовестных продавцов.

Совершение почти любой сделки с недвижимостью предполагает долгий процесс сбора необходимых документов. Зачастую на такую процедуру не хватает времени, поэтому участниками сделки составляются доверенности на сбор документов.

Обычно подобная доверенность является разовой (т. е. на совершение указанных в ней действий) и выписывается на имя риэлтора, который и будет осуществлять сбор документов.

В таком случае важно определить круг полномочий, который будет передан, перечислить органы и инстанции, в которых необходимо получить документы.

Кроме этого, такую доверенность необходимо заверить у нотариуса, в противном случае такой документ не будет иметь юридической силы.

Не стоит удостоверять доверенность непосредственно в риэлторской фирме, так как такими правами подобные компании не обладают.

Также стоит отметить, что доверенность может быть оформлена не только на агента по недвижимости, но и на любого совершеннолетнего дееспособного гражданина (например, на родственника).

Желательно указать в доверенности срок ее действия. Устанавливая такой срок необходимо исходить из реальной возможности сбора необходимых документов в различных инстанциях.

Не следует устанавливать слишком маленький срок, так как в случае сбора документов не в полном объеме до окончания срока, придется составлять доверенность снова, что означает дополнительные финансовые затраты.

Какие документы необходимо проверить при покупке квартиры?

Кроме документов, подтверждающих нахождение квартиры в собственности продавца и его способности ее реализовать, покупателю необходимо проверить ряд документов и иных сведений.

В первую очередь необходимо соотнести правоустанавливающие и правоподтверждающие документы с личностью продавца, то есть удостовериться в том, что именно продавцу принадлежит квартира на праве собственности и он имеет право ее продать.

Для этого необходимо изучить документ, подтверждающий личность гражданина (паспорт).

Если же у покупателя возникает сомнение в дееспособности продавца, его возрасте, то стоит попытаться получить информацию в медицинском учреждении по месту жительства такого гражданина.

Важность подобного действия обуславливается тем, что в соответствии с § 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) сделка с недееспособным в силу разных причин гражданином может быть признана недействительной.

После этого необходимо ознакомиться с перечнем лиц, прописанных в реализуемой квартире.

Стоит обратить внимание на то, что такие граждане перед продажей жилья (перед заключительным этапом осуществления сделки по покупке недвижимости) должны быть выписаны из него.

Кроме этого, необходимо получить данные из налогового органа для того, чтобы убедиться в отсутствии задолженности по налогу на имущество физических лиц.

Не менее важным документом для изучения является технический паспорт на квартиру. Также стоит быть внимательным при покупке квартиры, находящейся в общей собственности супругов. Если в роли продавца по сделке выступает лишь один супруг, то необходимо согласие на сделку второго супруга.

Проверка всех вышеуказанных документов позволит застраховать покупателя от различного рода рисков, которые могут возникнуть при покупке недвижимости.

Лицо, желающее совершить покупку квартиры, чаще всего обращается к такому способу доказательства заключения договора и обеспечения его исполнения, как задаток.

Задаток подразумевает под собой передачу денежных средств от покупателя продавцу в счет причитающейся с него денежной суммы. Таким образом, покупатель доказывает свое намерение заключить сделку, а также свою платежеспособность.

Согласно ст. 380 ГК РФ передача задатка должна быть письменно оформлена вне зависимости от ее суммы. Указанное правило можно выполнить путем составления расписки или отдельного соглашения (предварительного договора). В подобном документе должны быть указаны:

  • стороны, кто и кому передает денежные средства;
  • точная сумма;
  • во исполнение какой сделки передается задаток.

Кроме того, в указанном соглашении необходимо отразить, что передаваемая сумма является именно задатком.

Подобное уточнение необходимо для того, чтобы не возникло спора о том, являлась ли эта сумма авансом или задатком.

Чем отличается аванс от задатка?

На практике важно отличать такие понятия как аванс и задаток. Непонимание указанных терминов может привести к лишним финансовым затратам. Главным отличием задатка от аванса выступает их роль в сделке.

  1. Задаток — это доказательство заключения договора и способ обеспечения обязательства по покупке квартиры, в то время как аванс — это всего лишь предоплата за квартиру.
  2. Задаток регулируется положениями ГК РФ, а аванс в законодательстве даже не фигурирует.
  3. Однако аванс также, как и задаток, следует оформлять письменно, указывая стороны сделки и сумму, которая была передана в качестве аванса.

Также отличие заключается в том, какие действия производят стороны после уплаты задатка или аванса при не заключении сделки в дальнейшем.

В случае с задатком, если продавец отказывается заключить сделку, то выплачивает покупателю денежную сумму, превышающую задаток вдвое.

Если же покупатель отказывается заключать договор, то он уже не может вернуть обратно переданный задаток.

Иная ситуация складывается с авансом. Если сделка не заключается, то продавец просто возвращает сумму аванса покупателю.

Судебная практика по данному вопросу в целом однозначна и каких-либо правовых прецедентов при рассмотрении дел о возврате задатка не возникало.

В случае не заключения договора купли-продажи квартиры в срок, установленный в договоре задатка, такой договор считается незаключенным.

Формально это означает то, что сумма, переданная в качестве задатка, является авансом и подлежит возврату продавцом покупателю. Указанная позиция присутствует в решениях судах различных уровней, на всей территории страны.

Суды в своих решениях ссылаются на ст. 429 ГК РФ, проверяя соглашение о задатке на исполнение требований указанной статьи. В данном случае, при составлении договора о задатке, необходимо ориентироваться не только на положения ГК РФ о задатке, но и на вышеуказанную статью.

Судебная практика показывает, что сумма задатка (которая в итоге признается авансом) взыскивается судом в пользу стороны ее уплатившей.

Основным документом при купли-продаже квартиры выступает соответствующий договор. Указанное соглашение в соответствии со ст. 550 ГК РФ должно быть составлено в письменной форме. Не соблюдение указанного правила влечет недействительность такой сделки.

Кроме этого, согласно ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи должны содержаться данные о передаваемой квартире (так, что бы ее можно было идентифицировать среди других квартир). Обычно для этого указывается точный адрес, общая площадь и иные параметры.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ в договоре купли-продажи также должна быть указана цена квартиры. Если вышеуказанные требования не будут выполнены, то договор будет считаться не заключенным.

Поэтому при подписании вышеуказанного соглашения необходимо обратить на это пристальное внимание. Кроме этого, договор должен содержать сведения о сторонах сделки. После составления договора и включения в него всех необходимых положений следует его подписание.

Для этого требуется личное присутствие сторон или же их законных представителей.

Договоры купли-продажи, заключенные после 1 марта 2013 года, не требуют государственной регистрации (данное правило содержится в примечании к ч. 2 ст. 558 ГК РФ). В настоящее время договор считается заключенным после его подписания.

Нотариальное оформление покупки квартиры

Законодательство не требует нотариального оформления договора купли-продажи квартиры. Это означает, что такой договор может быть заключен в простой письменной форме.

Однако существует несколько исключений, указанных в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Так, нотариально удостоверяются сделки по продаже квартиры в следующих случаях:

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/pokupka/kak-oformit-sdelku/

Покупка квартиры на вторичном рынке: пошаговая инструкция 2021 года

Покупка квартиры процесс

После принятия решения о приобретении недвижимости без посредников и за счет собственных сбережений, становится насущным вопрос – где и как найти подходящее жилье и продавца. Чтобы правильно купить квартиру без ипотеки можно воспользоваться одним из двух вариантов:

  • вторичный рынок, иными словами, когда сделка совершается с квартирой, уже оформленной в собственность на кого-либо и при непосредственном участии ее владельца;
  • первичный рынок — покупка квадратных метров в только что отстроенном доме через контакт и заключение договора с застройщиком.

Каждая из указанных возможностей обладает некоторыми особенностями.

Первичный рынок

Перед совершением сделки необходимо обратить внимание на такие моменты:

  1. тщательно подобрать застройщика, проверить его репутацию, прочитать отзывы в интернете и на сайте строительной фирмы;
  2. при приобретении жилья в уже отстроенном доме, покупатель защищает себя от рисков незавершенного строительства, срывов срока сдачи в эксплуатацию;
  3. покупка жилья в доме на стадии строительства позволит сэкономить в деньгах, но в этом случае период вступления в права собственника будет довольно продолжительным.

Покупка недвижимости в только что возведенном либо еще строящемся доме обладает и рядом достоинств. Как правило, планировка квартир в новостройках отличается улучшенными показателями, можно подобрать вариант с большей площадью жилища.

Вторичный рынок

В этом случае плюсом считается стабильность работы коммуникационных систем, например, электричества, водоснабжения. Тогда как в новых домах нередко случаются сбои.

Еще одно достоинство – быстрота оформления сделки. Потребуется лишь выбрать объект, проверить документы и собственника, а после подписать бумаги. Однако и здесь существуют риски, например, наличие обременений на жилье или долги по коммунальным платежам. В любом случае перед подписанием договора следует удостовериться в чистоте квартиры с юридической точки зрения.

Поиск жилья

Отталкиваться стоит как от параметров будущей недвижимости, так и от денежной суммы, имеющейся в наличии.

Критерии подбора квартиры

Существует базовый перечень параметров, по которым в большинстве случаев происходит поиск подходящей квартиры.

Критерии подбора могут быть следующими:

  • уровень шума вблизи жилья;
  • близость к остановкам транспорта, дорогам;
  • наличие школы, магазинов, поликлиник и расстояние до указанных учреждений;
  • требования к внутренней планировке, количеству комнат, наличию теплого балкона;
  • наличие оборудованной площадки для детей и в целом двора, парковки;
  • близость парков, скверов;
  • удаленность от промышленных зон;
  • этаж.

В любом случае каждый человек имеет общее представление о том, где ему хотелось бы проживать. От этого и стоит отталкиваться.

Осмотр объекта

Знакомство с потенциальной собственностью необходимо осуществлять очень тщательно. Еще на подходе к дому стоит обратить внимание на местных старожил. Присутствие сомнительных лиц вряд ли понравится обычному гражданину, желающему спокойно жить.

Перечень факторов, на которые стоит обратить особое внимание:

  1. двор, подъезд, лифт;
  2. техническое состояние квартиры – ремонт, потолок, стены, плинтусы, проводка, сантехника, освещенность, шумоизоляция, температура и прочее;
  3. район и наличие инфраструктуры;
  4. вид из окна.

Общим советом считается проведение осмотра в дневное время. Искусственный свет несколько искажает угол зрения, вследствие чего мелкие детали и неполадки могут остаться незамеченными.

Еще один момент – запах. Если в квартире ощущается ярко выраженный аромат освежителя воздуха, это может сигнализировать о том, что ее хозяин скрывает факт зловонности помещения. Подобное возможно по причине неисправной канализации либо свалки, расположенной неподалеку.

Переговоры с владельцем

Следующий этап инструкции, как правильно купить квартиру самому, представляет собой переговоры с владельцем жилья. Процесс заключается в разумном торге по поводу предложенной цены. Замеченные изъяны могут послужить аргументом к снижению стоимости. Однако рассчитывать более чем на 10-15% не стоит.

Если же собственник слишком быстро выражает согласие либо принимает условия, явно не выгодные для него самого, стоит задуматься. Вполне вероятно с объектом не все гладко с юридической либо технической стороны.

Авансовый платеж

Покупатель в этом случае получает гарантии, что продавец не откажется от сделки. Подобное предполагает возврат задатка в двойном размере.

В свою очередь владелец квартиры, заинтересованный в ее продаже, получает доказательство серьезности намерений покупателя. В случае нарушения договоренности со стороны последнего, авансовый платеж ему не возвращается.

Юридическое оформление покупки

После того, как все предварительные манипуляции осуществлены, наступает очередь непосредственной подготовки договора и подписания бумаги сторонами сделки. Весь процесс также разделяется на несколько этапов.

Проверка документов на объект

Покупка квартиры подразумевает осмотр всех документов на нее, предоставленных собственником. Условие обязательно для выполнения, поскольку наличие оригиналов бумаг и достоверность информации, указанной в них, позволит говорить о чистоте объекта с юридической точки зрения.

Перечень документов для изучения:

  • свидетельство, удостоверяющее право собственности на жилище;
  • паспорт каждого владельца;
  • бумага, подтверждающая права собственников на объект (соглашение о купле-продаже, договор приватизации либо дарения, свидетельство о вступлении в наследство);
  • согласие от органов попечительства, если одна из долей квартиры принадлежит несовершеннолетнему лицу;
  • согласие от супруга на сделку, если таковой имеется либо решение суда о разделе имущества, если брак был расторгнут;
  • кадастровый и технический паспорта на жилье;
  • справка об отсутствии долга по оплате коммунальных услуг.

Дополнительно стоит запросить выписку из ЕГРП, подтверждающую факт отсутствия на квартире каких-либо обременений. Получить бумагу можно самостоятельно, обратившись в территориальное подразделение Росреестра.

Предоставленную информацию необходимо сверить с паспортом собственника. Если таковых несколько потребуется письменное согласие на продажу жилья, подписанное каждым из них.

Регистрация сделки

После подписания соглашения сделку и переход прав на объект потребуется зарегистрировать в органах Росреестра. Без этой процедуры процесс покупки может быть признан ничтожным.

Для регистрации следует подготовить:

  1. заявления от участников сделки (бланк можно получить в момент передачи документов);
  2. договор о продаже недвижимости;
  3. паспорта;
  4. правоустанавливающие бумаги на квартиру;
  5. разрешение от опеки, если среди владельцев имеются дети;
  6. технические документы на жилье;
  7. акт приема-передачи;
  8. согласие от супругов, если таковые есть;
  9. подтверждение об оплате государственного взноса.

Перечень документов необходимо предварительно уточнить в отделении Росреестра либо в МФЦ. Отсутствие какой-либо бумаги может спровоцировать отказ в регистрации договора.

Рассмотрение запроса и фиксация сделки осуществляется в течение 10-20 дней с момента обращения граждан.

Заключительный этап

После проведения регистрационных мероприятий, доказывающих факт свершения сделки, можно приступать к оплате. Расчет допустимо произвести как наличными, передав их посредством ячейки в банке, так и путем перевода денег на расчетный счет продавца. По факту получения средств следует запросить расписку.

Завершением процесса считается передача ключей новому владельцу после оплаты и регистрации договора. Собственник получает выписку из ЕГРН, удостоверяющую право полноценного обладания жилищем.

Процедура самостоятельного приобретения квартиры отличается множеством тонкостей. Человек, далекий от знания юридических вопросов, может запутаться в нюансах сделки такого рода.

Однако внимание и изучение многочисленной информации о том, как лучше осуществить процесс, помогут приобрести квартиру без ипотеки, обезопасив бюджет покупателя от лишних затрат.

Главное тщательно проверять документы на объект и не стесняться задавать вопросы потенциальному продавцу.

Юрист готов ответить на ваши вопросы.

«Вторичка»

Последнее обновление: 22.10.2018

  • ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:
  • …Идем дальше.
  • Главные преимущества «вторички» – это возможность воочию осмотреть и оценить квартиру, а также возможность сразу (по факту оплаты) получить право собственности на нее.

Безусловно, мы будем чувствовать себя спокойнее, если сразу видим то, что мы покупаем, видим насколько это соответствует нашим ожиданиям, видим рядом с кем нам придется жить, видим окружающую инфраструктуру. И, конечно, видим все необходимые правоустанавливающие документы сразу, до сделки, а не после нее (как на первичном рынке).

Но за все эти удобства приходится платить: в итоге мы сталкиваемся с большим количеством вопросов, и принимаем на себя большее количество рисков, которые сопровождают сделки вторичного рынка жилья.

Риски «вторички» относятся, в основном, к юридическим рискам. Т.е. связанным с правами (получением, утратой, ограничением и т.п.) на квартиру. Количество таких рисков здесь гораздо больше, чем на «первичке».

Связано это с тем, что сделки «вторички» проходят между физлицами, и этих физлиц может быть несколько (несколько собственников одной квартиры). А к физлицам применяются уже совсем другие правила и законы (по сравнению с компаниями-застройщиками на первичном рынке).

Права физлиц на квартиру

Источник: https://www.xn----stbghbmigp.xn--p1ai/nalogi/pokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke-poshagovaya-instruktsiya-2021-goda.html

Как происходит процесс покупки квартиры в новостройке и на вторичном рынке — в чем отличие?

Покупка квартиры процесс

Принимая решение о покупке жилья, будущий собственник часто делает выбор между квартирой в новостройке и объектом со вторичного рынка. Процесс заключения соответствующих соглашений существенно отличается. Давайте определим, как происходит процесс покупки квартиры в обоих случаях.

статьи:

Предварительная экспертиза объекта

Значительное количество отличий присутствует на стадии изучения понравившегося объекта.

Процесс покупки квартиры на вторичном рынке более прост и предполагает проверку:

  • наличия правомочий продавца на подписание договора;
  • отсутствия обременений и ограничений, в том числе находящихся на стадии регистрации;
  • отсутствия судебных споров, касающихся квартиры.

Все перечисленное можно изучить, заказав выписку из ЕГРН.

Покупателю необходимо осмотреть квартиру, а также получить информацию о составе зарегистрированных в ней граждан и о факте ее сдачи в краткосрочную аренду (до 1 года). Эти сведения предоставляет продавец.

Процесс покупки квартиры в строящемся доме требует сбора большего количества данных. Это связано с тем, что жилья юридически не существует и риски покупателя существенно выше.

Для начала рекомендуется выехать на стройку и удостовериться в наличии работающей техники и персонала.

Если возведение дома активно ведется, то следует приступить к проверке следующей информации:

  • о схеме реализации проекта (долевое строительство, ЖСК или самовольные работы, впоследствии легализующиеся через суд);
  • об истории работы строительной компании на рынке;
  • о правах на землю, где ведутся работы;
  • о наличии разрешительной документации;
  • о сроках реализации проекта;
  • о рисках, связанных с вложениями;
  • о методах страхования ответственности застройщика.

Процесс покупки квартиры в новостройке, возводимой по долевой схеме, предполагает изучение проектной декларации. В этом документе содержатся все перечисленные сведения. Когда речь идет об участии в ЖСК или приобретении жилья в самовольной постройке, указанную информацию получить не удастся.

Оформление договора и переход прав на квартиру

Приобретение квартиры на вторичном рынке происходит одномоментно. Для этого подписанный договор купли-продажи сдается в регистрирующий орган, который вносит сведения о новом собственнике в ЕГРН.

При этом представляется ряд дополнительных документов:

  • Стороны подтверждают факт передачи денег распиской, если соглашением предусмотрен процесс покупки квартиры за наличный расчет, или подтверждение банка о произведенной оплате.
  • Перед регистрацией вносится госпошлина, составляющая 2000 рублей.

Сам договор заключается в простой письменной форме.

Процесс покупки квартиры от застройщика предполагает приобретение жилья в 2 этапа:

  • подписание соглашения о долевом участии и его регистрация (госпошлина за нее составляет 350 рублей);
  • получение квартиры по окончанию строительства (госпошлина за оформление прав покупателя составит 2000 рублей).

Между этими действиями выполняются работы по возведению дома и сдача его в эксплуатацию.

Несмотря на то, что квартира на момент подписания ДДУ отсутствует, соглашение должно предусматривать передачу помещения, обладающего индивидуальными характеристиками (площадь, состав жилой и вспомогательной площади, а также этаж и номер).

Проведение расчетов

Процесс оформления покупки квартиры на вторичном рынке не ставит стороны в определенные рамки, касающиеся сроков оплаты. Допускается предварительная передача денег, рассрочка или расчеты после регистрации сделки.

При покупке квартиры у застройщика допускается внесение средств только после регистрации договора о долевом участии. Это требование предусмотрено ч. 3 ст. 5 одноименного закона. Условиями соглашения может предусматриваться как внесение средств одной суммой, так и рассрочка платежа.

Процесс покупки квартиры в новостройке от застройщика предполагает возможность наличных и безналичных расчетов.

Особенности проведения ипотечных сделок

Выбор в пользу первичного или вторичного рынка существенно повлияет на то, как происходит процесс покупки квартиры в ипотеку.

Когда речь идет о покупке готового жилья, оформление залога на квартиру производится одновременно с регистрацией права собственности заемщика.

Сделка по покупке квартиры в ипотеку в новостройке отличается следующим:

  • при получении кредита дом не возведен;
  • займ остается необеспеченным до сдачи объекта в эксплуатацию.

Получая кредит, покупатель предоставляет обязательство о незамедлительном оформлении обременения при получении жилья от застройщика. При этом он несет все риски, связанные с банкротством строительной компании и назавершением проекта.

Особенности проведения сделок по социальным программам

Ряд граждан могут приобрести жилье, участвуя в специально разработанных программах. Одной из наиболее популярных является использование материнского капитала. Если эти средства направляются на покупку готовой квартиры, то одним из условий является включение несовершеннолетних детей в состав собственников.

Покупка жилой недвижимости с материнским капиталом в строящемся доме предполагает составление родителем обязательства о предоставлении ребенку доли в праве на жилье, когда оно будет сдано в эксплуатацию.

Некоторым гражданам предоставляются субсидии для покупки жилья (одной из наиболее распространенных выступает программа поддержки молодых семей). Большая их часть выплачивается региональными властями.

Процедура приобретения жилья на вторичном рынке с использованием сертификатов отличается только наличием временных ограничений.

Получателю необходимо уложиться в определенный программой срок.

Процесс покупки квартиры с субсидией в новостройке требует совершения следующих действий:

  • получения информации том, что программа распространяется на неготовые объекты;
  • проверки наличия у дома аккредитации для участия в программе.

В остальном приобретение будет производиться на общих основаниях.

При выборе между первичным и вторичным рынком недвижимости значение имеет не только цена квартиры, но и порядок ее приобретения. Изучив информацию о том, как проходит сделка по покупке квартиры, потенциальные собственники примут более взвешенные решения.

сюжет расскажет о нюансах при покупке квартиры в строящемся доме

https://youtu.be/Tmmrc0_Vg

Источник: https://pravo-doma.ru/kvartira/kak-proisxodit-process-pokupki-kvartiry-v-novostrojke-i-na-vtorichnom-rynke-v-chem-otlichie.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.