Процедура покупки недвижимости в россии

Содержание

Онлайн-сделка: пошаговая инструкция

Процедура покупки недвижимости в россии

Удаленные сделки с недвижимостью заключались и раньше: например, с покупателями из других регионов и стран. Но теперь рынок переходит в онлайн массово.

Шаг 1. Выбор и просмотр квартиры

Начальный выбор объекта и так был удаленным: покупатель отбирает подходящие варианты по цене, местоположению, площади и другим параметрам. Но дальше наступает стадия просмотра.

На первичном рынке, когда сама квартира еще не построена, ее получится «осмотреть» только виртуально: 3D-модели и туры создают практически все девелоперы.

Следить за стройплощадкой легко благодаря камерам. Лично осмотреть район и ближайшее окружение будущего дома не возбраняется.

А если дом построен, сотрудники компании-застройщика или агенты проводят экскурсию по выбранной квартире в видеочате.

На вторичном рынке все сложнее. Протечки, трещины и другие недостатки квартиры не увидеть на фото или в видеоэкскурсии. Удаленно не оценить степень влажность внутри жилья, запах в подъезде и в самой квартире, не пообщаться с соседями. По словам риэлторов, если проводить этот этап дистанционно, покупатель рискует впоследствии сильно разочароваться в покупке.

Шаг 2. Проверка продавца и договоренность о покупке

На этом этапе нужно проверить правоустанавливающие документы продавца. На первичном рынке все просто: документы застройщик пришлет онлайн. Забронировать квартиру в новостройке тоже получится удаленно.

Проверить документы владельца жилья на вторичном рынке опять тяжелее: паспорта (его реально проверить на сайте МВД) и свидетельства недостаточно.

Важно, покупалась ли квартира с привлечением ипотеки, которая еще не выплачена, или материнского капитала, обязывающего выделять доли детям, — оба момента сильно усложнят сделку, покупатели часто предпочитают не связываться с такими вариантами.

Если продавец преклонного возраста, понадобится справка из ПНД. Такие документы получить удаленно затруднительно, а подчас — нельзя.

Задаток перечисляется онлайн, ДКП также готовится дистанционно. Но подписать договор о задатке сторонам придется лично.

Шаг 3. Подготовка документов

Уже привычная история: на первичном рынке документы оформляются онлайн. На вторичном рынке далеко не все документы удастся получить в электронном виде:

  • выписку из ЕГРН Росреестр выдает удаленно;
  • единый жилищный документ, выписку из домовой книги, справки по форме № 9 и 12 (в разных регионах требуются разные документы) выдаются онлайн на портале госуслуг; некоторые документы присылаются по электронной почте, некоторые — в бумажном варианте, но в приложении Почты России доступна опция, когда письмо доставляется получателю домой;
  • если среди собственников есть несовершеннолетние, понадобится разрешение органов опеки, которое можно получить только лично;
  • техпаспорт квартиры в случае покупки жилья в ипотеку выдают БТИ — график их работы зависит от региона, не во всех есть опция онлайн;
  • все документы, для которых требуется нотариальное заверение (например, согласие супруга на сделку и т. п.), заверяются только лично, у нотариуса.

Шаг 4. Ипотека

Значительная доля сделок проходит с привлечением ипотечного кредита. На старте все делается удаленно: собрать документы о заемщике, отправить их вместе с заявлением в банк и получить в ответ предварительное одобрение достаточно просто в дистанционном режиме. Но когда квартира подобрана — без личной встречи не обойтись.

Первое — процедура оценки квартиры на вторичном рынке. Для этого оценщик должен приехать и сфотографировать квартиру. Избежать этого шага реально лишь иногда — если сумма кредита небольшая или речь идет о рефинансировании и другой банк уже оценивал этот объект. На практике, подчеркивают риэлторы, такое случается нечасто: обычно банк доверяет своей оценке.

Второе — как мы уже упомянули, техпаспорт квартиры: не все БТИ готовы выдать его онлайн. Третье — страховка, которая оформляется только в личном присутствии.

Шаг 5. Сделка

При покупке квартиры в новостройке сделка проводится полностью удаленно, если у клиента есть вся необходимая сумма на счете: застройщик сам передает документы на регистрацию договора в Росреестр.

В ином случае сделка будет почти онлайн — например, придется встретиться с единственным человеком — сотрудником банка, который идентифицирует покупателя и выдаст усиленную электронную цифровую подпись. Клиент должен подтвердить ее кодом, который придет на его смартфон.

Эту процедуру допустимо провести удаленно, но далеко не все решаются передавать столь важную информацию по интернету. Усиленной цифровой подписью клиент подписывает все документы — данные тут же отправляются в Росреестр по защищенным каналам.

Сегодня такую услугу предлагают почти все крупные банки: у них есть опыт проведения удаленных сделок. Некоторые банки приглашают клиентов к себе в офис, представители других готовы приехать к нему домой или встретиться на нейтральной территории.

Другие способы подачи документов в Росреестр — с участием МФЦ и нотариуса — подразумевают большее офлайн-взаимодействие.

Теоретически подать документы в Росреестр можно и самостоятельно, но на практике установку специального программного обеспечения и работу с ключевым носителем и ключами к электронной цифровой подписи осилит не каждый покупатель: нужно хорошо разбираться в цифровых технологиях.

Расчеты между продавцом и покупателем автоматизированы и проводятся полностью онлайн. Для этого используется аккредитив, который будет раскрыт удаленно, или сервисы безопасных расчетов — например, от Сбербанка. Покупатель вносит деньги на специальный счет, подтверждая свое намерение купить жилье.

Как только сделка будет зарегистрирована, средства автоматически переводятся на счет продавца. Если в сделке задействованы другие способы передачи денег (скажем, банковская ячейка), то сторонам придется встретиться в банке лично.

И последнее. Чтобы удаленно осуществить сделку со вторичным жильем, продавец должен письменно выразить свое согласие, написав заявление о регистрации на основании документов, подписанных УКЭП. Подать это заявление необходимо в МФЦ только лично.

Благодарим директора направления оценки и аналитики Циан Сергея Паламарчука за помощь в подготовке материала.

Источник: https://www.cian.ru/stati-onlajn-sdelka-poshagovaja-instruktsija-305183/

Инструкция по покупке дома без посредников

Процедура покупки недвижимости в россии

  1. Уточните дату постройки и срок владения домом;
  2. Узнайте о планах развития территории;
  3. Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
  4. Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
  5. Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период.

    Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;

  6. Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
  7. Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.

    );

  8. Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
  9. Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
  10. Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
  11. Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.

Важно понимать, что стоимость дома определяется только уровнем жизни вокруг него, а не количеством квадратных метров. Другими словами: чем богаче ваши будущие соседи — тем дороже ваш дом. 

  1. Разрешение на строительство;
  2. Акт ввода дома в эксплуатацию;
  3. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
  4. Нотариальное согласие супруга на продажу;
  5. Если в доме прописаны несовершеннолетние дети, пенсионеры или инвалиды, убедитесь в наличии разрешения на продажу от органов попечительства;
  6. Выписка из ЕГРН, доказывающая, что вы покупаете дом у собственника. Кроме того в документе отображаются аресты и любые другие обременения на дом и земельный участок. 

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Порядок действий при покупке дома с земельным участком

  1. Перед сделкой проверку документов на дом и землю лучше доверить юристу;
  2. После проверки, оставьте продавцу задаток и договаритесь о дате и месте проведения сделки в МФЦ «Мои документы»;
  3. В здании МФЦ возьмите электронный талон и, пока будете ждать своей очереди, — внимательно прочитайте договор купле-продажи, оплатите госпошлину за переход прав и сделайте копии квитанций об оплате;
  4. Когда подойдет ваша очередь, пройдите на стойку регистрации для подписания договоров и оформления купле-продажи. Простую сделку (без ипотеки и долей) можно провести самостоятельно — регистратор всегда подскажет;
  5. После подписания договоров, в присутствии регистратора покупатель рассчитывается с продавцом, либо стороны отправляются в банк для безналичного расчета;
  6. В конце регистратор выдаст расписку о получении оригиналов документов с указанием даты выдачи зарегистрированного договора о переходе прав собственности на нового владельца (обычно 14 дней). 

Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство.

Другими словами — вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю.

Как передавать деньги при покупке недвижимости

Как правильно составить договор купле-продажи дома

Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:

  1. Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
  2. Подписывают договор на каждой странице;
  3. Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
  4. Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
  5. Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
  6. Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.

Подготовка и оплата договоров купле-продажи — обязанность продавца. В крайнем случае соглашайтесь на оплату 50/50.

Скачать образец договора купле-продажи дома с земельным участком

Какую сумму указывать в договоре купле-продажи дома

С 2020 года не надо платить НДФЛ 13% со сделок по продаже жилья, если это было единственное жильё и вы владели им 3 года или больше. Раньше льготу по НДФЛ могли получить только те, кто владел жильём не менее 5 лет.

Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 3 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей.

Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.

Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн.

рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее.

Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.

Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.

Как получить налоговый вычет при покупке дома

Какие расходы при самостоятельной покупке дома

  1. Юрист для первичной проверки документов (1-2 тысячи рублей);
  2. Независимая оценка стоимости дома (3-10 тысяч);
  3. Оплата госпошлин (до 2 тысяч).

Итого расходы составят ~ 10 тысяч рублей против 50 тысяч рублей (это минимум) при покупке дома через агентство недвижимости. Другими словами — самостоятельная покупка в 5 раз выгоднее, чем покупка через риелтора. 

Сколько на самом деле стоят услуги риелтора

Как дистанционно оформить покупку дома

  1. Вопросы о доме задавайте по телефону, а лучше по видеосвязи (Viber, Skype), чтобы сразу видеть интересующие вас моменты;
  2. Документы для проверки запросите на Email в отсканированном виде;
  3. Если документы в порядке, то составляйте, подписывайте и отправляйте продавцу почтой 2 экземпляра договора о задатке (предварительный договор купле-продажи) с просьбой выслать вам 2-й экземпляр с подписью продавца;
  4. Когда подписанный договор о задатке будет у вас на руках — переводите прописанный в договоре задаток с банковской карты на карту продавца указав в комментарии к платежу «Задаток за покупку дома до договору №1 от хх/хх/ххххх числа»;
  5.  Далее приезжаете на сделку в МФЦ, подписываете основной договор купле-продажи, передаете покупателю оставшуюся сумму и подаете документы на регистрацию, включая договор о задатке;
  6. Чтобы после регистрации не приезжать в МФЦ за документами, придется искать доверенное лицо (обычно таким лицом выступает риелтор, проводящий сделку) и регистрировать на него нотариальную доверенность (~ 1000 рублей) на право получения документов в МФЦ вместо вас с последующей отправкой документов вам по почте (это условие лучше тоже прописать).

Какие риски при самостоятельной покупке дома

Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:

  • Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
  • Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.

Не нужно стремиться купить самый дешевый дом. Недвижимость — это не супермаркет, здесь акций и скидок просто так не бывает. 

Выводы

Итак, для выгодной и безопасной покупки дома с земельным участком, вам предстоит:

Кроме того, будьте готовы:

  1. Просмотреть все объявления о продаже и ничего не найти;
  2. Потратить на поиски в 2-3 раза больше времени, чем планировали;
  3. Потратить на покупку на 10-30% больше денег, чем планировали;
  4. Найти свой вариант и отказаться от покупки из-за юридических проблем.

Как купить дом за материнский капитал

Как купить земельный участок напрямую у собственника

Источник: https://zembaron.ru/ekonomiya/na-chto-obratit-vnimanie-pri-pokupke-doma/

Оформление сделки купли продажи квартиры: основные шаги

Процедура покупки недвижимости в россии

Сделка по приобретению недвижимости всегда требует тщательной подготовки из-за большой стоимости реализуемого объекта. Для того, чтобы такая сделка была признана юридически значимой, необходимо соблюсти алгоритм основных действий, а также верно подготовить все сопровождающие сделку документы.

Основные шаги в приобретении

Приобретение квартиры осуществляется несколько этапов, каждый из которых имеет своё значение в создании юридической чистоты сделки. Основными шагами будут считаться:

  • Подбор оптимального варианта квартиры, который будет отвечать всем требованиям, предъявляемым покупателем к необходимому ему жилью. Такой подбор может быть осуществлён путём использования имеющейся базы объявлений через сеть интернет (сайты бесплатных объявлений и различные платные ресурсные базы, в которых можно не только узнать расположение квартиры, но и определить, куда именно выходят окна того или иного жилья).
  • Подготовка к непосредственному сопровождению сделки путём осмотра выбранных вариантов жилья, а также переговоров с продавцами выбранных вариантов для определения оптимальной цены и существующих условий сделки, а также для определения основных нюансов, связанных с приобретением жилья. Кроме того, именно на этапе переговоров с продавцом покупатель выясняет, есть ли на квартире скрытые или явные обременения, долги по коммунальным платежам, претензии третьих лиц и т.д.
  • Заключение договора купли-продажи и передача денежных средств от покупателя продавцу. На этом этапе происходит также и подготовка всех тех документов, которые должны обеспечить юридическое сопровождение сделки и ее чистоту.
  • Регистрация перехода права собственности. Данная процедура, наряду с подписанием соглашения о сделке, является одним из основных шагов, так как именно на этом этапе происходит государственное переоформление существующего права собственности с выдачей выписки из Единого государственного реестра недвижимости (в настоящее время данный документ выдаётся взамен существовавшего ранее свидетельства о праве собственности).
  • Уведомление управляющей компании и ресурсоснабжающих организаций о смене собственника и переоформление существующих лицевых счетов, используемых для оплаты поставляемых коммунальных услуг.

У каждого из перечисленных этапов есть своё обязательное юридическое значение, для подтверждения которого все необходимые действия на этапе должны быть соблюдены в полном объеме.

Если относительно этапа подбора наиболее удобных вариантов нет никаких особых рекомендаций, кроме обращения внимания на адекватность цены рассматриваемых квадратных метров, то остальные шаги требуют особого внимания.

Переговоры с продавцом

Этот этап позволяет определить, какие есть сложности в возможном заключении сделки.

В первую очередь, на этапе переговоров с продавцом происходит установление порядка заключения предварительного договора, внесения задатка для обеспечения гарантии заключения сделки, а также того порядка взаиморасчетов, которые будут максимально удобны как для покупателя, так и для продавца.

Кроме того, на этом этапе продавец обязан предоставить покупателю документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным платежам перед ресурсоснабжающими организациями, а также перед управляющей компанией.

Этот этап посвящён также процедуре выяснения, есть ли на квартире скрытые или явные обременения (залоге, прописанные лица, которые могут воспользоваться правом не выписываться из квартиры).

Если лиц, которые могут претендовать на постоянную прописку на основе действующего законодательства, в квартире нет, то между продавцом и покупателем заключается соглашение о том, в какой срок продавец полностью освободит квартиру, выписавшись из нее.

Заключение договора купли-продажи

Это самый большой по продолжительности этап, на котором не только происходит подписание самого договора купли-продажи, но и предварительная подготовка всех необходимых документов, которые должны сопровождать такую сделку.

Подписание договора на этом этапе происходит в два этапа:

  • Согласование предварительного договора и внесение задатка для обеспечения гарантии заключения сделки.
  • Подписание собственно договора купли-продажи между участниками сделки и, при необходимости, заверение подписанного договора у нотариуса. Заверение у нотариуса в соответствии с действующим законодательством может потребоваться в том случае, если одной из сторон заключаемого соглашения является юридическое лицо или организация. В остальных случаях нотариальное заверение не потребуется, если только сами стороны не выскажут желания произвести такую процедуру.

Отдельным шагом в данном этапе станет подготовка документов, сопровождающих сделку.

Необходимые для сделки документы

Для того, чтобы с юридической точки зрения сделка была полностью чистая, необходимо подготовить документы, которые должны подтвердить права и продавца, и покупателя на заключение договора. К таким документам относятся:

  • личные документы продавца и покупателя, а в случае, если от лица сторон действуют представители по доверенности, понадобятся их личные документы и нотариально заверенные доверенности на полное представление интересов (например, генеральная доверенность);
  • технический паспорт на квартиру, в котором будут указаны все проведённые мероприятия по перепланировке квартир;
  • все правоустанавливающие документы на конкретную квартиру, включая те документы, которые смогут подтвердить законность предыдущего перехода права собственности к продавцу;
  • справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и иным сборам, которые должны быть уплачены собственником квартиры до проведения процедуры переоформления права собственности;
  • согласие органов опеки и попечительства, если одним из собственников является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, а сделка может затронуть их интересы или ущемить в каком-то объеме;
  • если квартира была куплена в браке, то потребуется согласие супруга на совершение сделки, оформленное в нотариально заверенном виде;
  • кроме того, если продавец не предоставил покупателю на этапе предварительных консультаций, потребуется расширенная выписка из домовой книги с информацией о прописанных лицах, а также на основании какой правовой нормы они могут сохранить за собой право на постоянную регистрацию в конкретной квартире.

Данный перечень документов предоставляется к договору купли-продажи в момент передачи его в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Как регистрируется сделка?

Процедура регистрации сделки по приобретению квартиры в собственность с 2015 года претерпела серьезные изменения. Если раньше под регистрацией такой сделки понималась регистрация текста договора путем внесения соответствующих сведений в базы Росреестра, то теперь данное действие не требуется.

Однако предоставить договор о передаче квартиры придется, так как он ляжет в основу документального подтверждения перехода права собственности.

Регистрация сделки происходит только в Росреестре, о чем новому собственнику выдается соответствующая выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость (взамен действовавшего ранее свидетельства о праве собственности).

Данная выписка выступает в качестве одного из правоустанавливающих документов, которые в дальнейшем подтверждают законность обладания конкретным жильем.

Подать документы для регистрации сделки можно несколькими способами:

  • через многофункциональные центры;
  • путем непосредственного визита в территориальные подразделения Росреестра по месту нахождения жилплощади (если человек по состоянию здоровья не может прибыть в подразделение по территориальной принадлежности квартиры, можно подать по месту своей регистрации, но подтвердить невозможность обращения по территориальной подведомственности медицинскими документами);
  • в настоящее время активно распространяется возможность оформления перехода права собственности с помощью портала Госуслуг (данный вид регистрации считается электронной регистрацией и требует предоставления путем загрузки в виде скан-копий высокого качества всех документов, которые должны быть приложены к договору купли-продажи).

При подаче документов в Росреестр независимо от того, каким образом осуществляется данное действие, необходимо будет оплатить госпошлину в размере двух тысяч рублей с одного собственника (каждый собственник вносит по две тысячи рублей и получает свою собственную выписку из ЕГРП) для физических лиц и двадцати двух – для юридических.

Квитанция об уплате прикладывается к заявлению о регистрации перехода права собственности.

Сделка по приобретению квартиры в собственность представляет собой достаточно сложный процесс, для которого необходимо тщательное соблюдение всех основных этапов.

Наиболее важными являются подготовка документов, подписание договора купли-продажи и регистрация перехода права собственности. Если данные этапы соблюдены полностью, сделку можно считать юридически чистой и значимой.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/oformlenie-sdelki-2.html

Как самостоятельно оформить сделку купли-продажи недвижимости?

Процедура покупки недвижимости в россии

Вопрос о купле-продаже недвижимости всегда актуален, поскольку семьи съезжаются и разъезжаются, граждане меняют место жительства, а то и просто инвестируют в дома, квартиры, загородные виллы.

Продавая и покупая имущество, необходимо осознавать всю серьезность процесса, понимать, с чего начинать и как решать юридические вопросы, владеть хотя бы основными аспектами такой процедуры, как оформление сделки купли-продажи недвижимости.

статьи:

Основные правила сделки купли-продажи недвижимости

Чтобы сделка по недвижимости была признана действительной, она должна соответствовать ряду условий:

  1. Проводиться, согласно законодательной базе. К примеру, недозволительно оформлять договор, ориентированный на отчуждение объектов, которые относятся к местам общего пользования в многоэтажном доме.
  2. Участники сделки должны быть правоспособны и дееспособны.
  3. Продавец недвижимости должен обладать правом собственности на отчуждаемый объект.
  4. Каждая из сторон, участвующих в сделке должна совершать ее добровольно.
  5. Согласие сторон на покупку и продажу подтверждается нотариальным оформлением договора купли продажи недвижимости.
  6. Регистрация купли продажи недвижимости в государственных органах после сделки относится к обязательным условиям.

Невыполнение одного из вышеперечисленных пунктов может стать основанием для разрыва отношений между продавцом и покупателем, а также признания сделки купли продажи недействительной.

Естественно, что каждый покупатель обеспокоен вопросом безопасности в момент приобретения недвижимости, ведь аферисты от недвижимости еще не перевелись.

Но, чаще всего, проблемы возникают не по вине мошенников, а при отсутствии осведомленности о законах РФ, касающихся купли-продажи.

Рассмотрим несколько правил, обязательных к применению при сделках с недвижимостью:

Приобретая объект недвижимости, в первую очередь необходимо проверить все правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на него.

Это могут быть:

  1. Свидетельство о праве собственности на квартиру (приватизация).
  2. Договор купли-продажи.
  3. Вступление в наследство по закону или завещанию.
  4. Договор дарения.

Все документы должны предоставляться в оригиналах, с печатью и регистрацией БТИ либо другого органа, замещающего бюро. Копии и ксероксы в данном случае не подходят.

Обязательна справка из ЖЭКа с указанием количества человек, прописанных на продаваемой жилплощади. Эти данные можно и самостоятельно уточнить в ЖЭКе, поскольку желательно исключить наличие лиц, временно выбывших, но с сохранением прав на квартиру.

Паспорт продающей стороны также заслуживает внимания, а именно, страницы с отметками о регистрации брака и месте проживания. Важно помнить, что собственность, приобретенная в браке, принадлежит обоим супругам и права на нее также у обоих (кроме подаренного и унаследованного имущества).

Если на жилплощади прописаны дети, не достигшие совершеннолетия, то накануне проведения сделки нужно потребовать их снятия с учета и желательно проверить этот факт.

У опытных риелторов есть правило – с опаской относиться к слишком дешевым объектам недвижимости и это неоднократно проверено на практике. Человек, знающий о незаконности своих действий, стремится продать объект быстрее и дешевле.

Бывают случаи, когда недвижимость продается по доверенности. Покупатель просто обязан проявить особую внимательность, иначе негативных последствий не избежать. Очень важен срок действия доверенности.

Если доверитель – пожилой человек, то может случиться и так, что он уже умер, следовательно – доверенность теряет силу.

Настораживать должны и доверенности со свежей датой выдачи, поскольку таковые нередко используются мошенниками.

Существуют и другие неприятные моменты, когда сделки по доверенности признаются недействительными. Поэтому, как минимум нужно убедиться, что доверитель жив и документ составлен ним добровольно. Идеальным вариантом считается присутствие доверителя при совершении сделки.

Желательно присутствие покупателя объекта недвижимости в момент передачи продавцом документов, необходимых для продажи. Отдельные требования к нотариусу: наличие офиса и длительный срок работы.

Относительно схем по получению и передачи денег. Их может быть предложено несколько. Это, как наличный, так и безналичный расчет, осуществляемый до проведения сделки либо во время нее, с авансом или без него. Все нюансы решаются заранее, по обоюдному согласию сторон.

Подготовка необходимых документов

Документы для оформления договора купли продажи недвижимости можно условно подразделить на две категории:

Первая категория – это документы, при отсутствии которых нотариус не сможет провести сделку купли-продажи и удостоверить переход права собственности на жилье.

К ним относятся:

  1. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости (при продаже по доверенности, она прилагается).
  2. Справка-характеристика об оценочной стоимости объекта.
  3. Технический паспорт.
  4. Справка из ЖЭКа (Форма №3), где указывается количество прописанных людей в отчуждаемом объекте недвижимости.
  5. Документы, удостоверяющие личности Продавца и Покупателя, их идентификационные коды.
  6. Свидетельство о браке или расторжении брака (в первом случае потребуется согласие супруга(и) на проведение сделки).
  7. Разрешение Опекунского совета на проведение сделки при наличии несовершеннолетних детей.

Вторая категория – это справки об оплате коммунальных услуг за отчуждаемый объект, а также другие сведения, без которых нотариус может провести сделку. Они скорее нужны Покупателю во избежание проблем с жилищно-коммунальными службами.

Как проходит сделка купли-продажи недвижимости?

Те, кто впервые сталкивается с процессом приобретения или продажи квартиры, скорее всего, имеют поверхностные знания о том, как проходят сделки с недвижимостью. В них нет ничего невозможного, а сама процедура состоит из нескольких этапов.

Рассмотрим порядок купли продажи недвижимости:

– Первый этап – поиск объекта

Он заключается в поиске жилья, просмотре различных вариантов квартир. После того, как Покупатель останавливается на каком-либо варианте, он вносит за него задаток.

Продавец пишет расписку о получении части денег в счет оплаты квартиры или же стороны составляют предварительное соглашение о задатке. На этом этапе

Покупатель проводит юридическую проверку объекта недвижимости (чистоту правоустанавливающих документов, личность продавца и т.п.).

– Второй этап – подготовка договора купли-продажи

После подготовки всех необходимых документов стороны заключают письменный договор купли продажи объекта недвижимости, который может быть заверен нотариально.

В нем должны быть отражены следующие моменты: данные Продавца и Покупателя, адрес отчуждаемого объекта и его стоимость, способ передачи денежных средств и срок, в течение которого они должны перейти Продавцу, распределение расходов по оформлению сделки, срок выселения (передача ключей).

– Третий этап – передача денег

Самый безопасный и удобный вариант взаиморасчетов между участниками сделки – это передача денег через банковскую ячейку. Договор на ее использование следует заключать таким образом, чтобы Продавец мог получить в оговоренный срок причитающуюся ему сумму, предъявив сотрудникам банка Свидетельство о праве собственности, оформленное на нового собственника.

По истечении срока и невозможности предъявления требуемого документа Продавцом (к примеру, был получен отказ в регистрации Свидетельства), Покупатель возвращает свои средства, получая доступ к ячейке.

– Четвертый этап – регистрация объекта недвижимости

После того, как деньги были помещены в банковскую ячейку, сделка переходит в завершающую фазу, т.е. договор купли продажи и все необходимые документы сдаются на регистрацию в Федеральную службу государственной регистрации.

Как правило, через две недели участникам сделки выдается зарегистрированный документ. На этом этапе Продавец получает ключи от ячейки.

– Пятый этап – освобождение квартиры

Освобождение квартиры производится в соответствии с оговоренными сроками. При передаче новому собственнику ключей подписывается акт приема-передачи жилья.

До того момента, пока такой акт не подписан, за состояние квартиры отвечает Продавец. В это же время могут быть переданы все справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/527-kak-samostoyatelno-oformit-sdelku-kupli-prodazhi-nedvizhimosti.html

Как купить квартиру: пошаговая инструкция

Процедура покупки недвижимости в россии

Приобретение жилья – ответственный шаг для человека. Но его высокая стоимость и сложность проведения сделки часто становятся камнем преткновения. Поэтому при подборе недвижимости и передаче прав владения на нее важно ознакомиться с особенностями, возможностями и порядком осуществления покупки. Как купить квартиру по инструкции? Какими способами? Рассмотрим подробнее.

Приобретение жилплощади в кредит – шанс стать обладателем собственных квадратных метров при отсутствии на руках суммы, равной стоимости квартиры.Жилищный займ представляет собой форму обременения жилой недвижимости.

При оформлении одна часть денег вносится покупателем в качестве первого взноса, а оставшаяся сумма выдается в кредит.

В момент заключения договора банк берет приобретаемую недвижимость в залог, а заемщик получает квартиру с ограниченным правом владения.

Как правильно купить квартиру через риэлтора

Чтобы правильно оформить все документы, изучите вопрос, как купить квартиру в ипотеку по инструкции. Для этого необходимо:

  • Ознакомиться с возможными вариантами государственной помощи и субсидий.
  • Выбрать кредитора и отправить заявку на ипотеку. Обращайтесь в «зарплатный» банк или к кредитору, предлагающему лояльные условия для оформления ипотечного займа: по сроку, ставке, ежемесячному платежу.

  • Найти подходящую недвижимость. Прежде чем отправиться на поиски жилого помещения по своим потребностям, следует уточнить в банке о наличии требований к квадратным метрам. Например, предоставление ипотеки под 6% возможно только на покупку жилплощади на первичном рынке.

    Не торопитесь, на поиск квартиры по закону предоставляется 3 месяца.

  • Провести оценочную стоимость жилого помещения. После выбора квартиру нужно оценить. Банк предоставляет до 80% от оценочной цены.

    Поэтому стоит искать недвижимость, на покупку которой у вас будет достаточно первого взноса в совокупности с заемными средствами.

  • Заключить договор с банковской организацией и составить документ, подтверждающий покупку. После оформления кредитного договора средства под обеспечение жилья переводятся банком напрямую продавцу.

    А на основании составленного соглашения, доказывающего приобретение жилплощади, новый владелец направляется в Росреестр, где можно зарегистрировать право собственности.

  • Оформить страховку. Ипотечное жилье находится в залоге у кредитора. Согласно законодательству, оно подлежит обязательному страхованию.

    Страховка позволит в случае непредвиденных обстоятельств получить выплаты для погашения жилищного займа. Продлевать ее необходимо ежегодно.

Как купить квартиру через агентство недвижимости

  • Внести оплату. Первый взнос передается продавцу наличными или на карту, а кредитные средства перечисляются от банка по указанным реквизитам. Для покупки недвижимости в качестве взноса можно использовать маткапитал.

    Однако для этого потребуется подать заявление в ПФРФ на распоряжение его средствами.

  • Зарегистрировать право владения и обременение. Необходимо собрать полный пакет документов. Их список имеется на сайте Росреестра. Обычно право собственности регистрируется быстрее при оформлении ипотеки.

    Госпошлина за эту процедуру составляет 2 тысячи рублей, а срок регистрации занимает 5-7 дней в зависимости от способа подачи документов.

  • Прописаться по новому месту жительства.
  • Оформить налоговый вычет.

    В текущем году вычет переводится по месту трудоустройства на основании уведомления из ИФНС, а в следующем – согласно предоставленной декларации по форме 3-НДФЛ.

Важно! При оформлении ипотечного кредита заемщику необходимо своевременно погашать сумму долга. В противном случае банк будет вправе реализовать квартиру на торгах, поскольку находится под залогом.

Альтернативой ипотеки для покупки жилья могут стать:

  • оформление потребительского кредита;
  • использование средств из материнского капитала;
  • участие в жилищном кооперативе;
  • получение средств в долг по расписке;
  • матпомощь с работы;
  • рассрочка платежа от застройщика.

Рассмотрим подробнее, как купить квартиру без ипотеки с пошаговой инструкцией каждым из способов.

Где выгодно купить квартиру

Получить кредит можно в коммерческом банке при наличии положительной кредитной истории.

Размер таких займов может достигать нескольких миллионов рублей, ставка – варьироваться от 12 до 15%, а срок возврата долга – составлять 5-7 лет.

Но по причине невыгодной процентной ставки и малого срока кредитования величина платежа бывает достаточно высокой. Поэтому оформлять кредит стоит тем, кому нужна небольшая сумма.

Величина маткапитала составляет 466 тысяч 617 рублей. Направить его можно на приобретение квартиры, пригодной по закону для жилья. Согласно закону, без ипотеки распорядиться им можно после достижения ребенком 3-летнего возраста.

Суть участия в кооперативе заключается в уплате вступительного взноса с выплатой в дальнейшем паевых взносов на основании договора. Это позволит приобрести недвижимость без обеспечения и поручительства.

Преимуществами участия в кооперативе являются:

  1. сбор минимального пакета документации;
  2. возможность бронирования квартиры и отслеживание процесса строительства и проведения ремонта;
  3. внесение стоимости частями по договору в течение 10-15 лет.

Способ подходит тем, у кого есть возможность занять средства на небольшой срок у ближайших родственников. К частным кредитным организациям обращаться нецелесообразно, поскольку получение денег подобным образом нередко заканчивается негативными последствиями.

Крупные организации федерального значения нередко оказывают корпоративную матпомощь своим сотрудникам в виде выдачи заемных средств на льготных условиях. Процентные ставки на кредиты обычно не превышают 2-6% в год.

Застройщики предлагают потенциальным покупателям возможность приобретения недвижимости в строящемся или недавно сданном доме в рассрочку. Важным условием в этом случае является наличие первоначального взноса в размере 40-60% от стоимости покупаемого жилья. Рассрочка обычно оформляется на срок до 5 лет.

Маткапитал ранее выдавался семьям при рождении второго и последующего ребенка, но недавно приняли поправку, согласно которой на него могут претендовать и женщины, впервые ставшие матерями.Деньги можно потратить на покупку жилой недвижимости. Но перед сделкой необходимо изучить пошаговую инструкцию, где четко расписано, как купить квартиру на материнский капитал.

Условия:

  1. Необходимость наделения обоих супругов и детей долями в покупаемой квартире.
  2. С момента рождения ребенка при покупке квартиры за наличный расчет должно пройти 3 года. Досрочно использовать средства из маткапитала можно исключительно при оплате им первого взноса в ипотеку или частично погасить уже имеющийся жилищный займ.
  3. Перечисление ПФРФ средств со счета семейного капитала по банковским реквизитам продавца.

Какой этаж выбрать в доме

Важно! Использовать маткапитал можно для покупки жилья на первичном и вторичном рынке без привлечения заемных средств, в виде первого взноса по ипотеке и частичного погашения долга по ней.

Основным нюансом приобретения жилой площади на маткапитал является соблюдение последовательности действий:

  1. Получение выписки об остатке маткапитала. Заказать ее можно в ПФРФ по паспорту и заявлению через 5 рабочих дней.
  2. Заключение с продавцом договора с внесением пункта о рассрочке. В договоре должна содержаться информация о сделке, задатке уже уплаченном продавцу, остатке маткапитала, сроке перевода итоговой суммы. В документе указываются условия, подтверждающие, что право владения недвижимостью перейдут покупателю после внесения ее полной стоимости. К соглашению прикладывается расписка продавца о получении части средств.
  3. Регистрация покупки в Росреестре с предоставлением заявления о госрегистрации прав собственности, чек об уплате госпошлины и документы, являющиеся основанием для проведения операции.
  4. Подача заявления в ПФРФ о распоряжении маткапиталом. Пенсионный фонд потребует предоставить:• паспорт, оригинал и ксерокопию договора о купле-продаже;• ксерокопию документа, подтверждающего госрегистрацию права собственности, справку от лица, осуществляющего передачу квартиры с рассрочкой, с указанием размеров остатка невыплаченной покупателем суммы;• письменное обязательство заявителя о разделении квартиры по долям на членов семьи.

    Рассмотрение заявления занимает 1 месяц.

  5. Снятие обременения с жилплощади продавцом.
  6. Получение выписки из ЕГРН для уточнения снятия обременения.
  7. Заключение нотариального обязательства для выделения долей жилья в течение полугода с даты госрегистрации прав собственности.

При оформлении ипотеки операции осуществляются через кредитно-финансовое учреждение. В соглашении купли-продажи внесенная сумма и остаток не разделяются. Маткапитал выступает одной из форм оплаты долга. Поэтому во избежание ошибок узнайте, как купить квартиру в ипотеку по пошаговой инструкции, которая рекомендует:

  1. Подать заявку в банк на открытие ипотечного кредита с указанием сведений об использовании маткапитала. Банк самостоятельно запросит в ПФРФ информацию о наличии у вас сертификата, а при принятии решения уведомит вас посредством звонка.
  2. Составить и подписать договор с продавцом в случае одобрения ипотеки.
  3. Зарегистрировать право владения.
  4. Получить справку из ЕГРН о снятии продавцом обременения.
  5. Заключить нотариальное обязательство.

Покупка квартиры этим способом происходит по такой схеме:

  1. Выбор жилья, его бронирование и информирование застройщика о намерении использования для покупки маткапитал для внесения в договор соответствующий пункт, дающий возможность вносить оплату частями.
  2. Подготовка застройщиком договора о ДДУ и его подписание.
  3. Внесение сведений о ДДУ в ЕГРН.
  4. Частичная оплата согласно условиям договора.
  5. Обращение в ПФРФ для получения разрешения использования маткапитала.
  6. Перевод средств из сертификата на счет застройщика.

Важно! Если покупка жилья сопровождается ипотечным кредитованием, то собственник маткапитала обязан взять выписку из банка о размере долга или первого взноса. С ней он и сопутствующей документации он вправе обратиться в ПФРФ за распоряжением средствами со счета сертификата.

Застройщики на этапе возведения здания начинают реализацию жилья для получения дохода по ценам на 20-40% ниже запланированных при сдаче дома. Приобретать квартиру так достаточно выгодно, но рискованно.

Желание сэкономить может вылиться в негативные последствия. При их наступлении вы можете лишиться собственных вложений.

Поэтому необходимо выбирать проверенного застройщика и подробно изучить вопрос, как купить квартиру от застройщика, пошаговая инструкция приведена ниже.

При приобретении жилья на этапе строительства необходимо:

Вторичное жилье или новостройка: плюсы и минусы

  1. Проверить застройщика, изучив разрешающую документацию о нем на сайте или сделать официальный запрос.

  2. Узнать количество жилых объектов, сданных компанией в эксплуатацию, почитать реальные отзывы покупателей.
  3. Сравнить ценовое предложение в новых жилых комплексах конкурентов.

  4. Подписать договор ДУ и внести задаток, если все документы в порядке.
  5. Зарегистрировать договор ДУ в Росреестре.

Важно! Оставшуюся сумму стоимости квартиры необходимо вносить равными платежами по реквизитам застройщика на основании договора о предоставлении рассрочки.

Приобретение жилой площади напрямую у собственника или застройщика без кредитов и ипотеки дело непростое. Поэтому заранее изучите варианты, как купить квартиру за наличные по пошаговой инструкции:

  • найдите выгодное предложение;
  • запланируйте осмотр недвижимости;
  • изучите и проверьте документы застройщика или собственника жилья;
  • составьте договор купли-продажи;
  • передайте наличные (частичную сумму) нынешнему владельцу квартиры на основании расписки;
  • подпишите договор;
  • зарегистрируйте право собственности;
  • передайте оставшуюся часть наличных;
  • оформите постоянную прописку всем членам семьи.

Покупка выбранного жилого помещения за наличный расчет является самым сложным методом. Все дело в крупной сумме. Поэтому в день совершения сделки обязательно договоритесь с продавцом о месте и времени, способе передачи денег. Хорошо, если на сделке будет присутствовать нотариус или свидетель для подтверждения проведения сделки.

Важно! При наличном расчете право собственности на жилье переходит к новому владельцу через 10 дней после передачи документов на госрегистрацию в Росреестр. В связи с этим отдавать наличные продавцу следует частями строго под расписку.

На практике существует несколько вариантов покупки жилплощади на первичном рынке, поэтому чтобы без риска купить квартиру в новостройке, с пошаговой инструкцией следует подробно изучить способы приобретения. Так, например, если недвижимость покупается в уже сданном доме, то последовательность действий будет следующей:

  • поиск выгодного объекта;
  • ознакомление с инфраструктурой, техническими характеристиками;
  • изучение данных о застройщике;
  • посещение офиса и проверка документов со сведениями о строительной компании и интересующем объекте;
  • осмотр недвижимости;
  • составление договора;
  • внесение денежных средств за объект;
  • получение доступа к недвижимости;
  • госрегистрация права владения;
  • оформление постоянной прописки.

Какие документы проверять при покупке квартиры

Важно! При покупке квартиры на стадии стройки пункт с осмотром недвижимости пропускается. Вместо этого заключается договор ДУ (долевого участия), предусматривающий положения, обеспечивающие соблюдение порядка и сроков передачи жилья, условия расторжения.

Таким образом, при грамотном подходе можно приобрести квадратные метры самостоятельно без участия риэлторов и посредников.

Источник: https://brosalin.ru/kak-kupit-kvartiru-poshagovaya-instrukcziya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.