Продажа квартиры налоги 2021 изменения

Содержание

Налог с продажи квартиры в 2021, новый закон для физических лиц

Продажа квартиры налоги 2021 изменения

В 2021 году вступил в действие новый закон для физических лиц, который предполагает изменения размера НДФЛ и в отдельных случаях налога с продажи квартиры. Выясним, с какой суммы взимается новый налог, и что меняется, если объект недвижимости находится в собственности менее 3 лет.

Изменения в законодательстве

В сентябре 2019 года в Налоговый кодекс РФ были внесены изменения, которые вступили в действие с 1 января 2020 года. Они коснулись уплаты налога с продажи объектов недвижимости, ранее находившейся в собственности. 

Важную роль стали играть обстоятельства приобретения или получения прав на нее. Появилось два срока, когда можно не платить НДФЛ с продажи квартиры.

Ранее фигурировали только 5 лет, теперь есть два законодательно установленных срока: 3 и 5 лет, которые учитываются в зависимости от ситуации. Что изменилось с 1 января 2021 года:

  1. Вступил в действие новый закон, предполагающий прогрессивную ставку налогообложения. При высоких доходах будет применяться повышенная ставка налогообложения.
  2. Это означает, что и налог с продажи квартиры или другого объекта недвижимости стоимостью более 5 миллионов рублей будет облагаться по прогрессивной шкале и составлять уже не 13, а 15%.
  3. Формула, по которой рассчитывается налог с продажи квартиры, выглядит следующим образом: налогооблагаемая база (реально полученный доход от продажи) минус полагающийся имущественный вычет.
  4. Полученный результат умножается на 13%. Это и есть теоретический налог с прибыли от реализации недвижимости для физических лиц. Правила, введенные в 2020 году, облегчают не только условия продажи, но и предоставление имущественного вычета, ранее не предусмотренного.
  5. Введение прогрессивной шкалы в 2021 году означает не наценку на всю положенную сумму, а только 15% с того, что превышает установленный лимит.

В понятие налогооблагаемой базы входит кадастровая стоимость объекта (70%) или вырученные за него деньги. Причем во внимание принимается та сумма, которая больше по размеру.

Учитывают кадастровую стоимость, установленную на январь того года, которым датируется акт купли-продажи. Умножение на 13 или 15% (от остатка, превышающего 5 миллионов рублей) диктуется полученным от продажи доходом.

Новые условия

Изменения коснулись в основном продажи квартиры или ее части. Смягчение условий было сделано для облегчения разрешения разного рода имущественных споров, раздела или продажи с другими целями.

Но это касается квартир, приобретенных в 2016 году или позже. Никто не мешает продавать то, что находится в собственности менее 3 лет, но только прохождение минимального срока освобождает в 2021 году от уплаты налога.

Хотя для тех квартир, которые были куплены до 2016 года, он и тогда составлял трёхлетие. Нюансы, которые нужно учитывать при расчете суммы налога, не единственные, но самые распространенные.

При этом для физических лиц сохраняется необходимость в получении консультации компетентного юриста или сотрудника налоговой, который укажет на ошибки или недочеты в проведенных расчетах:
  1. Покупка квартиры в 2016 году и позднее указанного срока означает, что минимальным сроком, освобождающим владельца от уплаты НДФЛ, с 2020 года становится 3 года.
  2. Это понижение коснулось также домов и комнат, но при одном условии: продается единственное жилье, которое имеется в собственности. Если во владении есть второй объект, уплачивается НДФЛ с продажи. Правда, если новая куплена за 3 месяца до продажи старой (и по факту во владении оказалось 2 объекта, можно рассчитывать на освобождение от уплаты).
  3. Для продаваемого не единственного жилья минимальный срок остается прежним – нужно прожить или владеть им не менее 5 лет.
  4. Если продается единственная квартира, но раньше установленного минимального срока, применяется один из двух налоговых вычетов – миллион рублей или расходы, которые были понесены при совершении покупки. Но даже если при подсчетах выйдет нулевой итог, в надзирающие органы все равно необходимо подать декларацию с полным отчетом.

Если не соблюдается минимальный срок владения, то отчет о сделке перед налоговой инспекцией представляется в любом случае, причитается ли что-то к уплате или нет. Не подавать декларацию можно, только если минимальный срок со дня покупки истек. 

Освобождение от налога по истечении 3 лет

После 1 января 2020 года можно не платить налог, если с момента приобретения уже прошло 3 года. Это правило действовало и ранее, но ограничивалось единственным жильем, приобретенным до 1 января 2016 года.

Теперь оно распространяется и на квартиры, появившиеся после 2016 при том же минимальном сроке, но только в том случае, если объект получен по наследству, куплен у родителей, детей, внуков, бабушки или дедушки, брата или сестры. Есть возможность уйти от налога, получив квартиру по договору пожизненного содержания.

Единственное жилье

Жилье может быть не единственным. При проверке будут приниматься во внимание объекты, находящиеся в долевой или совместной собственности.

Например, если одна квартира числится за женой, а вторая за ее супругом, она не считается единственным объектом. Потому что жена по закону — совладелец собственности, приобретенной в законном браке.

Препятствием может быть и наличие загородного или частного дома. Допустимое исключение – приведенный выше пример с приобретением новой квартиры за три месяца до продажи старой (но не ранее).

Как можно не платить налог на проблемную квартиру

Покупка жилья после 1 января 2016, при этом не единственного, которое находится в собственности, означает, что новые правила на нее не действуют и платить НДФЛ придется. Однако есть один нюанс, который поможет избавиться от нежелательных расходов.

Достаточно выждать пятилетний срок и затем приступать к продаже. Те, кто купил квартиру в 2016 году, могут спокойно ее продавать после истечения даты покупки в 2021 году, а если в 2017, то в 2022 уже не нужно будет платить государству проценты с суммы.

Отдельные тонкости заключаются  в подсчете срока вступления во владение. При получении наследства принимается во внимание не дата вступления в права наследования, а дата его открытия – то есть смерти человека, от которого оно досталось.

Если жилье давно находится в собственности и приватизировано после 1998 года, можно зарегистрировать его в единой системе, и тогда срок владения определяет не приватизация, а передача жилья в собственность, совершенная два десятилетия назад.

Получение права собственности в судебном порядке начинает действовать только с даты вступления в силу судебного решения. Отдельно следует упомянуть участников процесса московской реновации, которым засчитывается срок владения прежней квартирой в панельной пятиэтажке. 

Расчет налоговой ставки

Еще недавно во внимание принималась дата покупки, цена квартиры и расходы на приобретение минус имущественный вычет. Можно сэкономить, если кадастровая стоимость квартиры выше продажной, но для этого нужно навести о ней справки.

Есть также возможность получить налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей или отнять от цены размер ранее понесенных расходов на покупку объекта недвижимости. В расходы включаются не только цена, но и ипотека или стоимость строительства.

Если при выплате ипотеки проценты превысили сумму в 1 000 000 рублей, то налог платить уже не нужно.

Введение в 2021 году нового закона вряд ли будет означать существенные изменения для пенсионеров. Он затрагивает получателей прибыли свыше 5 миллионов рублей, но и здесь важно решение, с какой суммы определяется превышение пятимиллионного лимита. Именно с него и будет считаться повышенная ставка НДФЛ.

Подведем итог

  1. Принятие поправок в налоговое законодательство внесло послабления для простых граждан.
  2. Уменьшение минимального срока проживания для владельцев отдельных категорий.
  3. Возможность освобождения от уплаты НДФЛ с продажи не единственного жилья при соблюдении определенных условий.
  4. Есть нюансы, влияющие на отсчет срока владения.
  5. Закон предусматривает изменения только для тех, чей доход составит более 5 млн руб.

Источник: https://www.Kleo.ru/items/career/nalog-s-prodazhi-kvartiry-v-2021.shtml

Налоги, сделки, штрафы: что изменится в 2021 году?

Продажа квартиры налоги 2021 изменения

В уходящем году на рынок недвижимости повлияли не только внешние события — пандемия, самоизоляция, кризис, из-за которых многие россияне потеряли работу и доходы, но и различные меры господдержки.

Законодательная власть не осталась в стороне от всеобщей ажитации 2020-го, поэтому с наступлением нового года нас ждут некоторые изменения.

А еще премьером был назначен бывший глава Федеральной налоговой службы Михаил Мишустин, и с тех пор новшеств, касающихся налогообложения, стало больше.

Налоги

1. НДФЛ увеличен c 13 до 15% для сумм, превышающих 5 млн рублей в год

С 2021 года вводится «налог на богатых»: теперь доходы, превышающие 5 млн рублей в год, будут облагаться НДФЛ по ставке 15%. Платить придется с разницы между полученным доходом и 5 млн рублей. Ранее ставка НДФЛ составляла 13%, она сохранится для сумм, не превышающих 5 млн рублей.

2. Отменен единый налог на вмененный доход (ЕНВД)

С 1 января следующего года отменяется единый налог на вмененный доход (ЕНВД). При этом налогоплательщики ЕНВД (компании и индивидуальные предприниматели) вправе выбрать другие режимы налогообложения, включая:

  • общую систему налогообложения;
  • упрощенную систему налогообложения;
  • патентную систему налогообложения (только для индивидуальных предпринимателей и в зависимости от вида предпринимательской деятельности и/или площади торгового объекта — не более 50 кв. м каждый).

Переход на патентную систему налогообложения должен максимально адаптировать и смягчить ее, в результате патентом будет охвачено большее число бизнесменов. При этом будут расширены сферы применения патентной системы налогообложения (конкретику будут определять регионы — в Налоговом кодексе закреплен только примерный перечень).

3. Установлен НДФЛ с процентов по вкладам

Граждане будут платить НДФЛ с процентов по своим вкладам.

Согласно закону, им будут облагаться не все проценты по вкладам, суммарно превышающим 1 млн рублей, а лишь доход за вычетом так называемого необлагаемого процентного дохода.

Таким образом, налог 13% предстоит уплатить, если проценты по вкладам превысят сумму, рассчитанную по формуле: 1 млн рублей, умноженный на ставку Центробанка на начало года.

«О том, что единый налог на вмененный доход устарел, мы слышали уже несколько последних лет, а расширение патента предоставляет большую свободу для бывших енвдшников при выборе новой системы налогообложения. Самыми «негативными» стали изменения в области НДФЛ. К чему они приведут? С высокой долей вероятности — к тому, что граждане начнут скрывать свои доходы и выводить их из банков».

Александр Земченков,ведущий юрист практики «Налоговые споры» юридической компании «Лемчик, Крупский и Партнеры»

4. Налоговые вычеты при продаже недвижимости

Для продавцов недвижимости, владеющих ей от трех до пяти лет, НДФЛ останется прежним — 13%, но появится возможность снизить этот налог путем налогового вычета. Помимо стандартного вычета допустимо еще раз снизить налогооблагаемую сумму, добавив вычеты, которые не были использованы за год.

«При продаже имущества, которым продавец владеет менее трех лет, разрешено использовать налоговый вычет за оплату учебы или часть недополученного социального вычета на лечение. И уже на эту сумму и будет уменьшена налогооблагаемая база», — объясняет председатель Ассоциации адвокатов России за права человека Мария Архипова.

5. Налог на недвижимость — по кадастровой стоимости

Налоги на недвижимость теперь рассчитываются только по кадастровой стоимости — во всех регионах РФ, кроме Севастополя. В 2021 году в квитанциях будут новые начисления. Первые три года действует льготный расчет с понижающими коэффициентами, затем — по полной кадастровой стоимости с условием, что повышение составляет не более 10% в год.

Застройщикам

1. Отмена послаблений по выплате неустоек

Из-за пандемии и заморозки строительства на несколько недель правительство освободило застройщиков до 1 января 2021 года от уплаты неустоек, положенных за просрочку сдачи объектов, а также от уплаты процентов дольщику, если он расторгает ДДУ за нарушение условий договора строительной фирмой (Федеральный закон № 98-ФЗ от 1 апреля 2020 года). С первого дня наступающего года выплаты неустоек вернутся в прежний режим.

2. Штрафы за срыв сроков сдачи социальных объектов

В Москве история особая: здесь с 2021 года застройщиков собираются штрафовать еще и за срыв сроков сдачи социальных объектов (школ, детских садов, поликлиник и инженерной инфраструктуры), запланированных при строительстве жилых комплексов. В настоящий момент соответствующее постановление пока не принято, но сделать это собираются в ближайшее время.

Физлицам

1. Новые противопожарные правила

Начинают действовать новые правила противопожарного режима. Теперь под угрозой штрафа запрещается устанавливать внешние блоки кондиционеров в коридорах и на лестничных площадках. Штрафовать станут за хранение личных вещей не только на чердаках, но и на цокольных этажах жилых домов.

Кроме того, нельзя пользоваться газовым оборудованием, если оно не прошло очередное техобслуживание. Отныне нельзя будет оставлять на балконе без присмотра свечи и непотушенные сигареты.

2. Изменения в получении компенсаций по ЖКХ

С 1 января вступят в силу новые правила получения компенсаций по ЖКУ. Раньше, чтобы получить компенсацию, требовалось ежемесячно и в полном объеме оплачивать ЖКУ и не иметь по ним долгов.

Теперь в начислении такой компенсации откажут только в том случае, если в отношении заявителя будет открыт судебный акт о взыскании долга, который уже вступил в силу (обычно это касается только очень крупных долгов).

3. Разморозка взысканий при долгах за ЖКУ

Ранее правительство приостановило взыскание с физлиц неустойки, которая должна взыскиваться при наличии долгов за услуги ЖКХ. Послабление действует до 1 января 2021 года, а значит, с нового года многие должники рискуют — им могут отключить электричество и воду.

4. Удаленный режим для сделок с недвижимостью

С 2021 года сделки с недвижимостью будут доступны в удаленном режиме. При привлечении к процедуре двоих и более нотариусов разрешено продавать, дарить недвижимость, заключать любые договоры на расстоянии — собираться для этого вместе будет необязательно.

Суть схемы проста: каждый участник сделки обращается к выбранному им нотариусу, причем один из нотариусов-участников должен работать в регионе по месту нахождения недвижимости.

«После согласования условий каждый участник сделки подписывает договор при участии своего нотариуса — ставит обычную подпись в бумажном договоре и простую электронную подпись — в его электронной форме (в единой информационной системе нотариата). Далее нотариусы вносят удостоверительную надпись на договорах и ставят свои подписи.

По юридической силе удостоверенный двумя или более нотариусами договор равен обычному письменному договору. Бумажный договор хранится в архиве нотариальной конторы, а электронный — в ЕИС нотариата.

Нотариусы будут нести солидарную ответственность, если сделку признают недействительной по их вине (Федеральный закон от 27 декабря 2019 года № 480-ФЗ)», — уточняет Мария Архипова.

5. Сокращение сроков госрегистрации ДДУ

В следующем году намечено существенно сократить сроки государственной регистрации договоров долевого участия до пяти рабочих дней (в случае электронной формы — до трех дней). Это не фундаментальные изменения, но они позволят ускорить процедуру регистрации, подсказывает Антон Самойлов, руководитель юридического отдела технологичного агентства Homeapp.

6. Закон о «дачной амнистии» продлен еще на 5 лет. 

Теперь дачники смогут упрощенно оформлять права на жилые или садовые дома, построенные на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства вплоть до 1 марта 2026 года. До этого же срока продлен упрощенный порядок направления уведомлений о строительстве объектов недвижимости, строительство которых начато до 4 августа 2018 года, т.е. до вступления в силу уведомительного порядка.

7. Дачников теперь не обязаны звать на общие собрания.

Это прописано в ФЗ №369 от 09.11.2020, согласно которому члены правления  СНТ теперь не обязаны уведомлять всех членов товарищества о ежегодном общем собрании.

Отныне день ежегодного собрания и его повестку можно просто внести в устав, назначив определенную дату и время и повторяя ее год из года.

Исключением станут острые вопросы, которые необходимо обсудить в связи с неожиданно возникшими обстоятельствами, которые не прописаны в уставе СНТ – в таких случаях уведомлять членов СНТ о собрании придется.

Вспоминаем законодательные изменения 2020 года

Председатель Ассоциации адвокатов России за права человека Мария Архипова напомнила основные законодательные изменения, произошедшие в 2020 году:

1. Люди, купившие недвижимость на имя несовершеннолетних детей и недееспособных граждан, получили право на имущественный вычет.

2. Установлен порядок исчисления налога при продаже жилья, приобретенного на средства материнского капитала. Продавцы помещений, приобретенных с помощью маткапитала, при расчете НДФЛ теперь вправе уменьшить доход, полученный от продажи детских долей, на расходы.

3. В 2020 году с пяти до трех лет сократился срок владения недвижимостью для физических лиц, продающих единственное жилье и не имеющих иных помещений или долей в собственности. Такая категория собственников не уплачивает НДФЛ.

4. Можно оформлять вычеты при покупке квартиры по процентам при рефинансировании кредита не только в банках, но и в других компаниях. Но заем должен быть выдан в соответствии с утвержденными правительством РФ программами помощи лицам, оказавшимся в сложной ситуации.

5. Теперь собственник, продающий безвозмездно полученное имущество (недвижимость), уменьшает облагаемый налогом доход на сумму, с которой уплачивался НДФЛ при получении объекта.

В случае перехода имущества по наследству или по «безналоговому» дарению, продавец при расчете НДФЛ учитывает расходы, которые понес даритель (наследодатель) при покупке объекта, но не учел их в целях налогообложения.

6. С 1 января 2020 года каждый получил право требовать компенсацию от государства, если суд возместил убытки за потерю жилища, а приставы не взыскали с должника средства в течение полугода. Таким образом, впервые появилась подстраховка для добросовестного приобретателя — гарантия компенсации за утрату жилища.

7. Увеличился список субъектов, которые могут внести изменения в ЕГРН в связи с прекращением права собственности или существования зданий и сооружений. Такое право получили владельцы недвижимости и участков, на которых числятся объекты, принадлежащие умершим физическим лицам или ликвидированным компаниям и организациям (юридическим лицам), при этом объекты никому не перешли по наследству.

8. Вступили в силу поправки, которые предусматривают новые основания для приостановления регистрации прав и кадастрового учета.

Например, регистрация будет приостановлена, если площадь возведенного или реконструированного объекта более чем на 5% отличается от площади, зафиксированной в исполнительной документации, или если количество этажей и машино-мест, заявленное в разрешении на ввод в эксплуатацию, не соответствует количеству этажей и машино-мест, внесенных в техплан.

9. В статье 8.1 Гражданского кодекса РФ появилось уточнение, что покупатель объекта, доверявший при его приобретении сведениям из ЕГРН, считается априори добросовестным, пока суд не докажет обратное.

Кроме того, законодательно ограничены возможности РФ, субъектов РФ и местной власти истребовать жилище у добросовестного владельца.

Для этого введен трехлетний срок исковой давности с момента появления в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя этого помещения.

10. С июля этого года внесены изменения в федеральный закон о долевом строительстве № 214-ФЗ — автоматически прекращается залог участка под многоквартирным домом со дня постановки здания на кадастровый учет (часть 8.1 статьи 13).

Упрощена регистрация жилья после передачи помещения дольщику. Девелопер может самостоятельно и без доверенности участника долевого строительства направлять заявления в Росреестр о регистрации права собственности дольщика на помещение.

Источник: https://www.cian.ru/stati-nalogi-sdelki-shtrafy-chto-izmenitsja-v-2021-godu-313343/

Как заплатить налог с продажи квартиры в 2020 и 2021 году | Статьи о новостройках на Avaho.ru

Продажа квартиры налоги 2021 изменения

В начале 2020 года в силу вступил закон, который поменял условия налогообложения при продаже квартиры. Появились нюансы для тех, кто владеет жильем больше трех или пяти лет, и для тех, кто продает единственное жилье. Есть ситуации, когда считать налог нужно с кадастровой стоимости, а есть когда с реальной, указанной в договоре.

Мы разобрались в нюансах и сделали подробный гайд — кому, сколько и когда нужно заплатить налогов, если вы продали квартиру в 2020 году.

Если продали единственное жилье

Вы точно ничего не должны за продажу квартиру в случае, если это ваше единственное жилье, и вы стали ее владельцем больше трёх лет назад. Причем неважно, как именно стали — купили, получили в подарок или в наследство.

Пример

Вы купили квартиру в 2014 году, а в 2020 году решили ее продать. Больше жилья у вас в собственности нет. Налог платить не нужно.

Если вы купили единственное жилье, а затем продали его раньше, чем прошло три года — нужно заплатить налог.

Что такое «единственное жилье»

Чтобы жилье считалось единственным, у вас не должно быть в собственности других жилых помещений. Важно учитывать такие нюансы:

  • Жильем считается не только квартира, но и жилой дом, и комната в коммуналке — то есть любое жилое помещение. А вот апартаменты нет, так как это нежилое помещение.
  • Учитывается и долевая собственность — например, если вы владеете квартирой и еще долей в комнате коммуналки вместе с родственником, то это уже не будет единственным жильем.
  • Жилье партнера, купленное в браке, тоже считается собственностью. Например, у вас есть квартира. После регистрации брака партнер приобрел комнату. Так как это происходит с вашего нотариального согласия и по закону такое жилье считается общим, значит, вы теряете статус владельца единственного жилья.

В правиле «единственного жилья» есть исключение. Он не распространяется на ситуацию, когда куплено новое жилье, но старое продано в течение 90 суток.

Пример

У вас есть однокомнатная квартира, купленная больше трех лет назад. В феврале 2020 года вы купили новую трехкомнатную, а «однушку» выставили на продажу. Покупатель нашелся в апреле 2020 года, через 60 дней.

Сделку провели, вы получили деньги.

Несмотря на то, что при продаже у вас в собственности было де-факто 2 квартиры, старая всё еще считалась единственным жильем — из-за правила 90 дней.

Поэтому налог платить не нужно.

Если продали квартиру, а есть еще жилье

Когда вы продали не единственную квартиру и не попадаете в правило 90 дней, то в вопросах налогообложения появляются нюансы. Нужно смотреть на дату вступления в собственность.

Стали владельцем до 1 января 2016 годаосвобождаетесь от налога.

Вступили в собственность после 1 января 2016 года — минимальный срок владения для освобождения от налога 5 лет.

Или 3 года, если вы попадаете под эти исключения:

  • Получили жилье в наследство;
  • Получили квартиру в подарок у близких родственников — в семейном кодексе такими называют родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, родных братьев и сестер. Двоюродные братья и сестры, тети и дяди под этот термин не попадают.
  • Получили жилье по договору пожизненного содержания (ренты).
  • Основанием стал договор приватизации.

Как рассчитывать срок владения

Срок считается со дня регистрации права собственности. Точную дату можно посмотреть, заказав в Росреестре или через «Госуслуги» выписку из ЕГРН. То есть подписали договор купли-продажи, подали на регистрацию — право собственности появится не в день сделки, а в день, когда Росреестр её подтвердит.

Для владельцев квартир в новостройках тоже есть нюанс — срок владения считают не с даты заключения договора с застройщиком, а с даты регистрации собственности в МФЦ.

Вы заключили договор на строительство в 2015 году, в собственность вступили в 2018 году, а квартиру продали в 2020 году. Налог платить придется. Потому что договору 5 лет, а сроку владения — всего 2 года.

Аналогично срок считают по договору дарения или ренты. В другие случаях есть особенности:

  • Приватизация — регистрация недвижимости появилось только после 1998 года. Если вы приватизировали жилье до этого, данных о сделке в базе нет. Поэтому при продаже придется регистрировать право собственности. На срок владения этот процесс не будет влиять, в этом случае он считается с момента заключения договора приватизации.
  • Наследство. Срок считается с даты смерти человека, чье имущество вы наследуете.
  • Жилье получено через суд. С даты вступления в силу судебного решения.
  • Продажа квартиры, полученное от реновации в Москве. Срок считается не от момента получения квартиры. А от срока возникновения собственности по старой квартире. То есть получили «хрущевку» в 1970 году, в 2019 переехали в новую квартиру по реновации. Продали ее в 2020 году, а налог не платите — срок считается с 1970 года.

Какая ставка налога за продажу квартиры в 2020 и 2021 году

Продажа квартиры считается доходом, а в России есть три вида ставки по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ):

  • 30% — это ставка для нерезидентов. Так называют тех, кто платит налоги в другой стране или тех, кто бывает в России меньше 183 дней за год.
  • 13% — обычная ставка НДФЛ, которую платят те, кто не попадает под исключения.

Обратите внимание: с 2021 года в России вводится прогрессивная шкала НДФЛ, те, кто зарабатывает минимум 5 млн руб. будут платить 15% с доходов сверх этой суммы. Но в законе есть оговорка — деньги от продажи имущества не учитываются.Поэтому налог с суммы от продажи квартиры считается по старым правилам — 30% для нерезидентов и 13% для резидентов страны.

Примеры

В 2020 году вы продали квартиру за 3 млн руб. и еще на работе получили зарплаты на 1,5 млн руб. Ваш совокупный доход — 4,5 млн руб., будет применяться обычная ставка 13% НДФЛ.

Квартиру продали за 5 млн, зарплата вышла на 4 млн руб. Общий доход будет 9 млн руб. Доход до 5 млн будет считаться по ставке 13%, после — 15% с 4 млн — суммы превышения.

Прожили за границей 7 месяцев, вернулись в Россию и продали квартиру. Налоговая ставка — 30%.

Как правильно рассчитать налог с продажи квартиры

Любой налог считается по одной формуле — берем налогооблагаемую базу и умножаем её на актуальную ставку. База — это специальный налоговый термин, который обозначает сумму, с которой вы платите налоги. Если мы говорим про квартиры, то её нужно считать в зависимости от конкретной ситуации.

Посчитайте стоимость налогооблагаемой базы

Сначала выясните кадастровую стоимость квартиры — это цена жилья по мнению государства. Она не связана с суммой в договоре или с рыночной стоимостью, узнать кадастровую цену можно через онлайн-сервис или в выписке из ЕГРН. Цена меняется, поэтому используйте данные на 1 января того года, в котором продали квартиру.

Дальше сравните сумму, указанную в договоре купли-продажи вашей квартиры, и кадастровую стоимость:

  • Если в договоре цена больше 70% от кадастровой суммы — за основу нужно брать сумму из договора.
  • Если реальная цена квартиры меньше 70% от кадастровой стоимости, то налогооблагаемая база будет равна 70% от кадастровой цены.

Иногда в базе ЕГРН может не быть кадастровой стоимости — тогда за налогооблагаемую базу берут цену в договоре.

Примеры

Вы продали квартиру за 5 млн руб., а её кадастровая цена — 10 млн руб. Налогооблагаемая база — 70% от 10 млн, или 7 млн руб.

Если квартира стоила бы 8 млн, а кадастровая стоимость была 7 млн, то есть меньше, то базой была бы сумма из договора — 8 млн руб.

Сделайте вычет

В налоговом законодательстве есть еще один термин — «вычет». Сделать вычет — это уменьшить налогооблагаемую базу, то есть сумму, с которой платится налог. В случае с продажей квартир есть два варианта вычетов:

  • Уменьшить базу на 1 млн руб. Это своеобразная льгота от государства, которую можно использовать не чаще одного раза в год. Продали квартиру за 5 млн руб., использовали вычет, то есть отняли 1 млн руб. База стала 4 млн руб. — с этой суммы и считается налог.
  • Уменьшить базу на расходы на квартиру. Из налогооблагаемой базы вы можете вычесть сумму, которую потратили на приобретение этой недвижимости или проценты по ипотеке.

Пример

Купили квартиру за 3 млн руб., заплатили процентов еще на 500 тыс. Продали квартиру через пару лет за 5 млн руб.

Из суммы за продажу отнимаете расходы — получается 1,5 млн руб. Именно с этой суммы и будет считаться налог.

Чтобы сделать вычет на сумму расходов, их нужно подтвердить для налоговой. Например, подойдет договор, по которому вы купили квартиру, за которую сейчас платите налог. Или Договор с банком и квитанции об оплате процентов за ипотеку.

Вычет может сделать налогооблагаемую базу отрицательной. Проще говоря, если расходы в итоге буду больше, чем доход с покупки квартиры, то платить налог и как-то отчитываться перед налоговой инспекцией не нужно.

Пример

Вы купили квартиру за 5 млн руб. и потратили на проценты еще 3 млн руб. Потом продали квартиру за 7 млн.

Налог платить не нужно, потому что ваш доход — минус 1 млн руб.

Как считать налог, если квартиру продали в 2019 году

Всё сказанное выше актуально, если вы продали квартиру в 2020 году. Если сделка состоялась в 2019 году, а налог вы еще не заплатили, то немного меняются правила по срокам собственности:

  • Минимальный срок владения, чтобы продать квартиру без налога, составляет 5 лет. Даже если жилье единственное.
  • Если в подарок, наследство, по ренте или через приватизацию — то 3 года.

Как и кому платить налог за продажу

Налог за продажу квартиры платится после подачи декларации в налоговую инспекцию. Причем это не какой-то особый документ именно для продажи недвижимости, а декларация о доходах физических лиц — 3-НДФЛ.

  • Заполнить декларацию можно от руки, скачав с сайта налоговой вот эту форму;
  • Скачать и установить специальную программу «Декларация»;
  • Через личный кабинет на сайте налоговой инспекции.

В декларации нужно рассказать обо всех доходах, в том числе о зарплате, с указанием внутренних кодов и данных о работодателе. Проще делать это в личном кабинете, там все данные заполняются сами.

В декларации вы должны указать все доходы от всех источников, в том числе данные по зарплате и работодателю. Форма содержит 13 листов с множеством пунктов, в которых легко ошибиться.

Поэтому лучше делать это через личный кабинет — все нужные справки сервис скачает и вставит в декларацию сам.

Вам будет нужно указать только данные по проданной квартире плюс выбрать вид налогового вычета и приложить документы с подтверждениями — договора на покупку и на продажу.

После или в самой налоговой, или в личном кабинете возьмите реквизиты для перечисления налога.

Когда платить налог за квартиру

Обычно сдать декларацию нужно не позже 30 апреля года, следующего за годом получения дохода — то есть если продали квартиру в 2020 году, то сдавать декларацию нужно не позже 30 апреля 2021 года. Сделать перечисления денег в налоговую — не позже 15 июля.

Из-за кризиса срок сдачи декларации за доходы 2019 года продлили — нужно успеть отдать бумаги до 30 июля 2020 года. Но налог нужно было заплатить до 15 июля — если не успели, скорее заполняйте декларацию и отправляйте через личный кабинет.

Если вы не сдали декларацию за 2019 год до 30 июля 2020 года — возможно, придется заплатить штраф, это 5% от суммы налога за каждый день просрочки, но не более 30% от общей суммы.

Почему не стоит занижать цену в договоре

Иногда продавец пытается схитрить и занижает сумму в договоре купли-продажи, чтобы или сократить налог, или вовсе его не платить — ведь если доход минус вычет в виде расхода будет равен нулю, налога не будет.

Лучше так не делать:

  • Когда стоимость договора меньше кадастровой цены, то для налогооблагаемой базы применяется 70% от этой цены. Уменьшить эту сумму базы получится только вычетами.
  • Если покупатель берет ипотеку, ему могут отказать — банк приглашает независимого эксперта для оценки квартиры, и слишком низкая цена может смутить службу безопасности.
  • Сложнее найти покупателя, ведь в таких сделках он рискует — если что-то пойдет не так, то через суд он сможет принудить вас вернуть ту сумму, которая указана в договоре. Многих предложения занизить отпугивает.
  • Это налоговое преступление — есть риск уголовного преследования.

Есть риелторы, которые могут предложить продавцам снизить цену в договоре с помощью «неотделимых улучшений» — квартира якобы продается за одну сумму, а ремонт называют неотделимым улучшением и продают за дополнительную.

Нет никакой гарантии, что схема не вскроется, а вы попадете под суд за налоговое преступление, так как это тоже не прописанный в законе способ снизить налоговую базу.

Например, это может произойти, если покупатель попробует получить налоговый вычет и подаст документы в налоговую.

Кратко — как заплатить налог, если продали квартиру в 2020 году

Определите, нужно ли вообще платить налог? Посчитайте срок владения, от момента регистрации права собственности. Вот когда платить не нужно:

  • Если это единственное жилье, а срок владения больше трех лет;
  • Не единственное, но получили в ренту, наследство, по договору приватизации или по договору дарения от близких родственников, а срок больше трех лет;
  • Если не единственное, а срок больше пяти лет.

В остальных случаях налог платить надо.

Сколько составит налог:

  1. Узнайте ставку — 30%, если вы не налоговый резидент и 13% в остальных случаях.
  2. Рассчитайте налогооблагаемую базу. Если сумма договора больше, чем 70% кадастровая стоимость, то берем за основу сумму договора. Если меньше — то базой становится 70% от кадастровой цены. После сделайте вычет — отнимите от суммы базы или 1 млн руб., или расходы на приобретение квартиры.
  3. Затем умножьте получившуюся базу на ставку.

Заполните декларацию 3-НДФЛ, отправьте ее в налоговую инспекцию до 30 апреля следующего после продажи года. Налог заплатите до 15 июля следующего года.

  • 4 Авг 2020
  • Источник: Avaho.ru
  • Изображение lkfl2.nalog.ru

Источник: https://avaho.ru/articles/ns/kak-zaplatit-nalog-s-prodazhi-kvartiry-v-2020-i-2021-godu.html

Налоги с продажи квартиры. В 2021 году наступят существенные изменения

Продажа квартиры налоги 2021 изменения

Главным фактором, влияющим на то, будет ли платить продавец налог при продаже недвижимости, является срок владения на момент продажи.

Но не все сроки считаются одинаково – с момента государственной регистрации права собственности (перехода права) в Росреестре.

Если основанием для получения собственности на квартиру у вас является: договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, ренты, договор передачи, – срок владения считается с момента госрегистрации.

Но есть исключения.

Если жильё единственное или получено в дар от близкого родственника, рента или приватизациясрок, после которого налог с продажи не взимается, составляет три года, в остальных случаях – пять лет.

Первое: если собственность получена по наследству

Срок владения считается не с момента регистрации перехода права собственности в Росреестре, а с момента фактического принятия наследства, т. е. с момента смерти наследодателя. Если наследство получено от близкого родственника, то срок, после которого при продаже квартиры налог платить не надо, составляет три года.

Второе исключение: если квартира – новостройка

Если квартира-новостройкаи приобреталась у застройщика по договору участия в долевом строительстве или переуступке по договору долевого участия от юрлица, или квартира приобреталась по другому договору, связанному с долевым строительством, или по договору об участии в ЖСК, или по договору уступки права требования по Договору долевого участия от физлица, – срок владения считается с момента полной оплаты по соответствующему договору. И если жильё единственное, то для того, чтобы не платить налог при продаже квартиры должно пройти три года с момента оплаты. Если жильё не единственное – то пять лет.

Принцип расчета налога прост:

Если жильё приобреталось за деньги, налог берётся с разницы между ценой продажи и ценой покупки. Если жильё получено бесплатно – то необлагаемая сумма по одному договору купли продажи составляет 1 млн рублей. Все, что свыше, – облагается подоходным налогом. Если срок владения больше трёх или пяти лет (в зависимости от основания владения) – налог не взимается вовсе.

Уточнение: для квартир, собственность  в которых зарегистрирована  до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года. Т. е. сегодня эти квартиры при продаже налогом не облагаются вообще.

Для квартир, при продаже которых будет взиматься налог, ставка налога измеряется в процентах и составляет 13 процентов.

В налогообложении недвижимости есть ещё масса тонкостей и нюансов

Например, если вы одновременно с продажей недвижимости купили другую, то с части уплаченных средств в размере до 2 млн. рублей государство вам вернёт НДФЛ в размере до 260 тысяч рублей.
Или произведёт взаимозачёт (уменьшение) суммы платежа НДФЛ при продаже и одновременной покупке недвижимости.

Если при продаже возникли обязанности по уплате НДФЛ, а собственников несколько и каждый покупает себе отдельную недвижимость, такой взаимозачёт предоставляется каждому.

Теперь подробнее о том, какое жильё считать единственным

Если новую квартиру (при наличии в собственности старой) купили в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок, после которого налог не взимается, составит три года.

Например, первую квартиру купили в июне  2017 года. В марте 2020 года купили еще одну квартиру. В июне 2020 года старую можно продать без налога. Минимальный срок владения для нее составит 3 года, хотя на момент сделки это не единственное жилье.

Занижение стоимости в договоре

Ещё один нюанс.

Если квартира продаётся, но срок минимального владения не стек, при этом квартира продаётся по заниженной цене, то под налогообложение попадёт не сумма, указанная в договоре купли-продажи, а сумма в размере 70 процентов от кадастровой стоимости, и, соответственно, с этой суммы минусуется либо сумма, уплаченная при покупке, либо необлагаемая сумма в размере 1 миллион рублей.

Вот еще мои статьи и видео, которые могут вас заинтересовать:

Источник: https://zen.yandex.ru/media/prostayanedv/nalogi-s-prodaji-kvartiry-v-2021-godu-nastupiat-suscestvennye-izmeneniia-5fc56bab46df8177e2ce7c09

Сколько придется платить при продаже недвижимости в 2021 году: новая налоговая ставка

Продажа квартиры налоги 2021 изменения

С 1 января 2021 года в России вводят прогрессивную ставку подоходного налога. Раньше граждане платили 13 % со всей суммы заработка, а теперь все деньги, полученные сверх 5 млн рублей, будут облагаться НДФЛ по ставке 15 %. Самые крупные доходы можно получить при продаже недвижимости. Разберемся, вырастет ли налог на продажу квартир с 2021 года.

В чем суть повышенного налога на доходы с 2021 года

С 2021 года изменится НДФЛ — это тот налог, который платят со своих доходов: зарплаты, продажи автомобилей и квартир, выигрышей в лотерею и пр. Теперь ставка налога будет зависеть от того, сколько вы зарабатываете. Все, кто за год получает больше 5 млн рублей, будут платить налог по ставке 15 %, а не 13 %, как было раньше. Такие правила установлены ФЗ от 23.11.2020 № 372-ФЗ.

Повышенная ставка распространяется не на весь доход, а только на ту сумму, которая больше 5 млн рублей.

Пример. Виктор зарабатывает 600 тыс. рублей в месяц. Его доход за год составил 7 200 тыс. рублей. Бухгалтер удержит налог по ставке 15 % не со всей его зарплаты, а только с той части, которая превысила 5 млн рублей. Порядок расчета следующий:

1) НДФЛ по стандартной ставке: 5 000 000 × 13 % = 650 000 рублей.

2) НДФЛ по повышенной ставке: (7 200 000 – 5 000 000) × 15 % = 330 000 рублей.

3) Общая сумма удержанного налога: 650 000 + 330 000 = 980 000 рублей.

Для сравнения. Если бы весь доход Виктора облагался по старым правилам по ставке 13 %, из его заработка удержали бы 936 000 рублей, то есть на 44 000 рублей меньше.

На практике совсем мало граждан РФ зарабатывают больше 5 млн рублей в год, поэтому для большинства ничего не изменится. Но обычно самые крупные доходы мы получаем при реализации имущества, поэтому тех, кто собирается продавать квартиру в 2021 году, волнует вопрос, придется ли платить больше налогов. Чтобы найти ответ, нужно внимательно изучить новый закон.

Увеличение налога с продажи недвижимости

Успокоим сразу — государство позаботилось о гражданах РФ и освободило от обложения повышенным налогом ряд нерегулярных доходов (п. 1.1 ст. 224 НК РФ):

  • От продажи имущества или долей в нем (кроме ценных бумаг);
  • От получения имущества в дар (кроме ценных бумаг);
  • Страховые выплаты по договорам страхования и выплаты по пенсионному обеспечению.

Отсюда следует, что если в 2021 году вы решите продать квартиру, комнату, долю в доме, машину и пр., налог нужно будет платить по стандартной ставке 13 %. Это касается даже тех случаев, когда сумма дохода от продажи превышает 5 млн рублей.

Минфин посчитал, что установление повышенной ставки для таких разовых доходов противоречит принципу социальной справедливости, так как заставляет платить высокие налоги людей с невысоким уровнем доходов.

Но это касается только резидентов РФ — тех, кто находился на территории России больше 183 календарных дней (90 дней в 2020 году) в течение 12 месяцев. Если вы пребывали в стране меньше указанного срока, то не являетесь резидентом и должны платить увеличенный налог.

Когда продажа недвижимости освобождена от обложения налогом

На самом деле, даже если бы продажу недвижимости все-таки облагали налогом по повышенной ставке, это бы ощутили немногие. Так как налогом не облагается продажа имущества, которое находится в собственности больше 3-5 лет. Вот какие льготы при реализации недвижимости действуют в России:

  1. Освобождена от НДФЛ продажа недвижимости, которая находится в собственности три года и более. Это касается недвижимости унаследованной, приватизированной, полученной в дар, переданной по договору пожизненного содержания. В остальных случаях минимальный срок для необлагаемой налогом продажи — 5 лет.
  2. С 2020 года освобождена от НДФЛ продажа квартир и домов с участками, которые являются единственным жильем и с даты покупки которых прошло 3 года. Раньше срок для них составлял 5 лет.
  3. При продаже недвижимости сумму полученных доходов можно уменьшить на расходы на его покупку. Тогда налог надо будет платить с разницы между ними. Расходы надо подтвердить документами: кредитным договором, договором купли-продажи и пр.
  4. Сумму доходов, полученных от продажи жилья и земельных участков, можно уменьшить на налоговый вычет в сумме 1 млн рублей в год. Это гарантированный вычет, который можно заявить для использования предыдущей льготы, если нет подтверждающих расходы документов или подтвержденные расходы меньше 1 млн рублей.
  5. Доход от продажи недвижимости можно уменьшить на другие вычеты: на детей, за лечение, образование и пр.

Как посчитать НДФЛ с продажи квартиры в 2021 году

Налоговая база с проданной недвижимости — это наибольшая из следующих величин:

  1. Сумма полученных от продажи доходов;
  2. 70 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости на 1 января года, в котором осуществлена продажа.

Платить налог нужно будет с той суммы, которая окажется больше. Так государство подстраховалось от налогоплательщиков, занижающих цену продажи для уклонения от налогов.

Пример. Петр Петрович продает квартиру за 2,5 млн рублей, а ее кадастровая стоимость составляет 3,7 млн рублей. Налоговой базой будет 70 % от кадастровой стоимости — 2,59 млн рублей, так как эта сумма больше 2,5 млн рублей.

Далее налоговую базу можно будет уменьшить на льготы и вычеты. Петр Петрович не может полностью освободить продажу от НДФЛ, так как квартира находится у него в собственности всего год.

При этом у него остался договор купли-продажи квартиры, в котором указано, что он купил ее за 2,4 млн рублей — это подтвержденные документами расходы, на которые уменьшается налоговая база.

Кроме того, Петр потратил 100 000 на операцию и может уменьшить на эту сумму налогооблагаемый доход.

Рассчитаем итоговую налоговую базу: 2 590 000 – 2 400 000 – 100 000 = 90 000 рублей.

Рассчитаем сумму НДФЛ к уплате: 90 000 × 13 % = 11 700 рублей.

Чтобы быстрее продать квартиру, закажите выписку из реестра недвижимости. Она не требуется для оформления сделки, но покупатели часто запрашивают ее, чтобы убедиться в законности купли-продажи.

Выписка из ЕГРН позволяет проверить собственника, технические характеристики недвижимости, наложенные на ее продажу ограничения. Круглосуточно заказать электронную выписку можно в официальном сервисе ЕГРН.Реестр.

Документ с цифровой подписью Росреестра в формате PDF придет вам на почту в течение пары часов.

Заказать выписку ЕГРН прямо сейчас!

Елизавета Кобрина

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/skolko-pridetsya-platit-pri-prodazhe-nedvizhimosti-v-2021-godu-novaya-nalogovaya-stavka

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.