Расшифровка жск

Содержание

Могут ли жск управлять многоквартирным домом ?

Расшифровка жск

Сегодня понятие ЖСК чётко прописано в ЖК РФ, а именно в статье 110. Такие объединения создают сами люди или юридические лица по собственному желанию чтобы объединить свои денежные ресурсы. Обычно так делают чтобы в будущем заняться строительством, капитальным ремонтом или содержанием дома.

Таким образом, кооператив призван удовлетворить потребность человека в жилой площади. Ещё он может осуществлять управление жилыми и нежилыми площадями в доме типа.

Сами по себе ЖСК также выступают в роли юридических лиц и обязаны проходить установленную процедуру регистрации в соответствии со статьёй 114 ЖК РФ.

Поняв, что это такое, переходим к правовым вопросам.

Чем отличается тсж от управляющей компании жкх

Данная форма управления является некоммерческой. В качестве участника общественных отношений ТСЖ является юридическим лицом. Так же, как и другие организации, ТСЖ проходит установленную законом процедуру регистрации юр. лиц и также берёт на себя некоторые обязательства.

Согласно положениям жилищного законодательства выбор способа управления домом является для жильцов не только правом, но и обязанностью. Они должны решить, что выбрать на общем собрании всех собственников квартир.

Инициатива в организации сбора может быть проявлена в любое время любыми проживающими в доме лицами. Принятое решение отражается в протоколе данного собрания и обязательно для всех жильцов.

Оно может изменяться, если выбранный способ управления не устроил жильцов.

Правовое положение жилищно строительного кооператива

Как уже говорилось выше в статье 110 ЖК РФ чётко сказано, что ЖСК является добровольным объединением граждан России или лиц юридического типа. Члены такого сообщества ставят перед собой чёткую цель удовлетворить потребности людей, которые нуждаются в жилой площади. Ещё осуществлять управление МКД.

Если вспомнить действующее законодательство, которое регламентирует градостроительную деятельность, то можно убедиться в том, что подобные сообщества всегда действуют как застройщики и берут на себя обязанность обеспечить должное строительство или полный ремонт дома, который находится на участке земли, находящемся во владении ЖСК.

Если появилось желание вступить в такой кооператив, то нужно сначала прочитать статью 111 ЖК РФ. В ней написано что:

  1. Стать членами такого объединения могут люди достигшие 16 — летнего возраста.
  2. Ещё сюда могут попасть юридические лица, правда, не всегда. В законе чётко прописаны те случаи когда это становиться возможным.
  3. Лица юридического типа могут без проблем попасть в кооператив если они являются собственниками жилья, которое расположено в доме, находящемся в собственности объединения.

Важно. Если верить Жилищному кодексу, то в ЖСК, должно быть, не меньше пяти участников. Но максимальное количество лиц, которые вошли в него не должно быть больше чем число помещений для проживания расположенных в доме.

«Управляющая организация» и «управляющая компания»

В статье 161 ЖК РФ перечислены три способа управления многоквартирным домом, из которых собственники помещений выбирают тот, который кажется им наиболее приемлемым:

  1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать.
  2. ТСЖ, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив.
  3. Управляющая организация.

Жилищное законодательство не предусматривает способ управления МКД управляющей компанией.

Определение «управляющая организация» легко найти, оно дано в ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ. Это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуального предпринимателя, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирным домом.

Не найдя в жилищном законодательстве определения понятия «управляющая компания», мы решили обратиться за разъяснениями в Минстрой РФ. Нам прислали следующий ответ.

По мнению Минстроя РФ термин «управляющая компания» по своему содержанию и значению равнозначен термину «управляющая организация».

Организационно правовая форма

При создании объединения следует обратить внимание на статью 112 ЖК РФ. В ней прописано, что решение о создании ЖСК должно приниматься группой учредителей. Эти люди должны согласиться вступить в кооператив после чего проать за его создание. Все эти граждане становятся членами новоиспечённого сообщества когда оно полностью проходит процедуру государственной регистрации.

Правовое положение ЖСК регламентировано не только ЖК и ГК РФ, но и специальным уставом. Многие судьи, вообще, считают что основные полномочия по осуществлению деятельности такого сообщества и решению организационных проблем принадлежат именно ему.

Так получается потому, что законодательство даёт право создателям кооператива вводить своего рода собственные законы в созданном ими объединении.

Для такого документа даже существует специальная статья 116 в ГК РФ и статья 112 в ЖК РФ, которые требуют прописать в нём:

  1. Чёткое название объединения, причём в нём обязательно должно присутствовать слово кооператив.
  2. Точный адрес, по которому это сообщество можно отыскать.
  3. То чем занимается объединение и какие цели ставит перед собой.
  4. Порядок вступления, которым должен руководствоваться человек желающий стать членом кооператива.
  5. Размеры взносов вступительного и паевого типа.
  6. Точное описание того как вышеупомянутые взносы должны вноситься и куда.
  7. Каким образом можно покинуть кооператив и получить паевой взнос и другие выплаты, положенные в таком случае.
  8. Степень ответственности, которая обязательно ляжет на плечи человека нарушившего обязательства по внесению взносов паевого типа.
  9. Состав руководства кооператива и уровень его компетенции, и то же самое для органов, которые осуществляют контроль деятельности сообщества.
  10. В каком порядке происходит принятие разных решений, в том числе в вопросах когда вердикт выносится единогласно или за счёт подавляющего большинства .
  11. Порядок, в котором члены кооператива компенсируют убытки, понесённые в процессе деятельности.
  12. Порядок, в котором при необходимости кооператив будет реорганизован или ликвидирован. Преобразовать ЖСК, возможно, только в ТСЖ как того велит статья 122 ЖК РФ.
  13. Прочие положения, которые не будут противоречить прописанным в законодательстве.

Важно. Всё это должно обязательно указываться в уставе и если что-то пропустить, то сообщество может не пройти процедуру государственной регистрации или в будущем могут появиться определённые проблемы из-за этого.

О плюсах и минусах такого объединения вы можете узнать тут.

Наверняка вас заинтересует бухгалтерия ЖСК. на нашем сайте вы также сможете найти информацию о:

Источник: https://tbti.ru/teoriya/zhsk-pravovoj-status.html

Что такое жилищно-строительный кооператив (ЖСК)? Плюсы и минусы ЖСК

Расшифровка жск

Каждому из нас хочется жить в комфортных условиях и очень желательно при этом, чтобы недвижимость принадлежала только нам. Как быть, если нет своего жилья, но очень хочется его иметь?

Есть несколько способов решения этой проблемы. Один из них – объединиться в ЖСК. Рассмотрим подробнее, что это такое.

Что нужно знать о ЖСК?

\

Для определения понятия ЖСК следует обратиться к законодательству в сфере строительства.

Там ЖСК (жилищно-строительный кооператив) определяется как объединение группы физических лиц или организаций на добровольной основе с целью слияния финансовых средств для последующего строительства многоквартирного дома.

В таком случае все участники кооператива становятся пайщиками с равными правами. В будущем участники строительства могут оказывать влияние на ход самой стройки. Кроме этого, в их праве принимать решения насчет проведения капитального ремонта и по содержанию дома в целом.

При организации жилищно-строительного кооператива возникает немало вопросов, ответы на которые можно найти в Гражданском кодексе РФ. Помимо ГК РФ, на выручку пайщикам приходит Жилищный кодекс, а именно раздел 5 «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы».

Наряду с этим регулирование деятельности ЖСК на законодательном уровне проводится через 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Согласно ему жилищно-строительный кооператив – это единственная законная альтернатива долевому строительству.

Недостатки ЖСК, или о чем стоит подумать при вступлении в кооператив?

Как и при любой другой форме приобретения жилья, у жилищно-строительного кооператива есть как положительные стороны, так и отрицательные. Покупая квартиру через ЖСК покупателю нужно готовиться к некоторым рискам.

Определенным недостатком является тот факт, что срок сдачи готового жилья неточен, т.к. компания-застройщик имеет право переносить окончание стройки на неопределенное время. И ему за это абсолютно ничего не будет.

При участии в ЖСК вы можете столкнуться с возведением жилья ненадлежащего качества, потому что закон не устанавливает определенных рамок по этому вопросу. Однако вы вправе при изначальном составлении договора внести профессиональные технические и юридические уточнения.

Будьте готовы к тому, что такая привлекательная для вас первоначальная цена жилья может кратно увеличиться. Это происходит в случае необходимости внесения дополнительных взносов, что регламентируется ст.16 Гражданского кодекса РФ.

Большим минусом является тот факт, что договор на строительство квартиры не вносится в Росреестр. Такой момент может повлиять на последующую продажу жилья. Есть возможность двойной продажи одной и той же квартиры.

Из договора ЖСК Вам не удастся узнать, сколько стоит недвижимость, конечная цена 1 м2 не прописывается, в отличие от того же договора о долевом участии.

Законодательство в сфере жилищных кооперативов имеет массу недостатков. При приобретении жилья в составе ЖСК есть риск столкнуться с мошенниками, достаточно ловко обманывающими покупателей. Благо некоторые пункты ЖК РФ и ГК РФ противоречат друг другу, что играет на руку нечистоплотным продавцам.

Регулирование деятельности ЖСК проходит в самостоятельном режиме. В основе работы лежит Устав. Однако и он в полном объеме не может избавить пайщиков от возможных проблем.

К тому же именно вы можете не оказаться в числе первых членов кооператива, которые прорабатывают пункты Устава. Новый пайщик при строительстве в форме ЖСК не имеет права его корректировки.

И тогда у потенциального участника строительства есть два варианта: полностью одобрить существующие правила или отказаться от затеи в пользу другого варианта ЖСК.

Руководство ЖСК некомпетентно в решении некоторых вопросов. Есть высокая вероятность того, что общее собрание пайщиков будет вынуждено разбираться с вопросом оформления права собственности на землю под застройку. И искать застройщика на стороне тоже придется своими силами.

Из этого следует вывод, что жилищно-строительный кооператив – это лишь связующее звено между непосредственным покупателем доли в строительстве и компанией-застройщиком. Кроме этого застройщик защищен от ответственности перед участником ЖСК. Последствия могут быть самые непредсказуемые.

Таким образом, из вышесказанного становится ясно, что пайщик абсолютно не защищен в случае банкротства застройщика.

Впрочем, даже если средства, выделенные на возведение многоквартирного дома, исчезнут в результате мошеннических действий, членам ЖСК останется только решать вопрос в судебном порядке.

Но и тут нельзя быть уверенным, что они останутся в плюсе. Есть множество примеров, когда судебные разбирательства с организацией-застройщиком заканчивались неудачей членов ЖСК.

Если Вы уже вступили в ЖСК, но по каким-либо причинам вас перестали устраивать условия договора о членстве или сама жилплощадь, то с выходом из кооператива вы рискуете потерять кое-какую сумму из ранее внесенных денежных средств. Из них будут вычтены штрафы и членские взносы, размеры которых внесены в договор и Устав.

Какие преимущества есть у членов ЖСК?

Стоимость жилья по договору ЖСК, в отличие того же ДДУ, значительно ниже. Это происходит потому, что НДС в размере 18% не закладывается застройщиком в цену жилища.

Рассрочка по ЖСК предполагает досрочное заселение квартир их собственниками при том, что продолжается оплата жилья в рамках рассрочки. В то время как по договору ДДУ дольщик обязан выплатить всю сумму по окончанию стройки.

Оформление недвижимости при строительстве в форме ЖСК на порядок проще из-за того, что нет необходимости ее регистрации в ЕГРП.

После окончания строительства любой собственник имеет право на участие в управлении домом, в котором находится его квартира.

При стройке дома по ЖСК пайщики могут предложить любой вариант архитектуры здания (в рамках законодательства). В том же ДДУ архитекторские проекты имеют ограничение по вариациям.

Преимуществом строительства ЖСК может стать тот факт, что обычно в месте расположения стройки уже имеется развитая инфраструктура.

Благодаря явным преимуществам, вопреки существующим недостаткам ЖСК, эта форма приобретения недвижимости весьма популярна среди жителей России.

Copyright ©  2018 Все права защищены. Копирование материалов сайта без указания источника – запрещается.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/finance/chto-takoe-jiliscnostroitelnyi-kooperativ-jsk-pliusy-i-minusy-jsk-5ac7415257906a19424a46de

Жск — что это такое и стоит ли покупать квартиру таким способом?

Расшифровка жск

Сегодня продажа новых квартир в многоэтажных домах с помощью ЖСК становится очень популярной.

Жилищно-строительный кооператив — высокорисковая форма инвестирования в строительство жилой недвижимости, не имеющая жесткой регламентации законодательством. Подробнее о том, что представляет собой ЖСК, каковы условия его функционирования, основные положительные и отрицательные стороны, а также возможные риски — читайте далее.

Жск — что это такое

История таких объединений берет свое начало в 20-х годах XIX века, но по идеологическим соображениям они были ликвидированы. Указ ЦК в 1958 году при существенном росте численности населения в послевоенные годы вновь вернул к жизни ЖСК.

Приобретение жилья через ЖСК было практически единственно-возможным вариантом получить квартиру в собственность до начала приватизации жилой недвижимости.

Даже несмотря на высокую стоимость этого способа, он пользовался повышенным спросом среди населения.

Законодательное регулирование деятельности ЖСК осуществляется Гражданским кодексом РФ (ст. 116 «Потребительский кооператив»), а также Жилищным кодексом РФ (пятый раздел «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы»).

Вероятность использования его в качестве привлечения средств в строительство устанавливается 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», где определено, что он может применяться для приобретения жилья на равных с ДДУ (договором долевого участия).

Данный федеральный закон прямо поясняет, что жилищный кооператив является единственной разрешенной альтернативой долевого строительства.

Приобретение жилой недвижимости через ЖСК выглядит так: строительной компанией создается кооператив и заключается инвестиционный договор.

В случае создания ЖСК после 2011 года, он самостоятельно будет выступать застройщиком, то есть организовывать процесс возведения объекта и владеть участком земли в соответствии ЖК РФ (ст. 110).

Важно отметить, что все члены ЖСК участвуют в строительстве, последующей реконструкции и содержании дома своими средствами. В состав кооператива могут входить юридические лица, а также граждане старше 16 лет.

Преимущества

Удобство механизма ЖСК для покупателей жилья заключается в следующем:

Предоставление длительной рассрочки при оплате стоимости квартиры

Застройщик предлагает гибкую систему оплаты в виде рассрочек, так как выплата паевых взносов осуществляется в течение нескольких лет после этапа завершения строительства.

Переход прав на управление домом к ЖСК после окончания строительства

Лица, приобретающие квартиру по ДДУ, после окончания строительства создают ТСЖ (товарищество собственников жилья), которое примет на себя функции управления домом. Формирование ТСЖ возможно только после регистрации прав собственности на квартиры, что занимает обычно довольно длительное время. В течение этого времени многоквартирный дом остается без управления.

Преимущества ЖСК в случае его банкротства и несостоятельности

Здесь имеется в виду то, что при банкротстве создавшего ЖСК застройщика его участники могут достроить объект с помощью нового подрядчика. При покупке квартиры по ДДУ в случае разорения строительной компании покупателям придется требовать свои квартиры в рамках процесса о несостоятельности застройщика.

Другим способом является создание ЖСК с нуля и обращение к органам власти о передаче недостроенного дома на баланс кооператива. В соответствии с практикой такой процесс может занимать длительное время.

Право пайщиков участвовать в строительстве и дальнейшей эксплуатации строящегося дома

Дополнительно члены ЖСК имеют непосредственный доступ к его финансовым документам, а также могут переизбирать руководство.

Паевые взносы не подлежат налогообложению, что удешевляет строительство

Благодаря этому квартиру можно приобрести значительно дешевле, чем на вторичном рынке.

Недостатки

Помимо обозначенных выше преимуществ жилищно-строительного кооператива данный механизм имеет серьезные недостатки:

  • сделка покупки квартиры через ЖСК не подлежит обязательной государственной регистрации в отличие от ДДУ, что повышает риск двойных продаж недвижимости;
  • невозможность привлечь ЖСК к ответственности в случае срыва сроков строительства или обнаруженных недостатков после сдачи дома в эксплуатацию;
  • невозможно указать точную стоимость квартиры и прописать ее в договоре;
  • недостаточное законодательное регулирование схемы продажи квартир с помощью ЖСК, которые регламентируются положениями Жилищного кодекса и нормами ГК РФ, а не положениями 214-ФЗ.

В целом, ЖСК как механизм покупки квартир в новостройках приобретает все большую популярность. Однако очень важно перед вступлением в кооператив детально изучить всю необходимую документацию: условия инвестиционного договора, устав, правоустанавливающие документы. И только после этого подписывать договор.

Организация ЖСК

Процесс организации ЖСК выглядит следующим образом:

  1. Решение о формировании кооператива принимается собранием учредителей, в качестве которых могут выступать любые лица. Именно они становятся его членами, голосуя за организацию ЖСК. После оформления решения собрания протоколом, ЖСК проходит государственную регистрацию и получает статус юридического лица.
  2. ЖСК должен состоять из 5 и более лиц, но не более количества квартир в доме. Управление осуществляется собранием членов кооператива в случае, если численность пайщиков превышает 50 человек. Собрание же избирает правление и ревизионную комиссию.
  3. Ревизионная комиссия избирается сроком до 3–х лет и проводит плановую проверку финансово-хозяйственной деятельности ЖСК 1 раз в год.

Приобретение новостройки

Покупка квартиры в многоквартирном доме через ЖСК осуществляется таким образом:

  1. вступив в ЖСК, его член получает из общей кассы пайщиков нужную для покупки квартиры сумму, при этом стоимость займа будет существенно ниже по сравнению с ипотекой.
  2. Чтобы стать полноправным участником ЖСК, потребуется оплатить вступительный взнос, размер которого который может достигать 5% от цены квартиры. Взнос не учитывается в стоимости приобретаемой недвижимости.
  3. Дальше все зависит от устава конкретного ЖСК. В большинстве случаев нужно внести около 10% в качестве первоначального взноса. Затем пайщик в соответствии с графиком регулярно вносит определенные платежи на счет кооператива. При достижении суммы в 50% от цены предполагаемого жилья, ЖСК приобретает для него квартиру, оформляя в свою собственность.
  4. Между сторонами заключается договор аренды, он проживает в квартире, постепенно погашая задолженность. Срок погашения может длиться до 10 лет.
  5. Как только сумма будет полностью выплачена, квартира перейдет в его собственность.
  6. Вместо процентов по кредиту участник ЖСК ежегодно оплачивает административные взносы в размере примерно 6% от размера займа. Причем если член кооператива вносил паевые взносы постепенно, то ему предоставляется пониженная ставка, чем тому, кто сразу оплатил 50% от стоимости квартиры.

Оформление права собственности на квартиру

Для получения свидетельства о праве собственности на жилой объект, возведенный с помощью ЖСК, участнику потребуется:

На основании этих документов осуществляется государственная регистрация права собственности на квартиру и выдается правоподтверждающий документ.

Возможные риски при покупке квартиры

Вступая в жилищно-строительный кооператив, его участники несут некоторые риски:

  1. Риск удорожания строительства и необходимость доплаты сверх оплаченного паевого взноса.
  2. Риск двойной продажи по причине отсутствия государственной регистрации.
  3. Риск срыва обозначенных сроков строительства (даже если в договоре сроки прописаны, то они не являются обязательными для кооператива и не повлекут серьезных последствий для застройщика).

Обозначенные риски являются существенными и оказывают влияние на защиту законных прав и интересов участников ЖСК и тем более усиливаются, когда органы управления ЖСК прямым или косвенным образом связаны с инвестиционными, строительными и иными компаниями, принимающими участие в возведении дома.

Как обезопасить себя от обмана?

Покупателям, решившим приобрести квартиру в новостройке с помощью ЖСК, можно дать несколько действенных советов во избежание обмана, финансовых и материальных потерь:

  • детально изучить устав кооператива, уделяя пристальное внимание финансовой стороне вопроса (размер вступительного взноса, порядок выплаты пая), обязанностям и правам сторон, штрафам и ответственности за нарушение обязательств;
  • ознакомиться с порядком управления в ЖСК (занимается ли строительством объекта сам кооператив или нанятый подрядчик);
  • удостовериться в наличии разрешительной документации на строительство дома;
  • обратить внимание на репутацию застройщика, опыт и историю его деятельности;
  • внимательно прочитать условия договора и только после прозрачности всех условий подписать его.

Следуя эти рекомендациям, покупка квартиры через ЖСК поможет обзавестись жильем на привлекательных условиях.

Отзывы покупателей

Алексей:

Людмила:

Валентина:

Большинство людей понимает возможные риски, связанные с покупкой квартиры через ЖСК, поэтому застройщики используют дополнительные меры привлечения покупателей: низкие цены, оригинальная архитектура построек, развитая инфраструктура на прилегающих территориях (детские сады, спортивные площадки, магазины, парки) свою репутацию и т.д.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/zhsk-chto-eto.html

Что такое жилищно-строительный кооператив (ЖСК)? Управление, права и обязанности его членов, порядок вступления, образец заявления о выходе

Расшифровка жск

Согласно ст. 121 Жилищного кодекса, вступление нового пайщика в ряды ЖСК предполагает обязательное ание за него участников. Пока эта процедура не пройдена, пайщик не становится участником кооператива, а внесенные им средства не направляются в счет оплаты паевого взноса за недвижимость.

Для того чтобы стать членом ЖСК, нужно пройти следующие этапы:

  1. Подать в правление кооператива заявление о приеме (обычно его форма разработана в кооперативе).
  2. Данное заявление может рассматриваться в течение месяца.
  3. В указанные сроки должно быть назначено собрание участников кооператива по вопросу вступления в него нового члена.
  4. На общем собрании решается вопрос относительно того, предоставлять ли возможность новому члену вступать в кооператив или нет.
  5. Подписывается договор об участии в ЖСК.
  6. Уплачивается вступительный взнос и паевой взнос.

Указанный порядок действует и при продаже пая одним из участников, его уступке или при наследовании.

Точный порядок вступления в ЖСК должен содержаться в его уставе.

Здесь приводятся точные размеры вступительных и паевых взносов, порядок их уплаты (в частности, банковские реквизиты для перевода), порядок выхода из состава ЖСК, ответственность участников за невнесение взносов.

Вступление в ряды  ЖСК имеет единственную цель: покупка квартиры в строящемся доме. Приобретение прав собственности на недвижимость предполагает прохождение следующих этапов:

  1. Подписывается договор участия в ЖСК.
  2. Платятся вступительный взнос и паевые взносы по графику. Договором может потребоваться внесение целевых взносов на покрытие дополнительных расходов.
  3. После внесения последнего паевого взноса участникам необходимо получить справку о погашении задолженности.
  4. Когда дом будет достроен и сдан в эксплуатацию, то необходимо подписать акт приема-передачи объекта недвижимости. В нем принимающая сторона подтверждает факт отсутствия претензий к качеству недвижимости.
  5. Оформляется право собственности на недвижимость через посещение Росреестра или МФЦ. Пайщику необходимо собрать такой комплект документов: договор членства в ЖСК, покупки пая, справка о полной выплате стоимости пая, платежные документы (для подтверждения оплаты пая), акт приема-передачи недвижимости, квитанцию об оплате госпошлины в размере 2000 р. за оформление права собственности.

В течение 7-10 дней после проверки всех документов отметка о праве собственности на квартиру в пользе пайщика должна появиться в ЕГРН.

Отличие от других форм правления

отличительная черта ЖСК от ДДУ состоит в объекте, контролирующем денежные средства участников. В ЖСК деньги находятся в распоряжении участников кооператива. При ДДУ средствами распоряжается застройщик, но члены по договору долевого участия являются более защищенными законодательно.

Рассмотрим ключевые отличия между договором о долевом участии и о строительных кооперативах в табличной форме.

КритерийДоговор долевого участияДоговор участия в ЖСК
Регистрация договораДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Только после регистрации допускается брать деньги с дольщиковЗакон не обязывает регистрировать договоры участия ЖСК, что открывает возможности для мошенничества со схемой двойных продаж одной квартиры
Требования к разрешительной документацииПеред заключением первого ДДУ застройщик должен подать в Росреестр установленный комплект документов: проектную документацию, разрешение на строительство и документы о праве собственности на землюТакие требования к ЖСК не предъявляются, чем часто пользуются недобросовестные застройщики, которые собирают с людей деньги за квартиры без разрешения на строительство
Стоимость недвижимостиОстается неизменной, фиксируется в момент подписания договораЦена квартиры первоначально может быть сильно занижена, а затем после первого собрания пайщиков возрасти из-за инфляционной динамики и увеличения стоимости стройматериалов
Наказание за срыв сроков строительстваДольщики имеют право получить неустойку за просрочку в сдаче домаОтветственность может быть предусмотрена уставом ЖСК, но необязательно

Разница между ТСЖ и ЖСК состоит в том, что первые управляют домом, который уже был введен в эксплуатацию, а вторые занимаются строительством недвижимости.

Члены кооператива и товарищества выступают собственниками квартиры. Они добровольно принимают важнейшие решения и контролируют движение денег.

Отличие УК от ЖСК состоит в том, что управляющая компания является коммерческой организацией, управляющей многоквартирным домом и единолично принимающей решения.

Преимущества и недостатки ЖСК

Приобретение недвижимости с помощью договора участия ЖСК имеет свои преимущества и недостатки. В качестве преимуществ жилищно-строительных кооперативов можно определить:

  1. Возможность рассрочки платежа за квартиру. Участники кооператива оплачивают недвижимость постепенно: например, ежемесячно. Они вправе оплачивать стоимость квартиры раз в месяц или в другом порядке по договору. Обычно на то, чтобы внести всю стоимость недвижимости, пайщикам дается время до окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию, но в некоторых случаях сроки внесения платежа могут быть продлены и на период после окончания строительства. Данный способ особенно удобен для тех граждан, которые не имеют возможности накопить на всю квартиру сразу.
  2. Стоимость квартир в строящихся домах по договору участия в ЖСК дешевле, чем по ДДУ. Это связано с тем, что застройщики, которые работают по схеме ДДУ, имеют массу обязательств, и их расходы на строительство объективно выше.
  3. Прозрачность управления кооперативом. Каждым собственником квартиры могут приниматься важнейшие решения по ходу строительства на собраниях пайщиков. В частности, здесь может быть принято решение о приобретении более дешевых строительных материалов для снижения себестоимости.
  4. Возможность смены подрядчиков. Для строительства дома ЖСК нанимаются застройщики, поэтому в случае банкротства строительной компании пайщики могут поменять подрядчика и заключить договор с другой компанией. Тогда как у дольщиков возникает необходимость судебных разбирательств при банкротстве застройщика.
  5. Возможность дальнейшего управления домом. Так, после сдачи дома в эксплуатацию управление им переходит к собственникам. Но для этого пайщики ликвидируют ЖСК и создают ТСЖ. То есть в будущем владельцы недвижимости смогут самостоятельно решать, как им потратить деньги на обслуживание дома.

Но не лишена такая форма управления, как ЖСК, и определенных минусов:

  1. Строгие ограничения в деятельности: в частности, с точки зрения численности количества собственников у одной квартиры (пайщиком и собственником по одной квартире может быть только одно лицо) и пр.
  2. Отсутствие ответственности ЖСК за срыв сроков строительства дома и прочие форс-мажорные обстоятельства, так как вся ответственность за ход стройки ложится на пайщиков. Важно, чтобы договор участия в ЖСК содержал пункт об ответственности за срыв сроков.
  3. Риски. Договоры ЖСК подлежат большим рискам, чем стандартные договоры ДУ. Дело в том, что они не регистрируются в Росреестре, из-за чего возрастают риски двойных продаж (когда одна и та же квартира продается одновременно нескольким собственникам). Поэтому потенциальным пайщикам нужно тщательно проверять ЖСК перед тем, как вступить в кооператив.
  4. Возможность увеличения сроков строительства. Так как стройматериалы могут в ходе строительства подорожать, то застройщики пропорционально повышают стоимость своих услуг. В результате пайщикам может потребоваться заплатить за квартиру большую сумму, чем это изначально было оговорено. Но если в уставе указано, что все решения принимаются на общем собрании, то пайщики могут отказаться от доплаты в адрес подрядчика.
  5. Более простая регистрация ЖСК: для регистрации кооператива и приема в него новых членов председателю не нужно предъявлять строгую проектную документацию и разрешения на строительство.

Перед вступлением в жилищно-строительный кооператив необходимо всесторонне проверить ЖСК, чтобы снизить свои риски:

  • прочитать отзывы о нем в интернете;
  • проверить, не находится ли застройщик на стадии банкротства, или не ведутся ли с его участием судебные разбирательства;
  • изучить устав товарищества (указанный документ должен содержать весь спектр необходимой информации: материалы стен, число квартир, количество этажей, наличие лифта в доме и пр.);
  • изучить договор, в котором содержатся условия расторжения договора, оформления права собственности, сроки окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию;
  • проверить генерального подрядчика.

Выход из ЖСК

Члены кооператива вправе в любой момент до окончания строительства выйти из ЖСК и вернуть себе потраченные на покупку пая средства в полном размере. Это право гарантировано им ст. 9 ФЗ-215 от 2004 года.

Право на выход может быть реализовано членом кооператива в одностороннем порядке или через подачу им на имя правления заявления о выходе из ЖСК.

В заявлении стоит прописать следующие моменты:

  • наименование ЖСК;
  • ФИО пайщика;
  • реквизиты договора об участии в ЖСК: номер и дата договора;
  • просьба об исключении из членов ЖСК;
  • дата исключения;
  • размер взносов, которые подлежат возврату;
  • подпись заявителя и дата подачи заявления.

Заявление пишется в свободной форме и должно ссылаться на соответствующий пункт устава ЖСК, в котором оговорена возможность выхода сотрудника из кооператива, или на ст. 9 ФЗ-215. Образец заявления о выходе из ЖСК можно скачать здесь.

Таким образом, приобретение недвижимости через участие в ЖСК позволяет стать собственником своей квартиры с наименьшими издержками по сравнению с ДДУ. Для минимизации рисков участники кооператива должны внимательно подходить к его выбору, изучению своих прав и обязанностей, а также всей документации по работе ЖСК.

Преимуществом ЖСК перед другими формами правления является также то, что пайщики могут принимать активное участие в жизни кооператива и влиять на ход строительства. Участниками кооператива могут стать физические или юридические лица. После внесения ими паевых взносов в полном размере и ввода дома в эксплуатацию к пайщикам переходят права собственности на недвижимость.

ЖСК при этом подлежит ликвидации, и образуется ТСЖ для управления многоквартирным домом.

Консультация юриста

8 (800) 350-31-84

Звонок бесплатный

Источник: https://pravo.team/nedvizhimost/soderzhanie/zhsk

Чем ЖСК отличается от управляющей компании?

Расшифровка жск

Покупаем квартиру в Москве во вторичке. Дом еще в советское время был построен с помощью ЖСК, им же до сих пор и обслуживается.

Раньше мы никогда с ЖСК не взаимодействовали — только с УК. Расскажите, пожалуйста, в чем плюсы и минусы ЖСК, каковы его основные отличия от УК?

Какими законами и прочими актами регулируется их деятельность? Обязан ли я, как новый собственник квартиры в доме, вступать в кооператив? Какие права и обязанности у меня будут, если я не захочу вступать в ЖСК? Можем ли мы, как многодетная семья, рассчитывать на все положенные льготы в части ЖКХ?

Виталий

Органами управления кооператива являются:

  1. Общее собрание членов.
  2. Конференция, если число участников общего собрания членов больше 50 и это предусмотрено уставом кооператива.
  3. Правление и председатель правления.

Получается, что управление домом через ЖСК практически не отличается от управления через ТСЖ. Отличие, к примеру, есть в количестве домов: ЖСК может управлять только одним домом — тем, который строил, а ТСЖ — несколькими домами, чьи собственники решили объединиться в одну организацию.

Все о том, как жить в РоссииИ взаимодействовать с УК и соседями — в нашей рассылке. Подпишитесь, чтобы не пропустить важные статьи

Собственники жилья заключают с УК договор управления на условиях, которые определяют в решении общего собрания. Договор подписывают не менее чем на год и не более чем на пять лет.

УК полностью берет на себя управление МКД и делает это на профессиональной основе. Собственникам жилья надо только оплачивать стоимость услуг управляющей компании и участвовать в ежегодных собраниях — обо всем остальном позаботится УК.

ЖСК в отличие от УК — это не команда профессионалов. В случае с ЖСК, как и с ТСЖ, домом управляют собственники своими силами. Хотя бывает, что они делают это гораздо профессиональнее, чем управляющие компании.

Плюсы ЖСК такие:

  1. Все решения по управлению домом принимаются коллективно и утверждаются протоколом общего собрания.
  2. Можно самостоятельно выбирать подрядчиков для разных работ — решение о выборе подрядчика остается за членами кооператива. Неважно, будет оно принято на общем собрании или подрядчика определит правление, ведь в правление все равно входят члены ЖСК.
  3. По решению собственников общее имущество дома можно сдать в аренду, а вырученные деньги пустить на его благоустройство.
  4. Правление ЖСК само решает, какие работы по содержанию и ремонту дома и в каком объеме надо выполнить.
  5. Если правление ЖСК работает плохо, его можно переизбрать.
  6. Можно накопить деньги на капремонт на специальном счете дома и сделать ремонт раньше установленного региональной программой срока, а также самостоятельно выбрать подрядчика и контролировать ход работ.

ЖСК, ТСЖ и УК действуют на основании законодательства, которое регулирует управление многоквартирными домами и распоряжение общим имуществом собственников в таких домах. Это например:

На этот вопрос в законах ответа нет. Законодательство описывает, как вступить в кооператив на этапе строительства дома. А как быть, когда дом уже сдан, но ЖСК остался существовать как способ управления МКД, — нет. Есть два противоположных мнения.

Другие юристы считают, что вы можете стать членом ЖСК, только если подадите заявление об этом и внесете членский взнос. Косвенно это мнение подтверждает решение Кировского районного суда г. Саратова по делу о признании недействительным решения общего собрания ЖСК.

В том деле два жильца многоквартирного дома обратились в суд, чтобы признать недействительным решение общего собрания членов ЖСК.

В ходе рассмотрения дела суд пересчитал количество жильцов, которые приняли участие в ании, но сделал два списка: отдельно перечислил членов кооператива и отдельно — собственников помещений в МКД, кто покупал квартиры уже после ввода дома в эксплуатацию. Получается, что, по мнению суда, покупка квартиры не дает автоматического членства в ЖСК.

Если вы не собираетесь участвовать в жизни ЖСК и вас волнует только возможность получать коммунальные услуги и участвовать в управлении домом, никаких дополнительных действий совершать не нужно. Вы можете это делать, не будучи членом ЖСК, потому что вы собственник квартиры в этом доме.

Мы уже писали про льготы по оплате ЖКХ и льготы для многодетных в Москве — посмотрите. Возможно, вам пригодится эта информация.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/otlichie-zhsk-ot-uk/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.