Сдача в наем это

Минстрой предложил ужесточить контроль за арендой жилья

Сдача в наем это

Минстрой предложил ужесточить контроль за арендой жилья. Для этого будет создана информационная база регистрации договоров найма жилых помещений, интегрированная с налоговой службой. Электронная площадка станет местом поиска подходящего жилья, заключения безопасных сделок, уплаты налогов. Теперь всем арендодателям придется платить налоги? Мнения экспертов на этот счет разделились.

Названы самые дорогие однокомнатные квартиры в России

Надежда Косарева, президент Фонда “Институт экономики города”:

Если информационная база регистрации договоров найма жилья будет просто информационным сервисом, через который удобно заключить договор найма, платить налог, стать самозанятым, это одно. Им могут воспользоваться многие, но не все.

А если она будет обязательной, если отказ пользоваться ей будет грозить собственнику штрафом или иными негативными последствиями, то пользоваться ей, на мой взгляд, будут большинство собственников.

Если оценивать наш рынок аренды, то доля арендного жилья у нас до сих очень низкая. В некоторых городах мира она доходит до 40-60%: в Берлине – 80%, в Нью-Йорке – 65%.

В стране частного жилищного фонда 92%, и примерно 10% частного фонда, по нашим оценкам, сдается в наем. Люди, которые сдают квартиры, в основном не платят налогов, не известно, заключают ли они договоры, регистрируют ли их. Нам мало что известно про этот сегмент.

Задача легализовать этот рынок правильная. Этому способствует налог на профессиональный доход. При регистрации самозанятым собственник квартиры платит 4%, если сдает квартиру физическому лицу, и 6% – если юридическому. Правда, есть ограничение – доход не должен превышать 2,4 миллиона рублей в год.

По нашим расчетам, в Москве, где сдается внаем примерно 400 тыс. квартир, их владельцы должны были бы перечислять около 10 млрд рублей в год в бюджет города (если бы они все платили по ставке 4%), а поступает не более 2 млрд руб. То есть платит примерно каждый пятый. Добросовестных собственников все больше с каждым годом, но пока они в меньшинстве.

Серый рынок аренды станет прозрачнее

Николай Николаев, председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям:

Я не склонен считать, что доходы и объемы рынка аренды нужно ставить под контроль или кошмарить наших граждан. Реальная задача – это понять потребность в арендном жилье. Развитие этого рынка является показательным для планирования строительства жилья. А мы можем только догадываться, что на нем происходит.

О каких объемах, доходах идет речь? Если мы планируем действительно разобраться с жилищной проблемой в нашей стране и реализовать проекты по развитию жилья, которые соответствуют потребностям людей, то мы должны изучить этот рынок. Предложения по созданию информационной базы даст возможность его анализа.

4 процента с суммы аренды могут платить собственники, желающие сдавать квартиру легально. Для этого достаточно зарегистрироваться в качестве самозанятого

У нас есть законодательство, регулирующее рынок аренды жилья. И формально в нем прописаны и права, и обязанности. Но сейчас по факту не защищен ни арендатор, ни арендодатель. Нужно обсуждать, как это сделать.

Потому что в некоторых странах перекос в сторону прав арендаторов приводит к тому, что они начинают захватывать жилье.

А если сделать перекос в сторону арендодателей, то тогда арендатор в любой момент лишится жилья, окажется на улице.

Развитие арендного рынка было обозначено еще в майских указах президента 2012 года, с тех пор сделано несколько пилотных проектов, в том числе ДОМ.РФ. Но нам нужны не столько новые проекты, сколько регулирование того рынка, который у нас уже есть.

Договор защищает обе стороны

Инга Голубева, риелтор агентства недвижимости ОГРК:

Только 5% собственников жилья готовы заключать официальный договор с нанимателем недвижимости. Арендодатели не хотят платить налоги, хотя они сегодня невысокие.

Основной плюс официальной сдачи недвижимости заключается в том, что он защищает обе стороны сделки. Собственник получает основание взимать оплату и может на законных основаниях выселить жильца в случае неисполнения условий договора. Наниматель получает гарантию того, что при отсутствии нарушений с его стороны он не будет выселен.

Кто захочет не платить, найдет способ это сделать

Никита Пилюгин, заместитель руководителя юридического департамента компании “Этажи”:

Как реестр договоров сможет вывести из тени часть рынка аренды, пока не понятно, поскольку арендатор и арендодатель договор заключают между собой и никуда информацию о сделке не вносят.

Сейчас налоговым органам видны только те договоры, которые собственники указывают при сдаче декларации, а также те, которые подлежат обязательной государственной регистрации, то есть договоры сроком аренды более одного года.

Кроме того, в России до сих пор жилье может сдаваться по устному договору. Такое понятие прописано в Гражданском кодексе.

Жилье может сдаваться по устному договору, если сумма сделки не превышает 10 тысяч рублей

Эта форма является законной для договоров между физическими лицами на сумму не более 10 тысяч рублей. Для многих регионов это нормальная арендная ставка на квартиру. А для больших городов – это нормальная ставка за комнату. Что не мешает собственнику разбить договор найма многокомнатной квартиры на несколько, если проживать в ней собираются несколько человек.

Почему в Петербурге рекордно выросли цены на новостройки

Возможно, вместе с реестром появится и обязанность граждан вносить информацию о заключенных договорах. Можно внести поправки в Гражданский кодекс и установить такую обязанность, в этом нет большой проблемы. Но как мотивировать граждан выполнять эту обязанность? К примеру, сейчас есть обязанность регистрировать договор, заключенный на срок более года, но соблюдают ее не все.

Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость:

Те, кто хочет избежать уплаты налогов, найдут для этого способ – например, оформят аренду договором безвозмездного пользования жилым помещением.

Не думаю, что рынок аренды может кардинально измениться с введением новых мер. Формирование организованного рынка – это эволюционный путь, которому потребуются, может быть, десятилетия. Реальных рычагов по привлечению наймодателей к ответственности у государства пока нет.

Нужны типовые договоры

Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости “Невский Простор”:

На наш взгляд, логичным шагом для легализации рынка аренды стала бы разработка типовых договоров. Сегодня многие вещи в этом сегменте рынка не урегулированы, в результате участники сделок не защищены.

Источник: https://rg.ru/2021/02/02/minstroj-predlozhil-uzhestochit-kontrol-za-arendoj-zhilia.html

Договор найма или аренды | Разница между арендой и наймом

Сдача в наем это

В России рынку сдаваемого и снимаемого жилья отводится важное место в обеспечение граждан жилплощадью. Традиционно квартиры под сдачу называются предоставляемыми в аренду, однако также существует термин «наем жилья»… 

Выясним, какая разница между договором аренды и найма, каковы нюансы взаимоотношений сторон этих договоров.

Отличие аренды жилья от найма

Обычно коммерческий съем жилья называется арендой, квартиросъемщик – арендатором, а сдающий жилплощадь гражданин – арендодателем. Что касается законодательства, то аренда и наем характеризуются в нем немного разными определениями.

Основная разница договора найма от договора аренды: первый заключается между физлицами (ст.671 п.1 Гражданского кодекса); второй – между юрлицом и физлицом, либо иным юрлицом (ст.671 п.2 Гражданского кодекса).

Согласно норм закона, арендатор и арендодатель являются субъектами сделки по договору аренды, а наниматель и наймодатель – договора имущественного найма (ст.606 Гражданского кодекса). Регулированию взаимоотношений «арендатор-аредодатель» посвящена 34 глава, а отношений «наниматель-наймодатель» – 35 глава Гражданского кодекса.

Перечислим все отличия аренды от найма:

  • в договорном соглашении по аренде арендатором может выступить только юрлицо. А в договоре найма стороной нанимателя может быть только физлицо;
  • для договора аренды допустимо бессрочное заключение (срок не обозначается). Если же в договоре найма нет срока действия, то предельная длительность передачи жилья внаем составит 5 лет (ст.683 п.1 Гражданского кодекса);
  • по Гражданскому кодексу, в наемном жилье могут проживать постоянно лица, вписанные в договор найма и несовершеннолетние дети (ст.677, 679 и 680). Вселение других проживающих без одобрения наймодателя исключается. Для жилья, арендуемого юрлицом, обычно нет личностных ограничений для проживающих, поскольку состав работников арендатора (жильцов) часто меняется.

Как при найме, так и при аренде жилья договор требуется регистрировать в Росреестре (ЕГРН), если договорная длительность съема превышает год и более (ст. 609 и ст.674 Гражданского кодекса).

Преимущество заключения нового договора на съем жилья

Отдельно рассмотрим законодательные нормы в отношении преимущественного права продления (перезаключения) договора арендатором и нанимателем.

При наличии договора найма и его по истечении наниматель квартиры обладает особым правом заключения договора с новым сроком. Эта норма, указанная в 684 статье Гражданского кодекса, не может быть отменена в тексте договора между наймодателем и нанимателем.

И если владелец жилья передумал его сдавать, он обязан известить нанимателя за три месяца до истечения договора.

Если же наниматель не будет извещен своевременно и добровольно не откажется снимать жилплощадь, то после истечения договор найма законом считается перезаключенным с сохранением прежних условий и на аналогичный срок.

В случае своевременного предупреждения нанимателя и истечения срока найма, наймодатель не в праве сдать жилье другим квартиросъемщикам на протяжении одного года.

Если квартира все же будет сдана новым квартирантам, то у недавнего нанимателя имеется право оспаривания этого договора в суде и истребования убытков.

Впрочем, практически доказать факт сдачи оказывается сложно – квартировладелец и квартиранты заявят безвозмездную передачу жилья на время, в рамках дружеской или родственной договоренности.

Право преимущественного перезаключения договора аренды с юрлицом устанавливается статьей 621 Гражданского кодекса. Однако в ее формулировках, по сравнению с преимущественным правом физлица-нанимателя из статьи 684, имеются три важных отличия.

  1. Прежде всего, допускается исключение в договоре условия преимущественной повторной аренды. Также о намерении перезаключения договора собственника жилья обязан уведомить арендатор.

  2. Срок уведомления должен указываться в договоре аренды. При отсутствии пункта о сроке уведомления допускается любой разумный срок вплоть до завершения действия договора.

    Если арендодатель предупреждался арендатором в обозначенные сроки, однако первый все же подписал договор с других юрлицом-квартиросъемщиком, то у прежнего арендатора имеется право истребовать перевод арендных прав на себя, либо компенсацию убытков.

  3. Наконец, по истечении договора аренды и в отсутствии заявленных намерений сторон о прекращении договорных отношений, а также при отсутствии действий, демонстрирующих прекращение дальнейших взаимоотношений (наниматель остается в помещении и наймодатель не требует его покинуть) – действие договора возобновляется, причем бессрочно.

Заметим, что в отличие от договора найма договор аренды перезаключается именно без ограничения срока, а не на прежний (ранее указанный в договоре) срок. При этом каждая из сторон возобновленного договора аренды вправе расторгнуть его спустя три месяца.

Также отметим, что право преимущественной аренды (найма) применимо, лишь если арендатор (наниматель) исполняет свои обязательства перед арендодателем (наймодателем) надлежащим образом (ст. 621 п.1 и ст.684 Гражданского кодекса).

Для подбора оптимальных вариантов аренды и найма жилья, мы рекомендуем обращаться к риэлторам занимающимся арендой недвижимости.

Источник: https://avprrb.ru/articles/arenda-nedvizhimosti/dogovor-nayma-ili-arendy-kakaya-raznitsa/

Как правильно сдать квартиру квартирантам по закону?

Сдача в наем это

   Отношения нашего общества и государства традиционно можно характеризовать как не самые простые. Нашему человеку часто нужно объяснять, почему выгоднее поступить «по закону», почему нарушать неправильно и часто слишком дорого.

   В крупных городах, сдача в аренду жилой площади  — неплохая доходная статья круглый год. Приезжают учиться студенты, люди на заработки; кому-то просто нужна отдельная квартира; большим предприятиям нужно жилье для сотрудников – спрос велик.  

   В сельской местности это тоже может быть хорошим заработком, но там, больше сезонным – на лето, многим хочется снять уютный домик где-нибудь на природе: деревенский колорит, свежий воздух влекут потенциальных инвесторов. Соблазн напрямую связаться с арендатором и сдать жилье, конечно, большой, но и риск нажить себе неприятностей тоже немаленький.

Чем грозит незаконная сдача квартиры?

   Противозаконная сдача квадратных метров характерна, прежде всего, отсутствием каких-либо юридических документов. Никто ничего не оформляет, договариваются на словах. Это само по себе опрометчиво.

   Потому что арендатор может оказаться не чистым на руку человеком:

  • начнет задерживать оплату – нигде ведь не прописано, в какие сроки нужно платить;
  • может не санкционированно уменьшить ежемесячную оплату;
  • может вообще пересдать Вашу квартиру третьим лицам;
  • может сделать из Вашей квартиры общагу для нелегальных мигрантов.

   В случае с мигрантами вы, как собственник квартиры, станете еще и фигурантом уголовного дела по организации незаконного пребывания иностранцев в России.

Арендатор запросто может устроить из вашей квартиры притон: соседи начнут активно жаловаться, обратятся в надзорные органы, там узнают, что вы не регистрировали официально аренду жилья, не платили налогов.

Назначат штраф, налоги за истекший период, пени – получится очень внушительная сумма, выплачивать которую придется вне зависимости от вашего желания, либо вы просто рискуете угодить за решетку.

Это еще мы не взяли во внимание возможную порчу имущества: поломки бытовой техники, мебели, порча отделочных материалов; кража имущества – это отдельная и довольно большая статья убытков, которые некому будет возмещать, иные судебные споры по договору аренды, которые могут возникнуть.

   Не слишком приятные последствия, которые легко предотвращаются путем соблюдения законодательства.

Сдача квадратных метров по закону

   Сдавать жилье в аренду может только ее собственник – тот, на чье имя оформлено свидетельство о регистрации прав собственности. Единственным исключением из этого правила, может быть нотариальная доверенность, где прописано право  физического лица сдавать конкретную жилую площадь внаем.

Если жилец сам пользуется квартирой по договору социального найма, то есть собственник квартиры — государство, то у жильца нет прав сдавать ее в аренду, потому квартира ему не принадлежит.

Если в квартире, помимо собственника, зарегистрированы другие лица, то от них потребуется письменное согласие на сдачу жилья в аренду; если в квартире проживает несовершеннолетние, то такое разрешение потребуется от органов опеки.

   Пренебрежение этими процедурами грозит отказом регистрации договора найма в росреестре. Если договор с большим сроком сдачи в росреестре не зарегистрирован, то для суда он не является доказательством и основанием для разбирательств, соответственно, собственник не сможет обратиться в суд, чтобы выяснить спорные моменты с нанимателем, если такие возникнут.

   Альтернативный вариант законной сдачи жилья – организоваться как индивидуальный предприниматель. ИП будет обязан оплачивать страховые взносы и подавать налоговую декларацию. Еще можно приобрести патент для сдачи квартиры. В этом случае собственник тоже регистрируется как ИП.

Патент действует максимум год. Получение дохода от сдачи квартиры по закону не может считаться прибылью от предпринимательской деятельности. А регистрация ИП нужна только для того, чтобы СНИЗИТЬ налоговое бремя, по сравнению с теми, кто платит налоги как физическое лицо — 13 % (НДФЛ).

   Многие ошибочно полагают, что о сдаче квартиры нужно оповещать местного участкового – это не так. Участковый не имеет никакого отношения к намерению сдать квартиру в наем. Участковый   не может запретить собственнику сдавать жилье или каким-то образом ограничивать его.  Поэтому извещать участкового не требуется.

Где найти квартиросъемщиков?

   Можно обратиться в агентство недвижимости, там вам подберут квартиросъемщика и предоставят некоторые гарантии, но за эти услуги придется заплатить.

Можно найти «клиента» самостоятельно через друзей или объявление, но тогда вам придется самим оценить  добропорядочность вашего арендатора.

В любом случае, контролировать арендаторов нужно, проверять коммунальные платежи, содержание жилья, отзывы соседей.

Как правильно оформить аренду?

   Договор найма бывает краткосрочным и долгосрочным( от 1 года и дольше). Существуют договоры, которые заключаются между юридическим  и физическим лицом. Любой договор должен заключаться в письменной форме.

ВНИМАНИЕ: помощь в заключении договоров с нашей стороны сейчас идет по выгодной акции — Договор за 1 000 рублей.

   В договоре в обязательном порядке следует указать:

  1. собственника;
  2. тех, кто собирается проживать в квартире;
  3. размер оплаты;
  4. сроки оплаты каждый месяц или установить иную периодичность.

    Нужно прописать, состояние передаваемого в аренду имущества, его перечень – это будет акт-приемки квартиры. Важно прописать, как разрешено использовать,  предоставленное в наем, имущество, что  будет считаться порчей, какие  санкции предусмотрены  за поломки.  

   В этом пункте, хорошо предусмотреть обеспечительный платеж, который «заработает» в случае порчи Вашего имущества. Можно указать, что дозволено делать в квартире, например:

  • можно ли держать домашних животных или устраивать шумные праздники, приглашать гостей или позволять ночевать кому-то, кто не является арендатором;
  • можно ли жить в квартире с детьми и т.д. на усмотрение собственника.

   Чем более подробно вы опишите что можно, а что нельзя в Вашем жилье, тем меньше споров возникнет потом и тем проще доказать свою правоту в суде, при необходимости.

Рекомендуется, также прописать график посещения квартиры ее собственником с целью контроля состояния жилого помещения и аккуратности по части коммунальных платежей.

Правильно составленный и правильно зарегистрированный договор найма является юридическим документом, может приниматься к рассмотрению в судах. Читайте еще советы, как составить договор аренды помещения по ссылке на основной части сайта.

Страхование гражданской ответственности

    Как ни старайся, но полностью отвечать за других людей не получится. Поэтому, когда жилье сдается в аренду, страхование гражданской ответственности может оказаться очень полезным.

Ведь в случае потопа, все вопросы возмещения будут все равно к вам  — вы же собственник.

А если это не соседи, а магазин мехов, под вашей квартирой? Суммы убытков возрастут в разы! Где гарантия, что ваши арендаторы не затопят, не спалят, не причинят иного глобального вреда, не только вашей квартире, но и другим площадям? Стоит подумать.

Смотрите еще рекомендации по составлению договоров на нашем канале:

   Пишите вопросы в заявке на сайте и мы разберем их в кротчайший срок, решим проблему, найдем выход из ситуации.

© адвокат, управляющий партнер АБ “Кацайлиди и партнеры”

А.В. Кацайлиди

Источник: https://katsaylidi.ru/blog/kak-pravilno-sdat-kvartiru-kvartirantam-po-zakonu/

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

Сдача в наем это

billiondigital/Depositphotos

По закону все доходы, которые люди или организации получают, сдавая в аренду недвижимость, облагаются налогом – НДФЛ. Этот налог обязаны платить все: и россияне, и граждане других государств.

Важный момент: 13-процентная ставка налога распространяется лишь на физических лиц, которые являются налоговыми резидентами РФ (то есть на тех, кто находился в стране более 183 дней).

Если вы живете за границей и в течение года провели в России меньше времени, то налоговая ставка увеличивается до 30%.

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Как выгодно сдать квартиру?

Для того чтобы заплатить налог, доход нужно задекларировать. Образец декларации и всю информацию о том, как ее заполнять и когда подавать, легко найти на сайте налоговой службы.

«Если налогоплательщик не подает налоговую декларацию по НДФЛ, хотя обязан это сделать, то он должен оплатить штраф.

Согласно пункту 1 статьи 119 Налогового кодекса, это 5% неуплаченной в установленный срок суммы налога, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тысячи рублей.

За уклонение от уплаты налогов предусмотрена и уголовная ответственность. Ее регулирует ст. 198 УК РФ», — рассказывает юрист компании «М16-Консалтинг» Сергей Зайцев.

adamgregor/Depositphotos

«Мы часто слышим то там, то тут выражения «легальная аренда» и «официальная сдача квартиры», однако хочется пояснить, что в законодательстве РФ не зафиксированы такие понятия.

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, договор, заключенный в простой письменной форме с указанием данных обеих сторон, суммы ежемесячной выплаты и срока аренды, подписанный арендодателем и арендатором, и будет являться официальным документом.

Ни нотариального заверения, ни государственной регистрации (подразумевается Росреестр) не требуется, — поясняет директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. — Таким образом, любой собственник, получающий доход от сдачи недвижимости в аренду, обязан ежегодно платить налоги. Есть три основных формы уплаты налогов, и собственник сам выбирает тот, что будет ему удобнее».

Должны ли пенсионеры платить налог, сдавая квартиру?

5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже

Три способа платить налог на доход от аренды

Можно сдавать квартиру как физическое лицо, как индивидуальный предприниматель или оформить патент.

Если квартирой владеют несколько сособственников, то все они должны подписать договор. А право на сдачу квартиры можно передать одному собственнику по нотариально заверенной доверенности.

Итак, первый вариант — это уплата налога в статусе физического лица. Ставка в этом случае равна 13%. Арендодатель до 30 апреля должен посетить налоговую и подать декларацию о доходах за прошлый год по форме 3-НДФЛ.

Вместе с декларацией подаются копии:

  • договора найма (где обязательно должна быть указана стоимость аренды);
  • акта приемки квартиры (этот акт собственник и арендатор подписывают перед заключением договора);
  • документов, подтверждающих право владения данной собственностью;
  • паспорта.

booblgum/Depositphotos

Налоговая обработает заявку и начислит плату (обычно это происходит до 1 июля). Оплатить начисленную сумму нужно не позднее 15 июля.

Второй вариант — оплата налога в статусе индивидуального предпринимателя, работающего по упрощенной системе налогообложения (налоговая ставка равна 6%). Для этого арендодатель должен зарегистрироваться в качестве ИП, каждый год оплачивать страховые взносы и подавать декларацию о доходах в налоговую.

Налог с аренды: варианты для тех, кто сдает квартиру

Налоги ИП при сдаче жилья в аренду

«В этом случае налоговая ставка в ниже, чем для физических лиц: 6% против 13%. Но индивидуальному предпринимателю нужно регулярно подавать документы в налоговую и вести бухгалтерию.

Обычно ИП регистрирует тот, кто сдает несколько своих жилых помещений», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» и вице-президент ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер.

Третий вариант — купитьпатент для сдачи квартиры. В этом случае собственник квартиры также должен зарегистрироваться в качестве ИП. Патент может действовать от одного до 12 месяцев (но в рамках одного календарного года).

Чем меньше срок, тем дешевле патент. Если вы покупаете патент на срок до полугода, то оплатить его нужно сразу. Если на срок до года, то платить можно частями.

Стоимость патента определяется индивидуально: налоговая база (которая зависит от месторасположения и площади квартиры) умножается на 6%.

Не пропустите:

Как открыть мини-отель?

Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?

Как сдать квартиру на длительный срок: 16 статей

Зарегистрировал в квартире иностранку на 3 года. Будут ли проблемы при выписке?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/3_sposoba_legalno_sdavat_kvartiru_v_arendu/6937

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.