Сравнение договора социального и коммерческого найма

Договор социального найма или договор коммерческого найма – в чем различия?

Сравнение договора социального и коммерческого найма

О том, что такое договор коммерческого найма и в чем его отличие от договора социального найма, рассказывает адвокат Олег Сухов.

Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист Первого столичного юридического центра

О том, что такое договор коммерческого найма и в чем его отличие от договора социального найма, рассказывает адвокат Олег Сухов.

В 2006 году в жилищной практике города Москвы между очередниками и переселенцами и Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы стала бурно развиваться практика предоставления квартир по договорам коммерческого найма.

На тот момент мало кто имел представление о нормативных актах, которые бы четко и понятно устанавливали порядок регулирования отношений коммерческого найма. Лица, получавшие на данных основаниях квартиры, руководствовались больше информацией, предоставляемой неграмотными и корыстными инспекторами жилищных отделов.

Впоследствии выяснилось, что получаемая информация не соответствует действительности, и многие наниматели квартир на коммерческой основе пришли к выводу, что их обманули.

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне – нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование для проживания в нем.

В Москве, к примеру, установлено, что при невозможности улучшения жилищных условий гражданина путем предоставления жилой площади по договору социального найма он имеет право сам выбрать вариант улучшения жилищных условий путем получения жилья по договору коммерческого найма.

Ранее граждане, которым были предоставлены жилые помещения по договору коммерческого найма, имели право на выкуп занимаемого ими жилого помещения, как было установлено ст. 14 Закона г. Москвы от 15 января 2003 г.

№ 22 “Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы”: “Граждане, которым предоставлены жилые помещения по договору коммерческого найма, имеют право на выкуп (в том числе с рассрочкой платежа) занимаемого ими жилого помещения по соглашению с собственником или управомоченным им лицом, предоставившим это жилое помещение, в порядке и на условиях, установленных законодательством”.

В настоящий момент указанный Закон № 22 утратил юридическую силу, вместо него был принят новый Закон г.

Москвы № 29 от 14 июня 2006 года “Об обеспечении прав жителей города Москвы на жилые помещения”, который не предусматривает права на выкуп помещений, заключенных по договорам коммерческого найма. Не предусматривает такого права и новый Жилищный кодекс РФ (далее ЖК РФ).

Однако стоит сказать о том, что введение нового законодательства в данной части не должно быть основанием для ухудшения прав нанимателей коммерческих квартир, лишающим их права на выкуп занимаемых помещений. Об этом говорит п. 3 ст.

6 ЖК РФ: “В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие”. При этом стоит отметить, что пока нет судебной практики по аналогичным спорам.

Если рассматривать преимущества и недостатки договора коммерческого найма, то стоит отметить, что коммерческий наем жилых помещений отличается от социального найма целым рядом моментов.

Основные отличия договора коммерческого найма от договора социального найма

* Для заключения договора коммерческого найма нанимателю не требуется прохождения таких стадий, необходимых для заключения договора социального найма, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, прохождение очереди на получение жилого помещения, получение ордера на вселение в жилое помещение и т. д.

* Коммерческое жилье не подлежит приватизации.

* Вселение близких родственников по договору социального найма возможно без согласия наймодателя, по договору коммерческого найма нельзя вселить в квартиру даже близких родственников.

* По договору социального найма жилье подлежит предоставлению без установления срока его действия и по установленной норме; по коммерческому найму – на срок, не превышающий 5 лет, и законодатель не ограничивает размер предоставляемого жилья. Отличия одного договора от другого прослеживаются также в некоторых иных вопросах; в частности, правом на обмен, замену жилого помещения обладает лишь наниматель по договору социального найма.

* Коммерческий наем – всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно.

* В связи с неисполнением обязанностей по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги нанимателем жилья по договору социального найма Жилищным кодексом РФ предусматривается выселение виновных лиц с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для выселения в общежитие.

* Расторжение договора коммерческого найма влечет выселение (на основании решения суда) нанимателя и граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора, при этом Гражданский кодекс РФ (далее ГК РФ) не устанавливает последствий выселения (без предоставления или с предоставлением другого жилого помещения).

Что общего между договором коммерческого и социального найма

* Права и обязанности нанимателей жилых помещений по этим договорам в значительной степени совпадают. Так, нанимателем по договору может быть только гражданин. Жилые помещения, предоставляемые по этим договорам, должны использоваться исключительно по назначению, то есть для проживания.

* При вселении несовершеннолетних детей согласия наймодателя не требуется ни по основаниям договора коммерческого найма, ни по основаниям договора социального найма.

* Совпадают положения ГК РФ и ЖК РФ и в следующем: объектом (предметом) жилищного найма должно быть изолированное, пригодное для проживания помещение (жилое помещение), договоры заключаются в письменной форме, договоры содержат положения в отношении прав и обязанностей сторон.

* Переход права собственности на жилой фонд социального и коммерческого назначения не лишает нанимателей права использовать данный фонд при новом собственнике. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист “Первого столичного юридического центра”

Источник: https://realty.rbc.ru/news/577d31c99a7947a78ce97fee

Договор коммерческого и социального найма жилого помещения: общее и различное

Сравнение договора социального и коммерческого найма

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Курсовая работа на тему:

«Договор коммерческого и социального найма жилого помещения: общее и различное»

f

Введение

Глава 1. Общие черты договора коммерческого найма и договора социального найма

Глава 2. Сравнение договора коммерческого найма и договора социального найма в разрезе отличительных особенностей

Глава 3. Процедура предоставление жилого помещения в социальный найм сотрудникам правоохранительных органов, в частности полиции

Заключение

Список использованных нормативных актов и литературы

Приложение

fВведение

На этапе развитых рыночных отношений довольно распространенными и актуальными являются отношения найма. В данном разрезе договор найма жилища выступает как основополагающий договор.

Остановимся на разновидностях указанного договора.

Так, по главе 35 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в гражданской науке отмечают сделку социального найма и сделку найма жилища, позиционируемую в науке как сделку коммерческого найма.

Правоотношения социального найма выступают центральным институтом регулирования жилищного законодательства. Состоящий из императивных норм-предписаний, в нем практически отсутствует волеизъявление сторон, каждая из которых становится субъектом правоотношений, в объеме, четко регламентируемом федеральным законодательством.

Характер этих отношений остается неизменным в течение всего периода действия договора.

Являясь бессрочной, сделка социального найма обслуживает так называемый государственный социальный заказ и мало отличается от отношений нескольких прошедших десятилетий, регламентируемых ЖК РСФСР, кроме акцента на группе малоимущих за отсутствием собственных средств для приобретения жилья по другим основаниям. Совершенно иной подход законодателя выявляется при исследовании коммерческого найма.

Целью данной курсовой работы является структурированный анализ договоров коммерческого и социального найма, выявление их общих и различных черт, краткое их формулирование в таблице, изложенной в приложении № 1, описание процесса передачи помещения в социальный наем сотрудникам правоохранительных органов, в частности полиции, а также рассмотрение проблем на примерах судебной практики.

При написании данной работы, мной были поставлены следующие задачи: ознакомиться с рассматриваемыми сделками, описать характерные и присущие только им черты и особенности, найти различные точки зрения на данную проблему среди российских научных деятелей и описать сходные и различные черты в развернутом и кратком вариантах.

Для выполнения поставленной задачи использованы многочисленные источники, в их числе комментарии и статьи видных деятелей науки, теоретиков и практиков науки, судебная практика.

fГлава1.Общиечертыдоговоракоммерческогонаймаидоговорасоциальногонайма

Для уяснения настоящей сущности решения о передаче жилья в современных условиях, и о соотношении этого решения со сделкой соц.

найма необходимо более подробно остановиться на некоторых положениях нового ЖК РФ. Следует обратить внимание, что в нем отсутствуют нормы, аналогичные ст.

99 и 100 ЖК РСФСР о последствиях самоуправного вселения в жилье и последствиях признания ордера на жилье недействительным.

Согласно статьe 99 ЖК РСФСР лица, самостоятельно занявшие жилье, подлежали выселению в aдминистративном пoрядке с санкции прокурора. За весь период действия указанного положения единообразной практики его применения сформировано так и не было.

Органы прокуратуры отказывали гражданам в выдаче санкции на административное выселение по тем мoтивам, что, имeя на руках так называемый смотровой ордер и вселившись в жилье до выдачи ордeра в законном пoрядке, лицо действовало не самоуправно, а на основании правомочия.

Однако, исходя просто из здравого смысла, самоуправным вселением все-таки следовало считать на тот момент только вселение без ордера на жилье, поскольку если бы таковым считалось и вселение без зaключения на оснoвании ордeра сделки найма, то пришлось бы выселить практически всех нанимателей, так как общеизвестно, что письменные договоры найма практических никогда не заключались.

Вопрос о соотношении решения о предоставлении жилья и заключаемой на его основании сделки найма, таким образом, сводится к тем случаям, когда эта сделка заключается не непосредственно органом, принявшим решение, а жилищно-эксплуатационной организацией.

Интерес появляется в связи с суждением, высказанном в одной из диссертаций по жилищному праву, согласно которому в случаях, когда договор возникает жилищно-эксплуатационной компанией, наймодателем все равно является то публично-правовое образование, которое является ее учредителем.

При этом отмечается, что “ЖЭО выступает стороной сделки, заключенной по воле другого лица, но дать оно уже ничего не может”, как, впрочем, не может вообще повлиять на решение или отменить решение уполномоченного органа о предоставлении жилого помещения, которым уже индивидуализировано нужное жилье и определено, кто в нем будет проживать.

Высказанное мнение, по сути, возобновляет ту дискуссию, которая проходила в науке советского права практически весь период ее существования и основной вопрос которой заключался в соотношении планового административно-правового акта и гражданско-правовой сделки.

Так, например, О.С.

Иоффе, опровергая доводы теории, согласно которой гражданско-правовое обязательство возникает непосредственно из административно-правового акта планирования либо лишь трансформируется с заключением договора, указывал, что в действительности гражданско-правовое обязательство возникает из единства указанных юридических фактов (административно-правового акта и договора), образующих сложный юр. состав. По его мнению, административно-правовой акт имеет в этом составе ведущее место, а договор выполняет и важные самостоятельные функции.

Во-первых, сделка есть прежде всего волевой акт, подтверждающая решимость адресатов планового задания исполнить его.

Во-вторых, сделка вносит в отношения контрагентов по гражданско-правовому обязательству ту степень определенности, которая недоступна административно-правовому акту планирования.

В-третьих, сделка вводит в действие гражданско-правовой механизм санкций, которые могут быть применены к стороне, нарушившей обязательство. Наконец, будучи основанным на плане, договор играет важнейшую роль в составлении и уточнении самого плана.

Представляется, что именно эта дискуссия нашла отражение в жилищном праве в виде спора о соотношении ордера и договора жилищного найма, однако ее корни, лежат в проблеме правового статуса организаций-несобственников (государственных и муниципальных предприятий и учреждений), а также в вопросе правовой природы ограниченных вещных прав, производных от права государственной или муниципальной собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления).

Эта проблема довольно активно обсуждалась при разработке ГК РФ, и при этом многие авторы ясно осознавали, что конструкция унитарного предприятия предназначена прежде всего для планово-административной экономики, в которой закрепляется монополия государственной собственности на средства производства.

Эта проблема довольно активно обсуждалась при разработке ГК РФ и при этом многие авторы ясно осознавали, что конструкция унитарного предприятия подходит для планово-административной экономики, в которой закрепляется монополия государственной собственности на средства производства.

В современных условиях практически общепризнанным является мнение, что государственные муниципальные предприятия и учреждения не являются органами государства или муниципального образования, а, напротив, являются носителями собственных интересов, т.е.

отличными от самого публично-правового образования субъектами (лицами), о чем одним из первых заявил В.П.

Мозолин, и, как следствие, Конституционным Судом было отмечено, что в отношениях с государством на них распространяются практически все гарантии, которые действуют применительно к иным субъектам частного права.

С другой стороны, эти субъекты создаются и прекращаются в распорядительном порядке, публично-правовое образование практически единолично руководит их деятельностью через назначаемого им руководителя и таким же образом определяет предмет и цели этой деятельности.

При этом большинство унитарных предприятий и учреждений сейчас самостоятельно участвует в гражданском обороте. На данный момент если и существуют какие-либо акты планирования, то они, скорее, играют роль некоего бизнес-плана и речь не идет о том, что их учредитель (т.е. публично-правовое образование) непосредственно дает указание подобной организации о совершении какой-либо гражданско-правовой сделки.

Прежде всего, хотелось бы сказать, что оба рассматриваемых договора должный быть заключены в простoй письменнoй фoрме, таким образом, первым сходством является и их форма.

Во-вторых, и оба договора считаются консенсуальными, возмездными, двусторонне обязывающими и взаимными. Отличием сделки коммерческого найма и сделки социального найма считается то, что согласно частям 3 и 4 статьи 57 ЖК РФ оснoванием для зaключения последнего является решение органа власти.

Источник: https://knowledge.allbest.ru/law/2c0a65625a3ad79b4c43a88421306c27_0.html

Разница между договором социального найма и договором найма коммерческого типа

Сравнение договора социального и коммерческого найма

Законодательство РФ позволяет владельцам жилья заключать с его арендаторами договоры социального найма или договоры найма коммерческого. В чем специфика обоих типов соглашений?

статьи

Под договором социального найма принято понимать регулируемый законодательством о социальной защите граждан контракт на аренду жилой недвижимости, одной из сторон которого является государство или муниципалитет.

Они же — владельцы объекта недвижимости.

Для того чтобы снять квартиру по договору социального найма, гражданину нужно предварительно встать на учет в компетентных органах власти, а также в очередь в качестве нуждающегося в получении жилплощади.

Основанием для вселения человека по контракту рассматриваемого типа является выдаваемый государством или муниципалитетом ордер. В квартиру, которая арендуется по договору социального найма, обычно можно без согласования с владельцем объекта недвижимости вселять также других людей.

Срок действия аренды жилья может в принципе не определяться в договоре. Поэтому, однажды заключив его, человек вправе рассчитывать на возможность проживания в съемной квартире столько, сколько потребуется.

Разумеется, если только не будет нарушать условий договора. В некоторых случаях гражданин может быть переселен — например, если владелец недвижимости желает использовать помещение в иных целях.

Но в этом случае проживающим в квартире лицам должна предоставляться равнозначная жилплощадь.

Квартира по договору социального найма, как правило, предоставляется гражданину бесплатно — поскольку он нуждается в жилплощади. Но на гражданина могут быть возложены обязательства по своевременной оплате коммунальных услуг. Если он не будет их выполнять — владелец недвижимости способен аннулировать контракт.

Что представляет собой договор найма коммерческого типа?

Под договором найма коммерческого типа принято понимать регулируемый Гражданским кодексом контракт на аренду недвижимости, сторонами которого могут быть как физические, так и юридические лица.

Соответственно, владельцами или арендаторами объекта также могут быть субъекты в любом статусе.

Недвижимость по договору найма коммерческого типа бывает как жилой, так и, к примеру, офисной или предназначенной для организации производства.

Заключение контракта, о котором идет речь, в целом не предполагает каких-либо ограничений для арендатора — ему, как и в случае с социальным наймом, не нужно вставать в очередь. Основанием для вселения (если речь идет о съеме квартиры) в данном случае является контракт.

В зависимости от условий, определенных в нем, арендатору разрешается вселять в жилье других лиц, пересдавать объект недвижимости либо запрещается осуществлять данные действия.

В договоре найма коммерческого типа практически всегда фиксируется срок аренды квартиры или иного объекта, передаваемого во временное пользование.

Из названия контрактов рассматриваемого типа очевидно, что объекты недвижимости арендуются за плату. Если она вноситься не будет — договор может быть расторгнут.

Сравнение

Главное отличие договора социального найма от договора найма коммерческого типа в том, что в первом случае аренда объекта недвижимости не предполагает периодического перечисления владельцу платы за него.

Это предопределяет наличие широкого спектра иных различий между договорами, о которых идет речь.

Более детально отразить то, в чем разница между договором социального найма и договором найма коммерческого типа, нам поможет небольшая таблица.

Таблица

Договор социального наймаДоговор найма коммерческого типа
Что общего между ними?
Предметом договора в обоих случаях может быть аренда жилой недвижимости
В чем разница между ними?
Регулируется законодательством о социальной защитеРегулируется Гражданским кодексом РФ
Владельцем арендуемой недвижимости является государство или муниципалитетВладельцем арендуемой недвижимости может являться субъект в любом статусе
Гражданин для заключения договора социального найма должен встать в очередь как нуждающийся в жилплощадиЗаключение договора коммерческого найма в общем случае не предполагает ограничений для участия в сделке арендатора
Как правило, не устанавливает срок пользования объектом недвижимостиПрактически всегда заключается на определенный срок
Обязательства арендатора сводятся главным образом к своевременной оплате коммунальных услугОбязательства арендатора заключаются в своевременном внесении платы за объект недвижимости по договору, в ряде случаев также требуется оплата коммунальных услуг
Арендатор, как правило, может свободно вселять в квартиру других людейАрендатор может вселять в квартиру других людей, только если это допускается положениями договора с владельцем недвижимости
Объект недвижимости — квартираОбъект недвижимости может быть любым
Арендатором может быть только физлицоАрендатором может быть как физлицо, так и организация

Источник: https://TheDifference.ru/chem-otlichaetsya-dogovor-socialnogo-najma-ot-dogovora-najma/

Коммерческий и социальный найм жилья: описание и отличия

Сравнение договора социального и коммерческого найма

Социальный найм, а также коммерческий найм – это два понятия, имеющие прямое отношение к аренду жилой недвижимости. Многие потенциальные арендаторы стараются понять, в чем же заключаются основные отличия между двумя видами договорных отношений и на каком варианте целесообразно остановить выбор.

Юристы стараются соблюдать действующие нормы законодательства и отмечают важность не только составления договоров о найме жилья, но и возможности для того, чтобы понять, в чем же заключаются основные отличия. Легальное решение вопросов относительно аренды жилья представляет настоящий интерес для каждой из двух сторон.

Вид договоров определяется правами арендодателя на жилую площадь, ведь объект, который предоставляется для съема, может быть приватизированным, наследованным по судебному решению, подаренным, приобретенным, служебным или полученным при обмене.

Социальный найм жилья: что это?

Социальный договор оформляется на основе главы 8 статьи 60 Жилищного Кодекса Российской Федерации.

Наймодатель (владелец жилья) должен передать нанимателю (арендатору) объект для временного проживания с обязательным соблюдением определенных условий.

Наймодатель может быть владельцем муниципальной или государственной квартиры, причем именно от имени фонда предполагается составление договора для дальнейших отношений, регулируемых особенностями законодательства Российской Федерации.

Жилищное законодательство определяет не только право предоставления квартиры в аренду, но и условия, которые обязательно должны соблюдаться. В большинстве случаев такие отношения предполагают отсутствие строгих сроков документального решения вопросов.

Коммерческий найм жилья: что это?

Коммерческий найм предполагает обязательное наличие оплаты за проживания, о которой предварительно договариваются владелец жилья и арендатор предлагаемого объекта. Такие отношения являются возмездными, но при этом они скрывают в себе взаимную выгоду, отмечаемую каждой из двух сторон.

Чаще всего нанимателем может быть только физическое лицо. При этом юридическое лицо может принять участие в оформлении коммерческого договора только, если выбранное помещение будет использоваться по прямому назначению, предполагающему проживание людей.

Объектом коммерческого найма может быть квартира, отдельный дом, одна комната. Таким образом, предполагается использование любого изолированного помещения, подходящего для временного, но при этом комфортного проживания.

Если же рассматривается квартира в определенном многоквартирном доме, в договор нужно включить не только жилое помещение, но и несущие конструкции здания, площади общей эксплуатации.

  1. Коммерческий найм может использоваться для любых объектов жилого фонда. Социальный найм предполагает возможность использования объектов, включенных только в муниципальный или государственный фонд.
  2. Социальный найм предполагает бессрочное составление договоров. При этом коммерческий найм заключается на срок не более пяти лет, после чего – требуется перезаключение договора при соответствующих пожеланиях.
  3. Коммерческий найм всегда предполагает добровольное взаимодействие двух сторон. При социальном найме отношения могут быть основаны на административном акте, который оформляется государственными либо местными органами власти.
  4. На основе социального найма можно использовать льготы на квартплату, причем льготные условия действуют для каждого проживающего человека на основе Жилищного Кодекса РФ. Коммерческий найм не предполагает нормирования жилой площади и ограничения сумм квартплат, причем стороны должны оговорить в подписываемом документе все важные нюансы своего взаимодействия.
  5. Договор социального найма может быть подписан только близкими родственниками. Коммерческие договора позволяют взаимодействовать даже посторонним людям, которые не обладают каким-либо родством друг с другом.
  6. Социальный договор предполагает предоставление другого жилья, подходящего для проживания, при выселении. Коммерческие отношения не предусматривают помощи в поиске других объектов для проживания.
  1. В обязательном порядке все документы на жилье должны быть проверены. При этом оплату нужно предоставлять только под расписку, ведь условные договоренности не могут играть важную роль.
  2. Договор должен быть заключен с учетом многочисленных аспектов: следует указать паспортные данные каждой из двух сторон, точный адрес жилого объекта, упомянуть документы на владение имуществом, уточнить условия отношений и размер квартплаты на рассматриваемый период, все суммы предварительных оплат и залогов, нюансы ремонта. Только подобный документ приобретает юридическую силу.
  3. При передаче жилья в аренду нужно оформить передаточный акт с подробным описанием особенностей квартиры или дома, состояния мебели, ковров, бытовой техники. Передаточный акт позволит предотвратить неприятные и рискованные ситуации, избежать нежелательных конфликтов.
  4. Жилье в каждом случае можно использовать только по определенному назначению, которое заранее определено договором. Все условия проживания, описанные в Жилищном Кодексе РФ, должны быть соблюдены. И, вне всяких сомнений, условия договорных отношений должны быть реализованы на практике.

Вышеперечисленные советы по безопасности должны быть приняты во внимание при любом раскладе.

Источник: https://vchemraznica.ru/kommercheskij-i-socialnyj-najm-zhilya-opisanie-i-otlichiya/

Договор найма жилого помещения: коммерческий найм, социальный найм, договор найма жилищного фонда социального использования, сравнительная характеристика

Сравнение договора социального и коммерческого найма

Договор найма жилого помещения (коммерческий найм) – это соглашение, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

По договору социального найма жилого помещении одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания.

Договор найма жилищного фонда социального использования- по этому договору одна сторона – наймодатель, обязуется передать другой стороне – гражданину, жилое помещение, во владение и пользование для проживания в нем на определенных условиях. Этот вид найма жилого фонда введен в ЖК РФ федеральным законом от 21.07.2014г.

Договор найма: консенсуальный; возмездный; двусторонний. Все три вида.

Субъекты: коммерческий наем: Наймодателем м.б. собственник жилого помещения или управомоченное лицо. Наниматель: только гражданин.

Постоянно проживающие с нанимателем граждане имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением и именуются сопользователи.

В договоре найма должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем, при отсутствии в договоре такого указания вселение граждан производится только с согласия наймодателя.

Социальный наем: Наймодатель-собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. От имени собственника действует уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления. Наниматель– только гражданин РФ.

Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. При этом гражданин должен относиться к категории малоимущих граждан и быть признан в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении и принят на учет.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

Наем социального использования: наймодатель: уполномоченные органы государственной власти всех уровней или организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда (либо, уполномоченная собственником); наниматель: а) граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях по общим основаниям; б) граждане, признанные по основаниям, установленным другими законодательными актами, нуждающимися в предоставлении жилья.

Форма: договор заключается в простой письменной форме. Все три вида.

Предмет договора: коммерческий наем: жилое помещение, которое а) изолированное и б) признано пригодным для всесезонного проживания в порядке, предусмотренном законодательством. Дом, в котором находится сдаваемое в наем помещение, д.б. зарегистрирован в качестве жилого в БТИ или ином уполномоченном органе.

Социальный наем: жилое помещение, включенное в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т. е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления.

Самостоятельным объектом социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Наем социального использования: жилое помещение в наемномдоме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом.

(Наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания). Размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по такому договору найма, в расчете на одного человека устанавливается органом местного самоуправления и не может быть менее нормы предоставления.

Срок: коммерческий наем: договор заключается на определенный срок. Максимальный срок не более 5 лет, при отсутствии указания срока договор считается заключенный на 5 лет. При истечении срока долгосрочного договора (от 1 до 5 лет) наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

При нарушении своего преимущественного права наниматель имеет права требовать признания договора с новым нанимателем недействительным или возмещения убытков. Социальный наем: Срок не является существенным условием договора социального найма жилого помещения, поскольку по этому договору жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование.

Наем социального использования: срок действия – не менее чем 1 год, но не более чем 10 лет.

Плата: коммерческий наем: устанавливается по соглашению сторон, но не выше максимального размера, если таковой предусмотрен законом. Плата вносится в сроки установленные договором, а если сроки не установлены-ежемесячно.

Коммунальные платежи, если иное не предусмотрено договором, не включаются в плату за жилое помещение и вносятся нанимателем самостоятельно. Социальный наем: включает: – плату за пользование жилым помещением (плата за наем).

Однако граждане, признанные в установленном законом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением; – плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; – плату за коммунальные услуги. Наем социального использования: размер платы не может превышать максимальный размер указанной платы, который устанавливается органами государственной власти субъектов РФ и в зависимости от месторасположения наемных домов социального использования, потребительских свойств, уровня благоустройства, размеров жилых помещений.

Права и обязанности сторон: коммерческий наем: Наймодатель: обязан передать нанимателю во владение и пользование свободное (юридически и фактически) жилое помещение, в состоянии пригодном для проживания. Наниматель: обязан своевременно вносить плату за помещение и освободить жилое помещение при прекращении договора.

Социальный наем: Наймодатель: – передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; – принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; – осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; – обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Наниматель: – использовать жилое помещение по назначению; – обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; – проводить текущий ремонт жилого помещения; – своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Наем социального использования: соответствуют общим правам и обязанностям, устанавливаемым для подобных отношений ЖК РФ (см. социальный наем).

· Прекращение договора: коммерческий наем: – истечение срока договора; – по требованию нанимателя в любое время с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца; в судебном порядке по требованию любой из сторон, если помещение перестает быть пригодным для проживания (или аварийное); – в судебном порядке по требованию наймодателя: при просрочки внесения платы за помещение нанимателем (6 месяцев при долгосрочном договоре и 2 месяца при краткосрочном); при разрушении или порче помещения; с предварительным уведомлением нанимателя, если помещение используется не по назначению или систематически нарушаются прав и интересы соседей). При расторжении долгосрочного договора суд может предоставить нанимателю срок не более 1 года для устранения нарушений. Выселение граждан, которые проживают в помещении к моменту расторжения договора осуществляется только по решению суда. Социальный наем: договор социального найма может быть прекращен лишь путем его расторжения. Он может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон; – расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается лишь в судебном порядке; – прекращается также в связи с утратой (разрушением) жилого помещения; – со смертью одиноко проживавшего нанимателя. Наем социального использования: Данный договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (наниматель обязан уведомить об этом наймодателя за три месяца до даты расторжения). Договор прекращается в связи с разрушением жилого помещения или со смертью одиноко проживавшего нанимателя. Наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения.

50. Договоры поручения, комиссии, агентирования (сравнительная характеристика).

Договор поручения – это соглашение сторон, по которому одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя (ст. 971 ГК РФ).

Договор поручения консенсуальный, двусторонне обязывающий и безвозмездный.

Предмет договора поручения – юридические действия, которые должны быть определены в договоре поручения. Стороны договора поручения – доверитель и поверенный. В качестве доверителя и поверенного могут выступать как физические, так и юридические лица.

Поверенный обязан:

1) лично исполнять данное ему поручение;

2)сообщать доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения;

3) передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения;

4) по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить доверителю доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения (ст. 974 ГК РФ).

Доверитель обязан, если иное не предусмотрено договором:

1) возмещать поверенному понесенные издержки;

2) обеспечивать поверенного средствами, необходимыми для исполнения поручения;

3) без промедления принять от поверенного все исполненное им в соответствии с договором поручения;

4) доверитель обязан уплатить поверенному вознаграждение, если договор поручения является возмездным.

Договор поручения может быть заключен с указанием срока, в течение которого поверенный вправе действовать от имени доверителя, или без такого указания.

Договор поручения по общему правилу является безвозмездным. Возмездность договора должна быть прямо установлена в законодательстве или договоре. Договор поручения прекращается вследствие:

1) отмены поручения доверителем;

2) отказа поверенного;

3) смерти доверителя или поверенного, признания кого-либо из них недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим (ст. 977 ГК РФ).

Доверитель вправе отменить поручение, а поверенный отказаться от него во всякое время. Соглашение об отказе от этого права ничтожно.

Сторона, отказывающаяся от договора поручения, предусматривающего действия поверенного в качестве коммерческого представителя, должна уведомить другую сторону о прекращении договора не позднее чем за тридцать дней, если договором не предусмотрен более длительный срок.

Договор комиссии – это соглашение сторон, по которому одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента.

По сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки (ст.

990 ГК РФ).

Договор комиссии консенсуальный, возмездный и двусторонне обязывающий. Его стороны – комитент и комиссионер.

Предмет договора – совершение комиссионером сделок по поручению комитента и за его счет. В отличие от поверенного в договоре поручения комиссионер действует от своего имени, поэтому приобретает права и становится обязанным по сделке, совершенной им с третьим лицом.

Агентский договор – это соглашение сторон, по которому агент обязуется за вознаграждение совершать по поручению принципала юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала (ст. 1005 ГК РФ).

Сторонами агентского договора являются принципал и агент. Агентский договор является возмездным, консенсуальным и двусторонне обязывающим.

Предмет агентского договора – совершение юридических, но и фактических действий (выполнение работы, оказание услуги).

Агент всегда действует по поручению принципала. Но при этом в зависимости от условий агентского договора он может действовать либо от своего имени, как комиссионер в договоре комиссии, либо от имени принципала – как поверенный в договоре поручения.



Источник: https://infopedia.su/9x5b47.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.