Строительство арендного жилья

Дом, который построила власть

Строительство арендного жилья

Квартиный вопрос так не решается. © Фото ИА «Росбалт»

Марина Ярдаева

Журналист, педагог

Минстрой разрабатывает программу возведения государственного арендного жилья. Планы наполеоновские: до 2024 года обещают обеспечить недорогими съемными квартирами 20 млн российских семей. При этом государство не столько заботится о гражданах, сколько ищет новую возможность пополнить казну. Чиновники в интервью не стесняются рассуждать о рентабельности проекта.

Если бы правительство думало о людях, ему первым делом следовало бы навести порядок на рынке аренды. А то «невидимая рука» за тридцать лет как-то не справилась. Все стихийно и дико. Взаимоотношения арендодателей и нанимателей ничем не регулируются и никем не защищаются. Государство хочет лишь исправно получать свою долю в виде налогов — остальное его не волнует.

Между тем сейчас миллионы людей живут в съемных квартирах, по сути, на птичьих правах. Помимо ежемесячной платы, они вынуждены брать на себя бремя агентских комиссионных и страховых взносов, но при этом зачастую не имеют даже временной регистрации.

А это значит, что они не могут получать бесплатные медицинские услуги или гарантировано зачислить ребенка в школу рядом с домом.

Да еще есть все шансы остаться на улице, если к хозяину квартиры внезапно приедет тетушка из Ростова или племянник из Бокситогорска.

Как застройщики зарабатывают на страхах россиян

Арендодатели тоже рискуют — при встрече с недобросовестными квартирантами их, скорее всего, не защитят ни закон, ни полиция. Кроме того, сейчас, когда доходы людей падают, многие вынуждены снижать плату за аренду жилья при увеличении затрат на его содержание: в отдельных депрессивных регионах квартиры сдаются за погашение долгов по коммуналке.

А ведь власти могли бы поддержать и нанимателей, и арендодателей. Хотя бы отдельные категории. Например, поощрять собственников, предоставляющих жилье малообеспеченным гражданам, за счет налоговых льгот и частичной компенсации квартплаты.

Одновременно можно было бы как минимум на треть субсидировать арендную плату для пожилых, многодетных, матерей-одиночек.

И желательно, чтобы для этого не требовался ворох справок, а было достаточно паспорта, свидетельств о рождении детей и договора найма.

Новые доходные дома — дело, наверное, тоже полезное. Но их мало просто построить. Нужно еще, чтобы реализация не подкачала. И вот тут большие сомнения. Такие дома ведь уже существуют. Много кто о них слышал? То-то и оно.

Расскажу про петербургские. Их в пятимиллионном городе целых… два. В одном — 178 квартир, в другом — 32. Средняя стоимость проживания с «социальной» скидкой там составляет 10-15 тысяч рублей — половина рыночной.

Однако чтобы воспользоваться этим щедрым предложением, нужно соответствовать куче требований. В частности, давно и безуспешно стоять на очереди по улучшению жилищных условий. А также проживать в городе более пяти лет.

То есть если вы иногородний студент или приехали с семьей на заработки из условного Пикалево, то вам социальное жилье не светит.

Чулан в кредит на десять лет

Но и это не все. Главное — доход нанимателя. Если вы думаете, что в программу может попасть тот, в чьей семье приходится меньше прожиточного минимума на человека, вы ошибаетесь.

Наоборот, возьмут того, у кого как минимум два МРОТ на каждого. Родители троих детей, например, должны зарабатывать не меньше 110 тысяч рублей, одинокая мама с двумя детьми — примерно 70 тысяч. Голодранцы государству не нужны.

Ему интересны бедные, но очень энергично работающие.

Замахиваясь на масштабное строительство арендного жилья, государство хочет, помимо прочего, еще и заработать. Пишут, что ипотека не оправдала ожиданий чиновников, вот они, видимо, и подумали: если у людей нет денег на покупку недвижимости в кредит, пусть снимают.

Уже прикидывают, что тариф можно установить в пределах 40% от среднего дохода. Это, к слову, не сильно меньше рыночной стоимости. Но, конечно, достаточно, чтобы переманить квартирантов из частного сегмента.

В России жилье снимает каждая десятая семья, и еще примерно столько же присматриваются к аренде — государство может получить неплохой профит.

Тем временем граждане, не имеющие возможности вписаться в ипотечную кабалу, продолжат скитаться по съемным углам, выискивая варианты подешевле. А многие наследники бабушкиных хрущевок из-за государственного демпинга будут вынуждены продать лишние метры — вместо того, чтобы потом передать их своим детям.

Но властям до этих проблем дела нет. Главное — заткнуть дыры в бюджете, а заодно дать заработать строительному бизнесу. Да и без распилов-откатов новый проект тоже наверняка не обойдется.

Марина Ярдаева

Источник: https://www.rosbalt.ru/blogs/2020/02/13/1827807.html

На московском рынке появится альтернатива покупке жилья

Строительство арендного жилья

Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) запустило два пилотных проекта – в районе Ходынского поля и на Кутузовском проспекте, предлагая москвичам новый уровень качества съемного жилья. Первый доходный дом примет постояльцев летом 2017 года.

По данным Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ), из 23 млн семей, которые хотят улучшить свои жилищные условия, 8 млн готовы арендовать жилье.

«Тема арендного жилья, безусловно, актуальна – 4 млн семей в России сейчас снимают жилье. Это 150 млн кв. метров, почти 4% жилищного фонда.

Часто такая аренда осуществляется без договора, в частном секторе, в обход бюджета, без прозрачности для налоговых органов. Права арендаторов по таким договорам не защищены.

Люди чувствуют неопределенность, зная, что их могут выселить или условия аренды могут измениться», – рассказывает управляющий директор АИЖК Ирина Балкарова.

ПИЛОТНЫЙ ПРОЕКТ АИЖК НА КУТУЗОВСКОМ ПРОСПЕКТЕ (MATCH POINT)

Не квадратные метры, а комфортная среда

В доходных домах предлагают апартаменты с качественной мебелью и отделкой, круглосуточной охраной и консьерж-сервисом, подземным паркингом и развитой инфраструктурой.

Потенциальные арендаторы покупают не квадратные метры, а комфортную среду. Желающие арендовать жилье в доходном доме заключают официальный договор с государственной управляющей компанией.

«При установлении стоимости арендного жилья мы ориентировались на рынок», – добавляет И. Балкарова. 

Например, цена за съем 22 «квадратов» в «Лайнере» составит 36 тыс. руб. – сюда включена аренда и часть коммунальных услуг. 

 ПИЛОТНЫЙ ПРОЕКТ АИЖК НА ХОДЫНСКОМ ПОЛЕ («ЛАЙНЕР»)

Принесут ли доход доходные дома? 

Государство поддерживает программу арендного жилья, однако называть этот продукт доходным рано, считает председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.

«Какая доходность будет у проектов АИЖК, покажет время», – заявил он. 

Председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова уверена – сейчас застройщики не заинтересованы вкладывать деньги в арендное жилье.

«Мы проанализировали такую модель: взяли одинаковый участок площадью 20 тыс. кв. метров. В первом случае застройщик строит доходный дом, во втором – жилье, которое продает на рынке.

Доходность по жилью составляет 4 года, а по арендным домам – 17 лет.

Поэтому все, кто имеет сегодня ГПЗУ – градостроительный план земельного участка, в котором написано «жилая застройка», никогда не станут строить арендное жилье», – комментирует эксперт. 

 СТРОИТЕЛЬСТВО ИПОТЕЧНОГО ЖИЛЬЯ В РАЙОНЕ НЕКРАСОВКА (ЮВАО)

Однако есть механизмы, которые позволили бы сделать этот продукт приоритетным и инвестиционно привлекательным, добавляет Л. Цветкова. Например, застройщиков можно освободить от налога на имущество на первые годы функционирования арендного дома или от налога на землю, а также снизить для них платеж за изменение вида разрешенного использования земельного участка.

Некоторые девелоперы смотрят на рынок арендного жилья более оптимистично. Как подчеркивает вице-президент по стратегии и управлению активами Группы ПСН Татьяна Тикова, разница между доходностью арендного жилья и продажами жилой застройки на рынке недвижимости заметно сокращается.

«Сегодня мы видим, что предложение жилья в разы превышает спрос, поэтому аренда становится стратегическим направлением. Тут могут быть разные формы – и доходные дома, и аренда квартиры с возможностью выкупа. Так что съемное жилье начинает расцениваться как вполне реалистичный продукт», – пояснила она. 

Арендные дома создаются с использованием механизма коллективных инвестиций через паевые инвестиционные фонды. 

Для экономически активных граждан покупка пая, стоимость которого начинается от 100 тыс. рублей, может стать альтернативой банковскому вкладу. Этот инструмент позволит инвесторам получать доход от сдачи жилья в аренду, а также участвовать в росте стоимости недвижимости. Чтобы приобрести полноценную квартиру даже для сдачи ее в наем нужен более серьезный бюджет.

«Мы предложим паи рынку уже в этом году», – говорит управляющий директор АИЖК. 

Аренда или ипотека?

По словам К. Тимофеева, стоимость аренды квартиры в доходном доме сопоставима с оплатой ипотеки – «двушка» обойдется арендатору в 70 тыс. руб.

«В таких услових люди охотнее согласятся на выплату ипотечного кредита, чем аренды. Съемные квартиры в доходных домах скорее для тех, кому нужно находится в данное время в данном месте. Арендаторы будут платить за среду, а не за квадратные метры», – подчеркивает он.  

Арендное и ипотечное жилье – не взаимоисключающий, а дополняющий друг друга продукт. Например, человек может купить квартиру в строящемся доме и параллельно снимать жилье, дожидаясь окончания строительства.

Неоспоримый плюс арендного жилья – в его мобильности.

«У вас появился ребенок – вы снимаете квартиру побольше. Вы сменили место работы – переезжаете в более удобный район. С ипотекой так не получится», – поясняет И. Балкарова. 

Среди других достоинств аренды – отсутствие первоначального взноса и более низкие (на 20-30%) ставки по сравнению с ипотечным платежом.

Но в отличие от западных стран, где аренда жилья становится популярнее год от года, россияне по-прежнему хотят владеть недвижимостью, а не снимать ее.

Необходимость первоначального взноса и высокие проценты по ипотеке не пугают наших сограждан так, как отсутствие собственного жилья. Но рынок недвижимости непрерывно разивается, и столичные девелоперы все чаще обращаются к международной практике. Однако приживется ли новый тренд в нашей стране – покажет время.

Источник: https://stroi.mos.ru/articles/na-moskovskom-rynkie-poiavilas-al-tiernativa-pokupkie-zhil-ia

К строительству арендных домов для нуждающихся привлекут инвесторов :: бизнес :: рбк

Строительство арендного жилья

В «Дом.РФ» подготовили план развития рынка аренды для очередников и людей с доходом ниже среднего. К созданию арендных домов привлекут инвесторов, которым до 2024 года из бюджета компенсируют 650 млрд руб. за скидки по аренде

Сергей Ермохин / ТАСС

Госкомпания «Дом.РФ» подсчитала необходимые инвестиции и бюджетные субсидии на развитие до 2024 года рынка некоммерческого арендного жилья. Расчеты представлены в обзоре рынков жилья, жилищного строительства и ипотеки за 2019 год, подготовленном «Дом.РФ», с которым ознакомился РБК.

Некоммерческая аренда квартир (или аренда жилья фонда социального использования) — это вид льготной аренды. Арендовать квартиру из этого фонда могут люди с доходом, который не позволяет им купить квартиру самостоятельно. Верхнюю планку такого дохода должны определять региональные власти. Этот вид аренды был включен в Жилищный кодекс в 2014 году, но на практике пока почти не используется.

Для некоммерческой аренды должны строиться специальные социальные доходные дома — возводить их может как государство, так и частный инвестор.

В социальном доходном доме не меньше половины квартир должно быть отдано под некоммерческую аренду. Если такой дом строит инвестор, то он может получить поддержку от государства.

Меры поддержки также определяют региональные власти, но в большинстве регионов России еще не принята нормативная правовая база, регулирующая этот вопрос.

Ставки аренды в таких домах устанавливаются государством.

Эти квартиры нельзя приватизировать, а договор аренды заключается на срок от одного года до десяти лет — этим некоммерческая аренда отличается от жилья по социальному найму.

На квартиры по соцнайму могут претендовать малоимущие граждане, им жилье предоставляется бесплатно, его можно приватизировать, но в большинстве случаев ждать такого жилья можно десятки лет.

В начале апреля президент Владимир Путин поручил правительству до 1 сентября представить предложения о мерах по повышению инвестиционной привлекательности проектов строительства жилья для коммерческой и некоммерческой аренды. Ранее, в феврале «Дом.

РФ» сообщал, что совместно с Минстроем разработает концепцию программы строительства некоммерческого социального арендного жилья. Тогда параметры финансирования программы не раскрывались.

Планировалось, что в 2020 году будут систематизированы все категории граждан, имеющих право на поддержку, и создан механизм компенсации льготной арендной ставки.

Запуск программы строительства некоммерческого арендного жилья позволит обеспечить жильем более 980 тыс. семей до 2024 года, указано в обзоре «Дом.РФ». Программа будет рассчитана на «семьи с доходом ниже среднего и отдельные социальные категории» граждан.

Заявленный проект, по подсчетам «Дом.РФ», позволит построить дополнительно около 56 млн кв. м, это обойдется примерно в 4 трлн руб. Реализация такой программы, как сказано в отчете, возможна «за счет внебюджетного источника» — к ней планируется привлечь частных инвесторов.

При этом затраты бюджета в 2020–2024 годах составят около 650 млрд руб. — эти деньги планируется использовать для субсидирования арендной ставки инвесторам до рыночного уровня.

В обзоре не указано, планируется ли выделять деньги из федерального или из региональных бюджетов и по какой арендной ставке планируется сдавать социальное жилье.

РБК направил запрос в «Дом.РФ». Источник, близкий к госкомпании, подтвердил, что создание программы некоммерческого арендного жилья в таких параметрах обсуждается, но пока эта мера находится на начальном этапе проработки и не утверждена.

Общую сумму, которая может понадобиться для поддержки отрасли жилищного строительства в «Дом.РФ», пока не называют. По словам Гольдберга, «Дом.РФ» провел расчеты, необходимые для реализации всех перечисленных мер поддержки, и направил их для оценки в органы исполнительной власти. Поддержка отрасли потребуется на протяжении этого и следующего годов.

«Надеюсь, что до 2022 года дело точно не дойдет. Опыт 2015–2016 годов показал, что период помощи занял примерно полтора года.

Будем рассчитывать на это, но я верю, что кризис с финансовой точки зрения будет мягче, чем тогда», — заключил Гольдберг.

В 2015–2016 годах в России действовала программа субсидирования ставок по ипотеке, которые резко выросли из-за повышения ключевой ставки в декабре 2014 года.

Как застройщики оценивают антикризисные меры

Субсидирование ставок проектного финансирования — одна из самых ожидаемых мер для строительной отрасли, говорит гендиректор «S.A.Ricci — жилая недвижимость» Александр Галицын.

Ставки кредитования для застройщиков напрямую зависят от того, сколько квартир продано в конкретном проекте и сколько денег поступило на эскроу-счета — чем больше денег, тем меньше ставка. Соответственно, при низком спросе ставка может оказаться слишком высокой.

По словам Галицына, повышение ставок проектного финансирования даже на 1–2% может привести к изменению экономики проектов и, как следствие, увеличению рисков недостроя.

При средней ставке проектного финансирования в 9–10% застройщиков может поддержать снижение стоимости проектного финансирования до 6% годовых, уверен директор департамента продаж ГК «Гранель» Рустам Арсланов.

Субсидирование ипотечных ставок поддержит спрос, а значит, и застройщиков. Но участники рынка расходятся в оценках, до какого уровня нужно субсидировать ставки.

«Ипотечная ставка в 8% является психологически приемлемой для покупателя и позволяет сохранять спрос, особенно в сегменте массового жилья, где доля ипотечных сделок может достигать 70%», — уверен Галицын.

Арсланов же настаивает, что необходимо субсидирование или прямое снижение ипотечных ставок до 5%.

Выкуп квартир выглядит неоднозначно, считает генеральный директор ГК «А101» Игнатий Данилиди. «Очень вероятно, что они будут выкупаться для пополнения арендного фонда корпорации. Но пока непонятен критерий выбора застройщика, у которого будут выкупаться квартиры.

Прежний опыт говорит о том, что для этих целей выбираются проекты и районы, тяготеющие к центру города», — рассуждает Данилиди.

«Выкуп нераспроданных квартир у застройщика — это скорее крайняя мера для тех застройщиков, которые стоят на пороге банкротства», — уверен Арсланов.

Мера по переориентации улучшения жилищных условий исключительно на первичный рынок может навредить ему, считает Галицын. «Первичный рынок ощутимо зависит от вторичного — для того чтобы купить новостройку, люди, как правило, продают существующее вторичное жилье, поэтому жизнеспособность этого сегмента и наличие спроса на нем также важны» — поясняет Галицын.

Кроме перечисленных мер, по словам Данилиди, рынку могла бы помочь разработка ипотечных программ, повышающих доступность ипотеки не только ставками, но и размером первого взноса, началом ипотечных платежей только после заселения в новую квартиру, а также предоставление беспроцентных ипотечных каникул. «Также крайне важно рассмотреть внедрение отраслевых ипотечных кредитов для определенных групп профессий — врачей, преподавателей школ, сотрудников исследовательских институтов. Это, помимо прочего, было бы действенным методом борьбы за квалифицированные кадры», — уверен Данилиди.

Источник: https://www.rbc.ru/business/12/04/2020/5e8f4cbe9a794748d5c0b488

В россии появится федеральная система аренды жилья

Строительство арендного жилья

В России появится единая федеральная онлайн-платформа по аренде жилья. Ее создание анонсировал глава компании “ДОМ.РФ” Виталий Мутко.

Платформа поможет арендатору подобрать жилье и составить договор, а владельцу жилья – определиться с режимом налогообложения. цель будущего агрегатора – вывести рынок аренды жилья “из тени”.

Капитальные ремонты многоквартирных домов станут энергоэффективными

“Для запуска системы необходимо внести соответствующие поправки в законодательство, надеемся, что это произойдет в осеннюю сессию, и в следующем году система будет запущена”, – заявил Мутко.

Законопроект уже подготовлен, его обсуждают в правительстве. Как рассказала “РГ” председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Хованская, пока законопроект в Госдуму не поступил.

Скорее всего он будет внесен в конце сентября. По словам Хованской, речь идет о создании единой государственной платформы, которая должна повысить прозрачность арендных сделок.

Арендаторам она даст гарантии того, что договор с ними не расторгнут по первому хотению, а государство получит дополнительные налоги.

Правовые аспекты операций с жильем эксперты “РГ” разбирают в рубрике “Юрконсультация”

По оценкам экспертов, рынок арендного жилья в России имеет огромный потенциал для роста.

Сейчас он составляет только 9% от всего жилого фонда. В развитых странах этот показатель достигает 40%. По оценке Минстроя, в стране сдается свыше 5 млн квартир.

Поступления в бюджет от их аренды могут составить до 200 млрд рублей в год.

Идея, считает член Совета Федерации Сергей Калашников, правильная. Но для ее реализации нужны поправки в налоговое законодательство.

Калашников напомнил, что существует норма, по которой, если человек снимает жилье на 11 месяцев – то есть неполный год или меньше, то он не обязан об этом сообщать в налоговые органы.

Большинство людей этим пользуются, заключают договор с арендатором на 11 месяцев и потом его перезаключают. “Никакие налоги при этом человек государству не платит, хотя сдает жилье годами и десятилетиями”, – отмечает он.

Сегодня в России сдается свыше пяти миллионов квартир. Бюджет мог бы получить от их аренды до 200 млрд рублей налогов

У “ДОМ.РФ” есть своя программа развития рынка арендного жилья. “Сегодня около 26 млн семей хотят улучшить свои жилищные условия. Из них около 6 млн готовы рассматривать аренду как инструмент решения жилищного вопроса. Для нас важно развивать цивилизованный рынок аренды, сделать правила более прозрачными.

У нас уже есть запущенные проекты в ряде субъектов страны, мы планируем расширять присутствие. Ведь этот блок регионального развития очень важен для нас как для института развития.

Поэтому активно вовлекаем в процесс подготовки заявок региональных девелоперов, ведем переговоры с главами субъектов, консультируем администрации городов”, – рассказывал ранее Мутко.

Военных владельцев недвижимости из жилищной очереди не исключат

Уже существует 13 реализованных проектов в пяти регионах. До конца 2020-го на рынок выйдет еще три новых арендных дома в Москве: “Парк Легенд”, “Октябрьское поле”, “Матч поинт”, а также один дом “Современник” в Воронеже. Сейчас “ДОМ.РФ” рассматривает строительство новых арендных домов в 15 регионах.

Развитие программы арендного жилья реализуется через механизм коллективных инвестиций, а именно закрытых паевых инвестфондов, когда в программу привлекаются средства частных инвесторов. “ДОМ.

РФ” помогает застройщикам приобретать через аукционы земельные участки, а за это получает часть квартир под арендное жилье.

О том, что на рынке арендного жилья, полный хаос, арендаторы не защищены никакими правами, а арендодатели не платят налоги за дополнительный доход, говорят уже много лет. Но в глобальном смысле пока мало что меняется.

Разве что созданы удобные агрегаторы для поиска наемного жилья. Но жильцы по-прежнему зависят от прихоти владельцев, которые ни с того ни с сего могут позвонить среди ночи и сообщить, что завтра жильцы должны съехать.

“В чем состоит главное преимущество аренды жилья от государства? В том, что человек чувствует себя относительно спокойно. Он не зависит от прихотей собственников жилья. Насколько заключен договор, столько человек и будет жить. А потом может продлить”, – подчеркивает руководитель аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости” Олег Репченко.

По его словам, если появится государственная платформа поиска арендного жилья – это большой плюс и шаг вперед к развитию рынка.

Вопрос в другом – сможет ли она все-таки стать реальным конкурентом популярным агрегаторам? А если станет, то когда? Все-таки условный арендодатель в Москве может сдавать “однушку” за 30 тысяч рублей в месяц, а “двушку” – за 40 тысяч рублей, а какие варианты предложит “ДОМ.РФ”, пока непонятно.

“Насколько я понимаю, сейчас компания готова предлагать жилье бизнес-класса либо апартаменты. С отделкой и даже мебелью, с централизованной системой управления. Когда у жильцов не болит голова, куда бежать за слесарем или электриком. Но, как вы понимаете, речь идет об уже ином порядке цен”, – уточняет Репченко.

В России следует заняться строительством арендного жилья

На момент подписания номера в самой компании “ДОМ.РФ” не ответили на вопрос “Российской газеты” о цене аренды квартир.

“Никто не против развития механизмов аренды, но президент ставит задачу создания доступного найма от государства, которым могут воспользоваться люди с невысокими доходами.

Потому что ипотека все-таки у нас доступна не более 30% населения страны. В этом я убеждена.

Если с помощью новой платформы удастся реализовать задачи обеспечения действительно доступным жильем, мы со своей стороны только поддержим этот проект”, – констатировала Хованская.

Источник: https://rg.ru/2020/08/20/v-rossii-poiavitsia-federalnaia-sistema-arendy-zhilia.html

https://realty.ria.ru/20201218/arenda-1589881534.html

“Дом.РФ” запустит до десяти домов с льготной арендой до 2023 года

“Дом.РФ” запустит до десяти домов с льготной арендой до 2023 года

“Дом.РФ” планирует запустить до десяти домов с льготной арендой до 2023 года, сообщила журналистам директор подразделения “Арендное жилье” компании “Дом.РФ”… Недвижимость РИА Новости, 18.12.2020

2020-12-18T13:05

2020-12-18T13:05

2020-12-18T13:08

арендное жилье

аренда

новосибирск

тюмень

“дом.рф”

жилье

/html/head/meta[@name='og:title']/@content

/html/head/meta[@name='og:description']/@content

https://cdn24.img.ria.ru/images/realty/40852/32/408523214_0:0:2049:1152_1920x0_80_0_0_6bcf7584cd152fc2ac17725900eb92da.jpg

ВОРОНЕЖ, 18 дек – РИА Недвижимость. “Дом.РФ” планирует запустить до десяти домов с льготной арендой до 2023 года, сообщила журналистам директор подразделения “Арендное жилье” компании “Дом.РФ” Вероника Янушкевич.В Воронеже в пятницу состоялось открытие первого регионального арендного проекта “Дом.

РФ” в составе ЖК “Современник”. Четверть квартир в нем будет сдаваться со скидкой до 80%. Как отметила Янушкевич, категории граждан, имеющих право на льготы, в ближайшее время определит правительство Воронежской области, а субсидирование арендной ставки будет осуществляться областью совместно с фондом “Дом.РФ”.

Пока запланировано, что программа будет действовать до 2023 года. Субсидирование ставки аренды будет осуществляться совместно с правительством региона, а вклад со стороны “Дом.РФ” составит до 100 миллионов рублей.”В 2022 году может появиться еще дом в Екатеринбурге, рассматриваем предложения в Тюмени и Новосибирске.

Как только у нас будут появляться арендные дома в том или ином регионе, мы будем рады подключать их к этой льготной программе”, – сообщила Янушкевич.”Дом.РФ” занимается реализацией программы по строительству арендного жилья в регионах России по поручению президента РФ.

Согласно пресс-материалам, на сегодняшний день профинансированы проекты более чем на 447 тысяч “квадратов” (8,5 тысячи квартир и апартаментов). Аренда для граждан представлена десятью домами: восемь в Москве и два в регионах. Три московских проекта уже открылись (“Лайнер”, “Символ” и “Матч Поинт”).

До конца года, кроме арендного дома в Воронеже, планируется начать заселение объекта в Москве (в составе ЖК “Парк Легенд”).

https://realty.ria.ru/20201218/developer-1589873991.html

https://realty.ria.ru/20201218/dom-rf-1589856272.html

новосибирск

тюмень

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2020

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn22.img.ria.ru/images/realty/40852/32/408523214_0:0:1817:1363_1920x0_80_0_0_647f03223a054d3234dc903d0c3a69bc.jpg

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

арендное жилье, аренда, новосибирск, тюмень, “дом.рф”, жилье

ВОРОНЕЖ, 18 дек – РИА Недвижимость. “Дом.РФ” планирует запустить до десяти домов с льготной арендой до 2023 года, сообщила журналистам директор подразделения “Арендное жилье” компании “Дом.РФ” Вероника Янушкевич.В Воронеже в пятницу состоялось открытие первого регионального арендного проекта “Дом.РФ” в составе ЖК “Современник”. Четверть квартир в нем будет сдаваться со скидкой до 80%. Как отметила Янушкевич, категории граждан, имеющих право на льготы, в ближайшее время определит правительство Воронежской области, а субсидирование арендной ставки будет осуществляться областью совместно с фондом “Дом.РФ”.

Пока запланировано, что программа будет действовать до 2023 года. Субсидирование ставки аренды будет осуществляться совместно с правительством региона, а вклад со стороны “Дом.РФ” составит до 100 миллионов рублей.

“В 2022 году может появиться еще дом в Екатеринбурге, рассматриваем предложения в Тюмени и Новосибирске. Как только у нас будут появляться арендные дома в том или ином регионе, мы будем рады подключать их к этой льготной программе”, – сообщила Янушкевич.”Дом.РФ” занимается реализацией программы по строительству арендного жилья в регионах России по поручению президента РФ.

Согласно пресс-материалам, на сегодняшний день профинансированы проекты более чем на 447 тысяч “квадратов” (8,5 тысячи квартир и апартаментов). Аренда для граждан представлена десятью домами: восемь в Москве и два в регионах. Три московских проекта уже открылись (“Лайнер”, “Символ” и “Матч Поинт”).

До конца года, кроме арендного дома в Воронеже, планируется начать заселение объекта в Москве (в составе ЖК “Парк Легенд”).

Источник: https://realty.ria.ru/20201218/arenda-1589881534.html

Строительство арендного жилья: проблемы и перспективы

Строительство арендного жилья

УДК 332.855+332.822

СТРОИТЕЛЬСТВО АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯ: ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ

Антон Андреевич Горюшкин

Институт экономики и организации промышленного производства СО РАН, 630090, Россия, г. Новосибирск, пр. Академика Лаврентьева, 17, младший научный сотрудник, тел. (383)330-10-38, e-mail: goryushkin.anton@gmail.com

В статье рассматриваются основные проблемы, существующие на современном рынке аренды жилья – «теневой» рынок, низкая доходность, правовой вакуум.

Предлагаются варианты решений указанных проблем – усиление конкуренции за счет учреждения управляющих арендой фирм, льготное предоставление земельных участков и т.п.

Рассматриваются схемы стимулирования строительства доходных домов – с предоставлением ипотеки на многоквартирный комплекс и с организацией закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Делается вывод об их неэффективности в условиях нерешенности обозначенных проблем.

Ключевые слова: рынок аренды, арендное жилье, доходный дом, ипотека, ЗПИФ. RENTAL HOUSING: PROBLEMS AND PROSPECTS Anton A. Goryushkin

Institute of Economics and Industrial Engineering SB RAS, 630090, Russia, Novosibirsk, 17, Acad. Lavrentieva Ave., Junior Researcher, tel. (383)330-10-38, e-mail: goryushkin.anton@gmail.com

The main problems existing in modern rental market (the “shadow” market, low profitability, legal vacuum) are discussed.

The solutions to these problems are to increase the competition on the market; preferential providing of sites with prepared infrastructure for construction firms.

Consider incentive schemes for the rental housing construction – the provision of multifamily mortgages and the organization of closed-end real estate investment funds. We conclude that without solving the problems the use of these schemes is ineffective.

Key words: rental market, rental housing, apartment house, mortgage, closed-end real estate investment funds.

В России с начала 2000-х реализуются различные программы стимулирования рынка жилья как федерального, так и регионального и муниципального уровня. Поиск решения жилищной проблемы является сегодня приоритетным национальным проектом.

Наблюдаемый продолжительный рост цен на жилье, по оценке экспертов, привел к тому, что, во-первых, практически все усилия государства сведены на нет, а во-вторых, поставил рынок недвижимости под угрозу существования -низкие объемы строительства, постоянный дефицит жилья и сложности с получением площадок под застройку отрицательно отражаются на количестве и рентабельности строительных компаний [1].

Приоритетом реализуемых программ является стимулирование спроса -приобретение жилья в собственность. Однако в нынешних условиях дефицита жилья это лишь приводит к дальнейшему удорожанию жилья. Поэтому сегодня государство стремится удовлетворить потребность населения в жилье другими способами. Одним из них является развитие рынка аренды.

Принцип функционирования жилищного рынка в мире можно сформулировать следующим образом: купить жилье могут многие, но не всем по карману ее содержание – оплата услуг ЖКХ, регулярный ремонт, строительство окружающей инфраструктуры: парков, дорог, больниц, школ и т.п.

В России наблюдается обратная ситуация – приобрести недвижимость очень дорого (это является самой существенной инвестицией семьи), а ее содержание почти ничего не стоит для домохозяйства, в то время как от муниципалитетов требуют направления огромных средств на поддержание ее функционирования.

Для того чтобы выровнять ситуацию и получить средства для исполнения местными органами власти их функций, государство и планирует ввести рыночный налог на недвижимость, а также простимулировать развитие рынка аренды при помощи так называемых «доходных домов». Данный термин для нашей страны не нов: еще в дореволюционной России в обеих столицах в арендном жилье проживало около половины населения [2].

Сегодня по данным Международного союза квартиросъемщиков, около 40% населения Европы являются арендаторами, а в некоторых странах эта цифра доходит до 70%.

В США в основе жилищной политики, хотя и лежит стимулирование приобретения жилья посредством предоставления налоговых вычетов (большая часть жилого фонда Америки – это частные дома), в крупных городах, обладающих большим многоквартирным фондом, доля арендаторов также превышает 50% [3].

Потенциал подобного рынка в России можно посчитать, сравнивая арендные ставки с распределением населения по доходам. Подробно эта методика описана в [4].

Так если приобрести жилье в собственность с использованием собственных и заемных средств могли только 19,62% населения, то арендовать – 42,12%.

Специалисты федерального фонда содействия развитию жилищного строительства оценили эту цифру в 2010 году в 9,6 млн. семей при условии разъяснения этим семьям сути аренды жилья [5].

Выделим следующие основные проблемы, препятствующие нормальному развитию рынка аренды:

Существующий сегодня рынок аренды в значительной мере является «серым» – арендодателями в основном являются обычные люди, получившие сдаваемое жилье по приватизации.

Хозяева квартир в большинстве не заинтересованы в заключении договоров аренды, их регистрации и уплате подоходных налогов.

В результате, во-первых, арендатор, по сути, является бесправным существом, которого могут попросить съехать в любой момент или которому могут постоянно поднимать арендную плату, и во-вторых, в этом

случае государству не компенсируются подоходными налогами его затраты на строительство соответствующих домов и инфраструктуры.

Для легализации рынка аренды государство предлагает собственникам воспользоваться специальными налоговыми режимами, вводит патентную систему, усиливает штрафные санкции.

Однако рынок до сих пор остается «в тени», так как, на наш взгляд, эти меры практически не способствуют изменению экономического поведения арендодателей.

Более благоприятным в этом случае будет изменение конкурентной среды – например, появление специализированных компаний (возможно государственных),

предоставляющих услугу аренды для арендаторов и услугу управления имуществом для арендодателей. В этом случае арендодатель гарантировано получает указанный в договоре ежемесячный доход, при этом он избавляет себя от большого количества проблем, которые могут возникнуть при эксплуатации квартиры или дома, а арендатор уверен в стабильности своего положения на определенный период.

1) Основным препятствием к заинтересованности предпринимателей в данном рынке является его низкая доходность. Строители и собственники жилья сравнивают «арендную» и «продажную» стоимость квартиры.

При существующем дефиците жилья и в результате при высоких ценах на жилье доходность аренды составляет 5-8% годовых [3]. Для строителей такая доходность не обеспечит даже возврат средств, вложенных в строительство, взятых в кредит в банке, а срок окупаемости таких проектов составит более 20 лет.

Застройщикам выгоднее построить дом для продажи, когда прибыль можно получить практически моментально.

Чтобы строительство арендных домов стало выгодно бизнесу необходимо создать специальные условия, когда строительство доходного дома позволит застройщику снизить издержки строительства дома для продажи.

Необходимо введение льгот по получению земельных участков, налоговых льгот, софинансирование подготовки инфраструктуры, компенсация процентов по кредитам, получаемым для строительства доходных домов.

2) Сегодня строительство арендного жилья не регулируется никакими законами.

Чтобы строительство доходных домов стало обычным явлением необходимо внести изменения в законодательство: ввести понятие «доходного жилья»; определить специальные налоговые льготы или режимы для компаний, занимающихся строительством арендного жилья; ввести поправки в закон об ипотеке – ввести понятие ипотеки на многоквартирный комплекс; определить порядок проведения конкурсов на предоставление земли для строительства доходных домов; льгот для соответствующих компаний.

В 2011 году Министерством регионального развития РФ был подготовлен и начат реализовываться проект стимулирования строительства доходного жилья. В его основе лежат две схемы, распространенные в США [6]:

Первая схема распространяется на строительство арендного жилья в среднем и верхнем ценовых сегментах. Для девелоперских компаний предполагается выдача ипотечных кредитов на строительство многоквартирных домов (multifamily mortgages) под более низкий процент.

Вторая схема ориентирована на строительство жилья эконом-класса и опирается на программу специальных налоговых зачетов: девелоперы могут сократить налогооблагаемую базу на величину инвестиционных затрат, направленных на реализацию общественных проектов, которыми и является строительство арендного жилья для малоимущих. Как правило, такие проекты реализуются партнерствами компаний, заинтересованных в получении налоговых льгот,

и представляют собой вариант паевых инвестиционных фондов.

Схемы представленные Минрегионом следующие [6]:

1) Местные власти бесплатно выделяют застройщику участок, обеспеченный инфраструктурой, для строительства доходного дома. Застройщик берет в банке кредит на два года под 10-11% годовых под гарантии регионов и строит дом.

Затем управляющая компания, учрежденная муниципалитетом в партнерстве с частным бизнесом, выкупает этот дом и сдает квартиры в аренду. Финансирование этой сделки предполагается проводить за счет АИЖК – выдается кредит сроком на 20 лет под 10-11% годовых.

Кредиты, выданные на эти цели, затем могут быть секьюритизированы, что обеспечит подобное финансирование строительства следующих доходных домов.

2) Для строительства доходного дома возможна организация закрытого ПИФа с привлечением как государственных средств в виде бюджетных кредитов, субсидий, гарантий, имущества или земли, так и частного капитала. Построенное жилье будет являться собственностью пайщиков, а управлять им будет специализированная компания.

В качестве мотивирующих факторов называются в первом случае -бесплатная земля и инфраструктура, во втором – налоговые преференции, получаемые ЗПИФом.

По мнению специалистов Минрегиона, к 2020 году доля арендного жилья должна составить 20% от всего вводимого в стране жилья (на тот момент предполагается, что этот объем составит 30 млн. кв. м.).

Программа Минрегиона была подготовлена в 2011 году, однако успешность ее реализации остается под вопросом, так как пока ни одна из перечисленных проблем не нашла своего решения.

В то же время представляется, что именно аренда жилья может стать наиболее перспективной и эффективной мерой повышения доступности жилья населению, и именно в данном направлении, на наш взгляд, требуется сегодня сосредоточение усилий государства при разработке программы «Жилище» на 2016-2020 годы.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Репченко О. Нужна ли рынку недвижимости коррекция цен вниз? [Электронный ресурс] // Информационный ресурс Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru [Интернет-портал]. URL: http://www.irn.ru/articles/16504.html (дата обращения 20.01.2014).

Источник: https://cyberleninka.ru/article/n/stroitelstvo-arendnogo-zhilya-problemy-i-perspektivy

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.