Условия и порядок обмена жилыми помещениями

Обмен жилыми помещениями. Порядок, требования к обмену и когда запрещен

Условия и порядок обмена жилыми помещениями

1. Общие условия и требования к обмену

Улучшение жилищных условий возможно, вчисле прочего, путем заключения договора обмена жилыми помещениями.

Обмен жилыми помещениями – это встречнаязамена места постоянной регистрации граждан, проживающих в муниципальных илигосударственных квартирах.

Эта нерыночная операция возникла во временараспределительной системы жилищного обеспечения и является основной операцией,с помощью которой наниматель жилого помещения в государственной(муниципальной) собственности может поменять свое жилье, не расторгаяотношений с государством как собственником жилищного фонда.

Договор обмена жилыми помещениями необходимо отличать от договорамены жилыми помещениями, который получил широкое распространение врезультате приватизации жилья.

По договору мены каждая сторона обязуетсяпередать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое,причем признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, ипокупателем жилого помещения, которое она обязуется принять в обмен.

Договоробмена жилых помещений применяется только к квартирам государственного илимуниципального жилищных фондов и не применяется к жилым помещениям, находящимсяв собственности граждан.

Право нанимателя на обмен жилогопомещения возникает из договора социального найма. Причины обмена могутбыть различными – изменение семейных правоотношений, места работы и др. Присовершении обмена не требуется объяснять наймодателю его причины.

Обменивать можно любые помещения,занимаемые по договору социального найма: жилой дом, часть дома, квартиру,комнату. Сторонами обмена выступают только наниматели и члены их семей.Обязательно письменное согласие на обмен всех членов семьи наймодателя, как проживающихвместе с ним, так и временно отсутствующих. Временные жильцы не могут бытьучастниками обмена жилых помещений.

Члены семьи нанимателя, проживающиевместе с ним, имеют право требовать от него обмена занимаемого ими жилогопомещения на жилье в разных домах или квартирах.

Если соглашение об обменемежду ними не достигнуто, любой из них вправе требовать принудительногообмена в судебном порядке.

Суд в таких случаях учитывает приведенныесторонами доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жиломпомещении (например обстоятельства, препятствующие участникам обменапользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением в силу возраста,состояния здоровья).

Жилые помещения, в которых проживают несовершеннолетние,недееспособныеили ограниченно дееспособные члены семьи нанимателя,можно обменивать только с предварительного согласия органов опеки ипопечительства.

Обмен может совершаться как в одном,так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Количество участниковобмена не ограничивается (при соблюдении требований ЖК РФ и иных нормативныхправовых актов).

Договор об обмене составляется в письменнойформе и подписывается нанимателями фигурирующих в обмене помещений.

Наниматели представляют договоркаждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального наймаобмениваемых жилых помещений, для получения их согласия на обмен. Такоесогласие (или отказ) должны быть выданы в письменной форме не позднее чем через10 рабочих дней со дня обращения.

Необходимые документы

В заявлении должны содержатьсяхарактеристика обмениваемых жилых помещений (адрес, количество комнат, размеробщей и жилой площади), ссылка на договор социального найма, стороны договора.

Заявление нанимателя или арендаторадолжно быть подписано им и всеми совершеннолетними членами семьи, имеющимиправо на обмениваемую жилую площадь, а также заверено жилищно-эксплуатационнойорганизацией по местонахождению площади, подлежащей обмену.

Если сведения оразмере площади, адрес и другие реквизиты в представленных документах имеютрасхождения, то к заявлению прикладываются справка БТИ или поэтажныйплан (кадастровый паспорт) жилого помещения, иные документы для подтвержденияданных, указанных в заявлении об обмене.

Если на момент подачи заявлениякто-либо из зарегистрированных на жилплощади членов семьи отсутствует, то кзаявлению должно быть приложено его письменное и заверенное согласие. Отказчлена семьи дать согласие на обмен не может быть обжалован в суд. Однако суд втаком случае примет иск о принудительном обмене.

Кроме того, к заявлению должны бытьприложены следующие документы:

– копия ордера на жилое помещение;

– копия договора аренды, а в случаеотсутствия в договоре аренды права арендатора на обмен – дополнительноесогласие арендодателя (собственника);

– справка органа, регистрирующегограждан по месту жительства, с указанием лиц, проживающих в жилом помещении;

– справка жилищно-эксплуатационнойорганизации об отсутствии задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг;

– справка арендодателя об отсутствиизадолженности по оплате арендных платежей;

– выписка из решения правления (общегособрания) жилищного, жилищно-строительного кооператива о приеме (исключении) вкооператив лица, обменивающегося жилым помещением с членом кооператива, иливыписка решения о согласии на обмен – при обмене жилых помещений между членамиодного и того же кооператива;

– документы, подтверждающие пребываниев браке или нахождение в родстве между кем-либо из лиц, оставшихся проживать вжилом помещении, часть которого обменивается, и теми, кто въезжает туда;

– согласие органа опеки ипопечительства, если один из участников сделки по обмену жилого помещенияявляется лицом, над которым установлены опека и попечительство;

– при обмене жилого помещения ЖК, ЖСК- документы учреждения банка о внесении лицом, вступающим кооператив, паевоговзноса либо справка правления кооператива о передаче ему пая выбывшим членомкооператива.

Заявления считаются поданными со дняпредставления всех необходимых документов, о чем в заявлении об обмене делаетсязапись с указанием лица, сдавшего их (участника обмена или его официальногопредставителя).

Наймодатель может отказать в согласиина обмен жилыми помещениями только в случаях, препятствующих обмену, причем егоотказ может быть обжалован в судебном порядке.

Заявление собственника должно бытьподписано всеми постоянно зарегистрированными на данной жилой площадисовершеннолетними независимо от родства и всеми сособственникам (в случае общейсовместной собственности).

Согласие на обмен сособственника, непроживающего в данном жилом помещении, может быть выражено в ином документе,подписанном сособственником и удостоверенном соответствующим образом.

Договор об обмене жилыми помещениями исоответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещенияявляются основанием расторжения ранее заключенных договоров социальногонайма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями, и одновременного заключенияс ними каждым из наймодателей нового договора социального найма жилогопомещения.

Если обмениваемые жилые помещениянаходятся в государственной или муниципальной собственности, государственнаярегистрация договора обмена не требуется, поскольку собственник помещенийне изменяется.

Текст договора отчуждения долженсодержать характеристику отчуждаемого жилья (данные о местонахождении, общейжилой площади, количестве комнат, инвентаризационной оценке, а также реквизитысторон), указание об основании возникновения права собственности на жилоепомещение, сведения о лице (лицах), приобретающем (их) право собственности нажилое помещение. Если право собственности на жилое помещение возникает унескольких лиц, в тексте договора фиксируется вид общей собственности(долевая, совместная). В договор могут быть включены дополнительныеусловия, относительно которых достигнуто соглашение сторон.

Если обмен признан недействительным,его участники должны быть переселены в ранее занимаемые ими жилые помещения.При этом виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшиевследствие такого обмена.

2. Когда обмен запрещен

Обмен не допускается, если:

– нанимателю обмениваемого жилогопомещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социальногонайма жилого помещения;

– право пользования обмениваемым жилымпомещением оспаривается в судебном порядке;

– обмениваемое жилое помещениепризнано в установленном порядке непригодным для проживания (например грозитобвалом);

– принято решение о сносесоответствующего дома или его переоборудовании для использования в другихцелях;

– принято решение о капитальномремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилыхпомещений в этом доме;

– в результате обмена в коммунальнуюквартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хроническихзаболеваний.

Отказ наймодателя в согласии на обменможет быть обжалован в судебном порядке.

Ранее действовало правило о запретеобмена, если в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторонсущественно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися вулучшении жилищных условий.

По новому ЖК РФ такого запрета нет, но граждане,которые намеренно для приобретения права состоять на учете в качественуждающихся ухудшили свои жилищные условия, принимаются на учет не ранее, чемчерез 5 лет со дня совершения этих намеренных действий.

3. Обмен жилья социального фонда накоммерческое жилье

Жилищный кодекс РФ не регулируетобмена жилыми помещениями между нанимателем по договору социального найма исобственником. Однако на практике такие обмены возможны с согласияуполномоченного органа (Комиссии по жилищным вопросам).

Так, в Москве действуетВременное положение об обмене жилых помещений в городе Москве, согласнокоторому правила подобных обменов аналогичны установленным для обмена жильясоциального фонда.

Отказ в подобном обмене возможен только по основаниям,установленным законодательством.

При обмене нанимателя с собственникомжилого помещения между ними заключается договор отчуждения (обмена)жилого помещения.

К собственнику переходят права нанимателя, наниматель же,после государственной регистрации, приобретает права собственника обмениваемогопомещения частного жилищного фонда.

При этом необходимо согласиесособственников, членов семьи, а если затронуты интересы несовершеннолетних илинедееспособных – органов опеки и попечительства.

Договор об обмене жилыми помещениями исоответствующее согласие уполномоченного органа на осуществление сделкиявляются основанием расторжения ранее заключенных договоров найма с гражданами,обменивающимися жилыми помещениями, и одновременного заключения новых договоровнайма с гражданами, вселяющимися в жилые помещения в связи с обменом.

Член жилищного илижилищно-строительного кооператива, не выплативший пай полностью и неявляющийся еще собственником жилого помещения, также вправе произвести обмензанимаемого им жилья. Для этого необходимо кроме согласия всех совместнопроживающих с ним совершеннолетних членов семьи (независимо от признания заними права на часть паенакопления), также согласие правления кооператива.

При обмене кооперативной жилой площадина жилое помещение в другом ЖК, ЖСК, а также в доме государственного,муниципального, общественного жилищного фонда наниматель, собственник,въезжающий в кооперативный дом в порядке обмена, принимается в члены кооперативаобщим собранием, а прежний – исключается.

Вступающий в кооператив обязан внестипаевой взнос, выбывшему из кооператива возвращается стоимость пая. При обменекооперативного жилья на кооперативное равные суммы паенакоплений взаимнопередаются членами кооператива, что подтверждается соответствующими платежнымидокументами. Разница между паенакоплениями должна быть внесена вновь принятым,а выбывшим – получена от кооператива.

Свадебная  ВИДЕОСЪЕМКА (FullHD)  и фото, услуги Тамады,  помещение для торжества.

Подробности смотрите на  сайте:  ЗДЕСЬ >>>>

По материалам  правовойсистемы Гарант

 Юридические услуги. Юристы. Адвокат. Консультации. Юридическая консультация. Помощь. Защитав суде

Ипотека. Налоги. Алименты. Семейныежилищные споры. Юрист. Суд. Ксерокопии.

Закон. Новости. Законы.Новый правовой центр. Московская область.Реклама: Нотариус.. Экспертиза. Саморегулируемаяорганизация строителей. СРО. Охрана. ЧОП, Триколор. ТВ.  Ø  Здесь Вы узнаете о порядке ОНЛАЙН – КОНСУЛЬТАЦИИ по СКАЙПУ (Skype).Ø  Здесь Вы можете получить СКИДКУна НАШИ УСЛУГИ.ØПереводЖИЛОГО помещения в НЕЖИЛОЕ – быстро и без хлопот.Ø  Сделки с жильем исопровождение сделок с недвижимостью.Ø  Помощьпри ДТП –Возмещение вреда (обжалование незаконных действий) “,”author”:”Автор: Новый правовой центр”,”date_published”:”2021-02-17T22:38:00.000Z”,”lead_image_url”:null,”dek”:null,”next_page_url”:null,”url”:”http://npcenter.blogspot.com/2012/12/blog-post_3400.html”,”domain”:”npcenter.blogspot.com”,”excerpt”:”1. Общие условия и требования к обмену Улучшение жилищных условий возможно, в числе прочего, путем заключения договора обмена жилыми по…”,”word_count”:1603,”direction”:”ltr”,”total_pages”:1,”rendered_pages”:1}

Источник: http://npcenter.blogspot.com/2012/12/blog-post_3400.html

Порядок обмена жилыми помещениями

Условия и порядок обмена жилыми помещениями

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц.

Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 ЖК РФ.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

  1. к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
  2. право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
  3. обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
  4. принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
  5. принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
  6. в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 ЖК РФ перечне.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.

Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных статьей 73 ЖК РФ. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных в ч. 5 ст. 74 ЖК РФ документов.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ.

В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

Источник: https://juristic.pro/zhilishhnoe-pravo/poryadok-obmena-zhilymi-pomeshheniyami-predostavlennymi-po-dogovoram-socialnogo-najma.html

Основания, условия и порядок обмена. Условия, при которых обмен не допускается. Признание обмена недействительным

Условия и порядок обмена жилыми помещениями

Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма

1. При согласии членов семей всех нанимателей, участвующих в обмене, заключается договор об обмене. Количество участников такого договора не ограничено.

2. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного обоими нанимателями – сторонами договора.

3. Помимо согласия членов семей нанимателей необходимо получить также письменное согласие соответствующих наймодателей на осуществление обмена, т.к.

подписанный нанимателями договор об обмене представляется каждым из них своему наймодателю.

Такое согласие или отказ в даче согласия наймодатель обязан оформить в письменной форме и выдать обратившемуся к нему нанимателю (или его представителю) в течение 10 рабочих дней со дня обращения.

4. Отказ в даче согласия на обмен возможен только тогда, когда обмен жилыми помещениями не допускается (см. ст. 73 Кодекса). Однако в любом случае такой отказ может быть обжалован в судебном порядке (ч. 4 ст. 74 Кодекса) по правилам, предусмотренным гл. 25 ГПК РФ.

5. Новый Кодекс не оперирует такой категорией, как “ордер” и исключает необходимость в указанном документе (ст. ст. 57, 63 Кодекса). Момент вступления в силу договора об обмене жилыми помещениями определяется по правилам гражданского законодательства о дву- или многосторонних сделках (договорах).

6. Договор об обмене является юридическим основанием для осуществления такого обмена.

Когда на совершение обмена получены письменные согласия всех наймодателей, договор об обмене в совокупности с документами, подтверждающими согласие каждого наймодателя, признается правовым основанием для расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, участвующими в данном обмене.

Одновременно на основании договора об обмене и письменных документов о согласии наймодателей соответствующий наймодатель заключает с гражданином, давшим согласие на обмен, новый договор социального найма жилого помещения, предоставляемого в результате обмена (м.б. и подлинники соответствующих документов, так и их нотариально засвидетельствованные копии).

7. Наймодатель обязан осуществить переоформление (расторжение прежних и заключение новых) договоров социального найма в течение 10 рабочих дней со дня обращения гражданина, который представил наймодателю договор об обмене и письменные документы о согласии наймодателей на осуществление данного обмена.

Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается

Обмен жилыми помещениями не допускается в шести случаях, перечисленных в ст. 73 Кодекса в исчерпывающем перечне.

Итак, обмен не допускается, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном законом порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в Перечне, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации.

Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным

Обмен жилыми помещениями может рассматриваться в качестве как оспоримой, так и ничтожной сделки. В зависимости от того, является сделка оспоримой или ничтожной, в суд предъявляются соответственно требования:

а) о признании оспоримой сделки недействительной

б) о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Правила о недействительности сделок установлены ст. ст. 166 – 181 ГК РФ.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

По общему правилу при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по такой сделке (см. п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Последствием признания сделки по обмену жилыми помещениями недействительной является двухсторонняя реституция.

Часть 3 возлагает на лицо, в результате неправомерных действий которого обмен жилыми помещениями признан недействительным, обязанность возместить другой стороне убытки, возникшие у нее вследствие такого обмена. Под убытками понимаются выраженные в денежной форме имущественные потери, возникшие у лица и находящиеся в причинной связи с неправомерным действием или бездействием другого лица. Возникают в двух формах:

а) реальный ущерб, т.е. расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества;

б) упущенная выгода, т.е. неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Поэтому на лицо, указанное в ч.

3 комментируемой статьи, возлагается обязанность возместить не только реальный ущерб (например, затраты, понесенные другой стороной в связи с оформлением необходимых для обмена документов, переездом, ремонтом и т.п.

), но и упущенную выгоду.

Необходимо доказать наличие причинной связи между его неправомерными действиями и признанием обмена недействительным. Причинная связь – это объективно существующая связь между явлениями, при которой одно явление (причина) предшествует во времени другому (следствию) и с необходимостью порождает его.

Вопрос

Источник: https://studopedia.ru/12_108156_osnovaniya-usloviya-i-poryadok-obmena-usloviya-pri-kotorih-obmen-ne-dopuskaetsya-priznanie-obmena-nedeystvitelnim.html

Обмен жилыми помещениями

Условия и порядок обмена жилыми помещениями

Ст.72-75 ЖК РФ

Обмен жилыми помещениями представляет собой гражданско-правовую сделку, в результате которой права нанимателей в отношении одного жилого помещения прекращаются с одновременным возникновением прав на другое жилое помещение в фонде социального использования.

По общему правилу обмен совершается с письменного согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя.

При обмене жилых помещений, в которых в качестве членов семьи проживают несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные граждане требуется предварительное согласие ООП.

Решение ООП принимается в письменной форме и предоставляется заявителю в течение 14 рабочих дней со дня подачи им соответствующих заявлений.

ООП отказывают в таком согласии, если обмен нарушает права и законные интересы указанных лиц.

Предмет обмена – жилое помещение (родственный обмен исключен) Договор об обмене заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями. Этот договор (оригинал) наниматели должны представить наймодатедю для получения согласия.

Согласие либо отказ наймодатель должен представить в письменном виде (индивидуальный ненормативный акт) в течение 10 рабочих дней со дня обращения. Отказ со стороны наймодателя согласно п.4 ст.74 ЖК РФ возможен только при нарушении установленных в ст.73 ЖК РФ условий, отказ может быть обжалован в суд.

Условия, при которых обмен не допускается указаны в ст.

73 ЖК РФ (к нанимателю предъявлен иск о расторжении, изменении договора;  право пользования ЖП оспаривается в судебном порядке, ЖП признано непригодным для проживания; принято решение о сносе или переоборудовании жилого дома; принято решение о кап. ремонте с переустройством (перепланировкой); в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм некоторых хронических заболеваний.)

В ст. 73 ЖК РФ отсутствует условие об ухудшении жилищных условий – возможен отказ в постановке на учет

Виды обмена:

  • по территории: внутри одного Н/П, междугородний обмен.
  • по количеству участников, которое согласно ст.72 ЖК РФ не ограничивается.
  • в зависимости от наличия согласия на обмен нанимателя и всех проживающих в жилом помещении членов семьи:

Добровольный то есть обмен, который осуществляется при наличии такого согласия

Принудительный, такой обмен осуществляется в судебном порядке и суд учитывает заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц,

Конституционный Суд РФ определением от 19.04.01 № 71пришел к выводу, что правило о принудительном обмене не противоречит конституционному принципу (ст. 17), согласно которому осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других граждан.

В отличие от ранее действующего законодательства отсутствует второй вид принудительного обмена – как альтернатива выселению

Согласно п.33.

Постановления Пленума ВС РФ № 14: При рассмотрении дел, связанных с обменом жилыми помещениями, судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 72 и статьей 74 ЖК РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена — наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования («смешанный» обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя («родственный» обмен) Жилищным кодексом Российской Федерации не предусмотрен.

Исходя из положений статьи 5 Вводного закона ограничения в отношении предмета и субъектов договора обмена жилыми помещениями применяются и к жилым помещениям, предоставленным гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005 года.

По делам данной категории также следует иметь в виду, что порядок и условия реализации нанимателем и членами его семьи права на обмен жилого помещения определены в статьях 72 — 74 ЖК РФ.

Их нарушение может служить основанием для признания обмена жилыми помещениями недействительным (часть 1 статьи 75 ЖК РФ).

Обмен может быть признан судом недействительным, кроме того, по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделок недействительными (например, фиктивность обмена, совершение обмена под влиянием обмана, вследствие заблуждения).

  1. Обязательным условием обмена занимаемого по договору социального найма жилого помещения является получение нанимателем письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, а также наймодателя (часть 1 статьи 72 ЖК РФ), а если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, — также согласия органов опеки и попечительства. Наймодатель, согласно части 4 статьи 74 ЖК РФ, вправе отказать в даче согласия на обмен жилыми помещениями только в случаях, предусмотренных статьей 73 ЖК РФ и частью 5 статьи 72 ЖК РФ, содержащей требование о соблюдении учетной нормы общей площади на каждого вселяющегося в результате обмена члена семьи.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями может быть оспорен нанимателем и членами его семьи в судебном порядке по правилам искового производства.

По правилам искового производства рассматриваются и разрешаются также дела по искам проживающих совместно с нанимателем членов его семьи о принудительном обмене жилого помещения (часть 3 статьи 72 ЖК РФ), если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене.

При этом под заслуживающими внимания доводами и интересами лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, которые должны учитываться судом при разрешении данных дел, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением.

Если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, несогласие одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.

Как любая сделка обмен может быть признан судом недействительным по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством для признания сделки недействительной или в случае, когда обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных в ЖК РФ. Последствия: двусторонняя реституция + убытки виновной стороной (неправомерные действия)Замена жилого помещения.

Традиционный и редко используемый в практике институт. Цель – облегчить поиск жилья

Ст.81 ЖК РФ

Наниматель по договору СН  с согласия членов семьи может обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении жп меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения.

     В ЖК РФ установлено только одно основание такого  обращения — превышение в жилом помещении нормы предоставления. Однако, в соответствии с п.2 ст.81 ЖК РФ ФЗ и законами субъектов РФ могут быть предусмотрены иные основания замены.

(ряд субъектов РФ допускаю смену этажей для престарелых и больных граждан)

Наймодатель обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение 3 месяцев со дня подачи заявления. Последствий несоблюдения срока положения ЖК РФ не содержат.

Дискуссионным является вопрос о правой природе рассматриваемого института:

  • разновидность обмена (Седугин П.И.)
  • самостоятельный институт (Гетман Е.С.)

Источник: https://pravo163.ru/obmen-zhilymi-pomeshheniyami/

Право на обмен жильем, предоставленным по договору социального найма

Условия и порядок обмена жилыми помещениями
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Жилищное право » Найм жилого помещения » Право на обмен жильем, предоставленным по договору социального найма

Опыт нашей команды по договору социального найма более 20 лет. Руководитель практики Захарова Е.А. Записаться на удаленную консультацию

Обмен жилого помещения по договору найма – это достаточно сложный правовой механизм.

Обмен жилыми помещениями – тема, которая актуальная сегодня как никогда. Если обратиться к юридической литературе, то данному вопросу уделяли повышенное внимание многие ученые и практикующие юристы. Среди них можно выделить Е.С.

Гетмана, М.Ю. Тихомирова и др. Обмен жилого помещения по договору найма – это достаточно сложный правовой механизм, который затрагивает не только сферу жилищного законодательства, но и гражданское право, а также смежные отрасли.

Распоряжение жильем и обмен жилыми помещениями по договору соцнайма

Распоряжение недвижимым имуществом – одно из ключевых гражданских прав человека, зафиксированное в ЖК РФ.

При этом распоряжение недвижимостью может осуществляться и в случае частной собственности, и в случае, если предусмотрен договор социального найма.

Так как предметом нашего интереса выступает обмен жилыми помещениями, выделенными гражданам из соцфонда государства или муниципалитета, остановимся на данном вопросе более подробно.

Регламентируется обмен жилыми помещениями по контрактам социального найма жилищным законодательством РФ, а если быть точнее, статьями 72-75 ЖК РФ. Подобное право доступно как самому нанимателю, который подписывал договор социального найма с собственником-наймодателем, так и представителям его семьи.

При этом причины для осуществления подобной сделки могут быть самыми различными, начиная сменой места работы и заканчивая отъездом в другой город для обучения.

Законодательный порядок не подразумевает предоставление аргументации со стороны заявителя на распоряжение и обмен жилыми помещениями, так как подобное право является полностью легитимным.

Объект и предмет обмена жилыми помещениями по договору социального найма

Если обратиться к нормативно-правовым актам, которые регулируют жилищную сферу, то можно прийти к выводу о том, что предметом соглашения обмена жилыми помещениями выступает недвижимое имущество, предоставленное гражданину (нанимателю) по соглашению социального найма. Так как государство или муниципалитет может предоставить для проживания различные объекты недвижимости, то и договор обмена жилыми помещениями может включать следующие категории предметов правовой сделки:

  • дом;
  • квартиры в доме многоквартирного типа;
  • комната в квартире коммунального типа.

Обмен занимаемого жилого помещения происходит равноценно, если иное не предусмотрено заявлением, которое было подано со стороны нанимателя и членов его семьи (например, с целью уменьшения жилого пространства).

Однако ЖК РФ фиксирует и некоторые ограничения на обмен недвижимости. Так, законодательный порядок накладывает запрет на сделку по обмену жилья социального найма на недвижимость, которая принадлежит субъекту на основе права частной собственности.

Кроме того, не допускается проведение подобных сделок и с квартирами, расположенными в зданиях ЖК и ЖСК. Иными словами, опираясь на ст.

72, можно сделать вывод о том, что объектом обмена жилого помещения по договору социального найма является только идентичное жилье, право пользования и распоряжения которым принадлежит другому нанимателю по контракту социального найма.

Если говорить о субъектах правоотношений, которые имеют право осуществлять сделку обмена соцжилья, то в данную когорту можно отнести:

  • нанимателя;
  • членов семьи, проживающих совместно с нанимателем;
  • бывших представителей семьи, которые ведут общее хозяйство с нанимателем.

Регламентация отношений по обмену жилыми помещениям: правила и условия

Соответствие объектов для обмена жилого помещения по контракту соцнайма – ключевая детерминанта проведения подобной сделки. Рассмотреть данный вопрос следует с его обратной стороны, то есть, основываясь на нормативную статью, с прописанными условиями, которые не позволяют воплотить гражданину свое законное право в жизнь.

Итак, ст. 73 ЖК РФ гласит о том, что:

  • Не допускается обмен жилого помещения, если к нанимателю жилплощади направлен судебный иск, который поднимает вопрос легитимности пользования и распоряжения субъектом правоотношений выделенной недвижимостью из государственного или муниципального фонда.
  • Не допускается сделка, направленная на бартер жилого дома, квартиры или комнаты, и в случае, если этот объект будет признан уполномоченными на то органами непригодным для проживания.
  • Невозможен обмен жилплощади, если в его процессе в коммунальную квартиру будет вселен гражданин, у которого выявлено тяжелое заболевание в хронической форме (перечень болезней можно проанализировать в Постановлении Правительства РФ).
  • Не допускается проведение бартера жилого помещения и в тех случаях, если оно признано аварийным и подлежит сносу, а также может разрушиться. В данном случае граждане имеют право на получение другого жилья социального характера с более комфортабельными условиями для проживания.
  • Запрещен обмен жилья, относящегося к категории служебного. Это связано с тем, что подобное распоряжение недвижимостью обусловило бы изменение правового статуса служебного жилья.
  • Не допускается подобная сделка, направленная на обмен жилого помещения, и в случаях, если объект нуждается в проведении капитального ремонта, в рамках чего будет осуществлено переоборудование или перепланировка.

Правила обмена жилыми помещениями являются традиционными. Сначала наниматель направляет заявление наймодателю, предварительно получив согласие ото всех сонанимателей. Затем к заявлению прикладывается полный перечень необходимых документов.

И, наконец, в десятидневный срок после получения извещения наймодатель должен принять решение о совершении бартера жилья или отказе в проведении сделки.

 Если законодательный порядок не будет соблюден, то может быть осуществлено признание обмена жилыми помещениями недействительным. 

Принудительный обмен и защита интересов отдельных категорий граждан

Обмен жилого помещения может носить как добровольный, так и принудительный характер. Что касается первого варианта, то в данном случае удалось получить согласие со стороны всех сонанимателей, которые проживают на единой территории с первостепенным нанимателем.

Принудительный бартер происходит лишь в том случае, если достигнуть договоренности между членами семьи не удалось.

В подобных ситуациях начинает действовать ст. 76 ЖК РФ. В данной правовой норме прописано, что принудительно обменять квартиру или иную жилплощадь может потребовать любой субъект правоотношений (являющийся участником договора соцнайма), который достиг совершеннолетия. В этом случае решение принимает судебный орган, который учитывает все обстоятельства дела.

Однако добровольный или же принудительный обмен жилья социального найма не должен ущемлять интересы и права ни одного из участников соглашения.

В частности, должна быть осуществлена защита интересов недееспособных и несовершеннолетних граждан, которые являются непосредственными сторонами договора о соцнайме.

В подобных ситуациях, чтобы совершить обмен, необходимо получить дополнительное согласие со стороны органов опеки и попечительства.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Источник: https://advokat-malov.ru/najm-zhilogo-pomeshheniya/pravo-na-obmen-zhilem-predostavlennym-po-dogovoru-socnajma.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.