Залог пая в жск

Риски приобретения пая в ЖСК

Залог пая в жск

Договор приобретения пая в жилищно-строительном кооперативе (договор паенакопления) является составной частью одной из самых рискованных на сегодняшний день схем приобретения жилья. В статье анализируются риски такой сделки, в т.ч. для предпринимателей и организаций, приобретающих недвижимое имущество.

Привлечение денежных средств посредством создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК), представляет из себя схему, с помощью которой застройщики пытаются обойти положения Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», положения которого максимально защищают интересы дольщиков.

В соответствии с ч.ч. 1, 3, 4 ст.

 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

На практике это выглядит следующим образом. Из совместных вкладов членов кооператива создается общий паевой фонд. Каждый член кооператива обязан ежемесячно вносить паи. Срок накопления денежных средств в кооперативе составляет не менее года. При накоплении не менее половины стоимости квартиры пайщику выдается ссуда в размере оставшейся суммы.

Кооперативы – некоммерческие организации, поэтому на сумму долга начисляются только проценты в размере инфляции. Максимальный срок погашения ссуды составляет от 5 до 20 лет.

Кроме того, в кооперативах существует несколько видов взносов: при вступлении выплачивается вступительный (регистрационный) взнос, в течение срока накопления паев члены кооператива могут выплачивать ежемесячные взносы.

Риски пайщика при использовании данной схемы в основном состоят в том, что большая степень регулирования данных отношений принадлежит не законодательству, а уставом конкретного кооператива. Кроме того, данная схема на практике может приобретать весьма запутанный вид, разобраться в котором очень сложно.

Договор на продажу имущества может не заключаться вообще, во всяком случае на этапе передачи пайщиком денег.

В этой связи пайщику не всегда бывает возможно возвратить внесенные в паевой фонд кооператива денежные средства даже в тех случаях, когда со стороны ЖСК имеется нарушение условий заключенного с пайщиком договора и грубое уклонение от исполнения принятых обязательств.

ЖСК принимает средства не в качестве оплаты квартиры, а как паевые взносы. До момента полной оплаты пайщиком этих взносов право собственности на объект недвижимости либо находится у ЖСК, либо в залоге у ЖСК.

Схема с использованием ЖCК привлекает многие строительные компании из-за того, что они могут работать по системе, схожей с финансовой пирамидой: квартиры для старых членов кооператива приобретаются за счет средств новых членов.

Понятно, что для того, чтобы такая схема работала, постоянно нужно привлекать в кооператив новых пайщиков.

С каждым разом это сделать становится все труднее, поэтому ЖСК вынуждены идти на различного рода рекламные и маркетинговые акции, участвовать в строительстве более рискованных объектов с необоснованно заниженной стоимостью, тем самым еще более снижая степень надежности рассматриваемой схемы.

Помимо этого, судебная практика исходит из невозможности взыскания неустойки при выходе из кооператива.

Так, по одному из дел было отмечено, что поскольку между жилищным кооперативом и его членом возникают корпоративные (членские), регулируемые уставами данных организаций отношения и ни договором, ни законом неустойка за ненадлежащее исполнение обязательства в данном случае не предусмотрена, то отсутствуют основания для удовлетворения требований истца в части взыскания неустойки.

Выгода застройщика, действующего по данной схеме, связана с тем, что члены ЖСК менее защищены, чем участники, которые приобретают недвижимость путем заключения договора долевого участия в строительстве. При заключении договора долевого участия покупатель получает документ, в котором четко прописаны его права и обязанности, и в случае возникновения проблем может отстоять свои права через суд.

Юридическая особенность работы кооперативов заключается в том, что все его члены несут солидарную ответственность за его деятельность, при этом полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива, которое в подавляющем большинстве случаев формируется застройщиком. И если правление решит взимать дополнительные платежи или изменит срок сдачи объекта, то пайщику останется лишь согласиться с этим.

Продолжение следует…

Источник: http://parma-legal.ru/articles/2013-09-18/riski_paya_gsk

Кооперативный пай можно направить на ипотеку

Залог пая в жск

Законопроект регулирует залог паев жилищно-строительных кооперативов в целях создания условий для кредитования граждан-членов таких кооперативов.

Государственная дума Российской Федерации 11 октября 2017 г. приняла в первом чтении законопроект, который позволит пайщикам жилищно-строительных кооперативовов (ЖСК) привлекать ипотечные кредиты. Документ разработан Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

Документ однозначно определяет паенакопление как право требования и предусматривает возможность передачи права на паенакопление в залог и публичность такого залога. Таким образом, значительное количество граждан смогут улучшить свои жилищные условия путем вступления в ЖСК и привлечь для этого ипотечный кредит

Законопроектом  внесен Комитетом по транспорту и строительству Госдумы России (председатель комитета – Москвичев Е.С.), им, кроме прочего, предусматривается совершенствование правового регулирования деятельностижилищно-строительных кооперативов:

– исключение возможности получения членами ЖСК, которые строят ИЖС самостоятельно, земли в собственность до момента ввода домов в эксплуатацию;

– установление возможности отказа единого института развития в жилищной сфере от договора безвозмездного пользования кооперативом земельным участком единого института развития в случае, если кооперативом в течение трех лет не получено разрешение на строительство предусмотренных договором безвозмездного пользования многоквартирных домов, жилых домов, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, и объектов инженерной инфраструктуры в границах земельного участка, переданного в безвозмездное пользование кооперативу. Указанная мера направлена на стимулирование деятельности кооперативов.

Законопроектом решается проблема отсутствия однозначного правового регулирования залога паев жилищно-строительных кооперативов.

Поправки, предлагаемые законопроектом, однозначно определяют паенакопление как право требования и предусматривают возможность передачи права на паенакопление в залог, а также публичность такого залога.

В этой связи вносятся изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации (далее –  ЖК РФ), Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.

Перед депутатами законопроект защищал заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Н.И. Стасишин.

Так, ЖК РФ дополняется статьей 1291, регламентирующей залог права на паенакопление. Учет залога права на паенакопление осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 3391 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С момента государственной регистрации членом жилищного кооператива права собственности на жилое помещение, в случае выплаты паевого взноса полностью, такое жилое помещение считается находящимся в залоге у залогодержателя по договору залога права на паенакопление.

К отношениям, вытекающим из залога такого жилого помещения, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. При этом Федеральный закон от 13 июля 2015 г.

№ 218-ФЗ “О  государственной регистрации недвижимости” (далее – Закон № 218-ФЗ) дополняется статьей 603, регламентирующей особенности регистрации права собственности на жилое помещение члена ЖСК, лица, имеющего право на паенакопление, в случаях, когда право на паенакопление было передано в залог в обеспечение исполнения обязательств и соответствующие обязательства на момент представления документов на государственную регистрацию права не прекращены надлежащим исполнением. В указанном случае в Единый государственный реестр недвижимости вносятся дополнительные сведения о залогодержателе и об учете в соответствии с Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-1 (далее – Основы законодательства о нотариате) залога прав на паенакопление. Факт регистрации уведомления о залоге движимого имущества проверяется через единую информационную систему нотариата в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-1.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности на жилое помещение в ЖСК в случаях, когда право на паенакопление было передано в залог в обеспечение исполнения обязательств и соответствующие обязательства на момент представления документов, указанных в части 2 статьи 53 Закона № 218-ФЗ, на государственную регистрацию права не прекращены надлежащим исполнением, при подтверждении факта регистрации уведомления о залоге движимого имущества в отношении права на паенкопление через единую информационную систему нотариата в порядке, установленном Основами законодательства о нотариате.

Законопроектом также предусматривается, что обращение взыскания на переданное в залог право на паенакопление является основанием для прекращения членства в жилищно-строительном кооперативе. Данная поправка позволит решить возможные затруднения с вступлением в члены ЖСК нового члена, который приобрел право на паенакопление в результате обращения взыскания.

Представляется, что расширение возможностей по включению в хозяйственный оборот земельных участков для целей жилищного строительства способно оказать положительное влияние на развитие строительной отрасли и увеличение объемов строительства доступного жилья.

В рамках публичного обсуждения законопроекта в первом чтении профильные комитеты Государственной Думы Российской Федерации.

Так, Комитет Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям (председатель комитета- Н.П.

Николаев) обратил внимание на многочисленные пробелы в правовом регулировании деятельности жилищно-строительных кооперативов, препятствующие эффективной защите прав их членов.

Расширение возможностей по использованию заемных средств при внесении паевых взносов способно привести к увеличению числа граждан, обманутых недобросовестными застройщиками, использующими жилищно-строительные кооперативы для привлечения их средств.

Кроме того, предлагаемый законопроектом порядок регулирования залога права на паенакопление способен дезорганизовать деятельность жилищно-строительных кооперативов.

Согласно законопроекту, не требуется согласия жилищного кооператива на передачу в залог прав на паенакопление, обращение взыскания и реализацию предмета залога.

При этом в случае обращения взыскания на залог, которое будет производиться в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей, совершаемых нотариусом, залогодержатель наделяется правом потребовать от жилищно-строительного кооператива исполнения по обязательству должника в пределах причитающейся ему суммы паевого взноса. Учитывая отсутствие оборотоспособности пая, такой способ погашения обязательств пайщика-должника перед залогодержателем будет являться приоритетным. В результате риск неисполнения обязательств перед залогодержателем по договору залога прав на паенакопление будет ложиться на жилищно-строительные кооперативы, члены которых во избежание инициирования их банкротства, будут вынуждены в большинстве случаев брать на себя бремя выплаты долга несостоятельного пайщика, что может противоречить принципу свободы участников гражданских правоотношений в установлении своих прав и обязанностей.

Источник: https://ircoop.ru/novosti/116-kooperativnyj-paj-mozhno-napravit-na-ipoteku

Риски пайщиков жилищно строительного кооператива

Залог пая в жск
Риски пайщиков жилищно строительного кооператива гораздо выше рисков дольщиков…

Риски пайщиков жилищно строительного кооператива гораздо выше рисков дольщиков. Дольщиков в случае долгостроя, некачественного строительства, нарушение договора застройщиком, страхует закон российской федерации.

К ним применимая и защита прав потребителей по 214 Федеральному Закону. Пайщики же целиком и полностью зависят от того, какой договор с ЖСК (жилищно строительным кооперативом) они подписали.

Как дальше пойдёт строительство дома – это только воля случая, и если случай таков, что стройка встанет, что дом так и не будет сдан в эксплуатацию – риски пайщиков жилищно строительного кооператива никем не страхуются.

+7 (812) 313-2-106 Юристы и адвокаты в Санкт-Петербурге

Устав ЖСК

Большое значение имеет сам договор ЖСК и устав. Все риски пайщиков опытный юрист по недвижимости может вычислить из этих двух документов. Если вы не имеете опыта и знаний в сфере недвижимости, не думайте подписывать договор пая, не проконсультировавшись с юристом по недвижимости.

Риски пайщиков жилищно строительного кооператива – это потеря денег, которые они вложили в стройку. Какой договор был изначально подписан, какой устав был в ЖСК, суде не докажешь, что не читал и не понимал.

Все условия расторжения договора пая, условия выхода из ЖСК, условия возврата денег пайщиков из ЖСК описаны в договоре и уставе. Условия для пайщиков порой очень невыгодные и буквально не оставляют пайщику выхода из ситуации.

Но почему-то, пайщики не видит или не хотят видеть ловушки договоров с ЖСК, идут на них, несут деньги.

Юристы по недвижимости удивляются, изучая договоры пайщиков, которые ищут возможности вернуть свои деньги из ЖСК. В каких-то случаях даже выход из коооператива не дает пайщикам возможности забрать свои деньги.
+7 (812) 313-2-106 Юристы и адвокаты в Санкт-Петербурге

Например, в договоре может быть прописано, что при выходе из кооператива пайщик имеет право вернуть деньги с ЖСК только через 12 месяцев. Или в договоре может быть прописано, что вступительный взнос пайщика в ЖСК ему при расторжении договора с ЖСК и при выходе из членов кооператива не возвращается.

Частые уловки договора ЖСК

ЖСК успешно маскируются и под закон о долевом строительстве. На проверку договоров долевого участия к нам в офис часто приходят граждане. Треть их этих ДДУ – договоры пая с ЖСК. Под видом ДДУ жилищно-строительные кооперативы пытаются продать пайщикам свои условия.

Это делается просто: в первом же абзаце договора прописывается, что пайщик страхуется по ФЗ 214 и имеет права дольщика. Но вся остальная начинка договора – это договор пая! Юридически первый абзац никак не оправдан и не подкреплен реальной государственной защитой.

Это просто “вывеска” для наивных граждан, которые верят всему, что напечатано на бумаге и особо не вчитываются в документ. Им достаточно уверений менеджера: “Смотрите, у нас даже в договоре прописана защита по 214 ФЗ!”Тупо прописав в договоре цифру “214”, ЖСК на этом собирает многомиллионное состояние.

На своих условиях владеет деньгами пайщиков, на своих условиях возвращает или не возвращает им вложенные деньги.

Абсурд, но уровень юридической безграмотности людей в России как раз и обусловил расцвет таких афер! Взыскание денег с ЖСК на сегодняшнее время – частая тема для обращения в суд.

Юрист Петров о рисках пайщиков жилищно строительного кооператива

Юрист Законного Права Алексей Петров, говорит:

– Если вы уже пайщик ЖСК и поняли, что начались проблемы, необходимо срочно выходить из членства в ЖСК и вызволять свои деньги, не медлите и не расслабляйтесь! ЖСК не расстанется с вашими деньгами по первому вашему требованию. Будьте готовы к этому.

Часть ловушек уже была расставлена в договоре и уставе ЖСК и вы уже в них попались. Чтобы не попасться в следующие ловушки, будьте осторожны, не подписывайте бездумно документы, которые вам предлагает подписать ЖСК.

Без помощи юриста, который работает с вами и контролирует каждый шаг, каждую реакцию со стороны ЖСК вам не справиться.

На мой личный взгляд и по моему опыту, ЖСК – аферисты. Риски пайщиков жилищно-строительного кооператива просто стопроцентные. Получив деньги от пайщика, Застройщик и ЖСК железно страхуются на момент, когда пайщик потребует их вернуть. Вступление в ряды пайщиков жилищно строительного кооператива в наше время я бы прировнял к прыжкам с парашютом над жерлом действующего вулкана.

Готовьтесь сразу к судебному разбирательству и взысканию денег с ЖСК через суд. Иначе вы их просто не увидите. Никогда.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5be6b5ec0a47b500aab00e70/riski-paiscikov-jiliscno-stroitelnogo-kooperativa-5dcfe5a8d2bc1447e8b06c4e

Уступка пая в жилищном кооперативе

Залог пая в жск

Жилищное кооперативное движение получило широкое распространение во многих странах, оно довольно активно развивалось и в дореволюционной России. После революции жилищная кооперация почти полностью прекратила свое существование, и только в 60-е годы вновь началось ее возрождение .

——————————–

Жилищное право. Учебник / Под ред. П.И. Седугина. М., 2000. С. 283.

Жилищное кооперативное движение получило широкое распространение во многих странах, оно довольно активно развивалось и в дореволюционной России. После революции жилищная кооперация почти полностью прекратила свое существование, и только в 60-е годы вновь началось ее возрождение.

В настоящее время деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов посвящен раздел V Жилищного кодекса Российской Федерации.

В настоящей статье хотелось бы рассмотреть вопросы, связанные с так называемой уступкой или продажей паев в жилищных и жилищно-строительных кооперативах.

Актуальность темы исследования, на наш взгляд, вызвана большим количеством таких “сделок” в обороте прав на жилые помещения.

Необходимо ответить на вопрос, а возможны ли в принципе такие сделки и какие правовые последствия они порождают.

Для этого следует проанализировать правовую природу членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, основания возникновения прав в отношении кооператива у его участников.

В соответствии со статьей 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива.

Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам (статья 125 ЖК РФ).

Паевой взнос в ЖСК и ЖК является имущественным (денежным) взносом, равным в общей сумме строительной или, соответственно, покупной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива .

——————————–

Жилищное право. Учебник / Под ред. П.И. Седугина. М., 2000. С. 287.

Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.

Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).

Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) (статья 121 ЖК РФ).

Таким образом, мы видим совокупность юридических фактов, необходимых для получения статуса члена жилищного или жилищно-строительного кооператива.

  1. Подача заявления в правление жилищного кооператива о приеме в члены жилищного кооператива.
  2. Рассмотрение поданного заявления правлением.
  3. Утверждение решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).
  4. Уплата вступительного взноса.

То есть, для того чтобы стать членом кооператива, необходимо четыре юридических факта (действия), совершаемых последовательно. Отсутствие одного из них исключает получение статуса члена кооператива.

Так как использование жилищно-строительных и жилищных кооперативов является одним из возможных вариантов привлечения денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, данные правовые конструкции активно используются.

Практически это выглядит следующим образом: застройщик, привлекающий денежные средства для строительства многоквартирного дома, создает жилищно-строительный кооператив, а граждане, желающие приобрести жилье, вступают в его члены по рассмотренной выше схеме. Проблема возникает, когда гражданин, ставший членом кооператива, желает продать свой пай.

В случае с долевым участием в строительстве каких-либо проблем не возникает, так как возможность уступки прав, возникших из договора участия в долевом строительстве, прямо предусмотрена статьей 11 ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” .

——————————–

Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 40.

Процедура уступки пая происходит следующим образом: заключается договор купли-продажи пая, одновременно пишется заявление председателю правления кооператива с просьбой разрешить уступку пая, после состоявшейся уступки направляется уведомление в кооператив о том, кто приобрел указанный пай. Нетрудно заметить, что рассмотренный выше порядок продажи или уступки пая в точности копирует уступку прав требования из договора участия в долевом строительстве.

Следует заметить, что приобретатель пая, заключив подобную сделку, не становится членом жилищного кооператива, потому что порядок вступления в члены кооператива регламентирован Жилищным кодексом РФ, нормы ЖК РФ в этой части носят императивный характер и не могут быть изменены ни уставом кооператива, ни соглашением сторон. Чтобы приобретатель пая стал членом кооператива, необходимо выполнение четырех действий, указанных выше, так как ЖК РФ иного способа не предполагает.

Возникает вопрос: а чем же является договор купли-продажи пая ? В ЖК РФ отсутствует какое-либо правовое регулирование, касающееся оборота паев, он содержит лишь правила о наследовании пая (статья 131 ЖК РФ).

Представляется, что к решению данного вопроса можно подойти с разных точек зрения.

Жилищное право является частью частного права, для которого характерно проявление принципа “Разрешено все, что не запрещено”, то есть раз нет запрета на совершение таких сделок, следовательно, заключение таких договоров возможно.

——————————–

Приходилось слышать мнение, что данный договор есть жилищно-правовая сделка, однако в этом есть большие сомнения (см., например, статью 8 ЖК РФ).

Однако, как отмечалось выше, заключение и исполнение договора купли-продажи пая не делает приобретателя пая членом кооператива, необходимо выполнение условий, указанных в статье 121 ЖК РФ.

Это связано с тем, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами (статья 110 ЖК РФ).

Цель деятельности таких кооперативов есть приобретение прав на жилые помещения исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Поэтому в законодательстве и нет упоминаний о возможности продажи паев, просто это противоречит цели деятельности таких кооперативов, и с этой точки зрения можно рассматривать договор купли-продажи пая как недействительную, ничтожную сделку на основании статьи 168 ГК РФ, так как данный договор противоречит цели правового регулирования, а значит, противоречит действующему законодательству .

——————————–

Комментирует: Е. Шипунова, к.ю.н., адвокат.

Действительно, следует согласиться с авторами в том, что ч. 1 ст. 110 определяет цель объединения граждан в ЖК и ЖСК как “удовлетворение потребностей граждан в жилье, а также управлении жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме” и не содержит упоминаний о возможности извлечения гражданами прибыли.

Однако, в том случае если “цена” пая в договоре купли продажи не превысит уплаченных членом кооператива взносов, то достаточно сложно будет утверждать, что член кооператива, заключая подобный договор, преследовал цель – извлечение прибыли.

Кроме того, согласно ч. 1 ст.

113 ЖК РФ в уставе содержатся в том числе и сведения о “размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов”.

Соответственно, на практике в связи с финансовыми затруднениями члена жилищного кооператива может возникнуть ситуация, когда гражданин/юридическое лицо не сможет внести очередной денежный взнос.

В этом случае, учитывая изложенное, а также в целях защиты интересов как членов кооператива, намеревающихся продать свой пай, так и иных членов кооператива, застройщика, оплачивающих расходы по строительству жилого дома, представляется возможным рассматривать данную сделку как соответствующую законодательству.

Кроме того, даже если оставить вопрос о недействительности рассматриваемого договора, остается открытым вопрос о приобретении статуса члена кооператива.

Допустим, сделка совершена, договор исполнен, однако без принятия решения правления и утверждения этого решения общим собранием членов кооператива приобретатель не может стать членом кооператива.

Указанные органы управления кооператива вправе, но не обязаны принимать в члены кооператива приобретателя пая, при этом ни в Жилищном, ни в Гражданском кодексе нет правового способа защиты, который позволял бы обязать правление и общее собрание сделать это .

——————————–

Комментирует: Е. Шипунова, к.ю.н., адвокат.

Учитывая приведенное выше справедливое замечание авторов об отсутствии “принудительного” порядка приема в члены кооператива, хотелось бы рекомендовать сторонам заключаемого договора перед продажей пая обратиться к правлению кооператива для одобрения заключаемого договора и к общему собранию членов кооператива (конференции) для получения решения об одобрении заключения договора купли-продажи пая и необходимости принятия покупателя в члены кооператива (после подписания договора).

Отдельно стоит остановиться и на том, каким образом возникает право собственности на жилое помещение у члена кооператива.

Согласно пункту 4 статьи 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Из указанной нормы прямо следует, что право собственности на жилое помещение у члена жилищного или жилищно-строительного кооператива может возникнуть лишь из членства и полной выплаты паевого взноса. Отсюда можно сделать вывод, что договоры уступки или купли-продажи пая не могут носить правообразующий характер, следовательно, не обладают свойствами юридического факта.

Соответственно, сделку, заключенную между членом кооператива и лицом, желающим приобрести пай, можно квалифицировать как мнимую (статья 170 ГК РФ), т.е. сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия .

——————————–

Комментирует: Е. Шипунова, к.ю.н., адвокат.

Действительно, как отмечают авторы, сама по себе сделка по купле-продаже пая не носит правоустанавливающего характера в отношении жилого помещения.

Однако в результате ее совершения у покупателя возникает право собственности на пай, а в совокупности с решением общего собрания членов кооператива (конференции) о принятии покупателя в состав членов кооператива можно утверждать, что покупатель приобретет и право собственности на жилое помещение.

В случае отказа в принятии приобретателя права в члены кооператива затруднительным будет являться и защита его прав. По нашему мнению, при обращении такого лица в суд с иском о признании права собственности на жилое помещение, ему должно быть отказано, так как отсутствуют правопорождающие юридические факты, которые могут быть положены в основу судебного решения.

В таком случае восстановить права такого гражданина можно будет лишь с помощью правовых механизмов реституции или кондикции.

Подводя итог, можно сделать вывод, что оборот паев в жилищных и жилищно-строительных кооперативах действующим законодательством не предусмотрен, договор уступки и купли-продажи пая не имеет правопорождающего характера, приобретение права собственности на жилое помещение в кооперативе, которое уже закреплено за определенным лицом, возможно лишь с соблюдением процедуры выхода одного члена кооператива и принятием нового.

Читайте ещё по этой теме:

  • Прекращение членства в жилищном и жилищно-строительном кооперативах

Авторы: Васькин В.В., Мустафин Р.Р.

Источник: https://kmcon.ru/articles/jurist1_3573.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.