Жилищный кооператив это

Содержание

Жилищный кооператив как способ инвестиций: когда имеет смысл вкладываться?

Жилищный кооператив это

Мамы и папы, заставшие такие понятия, как “кассы взаимопомощи” и выросшие в советской системе, наверняка, знают, что такое “жилищный кооператив”.

Чего не скажешь о молодых людях, рожденных на рубеже 90-х, когда черт знает что в стране творилось, чего теперь – и вовсе не понять.

Что такое “жилищный кооператив”? Как он работает? Хорошо это или плохо? Если плохо, то почему? Выгодно ли вкладываться?

Особенности работы кооперативов по покупке квартиры

Люди, решившие «вложиться» в кооператив, становятся не собственниками конкретной жилплощади, а владельцами паев. Определения и основные обязанности жилищных кооперативов прописаны в ст. 110-134 ЖК РФ (http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/a23123b6d315e8ada8c8e969f66e8e6a0e709258/).

Есть несколько способов вложиться к жилищный кооператив.

1 – Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

Деятельность ЖСК регулируется ст. 110-134 ЖК РФ и ставить задачей совместное финансирование и приобретение / строительства / реконструкции недвижимости.

Организовать кооператив могут не менее 5 членов и не более квартир в строящемся доме (чтобы всем хватило).

2 – Кредитный потребительский кооператив (КПК)

Деятельность КПК регулируется ст. 116 ГК РФ и Федеральным законом “О кредитных потребительских кооперативах”. Организовать КПК могут от 15 до 2000 человек с целью оказания финансовой взаимопомощи друг другу.

Суть КПК в том, что его члены делать паевые взносы, из которых формируется фонд взаимопомощи, из которого могут выдаваться займы членам ПК в объеме не более 50 минимальных окладов (ст. 809 ГК РФ).

В случае прекращения членства в КПК паевой взнос пайщику должен быть возвращен в течение 3-х месяцев.

3 – Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК)

Деятельность ЖНК регулируется Федеральным законом “О жилищных накопительных кооперативах” №215-ФЗ. Организовать ЖНК могут от 50 до 5000 человек.

Особенность ЖНК в том, что пайщик не сразу вносит всю сумму пая для приобретения жилья, а по частям – копит.

При вступлении в накопительный кооператив определяются минимальный и максимальный период внесения, минимальный и максимальный размер части паевого взноса.

[Это что-то похожее на досрочное погашение ипотеки, но только при ипотеке заемщик сам решает, сколько ему вносить, а в случае ЖНК – пайщик не решает ничего].

При внесении достаточной и минимальной части паевого взноса кооператив покупает для вкладчика квартиру – в том числе, за счет паевых взносов других членов (вот почему все кооперативы так активно занимаются рекламой своих услуг и привлечением новых пайщиков).

После вселения в купленную квартиру пайщик продолжает выплачивать оставшуюся часть пая

  • Купленная квартира принадлежит кооперативу до тех пор, пока вы не внесете все взносы за нее. Уловили отличие от ипотеки? (При ипотеке – у вас собственность сразу, как только сдан дом в эксплуатацию. А в случае с ЖСК – вы никто и квартира не ваша, пока не выплатите всю сумму).
  • Член кооператива при вступлении в него вносит 2 взноса: вступительный и членский. При выходе из кооператива эти взносы не возвращаются.
  • Кооператив не вправе приобретать жилье для нечленов кооператива.
  • Кооператив не вправе выдавать займы гражданам и юрлицам.
  • Если пайщик покидает кооператив, что он может получить стоимость своего пая в срок от 6 месяцев до 2-х лет.

Чтобы такая динамическая система, как кооператив, работала исправно, ей постоянно необходим приток новых пайщиков.

Кооператив не рухнет, но стоимость вашего пая будет расти.

Привлекая новых членов ЖСК, вы как бы снижаете объем собственных выплат. Но если вы решите забрать стоимость своего пая и покинуть кооператив, то система может растянуть выплату на 2 года.

В чем основной подвох при вложении в жилищный кооператив?

Проблемные жилищные кооперативы

Особенно проблемными оказались кооперативы в 2006 году, когда все цены недвижимость выросли в разы. Стоимость же паев осталась прежней. Таким образом: многие люди столкнулись с ситуацией большой неопределенности по срокам, когда они смогут получить квартиру.

Оценивая перспективы вложения средств в ЖСК и покупки паев, нужно учитывать стабильность и падение цен на недвижимость в ближайшем будущем (когда вам нужна готовая квартира):

  • Если ценник на жилье начал расти, то не надо покупать паи, ибо они упадут в цене.
  • Ровно как вообще стоит оценить такого кот в мешке, который неизвестно когда приведет вас к заветной квартире.

Жилищно-строительные кооперативы и вообще вся эта “кооперативная” история хороши и будут работать в двух случаях:

  • Если цены на жилье будут падать в ближайшие 2-3 года, пока ваши паи будут крутиться в кооперативе;
  • Если вы, как новый пайщик, начнете активно привлекать новых участников ЖСК. Это не пирамида, но логика такова, что чем больше новых денег вольется в систему, тем выше стабильность оной и, следовательно, лично ваша вероятность получить жилье в принципе в обозримые сроки.

Если вы успеете получить жилье до подорожания недвижимости (то есть впишитесь в эту “паевую” историю до того, как начнется движение цикла вверх), то считайте, что вы хороши аналитик и рубите фишку.

Кроме того, вкладываясь в кооператив, вы автоматически должны стать продавцом его услуг, дабы обеспечить поток новый пайщиков. Если этого не делать, то очередь на квартиру замирает и время перехода в подбор и выделение необходимых средств для покупки жилья после накопления минимального пая становится “черным ящиком”, то есть непредсказуемой.

Плюс ЖСК в том, что его банкротство исключено, а стоимость жилья в накопительной паевой системе – ниже, чем при ипотеке. Другое дело – сроки строительства: еще надо спросить, кто скорее отдаст вам ключи – застройщик или ЖСК.

Декабрьскими правками введена ответственность менеджмента ЖСК за действия, которые повлекли за собой банкротство кооператива, или за отсутствие действий, которые могли бы тому препятствовать. (http://government.ru/activities/selection/525/35242/)

Основной вывод в том, что инвестировать в жилищно-строительный кооператив выгодно только в том случае, если вы готовы искать новых вкладчиков и продавать их систему ЖСК.

Запускаю услугу расчета доходности и рентабельности для определения эффективности вложений в объекты недвижимости. Оставить заявку на расчет Вашей новостройки можно здесь.

Примеры инвестиционного расчета ЖК “Светлый мир “Жизньот Seven Suns и ЖК “Черная речка от ЦДС.

✔️ Друзья, ДАРЮ чек-лист проверки надежности застройщика в обмен на подписку на мой Инстаграм про недвижимость! Надо ПОДПИСАТЬСЯ на профиль и в приветственном сообщении Вам придет ссылка на скачивание инструкции БЕСПЛАТНО.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/realestate_inverstor/jiliscnyi-kooperativ-kak-sposob-investicii-kogda-imeet-smysl-vkladyvatsia-5cf07ff7cce44424bfb5bc7a

Жск — что это такое и стоит ли покупать квартиру таким способом?

Жилищный кооператив это

Сегодня продажа новых квартир в многоэтажных домах с помощью ЖСК становится очень популярной.

Жилищно-строительный кооператив — высокорисковая форма инвестирования в строительство жилой недвижимости, не имеющая жесткой регламентации законодательством. Подробнее о том, что представляет собой ЖСК, каковы условия его функционирования, основные положительные и отрицательные стороны, а также возможные риски — читайте далее.

Жск — что это такое

История таких объединений берет свое начало в 20-х годах XIX века, но по идеологическим соображениям они были ликвидированы. Указ ЦК в 1958 году при существенном росте численности населения в послевоенные годы вновь вернул к жизни ЖСК.

Приобретение жилья через ЖСК было практически единственно-возможным вариантом получить квартиру в собственность до начала приватизации жилой недвижимости.

Даже несмотря на высокую стоимость этого способа, он пользовался повышенным спросом среди населения.

Законодательное регулирование деятельности ЖСК осуществляется Гражданским кодексом РФ (ст. 116 «Потребительский кооператив»), а также Жилищным кодексом РФ (пятый раздел «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы»).

Вероятность использования его в качестве привлечения средств в строительство устанавливается 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», где определено, что он может применяться для приобретения жилья на равных с ДДУ (договором долевого участия).

Данный федеральный закон прямо поясняет, что жилищный кооператив является единственной разрешенной альтернативой долевого строительства.

Приобретение жилой недвижимости через ЖСК выглядит так: строительной компанией создается кооператив и заключается инвестиционный договор.

В случае создания ЖСК после 2011 года, он самостоятельно будет выступать застройщиком, то есть организовывать процесс возведения объекта и владеть участком земли в соответствии ЖК РФ (ст. 110).

Важно отметить, что все члены ЖСК участвуют в строительстве, последующей реконструкции и содержании дома своими средствами. В состав кооператива могут входить юридические лица, а также граждане старше 16 лет.

Преимущества

Удобство механизма ЖСК для покупателей жилья заключается в следующем:

Предоставление длительной рассрочки при оплате стоимости квартиры

Застройщик предлагает гибкую систему оплаты в виде рассрочек, так как выплата паевых взносов осуществляется в течение нескольких лет после этапа завершения строительства.

Переход прав на управление домом к ЖСК после окончания строительства

Лица, приобретающие квартиру по ДДУ, после окончания строительства создают ТСЖ (товарищество собственников жилья), которое примет на себя функции управления домом. Формирование ТСЖ возможно только после регистрации прав собственности на квартиры, что занимает обычно довольно длительное время. В течение этого времени многоквартирный дом остается без управления.

Преимущества ЖСК в случае его банкротства и несостоятельности

Здесь имеется в виду то, что при банкротстве создавшего ЖСК застройщика его участники могут достроить объект с помощью нового подрядчика. При покупке квартиры по ДДУ в случае разорения строительной компании покупателям придется требовать свои квартиры в рамках процесса о несостоятельности застройщика.

Другим способом является создание ЖСК с нуля и обращение к органам власти о передаче недостроенного дома на баланс кооператива. В соответствии с практикой такой процесс может занимать длительное время.

Право пайщиков участвовать в строительстве и дальнейшей эксплуатации строящегося дома

Дополнительно члены ЖСК имеют непосредственный доступ к его финансовым документам, а также могут переизбирать руководство.

Паевые взносы не подлежат налогообложению, что удешевляет строительство

Благодаря этому квартиру можно приобрести значительно дешевле, чем на вторичном рынке.

Недостатки

Помимо обозначенных выше преимуществ жилищно-строительного кооператива данный механизм имеет серьезные недостатки:

  • сделка покупки квартиры через ЖСК не подлежит обязательной государственной регистрации в отличие от ДДУ, что повышает риск двойных продаж недвижимости;
  • невозможность привлечь ЖСК к ответственности в случае срыва сроков строительства или обнаруженных недостатков после сдачи дома в эксплуатацию;
  • невозможно указать точную стоимость квартиры и прописать ее в договоре;
  • недостаточное законодательное регулирование схемы продажи квартир с помощью ЖСК, которые регламентируются положениями Жилищного кодекса и нормами ГК РФ, а не положениями 214-ФЗ.

В целом, ЖСК как механизм покупки квартир в новостройках приобретает все большую популярность. Однако очень важно перед вступлением в кооператив детально изучить всю необходимую документацию: условия инвестиционного договора, устав, правоустанавливающие документы. И только после этого подписывать договор.

Организация ЖСК

Процесс организации ЖСК выглядит следующим образом:

  1. Решение о формировании кооператива принимается собранием учредителей, в качестве которых могут выступать любые лица. Именно они становятся его членами, голосуя за организацию ЖСК. После оформления решения собрания протоколом, ЖСК проходит государственную регистрацию и получает статус юридического лица.
  2. ЖСК должен состоять из 5 и более лиц, но не более количества квартир в доме. Управление осуществляется собранием членов кооператива в случае, если численность пайщиков превышает 50 человек. Собрание же избирает правление и ревизионную комиссию.
  3. Ревизионная комиссия избирается сроком до 3–х лет и проводит плановую проверку финансово-хозяйственной деятельности ЖСК 1 раз в год.

Приобретение новостройки

Покупка квартиры в многоквартирном доме через ЖСК осуществляется таким образом:

  1. вступив в ЖСК, его член получает из общей кассы пайщиков нужную для покупки квартиры сумму, при этом стоимость займа будет существенно ниже по сравнению с ипотекой.
  2. Чтобы стать полноправным участником ЖСК, потребуется оплатить вступительный взнос, размер которого который может достигать 5% от цены квартиры. Взнос не учитывается в стоимости приобретаемой недвижимости.
  3. Дальше все зависит от устава конкретного ЖСК. В большинстве случаев нужно внести около 10% в качестве первоначального взноса. Затем пайщик в соответствии с графиком регулярно вносит определенные платежи на счет кооператива. При достижении суммы в 50% от цены предполагаемого жилья, ЖСК приобретает для него квартиру, оформляя в свою собственность.
  4. Между сторонами заключается договор аренды, он проживает в квартире, постепенно погашая задолженность. Срок погашения может длиться до 10 лет.
  5. Как только сумма будет полностью выплачена, квартира перейдет в его собственность.
  6. Вместо процентов по кредиту участник ЖСК ежегодно оплачивает административные взносы в размере примерно 6% от размера займа. Причем если член кооператива вносил паевые взносы постепенно, то ему предоставляется пониженная ставка, чем тому, кто сразу оплатил 50% от стоимости квартиры.

Оформление права собственности на квартиру

Для получения свидетельства о праве собственности на жилой объект, возведенный с помощью ЖСК, участнику потребуется:

На основании этих документов осуществляется государственная регистрация права собственности на квартиру и выдается правоподтверждающий документ.

Возможные риски при покупке квартиры

Вступая в жилищно-строительный кооператив, его участники несут некоторые риски:

  1. Риск удорожания строительства и необходимость доплаты сверх оплаченного паевого взноса.
  2. Риск двойной продажи по причине отсутствия государственной регистрации.
  3. Риск срыва обозначенных сроков строительства (даже если в договоре сроки прописаны, то они не являются обязательными для кооператива и не повлекут серьезных последствий для застройщика).

Обозначенные риски являются существенными и оказывают влияние на защиту законных прав и интересов участников ЖСК и тем более усиливаются, когда органы управления ЖСК прямым или косвенным образом связаны с инвестиционными, строительными и иными компаниями, принимающими участие в возведении дома.

Как обезопасить себя от обмана?

Покупателям, решившим приобрести квартиру в новостройке с помощью ЖСК, можно дать несколько действенных советов во избежание обмана, финансовых и материальных потерь:

  • детально изучить устав кооператива, уделяя пристальное внимание финансовой стороне вопроса (размер вступительного взноса, порядок выплаты пая), обязанностям и правам сторон, штрафам и ответственности за нарушение обязательств;
  • ознакомиться с порядком управления в ЖСК (занимается ли строительством объекта сам кооператив или нанятый подрядчик);
  • удостовериться в наличии разрешительной документации на строительство дома;
  • обратить внимание на репутацию застройщика, опыт и историю его деятельности;
  • внимательно прочитать условия договора и только после прозрачности всех условий подписать его.

Следуя эти рекомендациям, покупка квартиры через ЖСК поможет обзавестись жильем на привлекательных условиях.

Отзывы покупателей

Алексей:

Людмила:

Валентина:

Большинство людей понимает возможные риски, связанные с покупкой квартиры через ЖСК, поэтому застройщики используют дополнительные меры привлечения покупателей: низкие цены, оригинальная архитектура построек, развитая инфраструктура на прилегающих территориях (детские сады, спортивные площадки, магазины, парки) свою репутацию и т.д.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/zhsk-chto-eto.html

Жилищный кооператив — покупка квартиры без ипотеки и взноса

Жилищный кооператив это

Рассказываем про права членов жилищного кооператива и законах для деятельности ЖК

Вы собрались покупать квартиру. Смотрите на ипотечные услуги банков, идете туда, подаете документы — вам присылают отказ. Идете через какое-то время в другой банк — также получаете отказ. Если ничего не помогает — обратитесь в жилищный кооператив.

Объясняем, что это такое и как выбрать правильный:

Для начала стоит проверить кооперативы на сайте Центрального банка Российской Федерации. Там есть таблица в Эксель, в которой указаны все кооперативы. Обратите внимание на колонку «Примечания». Если там указано, что организация готовится к ликвидация — не стоит вкладываться в такой кооператив.

Реестр жилищно-накопительных организаций

Жилищно-накопительные кооперативы не привязаны к вам географически: вы можете жить в Свердловске, вступить в кооператив в Краснодаре, а приобрести квартиру в Лисках. Это накладно: придется ездить оформлять документы издалека, а если будут частые проблемы — приезжать лишний раз.

Есть разные условия сотрудничества кооператива с застройщиком: кооператив продает квартиры одного застройщика, покупает квартиры в новостройках или на вторичном рынке, но не дороже определенной суммы.

Для начала сделайте выписку из ЕГРЮЛ. Оттуда проверьте, когда в последний раз вступали новые члены кооператива, сравните фактический и юридический адрес, номера ИНН и ОГРН.

После этого, если у кооператива есть сайт — проверьте все документы с официальными источниками: выпиской из ЕГРЮЛ и реестром Банка России.

Чаще всего документы самого кооператива можно найти на вкладке «Информация». Если вы сравниваете документы и видите, что юридический и фактический адрес отличается в уставных документах кооператива и официальных документах — вероятнее всего это мошенники. Еще одна схема: проверьте число членов кооператива.

Если данные расходятся — кооператив накручивает число участников для массовости. Вероятнее всего, это мошенники.

Выписка из ЕГРЮЛ

Что проверить в документах на сайте кооператива: устав ЖНК, положение о формах участия и положение о паевом фонде. Если этих документов нет — стоит призадуматься. Мошенники ради быстрой выгоды не будут следить за репутацией. Поэтому не стоит сразу вкладываться в кооператив, который скрывает свои учредительные документы.

Еще стоит обратить внимание на аудиторское заключение. Жилищно-накопительные кооперативы должны раз в год проводить независимую проверку своих финансов. При этом, не сам кооператив выбирает аудиторскую компанию. Это делается на конкурсной основе. Поэтому чаще всего ни кооператив ни аудиторская компания не работали раньше. Между ними нет сговора.

Чтобы вступить в кооператив — нужно написать заявление. Возьмите с собой паспорт и свидетельство об ИНН. В реальности, кооперативу все равно на ваше финансовое благополучие: минимальные условия вступления это достижение 16 летнего возраста.

Образец заявления в ЖСК

После того, как вы подписали бумаги, нужно оплатить вступительный взнос, членский взнос и паевый взнос. Вступительный взнос и паевый взнос платятся сразу, а членский взнос — раз в месяц. Причем, паевый взнос — это первоначальная сумма за квартиру. Каждый кооператив устанавливает ее индивидуально.

Важно: если в кооперативе вам предлагают перевести деньги на счет физического лица или просто заполнить расписку — вероятнее всего это мошенники. Как делают правильно: дают вам на руки квитанции для оплаты всех взносов.

После оплаты, квартиру бронируют на пять дней для того, чтобы вы успели оплатить паевый взнос. Так как перевод банковский — это может занять от трех рабочих дней. После того, как деньги поступили на счет кооператива — вам позвонит менеджер и передаст документы об оплате.

После этого вы можете следить за стройкой: на сайте застройщика устанавливаются камеры. Главное: следить за стройкой больше пяти минут. Часто, когда камера не работает, там может стоять заглушка на три минуты. Последите за стройкой два дня по десять минут — тогда вы точно убедитесь, что объект строят и он не заброшен.

В кооперативе вы можете взять рассрочку максимум на десять лет. Если в банке вы берете ипотеку и платите проценты, то в кооперативе вы платите за квадратные метры.

Саму стоимость этих квадратных метров определяет застройщик. Во время строительства, цена ежемесячного платежа может легко вырасти с 1000 рублей до 3000 рублей.

После сдачи дома идет оценка квартир от независимой оценочной компании. Жилье оценивают раз в три месяца.

Этот ежемесячный взнос нельзя пропускать ни на месяц. Даже если вы заплатили сразу за три месяца вперед, все равно придется платить каждый месяц. Если вы заплатите сразу больше ежемесячного платежа — тогда он уменьшится.

Есть риск, что вы не сможете оплатить ежемесячный взнос. В редких случаях если вы потеряли работу или тяжело больны — вам заморозят счет в кооперативе на три месяца. В остальных случаях у разных кооперативов свои условия. Лучше уточнять их при подписании договора. Вас могут исключить в двух случаях:

1) Если у вас было три просрочки за год;

2) Если были просрочки в течение трех месяцев.

Если такая ситуация произошла — вернуть деньги вы сможете только в первом полугодии следующего года. При этом, членские и вступительные взносы вам не вернут — вернут только паевые.

После того как дом сдан и выплачена полная стоимость с учетом всех начислений — нужно оформить право собственности на квартиру. Участнику кооператива придется платить дважды: сначала, когда кооператив выкупает квартиру у застройщика, а потом за передачу прав собственности от кооператива к вам.

Когда вы выплатили полностью стоимость, кооператив выдает вас справку о погашении. После, с этой справкой и квитанцией об оплате госпошлины вы идете вместе с юристом кооператива в Росреестр для переоформления прав собственности.

Госпошлина сначала стоит 22 000 рублей для оформления квартиры на кооператив, а после 2000 рублей при переходе от кооператива к вам.

Если вы все-таки хотите попробовать подать документы на ипотеку — разобрали частые причины отказа в ней: https://rosreestr.net/info/banki-otkazyvayut-v-ipotekeХотите купить квартиру у застройщика: рассказываем как выбрать его и проверить все документы: https://rosreestr.net/info/smotrim-dokumenty-zastroyshchika-pered-pokupkoy-kvartiry

Источник: https://rosreester.net/info/pokupka-kvartiry-cherez-jilishchnyy-kooperativ

Жилищный кооператив: что это такое, какие есть виды, преимущества и недостатки

Жилищный кооператив это

Жилищный кооператив – юридическое лицо, представленное в виде сообщества, осуществляющего свою деятельность для обеспечения членов объединения жилищной площадью. Вступить в союз может любое лицо независимо от статуса.

Что такое жилищное объединение

Если говорить простым языком, то жилищный кооператив или товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это союз людей, создавших общий бюджет для покупки или постройки квартир всем участникам объединения. Для вступления в ЖК необходим членский взнос, деньги из которого тратятся на жилплощадь.

Права и обязанности некоммерческой организации установлены в двух основных нормативных актах:

  1. Статьи 111 и 112 Жилищного кодекса Российской Федерации;
  2. Гражданский кодекс РФ – раздел о юридических лицах.

Наиболее важным документом, который регулирует деятельность и возможности союза, является устав.

Устав – основной документ организации. Здесь прописывается всё, что имеет связь с функционированием ЖК: размер вступительных взносов, основные требования для вступления в организацию и выхода из нее и т.д.

Высший управленческий орган кооператива (обычно это общее собрание) выбирает и назначает ответственного по финансово-хозяйственной деятельности. Этот же орган имеет право сменить кандидата в случае неудовлетворенности выбором.

Союз могут создать не меньше 5 человек, но общее количество людей не должно быть больше мест в кооперативном доме.

Чтобы объединение считалось сформированным официально, необходимо единогласное решение учредителей.

Законодательство Российской Федерации не описывает все тонкости структуры ЖК. Это остается на усмотрение участников сообщества, однако закон обязывает вести протокол, в котором отражаются все важные события со дня основания.

Виды кооперативов

В настоящий момент существует три типа жилищных кооперативов:

  1. Стандартные жилищные кооперативы;
  2. Жилищно-строительный кооператив (ЖСК);
  3. Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК).

Каждое сообщество имеет ряд принципиальных отличий в структуре и в уставе. О первом виде мы говорили выше, поэтому далее рассмотрим два других.

Жилищно-строительный кооператив

Принципиальное отличие стандартного ТСЖ от ЖСК – в последнем главная цель заключается в том, чтобы построить жилье, а не приобрести его. Как правило, такие объединения организовывают строительство крупных домов.

ЖСК создается следующим образом:

  1. Происходит собрание учредителей, которое в обязательном порядке протоколируется;
  2. Утверждается устав строительного сообщества;
  3. Происходят выплаты в пользу государства в размере 2000 рублей;
  4. Регистрация кооператива в качестве юридического лица с занесением в Единый государственный реестр.

Главным документом, который регулирует функционирование союза, так же остается устав. В нем указываются:

  • Правила входа в союз и выхода из него;
  • Размер первоначального взноса;
  • Описание совместной собственности и нюансы ее использования.

Бесспорное преимущество этого общества заключается в том, что ЖСК могут основать люди с ограниченными возможностями. В таком случае со стороны государства идут следующие поощрения:

  • Для постройки многоквартирного дома администрация обязана выделить землю на безвозмездной основе;
  • Проект жилья для кооператива разрабатывается и выдается полностью бесплатно;
  • Городская администрация обязуется оказать помощь в подключении нового строения к городской инфраструктуре.

Но тут есть один нюанс: такое сообщество имеет право построить дома только эконом-класса.

Жилищно-накопительный кооператив

ЖНК отличается от остальных союзов тем, что члены сообщества накапливают средства на покупку жилья путем паевых взносов. В этом случае квартиры приобретаются в абсолютно разных местах.

Выбор подобного объединения – рискованное занятие, так как ЖНК является отличным прикрытием для мошенников, поэтому существует ряд рекомендаций при выборе жилищно-накопительного кооператива:

  • Открытая политика организации и лояльное отношение к пайщикам;
  • Деятельность союза осуществляется только на основе законов Российской Федерации;
  • Надежный кооператив должен сотрудничать с крупными и проверенными временем банками;
  • Все вопросы решаются собранием оперативно;
  • Прозрачное управление сообществом и ясно поставленная цель;
  • Членский взнос должен быть наименьшим среди всех кооперативов.

Жилищно-накопительный кооператив – отличная альтернатива для ипотеки. Так, переплата за квартиру, взятую в ипотеку за 2,5 млн рублей, составит по стандартной кредитной ставке:

  • За 10 лет – 2,1 млн рублей;
  • За 20 лет – 4,9 млн рублей.

Получается, что за 20 лет кредитор переплачивает за квартиру в 2 раза больше, к тому же первоначальный взнос должен быть не менее 15% от стоимости жилплощади.

Теперь что касается ЖНК при той же цене за жилье. Вступительный взнос + членский взнос + пай составит не более 100 000 рублей, а это значительно меньше, чем 15% от стоимости квартиры.

Членский взнос платится только единожды при вступлении лица в сообщество. Эти деньги идут на оплату деятельности союза: заработная плата адвокатам, бухгалтерии и т.д.

Расчеты следующие: за 23 месяца с учетом ежемесячного внесения средств накапливается 35% от общей стоимости квартиры – 890 000 рублей. Затем берется заем в размере 1,7 млн у сообщества. Стандартная процентная ставка у подобных сообществ – 3%. Получается:

  • 1 год – 510 000 рублей;
  • 2 год – 500 000;
  • 3 год – 480 000;
  • 4 год – 270 000.

В итоге, член союза обзаводится собственным жильем через 23 месяца, а полностью погашает задолженность через 3 года и 7 месяцев.

Источник: https://2realtor.ru/zhilishhnyj-kooperativ-alternativnyj-sposob-pokupki-zhilya/

Как я купила квартиру через жилищный кооператив

Жилищный кооператив это

Три года назад я собралась покупать квартиру для дочери, но денег хватало только на первоначальный взнос.

Татьяна Смирнова

купила квартиру в рассрочку

Чтобы не переплачивать за ипотеку банку, выбрала жилищный накопительный кооператив и не пожалела. За три года сэкономила на платежах около ста тридцати тысяч рублей. Расскажу, что такое жилищный накопительный кооператив, как я его выбрала и стала пайщиком.

Жилищный кооператив — некоммерческая добровольная организация, которая помогает своим членам приобрести недвижимость за счет их собственных средств. Люди по своей воле объединяются, чтобы достичь одной цели — накопить средства и купить или построить жилье.

Кооперативы имеют официальный статус и подчиняются законодательству РФ. Существует три вида кооперативов — жилищные, жилищно-строительные и жилищно-накопительные. Деятельность первых двух видов регулируется главой 11 жилищного кодекса.

Они могут купить квартиры своим пайщикам только в определенном доме.

Раньше жилищно-строительный кооператив мог работать со строящимися домами, но с 25 декабря 2018 года такие кооперативы не могут вкладывать деньги граждан в недостроенные дома.

Жилищный накопительный кооператив отличается от остальных видов. Он может покупать жилье своим пайщикам без привязки к конкретному застройщику или дому после его сдачи госкомиссии. С 2005 года деятельность таких кооперативов регулирует ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Гражданин вступает в жилищный накопительный кооператив (ЖНК), становится пайщиком и выплачивает паевые взносы. Они поступают на отдельный счет, и кооператив тратит их только на покупку жилья для пайщиков. За целевым расходованием средств строго следят налоговые органы и Центральный банк России.

Пайщики тоже следят за расходованием средств. Для этого кооператив выкладывает на своем сайте финансовые отчеты. Кроме этого пайщики управляют деятельностью кооператива: избирают и переизбирают членов правления, утверждают максимальную сумму, по которой ЖНК может покупать квартиры для пайщиков. Избранное правление руководит всей деятельностью кооператива.

Если пайщики захотят проверить, правильно ли кооператив распоряжается их деньгами, они на общем собрании могут избрать ревизионную комиссию или ревизора. Ревизором может быть один из пайщиков — но не член правления — или приглашенный со стороны эксперт.

В кооператив вступают люди, у которых не хватает денег, чтобы купить жилье. Они не хотят брать ипотечный кредит, чтобы не переплачивать банкам. Или банк не дает такому гражданину ипотеку.

Поэтому они объединяются в кооператив и создают общий котел, куда каждый участник с зарплаты ежемесячно вкладывает определенную сумму.

Как только накопится достаточно, кооператив покупает квартиру для первого участника, потом для второго и дальше по очереди.

Общий котел официально называется паевым фондом, первоначальный взнос за квартиру и ежемесячные взносы — паевыми взносами, накопленные деньги на счетах пайщиков — паями, а участники кооператива — пайщиками. Схема хорошо работает, когда в кооператив вступают новые пайщики.

Пайщик выбирает для себя квартиру, сообщает ее данные кооперативу, и его ставят в конец очереди на жилье. Как только подходит его очередь, кооператив покупает квартиру и передает ее пайщику в пользование.

Вместе с семьей он может зарегистрироваться в квартире, жить сам или сдавать в аренду. Пайщик продолжает вносить паевые взносы, пока не выплатит всю стоимость жилья.

До полного погашения квартира остается собственностью кооператива.

В этом отличие от ипотеки: если купить квартиру с помощью средств банка, собственником становишься сразу. Но квартира находится в залоге у банка до полного погашения кредита.

Пай не могут забрать за долги. Если пайщик объявлен банкротом или судебные приставы арестовали имущество, пай остается неприкосновенным.

Существует несколько способов найти кооператив, например посмотреть официальный реестр или поспрашивать знакомых. Про реестр я не знала, а знакомых, которые купили квартиру через кооператив, у меня не было. Поэтому я воспользовалась другими популярными способами: поисковой системой и социальными сетями.

По запросу «жилищно-накопительный кооператив вступить» я получила 112 тысяч результатов, из них ссылки на разные кооперативы были на первых двух страницах, дальше только статьи и ссылки на законы.

Выбрать можно любой жилищный кооператив. Например, можно жить в Казани, вступить в кооператив из Барнаула и купить квартиру в Москве. Но меня такая схема не устроила. Если бы возникли проблемы, ездить в другой город было бы проблематично и дорого. Поэтому я стала искать кооператив в своем городе.

Оказалось, что в Казани создан жилищный накопительный кооператив на базе местного застройщика: пайщики покупают квартиры только у него. Такое сотрудничество выгодно всем.

Пайщикам не надо собирать документы на ипотеку и переплачивать по кредиту. Кооператив богатеет на членских взносах пайщиков: 200 пайщиков ежемесячно приносят в кооператив 200 тысяч рублей членскими взносами.

Застройщик уверен, что продаст все квартиры, так как кооператив активно привлекает новых покупателей.

В других кооперативах для пайщика могут купить любую квартиру, как новостройку, так и вторичку. Оговаривают только верхний порог цены, например не дороже 7 млн рублей.

Я подумала, что компания, которая двадцать лет работала над хорошей репутацией, не свяжется с мошенниками. Решила рискнуть и стала собирать информацию о кооперативе.

В интернете много негативных историй про кооперативы. Суть их сводится к тому, что если отнести деньги в кооператив, то потом не увидишь ни квартиры, ни денег.

Риск действительно велик: год назад в России работало 78 жилищных накопительных кооперативов, сейчас 12 из них закрыто, еще 4 находятся на грани банкротства. Можно нарваться на мошенников, которые работают под маркой кооператива.

Они собирают деньги, а потом пропадают. Чтобы так не случилось, я тщательно проверяла информацию, прежде чем отдавать деньги.

Я получила выписку на 700 страницах. Вначале идет информация о кооперативе: официальное название и статус, юридический адрес, фамилия директора. Ниже — информация о пайщиках: фамилия, имя, отчество, ИНН и дата вступления в ЖНК.

Меня интересовало, как часто добавляются новые пайщики, поэтому я внимательно изучила даты вступления. Чем больше пайщиков, тем быстрее накапливаются деньги в паевом фонде и тем быстрее движется очередь.

В первое время в мой кооператив вступало не больше 10 человек в месяц. Накануне того, как туда вступила я, добавилось больше 30 человек. Я посчитала, что это хороший знак.

Значит, кооператив активно работает, люди ему доверяют.

По ОГРН узнала, когда создан кооператив, по какому адресу зарегистрирован, фамилию директора

С моим кооперативом было все в порядке: в реестр внесен, отметок о неблагонадежности не имеет.

В реестре ЦБ можно посмотреть отметки о неблагонадежности кооператива

Документы с сайта кооператива. После официальных документов я изучила организационные и внутренние документы кооператива. Их должны выкладывать на сайте, например в разделе «Информация». Скачайте их все и внимательно исследуйте.

Чтобы проверить добросовестность жилищного накопительного кооператива, сравните информацию из внутренних документов с официальными источниками, например юридический адрес.

Если адреса в уставе и выписке из госреестра не совпадают, возможно, это мошенничество.

Также сравните число пайщиков: если в годовом отчете пайщиков больше, чем поименно указано в выписке из госреестра, значит кооператив приписывает в отчет «мертвые души». С таким лучше не связываться.

ДокументЧто смотреть
Устав ЖНКПрава и обязанности кооперативаПрава и обязанности пайщиковКакие взносы платят члены кооператива и в каком размере

Как выплачивают стоимость пая выбывшему члену кооператива

Положение о формах участияКак действует кооперативКак стать пайщиком

Как в кооперативе рассчитывают стоимость жилья

Положение о паевом фондеКак формируется паевой фонд
На что тратят деньги из паевого фонда
Решение Банка РоссииПод каким регистрационным номером жилищный накопительный кооператив включен в реестр ЖНК

Что смотреть

1. Права и обязанности кооператива2. Права и обязанности пайщиков3. Какие взносы платят члены кооператива и в каком размере

4. Как выплачивают стоимость пая выбывшему члену кооператива

Положение о формах участия

Что смотреть

1. Как действует кооператив2. Как стать пайщиком

3. Как в кооперативе рассчитывают стоимость жилья

Что смотреть

1. Как формируется паевой фонд
2. На что тратят деньги из паевого фонда

Что смотреть

Под каким регистрационным номером жилищный накопительный кооператив включен в реестр ЖНК

Годовой отчет понятен и неспециалисту. В первом разделе находятся общие сведения: юридический и фактический адрес, сведения о руководителе, главном бухгалтере и членах правления. Эти сведения повторяют информацию из госреестра и устава, поэтому я просмотрела их бегло.

Со второго раздела начинается информация о состоянии дел в кооперативе. Эти сведения я изучила внимательнее. Из годового отчета узнала число пайщиков и количество выкупленных квартир, сумму общей задолженности пайщиков кооперативу и информацию о долгах самого кооператива перед пайщиками.

Аудиторское заключение — это отчет на 56 страницах, но первая часть документа полностью дублирует бухгалтерский отчет.

Во второй части аудитор дает понятные объяснения по каждому пункту бухгалтерского учета: с каких средств кооператив получает доходы и на что тратит деньги пайщиков, используют ли в кооперативе заемные средства и вовремя ли расплачиваются с долгами, сколько квартир оплачено за год и сколько передано в собственность. Я прочитала весь отчет, но особенно заинтересовалась двумя разделами.

«Расходование активов». У кооперативов две финансовые корзины: в одну поступают вступительные и членские взносы пайщиков, в другую — паевые взносы.

Зарплата сотрудников кооператива, аренда помещения, коммунальные платежи должны оплачиваться из первой корзины. На деньги из второй кооператив покупает квартиры.

Я посмотрела в отчете, так ли это на самом деле. Оказалось, что все в порядке.

Аудиторское заключение подтвердило мое мнение, что кооперативу можно доверять.

Отзывы из социальных сетей.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/installment-sale/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.